In tema di locazione di immobili urbani grava sul locatore l'onere di provare la corretta ripartizione degli oneri condominiali di cui chiede il rimborso al conduttore

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto - Presidente

Dott. FILADORO Camillo - Consigliere

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno - Consigliere

Dott. CHIARINI Maria Margherita - rel. Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

SOCIETA' CONSORTILE CE. CO. CE. DI. NA. SRL, (OMESSO), in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante p.t. sig. Pa. Lu. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DI TORRE ARGENTINA, 47, presso lo studio dell'avvocato MARIOTTI RICCARDO, rappresentato e difeso dall'avvocato IERVESE GABRIELE giusta procura speciale in calce;

- ricorrente -

contro

INPDAP (OMESSO);

- intimato -

e sul ricorso n. 17896/2007 proposto da:

INPDAP - ISTITUTO NAZIONALE DI PREVIDENZA PER I DIPENDENTI DELL'AMMINISTRAZIONE PUBBLICA, in persona del Presidente e Legale Rappresentante Dott. Inq. St. Ma. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA S. CROCE IN GERUSALEMME 55, presso lo studio dell'avvocato CIPRIANI GIUSEPPE, (Avvocatura dell'Istituto), che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso con ricorso incidentale;

- ricorrente -

contro

SOCIETA' CONSORTILE CE. CO. CE. DI. NA. A RL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DI TORRE ARGENTINA 47, presso lo studio dell'avvocato MARIOTTI RICCARDO, rappresentate e difeso dall'avvocato IERVESE GABRIELE giusta procura speciale in calce al controricorso per resistere a ricorso incidentale;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3379/2005 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, Seconda Sezione Civile, emessa il 2/12/2005, depositata il 07/02/2006; R.G.N. 4655/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/07/2010 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;

udito l'Avvocato Gabriele IERVESE;

udito l'Avvocato Giuseppe CIPRIANI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio che ha concluso per il rigetto dei ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel settembre e novembre 1998 l'INPDAP intimava alla s.r.l. Ce. Co. Di. di. Na. sfratto per morosita' dai locali condotti in locazione dal (OMESSO) e per il cui godimento la conduttrice non aveva pagato il canone da (OMESSO), pari a lire 268.731.016. Il Tribunale di Napoli ordinava il pagamento degli importi non contestati, ma il 25 gennaio 2001 l'INPDAP intimava altro sfratto per morosita' per inadempimento all'obbligo di pagare i canoni dal 30 settembre 2000 al 30 maggio 2001 per complessive lire 785.455.478.

Riuniti i procedimenti, la domanda di risoluzione del contratto era respinta ritenendo il Tribunale sostanzialmente pareggiati i rapporti di dare - avere fino a maggio 2001 tra le parti.

Con sentenza del 7 febbraio 2006 la Corte di appello di Napoli riformava la sentenza di primo grado e, risolto per inadempimento del Ce. Co. Ce. Di. di. Na. s.r.l. il contratto di locazione, lo condannava a pagare l'importo non contestato pari ad euro 70.530,28 oltre interessi dalla domanda, sulle seguenti considerazioni:

1) l'eccezione di giudicato della sentenza di primo grado per acquiescenza dell'INPDAP era infondata perche' la dichiarazione dell'ente, resa in un successivo giudizio di sfratto per morosita' e' riferita alla pronuncia impugnata e non all'ammontare della pretesa creditoria;

2) la rappresentanza dell'INPDAP, ente parastatale e non s.p.a., nei rapporti esterni non e' conferita in base alla procura, atto interno dell'ente insindacabile dal giudice ordinario, ma, per i principi di autonomia, autarchia e autotutela della P.A., per immedesimazione organica del funzionario incaricato;

3) con la memoria integrativa del gennaio 2000 l'INPDAP non aveva ampliato l'originaria domanda, concernente la morosita' per canoni ed oneri accessori fino al maggio 1998, ma, sulla base del medesimo titolo giuridico, aveva chiesto il pagamento della controprestazione periodica successiva stante il protrarsi dell'inadempimento, ed il giudice di primo grado aveva dato atto dell'omesso versamento dei canoni di cui e' causa e tale punto non e' stato impugnato;

4) gli oneri condominiali e accessori, ripetutamente richiesti come accertato dal giudice di primo grado, non erano stati pagati nel bimestre successivo, e se il mancato invio di distinte e criteri di riparto esclude la mora debendi, in sede giudiziale il relativo credito puo' esser dimostrato con gli ordinari mezzi di prova, non necessari peraltro in caso di non contestazione, come nella specie, in cui il conduttore non ha chiesto i documenti giustificativi, neppure ai sensi dell'articolo 210 c.p.c.; conseguentemente, eccedendo l'importo non contestato - euro 70.530,28 - le due mensilita' di canone e non avendo detto conduttore chiesto termine per sanare la morosita' avendo negato di esser obbligato, l'inadempimento era grave e giusta causa di risoluzione del contratto.

Ricorre per cassazione in via principale la s.r.l. Ce. Co. Ce. Di. di. Na. cui resiste l'INPDAP che ha altresi' proposto ricorso incidentale cui resiste la s.r.l. Ce. Co. che ha altresi' depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ai sensi dell'articolo 335 cod. proc. civ. i ricorsi vanno riuniti.

1.- Deduce, con il primo motivo, la s.r.l. Ce. Co. Ce. Di. di. Na. :

A) la Corte di appello di Napoli avrebbe dovuto rigettare, in rito, il primo motivo di gravame dell'INPDAP, mentre accogliendolo nel merito ha violato e falsamente applicato l'articolo 83 164 c.p.c., nn. 3 e 4 l'integrazione, ma la memoria era stata redatta in base alla precedente procura conferita per l'originaria citazione, dichiarata nulla, e quindi per il principio dell'estensione delle nullita' era necessario il conferimento di altra procura al difensore, in difetto essendo inesistente la domanda.

La censura e' inammissibile perche' l'eventuale nullita' del giudizio di primo grado - nella specie sul presupposto della mancanza di autonomia della procura ai difensore rispetto all'atto a cui accede, si' da esser travolta dai vizi che lo inficiano, ancorche' in se' sanati - non fatta valere in appello, non puo' essere dedotta per la prima volta nel giudizio di legittimita' poiche' preclusa, a norma dell'articolo 161 cod. proc. civ., secondo il quale tutti i motivi di nullita' della sentenza, compreso quelli per carenza del predetto presupposto processuale (Cass. 4020/2006), si convertono in motivi di impugnazione, e tale censura non risulta proposta in nessuno dei sei motivi dell'appello condizionato della s.r.l. Ce. Co. Ce. Di. di. Na. .

B) Il rigetto dell'eccezione di carenza di legittimazione attiva processuale dell'INPDAP, con conseguente inammissibilita' dell'appello, e' erroneo perche' viola "l'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5" per insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio non avendo il Direttore Compartimentale dell'INPDAP prodotto la procura notarile del Presidente dell'Istituto, rappresentante legale dell'ente, ne' avendo dedotto di averne ricevuto i poteri rappresentativi e la relativa eccezione era stata disattesa con motivazione illegittima perche' in violazione delle norme sulla rappresentanza legale dell'ente.

La censura e' infondata.

La Corte di merito si e' conformata al precedente di questa Corte di legittimita', da ribadire, secondo il quale ai dirigenti delle strutture periferiche dell'INPDAP sono attribuite le funzioni di rappresentanza, anche processuale, in relazione agli affari appartenenti alla struttura territoriale dell'ente, senza necessita' di delega preventiva da parte del Presidente (Cass. 1899/2007).

2.- Con il secondo motivo il Ce. Co. deduce, che la Corte di merito ha erroneamente respinto l'eccezione di giudicato interno della sentenza di primo grado per acquiescenza totale dell'INPDAP in base ad atti incompatibili con la volonta' di impugnare, in violazione dell'articolo 1362 e 1324 c.c..

La censura, che reitera pedissequamente l'eccezione di giudicato gia' formulata in appello, senza censurare il decisum al riguardo della Corte di merito - punto 1 riassunto in narrativa - secondo cui nell'intimazione dello sfratto per morosita' del luglio 2004 l'ammontare dei canoni era indicato da giugno 2001 a marzo 2004 non gia' volendo rinunciare a quelli maturati fino al maggio 2001, bensi' perche' la domanda di risoluzione si fondava su un persistente inadempimento, ma attinente ad un periodo diverso, in mancanza di qualsiasi indicazione di quale canone ermeneutico sia stato violato in tale interpretazione degli atti processuali, e' inammissibile.

3.- Con il terzo motivo la ricorrente principale deduce che erroneamente la Corte di merito ha ritenuto che non sono stati contestati gli oneri accessoria condannando la societa' a pagare Ero 70.530,28 in violazione degli articoli 1455 c.c. (importanza dell'inadempimento); articolo 2697 c.c. (onere della prova) in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4, nonche' per motivazione insufficiente e contraddittoria su un fatto decisivo della controversia prospettato dalle parti, in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 5 per aver la Corte di merito pronunciato oltre i limiti dell'appello, perche' l'INPDAP aveva domandato il riconoscimento degli effetti della mora debendi decorsi due mesi dalla richiesta degli oneri condominiali ritenendosi esonerata dall'invio delle distinte decorso tale termine invece la sentenza di primo grado, non appellata sul punto, aveva ritenuto che gli oneri condominiali erano stati contestati in quanto non giustificati e documentati - e quindi non vi era neppure onere di contestazione - e che quelli accessori erano stati integralmente contestati, e percio' contraddittoriamente la sentenza impugnata ha ritenuto che vi fosse inadempimento senza prioritariamente accertare se il credito del locatore era dimostrato, in violazione del principio sull'onere della prova. Peraltro l'INPDAP ha precisato che gli oneri erano consortili e cioe' reali perche' dovuti al consorzio del Ce. Di. GE.SE.CE.DI. e percio' la disciplina applicabile non erano la Legge n. 392 del 1978, articolo 9 e articolo 1123 c.c. poiche' il relativo costo, salva previsione diversa, e' a carico del locatore proprietario e devono esser provati i servizi resi, non essendo sufficienti i preventivi e rendiconti consuntivi annuali approvati dall'assemblea condominiale. A cio' si aggiunge che nella nota del dicembre 1999 il direttore dell'INPDAP aveva affermato che era necessaria la quantificazione degli oneri condominiali e quindi nel 1998 non poteva esser domandata la risoluzione per inadempimento al relativo pagamento, e se prima dell'energenizzazione degli immobili non erano dovuti i canoni,, non erano neppure gli oneri accessori, mancando anche il godimento degli immobili. In ogni caso la giurisprudenza e' pacifica nell'affermare che il locatore deve provare anche l'ammontare e i criteri di ripartizione degli oneri di cui chiede il rimborso onde consentire al conduttore e verifiche dei rendiconti.

La censura e' fondata.

Ed infatti, premesso che la Corte di merito ha riconosciuto la mora debendi a favore dell'INPDAP sugli oneri accessori dovuti dalla societa' Consortile dalla domanda giudiziale e percio' la ricorrente non ha interesse a sollevare la questione sulla decorrenza della mora da data anteriore, va ribadito il principio secondo il quale se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'articolo Legge n. 392 del 1978, articolo 9 necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. 6403/2004).

E, poiche' risulta dall'esame degli atti, consentilo a questa Corte per la natura del vizio denunciato, che pagg. 3, 4 e 9 della sentenza - il Ce. Co. , mentre per il pagamento dei canoni ha chiesto termine, "Di converso contestava decisamente la richiesta di pagamento degli oneri accessori..." ribadendo tale integrale contestazione sia nella memoria di replica perche' "al riguardo senza alcuna giustificazione" sia all'udienza del 24 maggio 1999, e che il rilievo e' stato reiterato nell'appello incidentale condizionato, aggiungendo il Contro Commerciale che l'INPDAP aveva riconosciuto una decorrenza successiva per il pagamento del canone degli immobili non ultimati o comunque non fruibili, si' che neppure gli oneri accessori erano dovuti, la relevatio ab onere probandi affermata dai giudici di appello al riguardo e' erronea ed il motivo va accolto.

A.- Con il quarto motivo la societa' consortile deduce che erroneamente e' stato respinto il motivo di appello condizionato con cui era stata richiesta la concessione di un termine per la sanatoria della morosita' anche per i canoni accessori, facolta' contemplata all'articolo 5 dei contratto, come accertato dal giudice di primo grado senza impugnazione sul punto, in violazione della 360 c.p.c., n. 5 in quanto in comparsa di risposta in primo grado il termine era stato richiesto.

Il motivo e' assorbito dall'accoglimento del motivo che precede essendo stata formulata la corrispondente doglianza in appello in subordine al rigetto del motivo di contestazione degli oneri accessori - la cui domanda di adempimento va riesaminata secondo il principio dell'onere della prova innanzi richiamato (come evidenziato anche nella memoria della societa' Consortile Ce. Co. ) e dall'accoglimento del ricorso incidentale sulla validita' dello slittamento dei termini di adempimento degli obblighi del conduttore, concesso dall'INPDAP nel dicembre 1999 (di cui infra).

5. - Con il ricorso incidentale - ammissibile perche' la procura al difensore e' conferita a margine dell'atto che specifica sia la sentenza da impugnare sia il ricorso principale a cui resiste (notificato il 10 maggio 2007) e perche' il lamentato vizio di nullita' della notifica di esso, avvenuta il 15 giugno 2007, come dichiarato dalla societa' Consortile Ce. Co. nel controricorso per resistere al ricorso incidentale e' sanato da detto atto con efficacia "ex tunc" per raggiungimento dello scopo (Cass. 15530/2004, 908 e 15190/2005) - l'INPDAP denuncia violazione dell'articolo 342 c.p.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4 nonche' per insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 5 per aver la Corte di merito erroneamente dichiarato inammissibile il motivo di gravame affermando il difetto di collegamento con le argomentazioni del Tribunale per il rigetto della domanda di risoluzione del contratto, basate sui sostanziale equilibrio tra prestazioni del conduttore e locatore sulla base di una lettera del dicembre 1999 del dirigente pro - tempore della sede provinciale di Napoli che accordava al Ce. Co. - che lo aveva chiesto nel novembre 1999 - in via provvisoria, in attesa dell'esito del giudizio e senza rinunciare agli esiti dello stesso, lo slittamento di due anni per l'adempimento degli obblighi contrattuali, benche' l'INPDAP avesse denunciato la consequenziale illegittima modifica del contenuto del contratto del (OMESSO) in violazione delle norme che ne prescrivono la forma scritta ad substantiam, la provenienza dall'organo munito di poteri di rappresentanza dell'Ente e l'osservanza delle procedure di evidenza pubblica di cui ai Regio Decreto n. 2440 del 1923 e Regio Decreto n. 827 del 1924.

Il motivo e' fondato.

Ed infatti, avuto riguardo alla statuizione della sentenza di primo grado - pag. 10 (trascritta anche nel controricorso della societa' Consortile), che per il procedimento n. 579/01 di convalida di sfratto per morosita', indicata dall'INPDAP in euro 185.021,05, ha escluso l'inadempimento in base alla lettera del dicembre 1999 perche' detto Istituto "concordava con i motivi illustrati dalla conduttrice circa la necessita' di rifissare i termini di decorrenza del pagamento dei canoni e in merito alla circostanza che il quarto lotto non ora stato nella sostanza ancora consegnato" - in tal modo attribuendo natura negoziale all'accordo, ancorche' non transattivo, perche' modificativo del termine di adempimento inizialmente stabilito - e' per tabulas la pertinenza e la specificita' del motivo di appello dell'INPDAP innanzi richiamato che pertanto e' ammissibile e che percio' la Corte di merito deve esaminare.

6.- Concludendo la sentenza va cassata in relazione all'accoglimento del ricorso principale - terzo motivo - e del ricorso incidentale e la causa va rinviata per un nuovo esame di merito. Il giudice del rinvio provvedera' altresi' a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE

riunisce i ricorsi; accoglie il terzo motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il quarto e dichiara inammissibili i primi tre motivi del medesimo: Accoglie il ricorso incidentale, cassa in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia, anche per le speso del giudizio di Cassazione alla Corte di Appello di Napoli, altra Sezione.