In tema di locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto non sussitono nel caso di permuta

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere

Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11600/2010 proposto da:

G.M. DEI (OMISSIS) S.N.C. IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS), in persona del liquidatore pro tempore sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS), in persona dell'amministratore unico, rappresentante pro tempore Cav. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1405/2008 della CORTE D'APPELLO di TORINO, depositata il 15/06/2009 R.G.N. 959/07;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/05/2012 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per l'inammissibilita', in subordine il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 17 maggio 2006 (OMISSIS) s.r.l. intimo' sfratto per morosita' a G.M. dei (OMISSIS) s.n.c., quale conduttrice di un complesso immobiliare a uso commerciale, per essersi la stessa resa morosa nel pagamento dei canoni locativi maturati da gennaio a maggio 2006, contestualmente citando la controparte innanzi al Tribunale di Torino, sez. dist. di Cirie', per la convalida.

La societa' convenuta, costituitasi in giudizio, contesto' sotto vari profili le avverse pretese, chiedendone il rigetto.

Con sentenza del 6 giugno 2007 il giudice adito, per quanto qui interessa, dichiaro' risolto il contratto di locazione, condannando la conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti.

Proposto gravame dalla soccombente, la Corte d'appello di Torino, in data 15 giugno 2009, lo ha respinto.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre ora G.M. dei (OMISSIS) s.n.c. di (OMISSIS), formulando tre motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS) s.r.l..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Nel motivare la scelta decisoria adottata, ha osservato la Curia territoriale che i beni costituenti l'azienda dell'impresa individuale di (OMISSIS), tra i quali quelli locati alla ricorrente, erano stati, con atto a rogito notar (OMISSIS) del (OMISSIS), conferiti nella s.r.l. unipersonale (OMISSIS), della quale (OMISSIS) era socio unico e amministratore. Conseguentemente la societa' conferitaria era succeduta, a titolo particolare, nei contratti locativi stipulati dal precedente titolare, come del resto espressamente e ripetutamente comunicato alla conduttrice, insieme al numero di conto corrente sul quale operare i versamenti.

Ha aggiunto il decidente sia che, in ogni caso, qualsivoglia indagine sull'effettiva inerenza dei beni locati all'azienda conferita, era irrilevante e superflua, posto che gli stessi erano stati comunque trasferiti alla societa' e proprio a tal fine compiutamente individuati, anche catastalmente, nel rogito; sia che era da escludersi un interesse della conduttrice alla declaratoria di nullita' dell'atto costitutivo di un soggetto che, del tutto legittimamente, era subentrato, dal lato attivo, nella titolarita' degli immobili oggetto del contratto di locazione e nei relativi rapporti locativi. Rilevato quindi che l'inadempimento della convenuta era, per la sua consistenza, grave, ex articolo 1455 c.c., ha evidenziato la Corte che neppure sussistevano i presupposti per l'operativita' dell'invocato principio inadimplenti non est adimplendum. E invero dalla documentazione versata in atti non emergeva alcuna inagibilita' totale degli immobili locati; in ogni caso, per consolidato insegnamento giurisprudenziale, la violazione dell'obbligo del locatore di mantenere la cosa in buono stato locativo non abilitava il conduttore all'unilaterale sospensione dei pagamenti, avendo lo stesso soltanto diritto a un'eventuale riduzione del corrispettivo, ovvero, nei casi piu' gravi, alla risoluzione del contratto, ex articolo 1578 c.c. e segg.. Ne', ha aggiunto, era senza rilievo la circostanza che la conduttrice avesse continuato a fruire degli immobili secondo l'uso convenuto, di talche' la violazione degli obblighi di manutenzione gravanti sul locatore poteva semmai essere fatta valere in un diverso giudizio.

Infine ha anche escluso il decidente la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento del diritto di prelazione di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 38. Ha segnatamente rilevato in proposito che il conferimento di immobili nel patrimonio di una societa' costituisce atto a titolo gratuito e che, in ogni caso, il conferimento aveva avuto ad oggetto l'azienda, nel suo complesso, comprensiva anche dei beni immobili locati, azienda rispetto alla quale il conduttore non poteva vantare alcun diritto di prelazione.

2 Di tale decisione si duole dunque la societa' ricorrente, denunciando, con il primo motivo, violazione dell'articolo 1418 c.c., comma 2, articoli 1325, 1346, 1406 e 1453 c.c., in comb. disp. con gli articoli 81 e 100 c.p.c.. Sostiene che le norme che disciplinano l'azienda presuppongono un complesso dotato non solo di una propria funzionalita' produttiva, ma anche di clientela e di avviamento, in stretta connessione con l'esercizio, per il tramite dell'azienda stessa, di un'impresa. L'assenza, negli immobili locati, di siffatti caratteri e la conseguente estraneita' degli stessi alla pretesa azienda conferita in societa' escluderebbero in radice la titolarita', in capo a (OMISSIS) s.r.l. dei contratti di locazione e radicherebbero il difetto di legittimazione attiva dell'intimante, opposto dalla convenuta fin dalla prima difesa. Non a caso l'attivita' imprenditoriale di (OMISSIS) era definitivamente cessata nel 1988, ne', malgrado le contrarie affermazioni contenute nella perizia di stima allegata al rogito (nell'adempimento degli oneri imposti dall'articolo 2465 c.c.), l'intimante aveva dato prova che tra quella data e il (OMISSIS), giorno in cui era stata costituita la societa', l'aveva riattivata. In tale contesto, mentre il contratto di trasferimento di azienda era da ritenersi nullo, per mancanza di un oggetto determinato o determinabile, ex articolo 1346 c.c., andava escluso che la s.r.l. unipersonale immobiliare (OMISSIS) fosse subentrata nel rapporto di locazione, in mancanza di consenso del contraente ceduto, elemento fondamentale della cessione, ex articolo 1406 c.c..

3 Con il secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione degli articoli 1344 e 1414 c.c., Legge n. 392 del 1978, articolo 38. Secondo l'esponente la Corte torinese non avrebbe esaminato le eccezioni di nullita' del conferimento di azienda e dello stesso atto costitutivo della societa' unipersonale, ancorche' la statuizione di accoglimento della pretesa azionata e l'affermata impossibilita' per la societa' conduttrice di accedere alla prelazione, costituivano un rigetto implicito delle stesse.

Aggiunge che il diniego di accesso alla tutela offerta al conduttore dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 38, era stato argomentato dal giudice di merito con l'assunto che il conferimento di beni in societa' integrava un atto a titolo gratuito, assunto erroneo e in ogni caso inidoneo a paralizzare il diritto di prelazione del conduttore, in un contesto fattuale in cui, da un lato, l'azienda conferita in societa' era inesistente; dall'altro, la societa' stessa, di mero godimento e comunque inattiva, era chiaramente stata costituita al solo fine di conculcare il diritto di prelazione del conduttore, ed era quindi nulla.

4 Le critiche, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondate.

Mette conto anzitutto evidenziare che la strumentante degli immobili locati all'esercizio dell'impresa (OMISSIS) s.r.l. - e quindi la loro attinenza alla relativa azienda - postulando la sussistenza di un vincolo di organizzazione teleologica tra gli stessi e gli altri beni serventi alla medesima finalita' produttiva e' valutazione di stretto merito, come tale sottratta al sindacato di questa Corte, ove, come nella fattispecie, congruamente motivata (confr. Cass. civ. 19 luglio 2005, n. 15210).

A cio' aggiungasi che il positivo giudizio sulla titolarita' attiva del rapporto di locazione in capo alla societa' attrice e' stato argomentato dal giudice di merito con l'ulteriore rilievo che, comunque, quei beni erano stati trasferiti al nuovo soggetto giuridico, tanto da essere compiutamente individuati, anche catastalmente, nel rogito. E rispetto a tale rilievo, che concreta un'autonoma ratio decidendi della scelta decisoria adottata, nulla oppone la ricorrente all'infuori del carattere frodatorio dell'intera operazione, questione, a ben vedere, non trattata nella sentenza impugnata, e quindi nuova. La Corte d'appello si e' invero limitata a ribadire il difetto di interesse della conduttrice alla declaratoria di nullita' dell'atto costitutivo di un soggetto che, del tutto legittimamente, era subentrato, dal lato attivo, nella titolarita' degli immobili locati, senza esaminare, perche' non richiestane, eventuali profili elusivi e finalita' illecite della costituzione della societa'. Ora, secondo il costante insegnamento di questo giudice di legittimita', qualora una determinata questione giudica - che implichi un accertamento di fatto - sia stata del tutto ignorata dal giudice di merito, il ricorrente, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita' per novita' della censura, ha l'onere non solo di allegarne l'avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de visu la veridicita' di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). E invero i motivi del ricorso per cassazione devono investire a pena di inammissibilita' questioni gia' comprese nel "thema decidendum" del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino aspetti rilevabili d'ufficio, e' preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi o introducano, comunque, piste ricostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali: e cio' anche nel caso in cui le deduzioni non abbiano ad oggetto eccezioni in senso proprio e consistano invece in mere contestazioni difensive, involgenti comunque accertamenti non compiuti dal giudice del merito perche' non richiestone (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).

5 Del tutto improprio e' poi il richiamo alla disciplina della cessione del contratto e alla pretesa inoperativita' della stessa per difetto di consenso del contraente ceduto. E' sufficiente al riguardo considerare che, in base ai principi generali in materia di obbligazioni, in caso di trasferimento della titolarita' dell'immobile oggetto di locazione, il diritto del conduttore, che e' un diritto di credito al godimento del bene locato, e quindi un diritto di carattere relativo, dovrebbe venir meno, tanto vero che e' stata necessaria una norma ad hoc, l'articolo 1599 c.c., per sancirne l'opponibilita' al terzo acquirente, in applicazione della regola - che e' regola di protezione del locatario - per cui emptio non tollit locatum: ceduto il bene, il rapporto obbligatorio di locazione non si estingue, ma continua con il cessionario.

6 Quanto poi ai rilievi critici in ordine alla ritenuta inoperativita' del disposto della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 38 e 39, con essi la ricorrente ripropone la questione se il conferimento di immobili in societa' di capitali sia riconducibile - alla stregua di un'interpretazione estensiva o analogica - alla nozione di trasferimento a titolo oneroso, con conseguente configurabilita', in capo al conduttore, di un diritto di prelazione, in ordine all'immobile oggetto del trasferimento. Sul punto, questa Corte si e' piu' volte espressa nel senso che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto, previsti dalle norme innanzi menzionate, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta (Cass. 30.7.2007 n. 16853; Cass. 22.6.2006 n. 14455; Cass. 6.5.2003 n. 6867; Cass. 16.5.1991 n. 5519). L'affermazione si e' giovata, anzitutto, di rilievi di carattere testuale: a ben vedere, infatti, l'articolo 38, dopo aver premesso, al primo comma, che il diritto di prelazione puo' essere esercitato nell'ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato, nei commi successivi, e segnatamente nel secondo e nel quarto, disciplinando le formalita' necessarie per il valido esercizio del diritto, mostra, con l'espressa menzione del corrispettivo, da quantificare, in ogni caso, in denaro, e del versamento del prezzo di acquisto, di riferirsi, in realta', alla sola compravendita.

A cio' aggiungasi, da un lato, che i diritti in discorso, costituendo limitazioni delle facolta' del proprietario e incidendo sull'interesse generale alla libera circolazione dei beni immobili, non possono essere riconosciuti in ipotesi diverse e ulteriori rispetto a quelle previste; dall'altro, che il conferimento di un bene in societa' non e' assimilabile in alcun modo allo schema causale della compravendita, in considerazione della diversa natura dell'uno e dell'altro contratto.

Si ricorda che questa Corte, in ordine alla natura giuridica del negozio di conferimento, ha a piu' riprese ribadito che esso non e' componente di un contratto di scambio, nemmeno quando comporti il passaggio di proprieta' del bene, di talche' non rientra nel novero delle alienazioni a titolo oneroso, ne', tanto meno, e' equiparabile alla compravendita. Il conferimento e' invero elemento essenziale di un contratto, quello di societa', che e' finalizzato all'esercizio in comune di un'attivita' economica allo scopo di dividerne gli utili:

esso e' dunque funzionale all'acquisto della qualita' di socio, con i correlativi diritti ed obblighi, laddove nella compravendita il corrispettivo in denaro rappresenta la controprestazione del trasferimento di proprieta' della cosa (confr. Cass. civ. 18 settembre 2008, n. 23856; Cass. civ. 17 settembre 2008, n. 23751; Cass. civ. 29 novembre 2005, n. 26044).

7 Con il terzo motivo l'impugnante denunciando violazione degli articoli 1418, secondo comma, e 1346 cod. civ., critica la ritenuta, mancata operativita' nella fattispecie del principio inadimplenti non est adimplendum, in presenza di immobili mancanti delle condizioni minime di agibilita' e di abitabilita' prescritte da norme inderogabili, con conseguente nullita' dei contratti di locazione per impossibilita'/illiceita' dell'oggetto, nullita' rilevabile in ogni stato e grado del procedimento.

8 Le censure sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.

Mette conto evidenziare che il giudice di merito si e' occupato della pretesa inagibilita' dell'immobile locato nello scrutinio sull'operativita', nella fattispecie, del disposto dell'articolo 1460 c.c., in base al quale, nei contratti a prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti puo' rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria. E sul punto il decidente ha ampiamente argomentato la sua negativa valutazione, evidenziando come le carenze manutentive lamentate non avessero impedito alla conduttrice di continuare a usufruire degli immobili secondo la destinazione convenuta e come le stesse fossero, in realta', solo in parte sopravvenute rispetto allo stato in cui vennero accettati i locali.

In tale contesto la questione della nullita' del contratto per impossibilita' ovvero per illiceita' dell'oggetto, e' eccentrica rispetto al thema decidendum del giudizio di appello, e al postutto nuova.

In ogni caso, anche a volere intendere i rilievi critici come volti a censurare la ritenuta insussistenza dei presupposti per la sospensione del pagamento dei canoni, non par dubbio che il giudizio di comparazione dei comportamenti di ambedue le parti che, nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche, si impone ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, e' accertamento riservato al giudice di merito, come tale incensurabile in sede di legittimita' se, come nella fattispecie, congruamente motivato (confr. Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 13840; Cass. civ. 8 giugno 2006, n. 13365).

In definitiva il ricorso deve essere integralmente rigettato.

La ricorrente rifondera' alla controparte le spese di giudizio, nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 4.900,00 (di cui euro 4.700,00 per onorari), oltre IVA e CPA, come per legge.