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In tema di locazione, la tempestività della disdetta ex art.1596 c.c., deve essere valutata tenendo conto della scadenza naturale del contratto
Pubblicata il 30/04/2008
In tema di locazione, la tempestività della disdetta ex art.1596 c.c., deve essere valutata tenendo conto della scadenza naturale del contratto, calcolata sulla base della data d'inizio del rapporto locatizio, quale risultante dal contratto stesso. Nel caso di specie, il giudicante ha dichiarato la risoluzione del contratto per finita locazione, avendo il locatore comunicato tempestivamente la disdetta al conduttore. (Tribunale Benevento Civile, Sentenza del 4 febbraio 2008, n. 163)
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SENTENZA
Nella causa civile, iscritta al n. 2584/06, promossa con ricorso del 15/02/2006, ritenuta in decisione all'udienza del 05/11/2007.
DA
CI.AN., (...), presso lo studio dell'avv. Le.Pa., dal quale e rappresentato e difeso in virtù di procura speciale a margine del ricorso introduttivo.
ATTORE
CONTRO
DE.GE.MA. e CE.AD., entrambe residenti in Benevento, alla Via (omissis), elettivamente domiciliate al Corso (omissis) presso lo studio dell'avv. Ra.Ti., che le rappresenta e difende, in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTE
Le conclusioni sono state rassegnate dalle parti all'udienza del 05/11/2007, il cui verbale deve intendersi qui integralmente richiamato e trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 15/02/2006, Ci.An., premesso d'essere usufruttuario di un immobile di un appartamento con relativa pertinenza, sito in Benevento, alla Via (omissis); che l'unità immobiliare era stata concessa in locazione, con decorrenza dal 01/02/1986, dal Ci. a Ce.Ge., deceduto il 16/09/1995; che, quindi, a seguito del decesso del Ce., il rapporto locativo era proseguito con sua moglie, De.Ge.Ma. e la figlia, Ce.Ad., quali eredi e già con lui conviventi; che, inoltre, Ci.An., con lettera racc. A.R. del 19/02/2005, ricevuta il 24/02/2005, aveva comunicato formale disdetta dal contratto, e, pertanto, alla scadenza, prevista per il 01/02/2006, la locazione non si era rinnovata; che, tuttavia, De.Ge.Ma. e Ce.Ad. non avevano rilasciato l'immobile alla scadenza; tanto premesso, Ci.An. chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione, ovvero, che, in caso d'opposizione, previa emissione d'ordinanza di rilascio e fissazione dell'udienza di discussione, fosse dichiarata la risoluzione del contratto per finita locazione; con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio.
Con comparsa di risposta del 20/03/2006, si costituivano De.Ge.Ma. e Ce.Ad. che eccepivano la carenza di legittimazione attiva del Ci., che non aveva provato la propria qualità di proprietario o d'usufruttuario dell'immobile; contestavano, poi, l'efficacia della disdetta, tardivamente inviata, poiché il rapporto locativo, effettivamente, sorto, non già nel febbraio del 1986, bensì nel giugno del 1985, andava a scadere tra l'agosto ed il settembre del 2005; che, in conseguenza, il contratto, in mancanza di tempestiva disdetta, si era ulteriormente prorogato sino all'anno 2009; tanto eccepito e dedotto, chiedevano, quindi, il rigetto della domanda ed, in subordine, in caso d'accoglimento, un congruo termine per il rilascio, in virtù delle condizioni di salute della De.Ge.; con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Con ordinanza del 28/06 - 07/08/2006, il G.I., convalidava la licenza per finita locazione, disponendo, al contempo, il mutamento del rito.
La causa era, poi, istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta ed escussione dei testi addotti.
Quindi, dopo la discussione orale, all'udienza del 05/11/2007, la causa era decisa come da dispositivo di cui si dava lettura in udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva il giudicante che il contratto va dichiarato risolto per finita locazione.
Giova, preliminarmente, evidenziare che dall'atto pubblico per notar Pi. del 09/08/2001, rep. n. 21010, racc. n. 8595, emerge la qualità d'usufruttuario, rivestita dal Ci. e, quindi, la sua legittimazione alla proposizione del giudizio.
Nel merito, va, poi, evidenziato che le intimate, infatti, hanno fondato la loro opposizione sulla diversa data d'inizio del rapporto locativo e della conseguente diversa scadenza naturale dello stesso.
Tuttavia, dall'espletata istruttoria non è emerso alcun elemento a suffragio della dedotta diversa data d'inizio del rapporto locativo.
Di contro, la teste Ra.Ma.Do. ha dichiarato di aver presenziato all'incontro tra il Ci. ed il Ce., finalizzato alla concessione dell'immobile in locazione.
La teste ha, poi, confermato che l'accordo fu perfezionato in un locale di proprietà del Ci. una settimana prima del febbraio del 1986, mese in cui ebbe, poi, inizio la locazione.
La deposizione della teste Ra. trova, inoltre, documentale riscontro nel ricorso, proposto da Ce.Ge. innanzi al Pretore di Benevento, in cui è, espressamente, attestato che la locazione è iniziata in data 01/02/1986.
Pertanto, la disdetta, regolarmente comunicata in data 24/02/2005, ha impedito la rinnovazione del contratto, alla scadenza del 01/02/2006.
Alla luce di quanto suesposto, quindi, il contratto di locazione, intercorso fra le parti, va dichiarato risolto per finita locazione alla data del 01/02/2006.
La condanna delle convenute, in solido fra loro, al pagamento delle spese processuali consegue alla soccombenza.
P.Q.M.
Il Giudice Unico del Tribunale, definitivamente pronunziando sulla domanda di cui in narrativa, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa così provvede:
1) Dichiara risolto, per finita locazione, il contratto intercorso fra le parti, alla data del 01/02/2006.
2) Conferma, in conseguenza, quanto statuito nell'ordinanza di rilascio, resa in data 28/06/2006, depositata il 07/08/2006.
3) Condanna De.Ge.Ma. e Ce.Ad., in solido fra loro, al pagamento delle spese processuali, liquidate in Euro 117,60 per spese, Euro 1.000,00 per diritti ed Euro 1.100,00 per onorario d'avvocato, oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.
Così deciso in Benevento il 5 novembre 2007.
Depositata in Cancelleria il 4 febbraio 2008.
Nella causa civile, iscritta al n. 2584/06, promossa con ricorso del 15/02/2006, ritenuta in decisione all'udienza del 05/11/2007.
DA
CI.AN., (...), presso lo studio dell'avv. Le.Pa., dal quale e rappresentato e difeso in virtù di procura speciale a margine del ricorso introduttivo.
ATTORE
CONTRO
DE.GE.MA. e CE.AD., entrambe residenti in Benevento, alla Via (omissis), elettivamente domiciliate al Corso (omissis) presso lo studio dell'avv. Ra.Ti., che le rappresenta e difende, in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTE
Le conclusioni sono state rassegnate dalle parti all'udienza del 05/11/2007, il cui verbale deve intendersi qui integralmente richiamato e trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 15/02/2006, Ci.An., premesso d'essere usufruttuario di un immobile di un appartamento con relativa pertinenza, sito in Benevento, alla Via (omissis); che l'unità immobiliare era stata concessa in locazione, con decorrenza dal 01/02/1986, dal Ci. a Ce.Ge., deceduto il 16/09/1995; che, quindi, a seguito del decesso del Ce., il rapporto locativo era proseguito con sua moglie, De.Ge.Ma. e la figlia, Ce.Ad., quali eredi e già con lui conviventi; che, inoltre, Ci.An., con lettera racc. A.R. del 19/02/2005, ricevuta il 24/02/2005, aveva comunicato formale disdetta dal contratto, e, pertanto, alla scadenza, prevista per il 01/02/2006, la locazione non si era rinnovata; che, tuttavia, De.Ge.Ma. e Ce.Ad. non avevano rilasciato l'immobile alla scadenza; tanto premesso, Ci.An. chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione, ovvero, che, in caso d'opposizione, previa emissione d'ordinanza di rilascio e fissazione dell'udienza di discussione, fosse dichiarata la risoluzione del contratto per finita locazione; con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio.
Con comparsa di risposta del 20/03/2006, si costituivano De.Ge.Ma. e Ce.Ad. che eccepivano la carenza di legittimazione attiva del Ci., che non aveva provato la propria qualità di proprietario o d'usufruttuario dell'immobile; contestavano, poi, l'efficacia della disdetta, tardivamente inviata, poiché il rapporto locativo, effettivamente, sorto, non già nel febbraio del 1986, bensì nel giugno del 1985, andava a scadere tra l'agosto ed il settembre del 2005; che, in conseguenza, il contratto, in mancanza di tempestiva disdetta, si era ulteriormente prorogato sino all'anno 2009; tanto eccepito e dedotto, chiedevano, quindi, il rigetto della domanda ed, in subordine, in caso d'accoglimento, un congruo termine per il rilascio, in virtù delle condizioni di salute della De.Ge.; con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Con ordinanza del 28/06 - 07/08/2006, il G.I., convalidava la licenza per finita locazione, disponendo, al contempo, il mutamento del rito.
La causa era, poi, istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta ed escussione dei testi addotti.
Quindi, dopo la discussione orale, all'udienza del 05/11/2007, la causa era decisa come da dispositivo di cui si dava lettura in udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva il giudicante che il contratto va dichiarato risolto per finita locazione.
Giova, preliminarmente, evidenziare che dall'atto pubblico per notar Pi. del 09/08/2001, rep. n. 21010, racc. n. 8595, emerge la qualità d'usufruttuario, rivestita dal Ci. e, quindi, la sua legittimazione alla proposizione del giudizio.
Nel merito, va, poi, evidenziato che le intimate, infatti, hanno fondato la loro opposizione sulla diversa data d'inizio del rapporto locativo e della conseguente diversa scadenza naturale dello stesso.
Tuttavia, dall'espletata istruttoria non è emerso alcun elemento a suffragio della dedotta diversa data d'inizio del rapporto locativo.
Di contro, la teste Ra.Ma.Do. ha dichiarato di aver presenziato all'incontro tra il Ci. ed il Ce., finalizzato alla concessione dell'immobile in locazione.
La teste ha, poi, confermato che l'accordo fu perfezionato in un locale di proprietà del Ci. una settimana prima del febbraio del 1986, mese in cui ebbe, poi, inizio la locazione.
La deposizione della teste Ra. trova, inoltre, documentale riscontro nel ricorso, proposto da Ce.Ge. innanzi al Pretore di Benevento, in cui è, espressamente, attestato che la locazione è iniziata in data 01/02/1986.
Pertanto, la disdetta, regolarmente comunicata in data 24/02/2005, ha impedito la rinnovazione del contratto, alla scadenza del 01/02/2006.
Alla luce di quanto suesposto, quindi, il contratto di locazione, intercorso fra le parti, va dichiarato risolto per finita locazione alla data del 01/02/2006.
La condanna delle convenute, in solido fra loro, al pagamento delle spese processuali consegue alla soccombenza.
P.Q.M.
Il Giudice Unico del Tribunale, definitivamente pronunziando sulla domanda di cui in narrativa, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa così provvede:
1) Dichiara risolto, per finita locazione, il contratto intercorso fra le parti, alla data del 01/02/2006.
2) Conferma, in conseguenza, quanto statuito nell'ordinanza di rilascio, resa in data 28/06/2006, depositata il 07/08/2006.
3) Condanna De.Ge.Ma. e Ce.Ad., in solido fra loro, al pagamento delle spese processuali, liquidate in Euro 117,60 per spese, Euro 1.000,00 per diritti ed Euro 1.100,00 per onorario d'avvocato, oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.
Così deciso in Benevento il 5 novembre 2007.
Depositata in Cancelleria il 4 febbraio 2008.