In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno

In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno. Il corrispettivo convenuto, in particolare, va rapportato al canone legalmente dovuto, sostituendosi, anche in tale fase di sostanziale ultrattività del rapporto contrattuale di locazione, alle clausole contrattuali in contrasto con la legge quelle derivanti dalla corretta applicazione di quest'ultima. (PUBBLICAZIONE Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24, Il Sole 24 Ore, Guida al Diritto, 2013, 4, pg. 35)

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 13 dicembre 2012, n. 22924



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Corte di Cassazione, Sezione 3 civile

Sentenza 13 dicembre 2012, n. 22924
Integrale

LOCAZIONE - IMMOBILI - AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - rel. Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro - Consigliere

Dott. CIRILLO Ettore - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 11800-2011 proposto da:

(OMISSIS) S.R.L. (GIA' S.P.A.) (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS);

- intimato -

nonche' da:

(OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS), in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante, Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) S.R.L. (GIA' S.P.A.) (OMISSIS), in persona del suo legale rappresentante dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente all'incidentale -

avverso la sentenza n. 4340/2010 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 26/10/2010 R.G.N. 3988/2003;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/11/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1. Concesse in locazione, con contratti del (OMISSIS) e del (OMISSIS), dalla (OMISSIS) srl alla (OMISSIS) spa (oggi srl; due distinte unita' immobiliari. In (OMISSIS), la locatrice convenne controparte, con citazione notificata il 2.4.88, dinanzi al tribunale di Roma, lamentando l'inadempimento di controparte consistente nel mutamento di destinazione d'uso e chiedendo dichiararsi la risoluzione dei contratti, condannarsi la conduttrice al rilascio degli immobili ed al risarcimento di tutti i danni, oltre che al rimborso della tassa di occupazione di suolo pubblico; la (OMISSIS) spa, dal. canto suo, chiese in via riconvenzionale condannarsi l'attrice a pagarle l'indennita' ai sensi dell'articolo 1593 cod. civ.; e, all'esito dell'attivita' istruttoria e dell'intercorso rilascio dei locali, la locatrice chiese la condanna di controparte al risarcimento dei danni per occupazione senza titolo dal 2.4.88 al 31.7.95, alla restituzione dell'indennita' di avviamento gia' corrisposta, al rimborso della tassa di occupazione suolo pubblico ed al pagamento, in luogo del ripristino dei locali, della somma necessaria a quest'ultimo.

1.2. Il tribunale capitolino, con sentenza n. 33351 del 3.9.02, dichiaro' cessata la materia dei contendere m ordine alle domande di risoluzione per inadempimento e di condanna al rilascio, ma condanno' la conduttrice (OMISSIS) al pagamento di un'indennita' di occupazione per euro 491.838,33 per il periodo dal 12.2.90 al 31.7.95 (oltre rivalutazione e interessi dal 12.2.90), alla restituzione di euro 93.651,71 (per rimborso indennita' di avviamento relativa al solo locale di (OMISSIS)) ed al pagamento di euro 1.291,14 (oltre IVA) per il ripristino de: locali.

1.3 - Interpose appello la conduttrice (OMISSIS), lamentando ultrapetizione in ordine al risarcimento da detenzione sine titulo, mutatio libelli sulla restituzione dell'indennita' di avviamento, violazione di giudicato esterne sulla spettanza di tale indennita' per tutti i locali, errata quantificazione dei risarcimento da detenzione senza titolo, nonche' contraddittorieta' tra esclusione della risoluzione e riconoscimento del danno da inadempimento; la locatrice (OMISSIS), dal canto suo, chiese anticiparsi la decorrenza del risarcimento da occupazione illegittima alla data della domanda, correggersi 1 criteri di determinazione del relativo danno, condannarsi alla restituzione integrale della gia' corrisposta indennita' per avviamento, dolendosi della mancata disamina della domanda di condanna al rimborso della tassa di occupazione di suolo pubblico.

1.4. La corte capitolina, con sentenza n. 4340 del 26.10.10, riformo' in parte la gravata pronuncia di. primo grado, da un lato annullando la condanna della locataria alla restituzione dell'indennita' di avviamento, ma d'altro lato condannandola anche al risarcimento del danno da detenzione senza titolo pure per il periodo dal 2.4.88 al di 11.11.90 (per altri euro 166.874,45), nonche' al rimborso della tassa di occupazione del suolo pubblico in euro 2.052,68; e condanno' la (OMISSIS) ai pagamento dei due terzi delle spese di lite di entrambi i gradi, confermando nel resto la prima sentenza.

1.5. Per la cassazione di tale sentenza di secondo grado ricorre ora, affidandosi, a quattro motivi, la (OMISSIS) srl, gia' spa; resiste, con controricorso contenente ricorso incidentale articolato su di un motivo, la (OMISSIS) srl; e la prima notifica e deposita controricorso per resistere al ricorso incidentale, nonche' memoria ai sensi dell'articolo 378 cod. proc. civ. per la pubblica udienza del 15.11.12.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. La ricorrente principale sviluppa quattro motivi e:

2.1. con il primo - rubricato "nullita' della sentenza per violazione dell'articolo 112 cod. proc. civ. a tenore dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4" - essa si duole di ultrapetizione, non avendo - a suo dire - la controparte mai invocato alcunche', prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado, a titolo di risarcimento del danno da pretesa occupazione senza titolo ed avendo la corte di appello male applicato il regime della mutatio libelli in primo grado dinanzi alla carenza di qualsiasi originaria domanda ed alla diversita' di causa petendi;

2.2. con il secondo - rubricato "violazione o falsa applicazione del combinato disposto dell'articolo 1591 cod. civ. e Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 69 in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3" - essa lamenta il riconoscimento a suo carico del debito per occupazione senza titolo in misura cari al canone legalmente dovuto, quando invece, spettando ad essa conduttrice l'indennita' di avviamento commerciale, il relativo diritto di ritenzione dell'immobile fino alla corresponsione di quella avrebbe dovuto comportare l'obbligo della conduttrice ai corrispondere il solo - e ben minore - canone pattuito;

2.3. con il terzo rubricato "violazione o falsa applicazione dell'articolo 184 cod. proc. civ., nel testo applicabile alla presente controversia (causa introdotta nel 1988, e quindi anteriore alla novella di cui alla Legge 26 novembre 1990, n. 353), a tenore dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3" - essa censura l'accoglimento parziale della domanda ai restituzione dell'indennita' ai avviamento in difetto di rituale domanda in primo grado, formulata solo all'udienza di precisazione delle conclusioni e senza alcun collegamento con la causa petendi originaria;

2.4. con il quarto - rubricato "violazione o falsa applicazione dell'articolo 1453 cod. civ., in relazione all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 - essa contesta l'accoglimento della domanda di risarcimento, nonostante la cessazione della materia del contendere su quella di risoluzione per inadempimento.

3. Dal canto suo, la controricorrente ribatte in rito e nel merito alle censure di controparte e dispiega ricorso incidentale, su di un motivo ("nullita' del capo della sentenza d'appello relativo alla decenza dell'indennita' per perdita di avviamento, ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5"), con cui censura l'interpretazione data dalla corte di appello al giudicato esterno, costituito dalla sentenza del pretore di Roma n. 326/94, sul riconoscimento anche dell'an debeatur in punto di indennita' di avviamento; ed a questa doglianza ribatte, con apposito controricorso, la ricorrente principale, condividendo gli argomenti della gravata sentenza in ordine all'estensione del giudicato recato da quella pronuncia.

4. Tutto cio' posto, deve esaminarsi dapprima il ricorso principale. Quanto ad esso:

4.1. sono infondati il primo ed il terzo motivo, tutti incentrati sull'inammissibilita' di domande nuove nel rito anteriore alla riforma di cui alla Legge n. 353 del 1990:

4.1.1. puo' prescindersi dall'esame della questione della possibilita' di ricondurre una domanda per diverso titolo di risarcimento (per mancato pagamento del corrispettivo dopo la cessazione del contratto; ad una domanda di risarcimento danni formulata in un atto di citazione pacificamente basata su di una specifica diversa causa petendi di risoluzione (cioe' sull'inadempimento per mutamento d'uso);

4.1.2. infatti, nel rito anteriore alla riforma di cui alla Legge n. 353 del 1990 la novita' della domanda - la sanzione della cui inammissibilita' era pacificamente ritenuta sancita nel solo o comunque preminente interesse delle parti, a differenza del rito successivo alla detta riforma (soltanto nel quale e' imposto il rilievo ufficioso della novita', per il sostanziale carattere di ordine pubblico processuale del sistema delle preclusioni anche assertive: per tutte, in senso analogo, v. Cass. 30 novembre 2011, n. 25598, oppure Cass. 12 giugno 2012, n. 9522) - risulta sanata se alla sua proposizione, avvenuta al momento della precisazione delle conclusioni, non abbia immediatamente - e cioe' alla stessa udienza o nel medesimo contesto - reagito la controparte, perche', in tal caso, quest'ultima deve intendersi avere accettato sul punto il contraddittorio: risultando tardiva la reazione perfino ove essa si sia avuta gia' nella comparsa conclusionale (Cass. 10 giugno 1988, n. 3956; Cass. 29 novembre 2001, n. 15185; Cass. 11 ottobre 2006, n. 21816);

4.1.3. nel caso di specie, dalla lettura dei motivi primo e terzo si evince che, alla formulazione delle domande di risarcimento del danno da mancate pagamento dei corrispettivo e di restituzione dell'indennita' di avviamento non dovuta, formulazione avvenuta pacificamente se non altro all'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado in data 3.7.95, la reazione dell'odierna ricorrente si sarebbe avuta non prima dell'atto di appello e sarebbe poi stata sviluppata nel grado di gravame, ma non pure che ai dispiegamento di quelle essa si sia validamente opposta nello stesso contesto e comunque prima della comparsa conclusionale in primo grado;

4.1.4. la circostanza della carenza di immediata replica a tali formulazioni e' sfata comunque colta anche dallo corte territoriale (pag. 8, quattordicesima riga; pag. 10, dodici righe dalla fine);

4.1.5. pertanto, a prescindere dalla novita' delle due domande, su di esse, in ossequio alla costante giurisprudenza di questa Corte, e' sfato accettato di fatto il contraddittorio e legittimamente, quand'anche potesse sussistere la lamentata novita', il tribunale - che non poteva, nel rito applicabile ratione temporis, neppure rilevarla di ufficio - le ha esaminate;

4.1.6. diviene irrilevante l'esame delle argomentazioni svolte dalla corte territoriale per ritenere ammissibili le domande, essendo la prima ratio decidendi (la non immediatezza di reazioni ai dispiegamento) di per se' sola idonea a sorreggere la decisione di valutarne il merito;

4.2. il secondo motivo e' del pari infondato:

4.2.1. puo' tralasciarsi la singolare carenza, nel ricorso per cassazione, di elementi sull'entita' del canone pattuito od originariamente convenuto (in luogo di altro, evidentemente maggiore, in concreto applicato), qua e parametro dell'obbligazione risarcitoria di cui all'articolo 1591 cod. civ., come pure dell'indicazione della sede processuale in cui essi sarebbero stati- sottoposti al vaglio dei giudici di merito; nonche' delle ragioni della discrasia tra il canone pattuito e quello preso a base della determinazione del risarcimento ai sensi della prima parte dell'articolo 1591 cod. civ.;

4.2.2. e' ben vero che, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attivita' commerciali disciplinate dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 27 e 34 (e, in regime transitorio, dagli articoli 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennita' d: avviamento, e' obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione e non anche ai risarcimento del maggior danno (per tutto e da ultimo, v.: Cass. 25 marzo 2010, n. 7179; Cass. 9 marzo 2010, n. 5661);

4.2.3. nella ricostruzione della persistenza della duplice inadempienza, quella del locatore nella corresponsione dell'indennita' e quella del conduttore nella restituzione dell'immobile, la giurisprudenza di questa Corte (v., per ogni opportuno approfondimento, Cass. Sez. Un., 15 novembre 2000, n. 1177) ha pero' con tutta evidenza inteso escludere solo la spettanza del danno maggiore rispetto a quello corrispondente all'entita' del canone: sicche' il richiamo, da parte della conduttrice, a de tra giurisprudenza non puo' dirsi pertinente, restandone da essa esclusa soltanto la spettanza del maggior danno, consistente, com'e' noto, in altri potenziali detrimenti, del patrimonio del locatore dovuti alla non disponibilita' del bene locato, in termini soprattutto di lucro cessante;

4.2.4. del resto, soggiace il conduttore, che voglia liberarsi del'obbligazione di un tale pagamento, a specifici oneri, tra cui quello di offerta, anche non formale, di restituzione del bene (per tutte, con principio affermato ai sensi dell'articolo 360-bis c.p.c., n. 1, v. Cass., ord. 20 gennaio 2011, n. 1337): ed appare conforme a diritto che, in virtu' della volontaria protrazione del godimento del bene (volontaria in quanto dipendente anche dalla deliberata mancala attivazione delle dette procedure di offerta in restituzione), chi ne fruisca continui a versare alla controparte quanto meno una somma pari a quello che sarebbe stato il corrispettivo in caso d.i fisiologica persistenza del contratto;

4.2.5. pertanto, l'accezione di "corrispettivo convenuto" rilevante anche ai fini della determinazione della somma dovuta dal conduttore che permanga nel godimento dell'immobile in attesa della corresponsione dell'indennita' di avviamento ma senza attivare le procedure di offerta di riconsegna del bene locato, va ben rapportata al canone legalmente dovuto (Cass. 20 aprile 2 007, n. 9488; Cass. 19 luglio 2002, n. 10560; Cass. 19 giugno 2002, n. 8913; Cass. 26 settembre 1997, n. 9464; Cass. 1 dicembre 1994, n. 10270; Cass. 28 ottobre 1993, n. 10733), sostituendosi anche in tale fase di sostanziale ultraattivita' del rapporto contrattuale di locazione, per principi generali in tema di nullita' delle clausole contrattuali e di inserzione automatica delle disposizioni conformi a diritto, a quelle contrattuali in contrasto con la legge quelle derivanti dalla corretta applicazione di quest'ultima;

4.3. anche il quarto motivo e', poi, infondato:

4.3.1. la domanda di risarcimento del danno e' del tutto diversa - strutturalmente e sostanzialmente - da quella di risoluzione (tra le molle, v. Cass. 27 luglio 2006, n. 17144, oppure Cass. 23 gennaio 2012, n. 870), per evidente diversita' del petitum e solo parziale coincidenza della causa petendi (cioe', il dedotto inadempimento);

4.3.2. pertanto, gia' di per se' considerati l'abbandono o la cessazione della materia del contendere sulla domande; di risoluzione del contratto per un dedotto inadempimento non precludono affatto l'ammissibilita' della sola domanda di risarcimento dei danni arrecati da quel medesimo inadempimento: ben potendo, nonostante la rinuncia del contraente adempiente a far valere quest'ultimo come causa di risoluzione (ad esempio, in un contratto di locazione, per avere conseguito la riconsegna del bene), persistere un suo interesse a conseguire il ristoro dei danni che quella condotta di controparte gli abbia comunque cagionati;

4.3.3. inoltre, nel caso di specie, e' evidente che, esclusa (per quanto detto sub 4.1) l'inammissibilita' delle domande risarcitorie per titoli anche non coincidenti con quelli posti a base dell'originaria domanda di risoluzione (fondata, nella medesima prospettazione della ricorrente, sul mutamento d'uso), le prime hanno causa petendi del tutto diversa dalla seconda, con ulteriore insensibilita' all'abbandono di quest'ultima.

5. Il ricorso incidentale e' invece inammissibile:

5.1. per consentire di valutare la correttezza dell'interpretazione del giudicato esterno (cio' che normalmente integra un giudizio di fatto - per tutte: Cass. 11 giugno 2007, n. 1361 - e va effettuato in primo luogo sulla base del tenore letterale del titolo giudiziale, valutato alla stregua del dispositivo e della motivazione che lo sostiene, complessivamente considerati: per tutte e solo tra le piu' recenti, Cass. 20 luglio 2011, n. 15902), era pero' necessaria la trascrizione integrale nel ricorso di tutti gli arti al riguardo indispensabili e comunque dei loro passaggi salienti: tra cui la sentenza stessa, nella parte in cui interpreta i petita e pronuncia su di essi, nonche' gli atti da cui le parti vorrebbero ritrarre la delimitazione di causa petendi e petita;

5.2. infatti, poiche' il provvedimento giudiziale su cui si fonda la tesi dell'esistenza di un giudicato esterno rilevante ai fini della decisione assume rispetto ad esso in ragione della sua oggettiva intrinseca natura di documento - la natura di una produzione documentale, il requisito di ammissibilita' del ricorso per cassazione indicato dall'articolo 366 cod. proc. civ., n. 6, concerne in tutte le sue implicazioni anche una sentenza prodotta nel giudizio di merito, riguardo alla quale il motivo di ricorso per cassazione argomenti la censura della sentenza di merito quanto all'esistenza, alla negazione o all'interpretazione del suo valore di giudicato esterno (giurisprudenza consolidata; tra le ultime, v.: Cass., ora. 18 ottobre 2011, n. 21560; Cass. 29 maggio 2012, n. 8565);

5.3. tanto non essendo avvenuto, non e' stata posta in grado questa corto di legittimita', per la vista carenza del ricorso incidentale, di valutare la portata del giudicato e la contestata correttezza dell'interpretazione data dalla corte territoriale: ed il relativo motivo e' inammissibile.

6. Pertanto, il ricorso principale va rigettato e quello incidentale dichiarato inammissibile; e la soccombenza reciproca rende di giustizia l'integrale compensazione delle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale; compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimita'.
 

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