In tema di responsabilita' per deterioramento della cosa locata, il conduttore risponde a norma dell'articolo 1588 c.c. e si libera da tale responsabilita' solo dando la prova della esistenza di causa a lui non imputabile

In tema di responsabilita' per deterioramento della cosa locata, il conduttore risponde a norma dell'articolo 1588 c.c. e si libera da tale responsabilita' solo dando la prova della esistenza di causa a lui non imputabile. Tale principio puo' essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell'immobile sottratti alla disponibilita' dello stesso conduttore ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (Cass. 26 giugno 1997 n. 5706). In precedenza, peraltro, questa Corte, in base al criterio della disponibilita' della cosa quale elemento essenziale del concetto di custodia, aveva rilevato, in tema di contratto di locazione, che il proprietario-locatore resta custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilita' del conduttore, vale a dire le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore non ha la possibilita' di intervenire per prevenire o riparare un danno, tra essi comprendendo, in esemplificazione, tutti gli impianti idrici e sanitari per raggiungere i quali occorre intervenire sulle opere murarie (cfr. in motivazione, Cass. Sez. Un. 11 novembre 1991 n. 12019).
(Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 25 luglio 2008, n. 20434)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VITTORIA Paolo - Presidente

Dott. MAZZA Fabio - Consigliere

Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere

Dott. FEDERICO Giovanni - Consigliere

Dott. URBAN Giancarlo - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

BR. GI., LA. LI. RO. e LA. LI. LO., elettivamente domiciliate in Roma, Via Spalato n. 11, presso lo studio dell'avv. Barbara D'Agostino, rappresentate e difese dall'avv. Guccione Rosario giusta delega in atti;

- ricorrenti controricorrenti incidentali -

contro

SM. s.p.a. (gia' SM. s.r.l., gia' SI. DI. s.r.l.), in persona del legale rappresentante, elettivamente domiciliato in Roma, Via Gavorrano n. 12, presso lo studio dell'avv. Mario Giannarini, rappresentato e difeso dall'avv. prof. Ricca Lucio giusta delega in atti;

- controricorrente ricorrente incidentale -

e contro

FA. AN., elettivamente domiciliato in Roma, Via di Villa Grazioli n. 1, presso lo studio dell'avv. Luciano Menozzi, rappresentato e difeso dall'avv. Enzo Galazzo giusta delega in atti;

controricorrente;

- ricorrente incidentale -

e contro

RI. GI., elettivamente domiciliato in Catania, Piazza Verga n. 25, presso lo studio dell'avv. Aldo Messina;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d'Appello di Catania in data 4 marzo 2004.

Udita la relazione del Consigliere Dott. Giancarlo Urban;

udito l'avv. L. Ricca;

udito il P.M. in persona del Cons. Dr. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso, previa la riunione, per l'accoglimento del ricorso principale, salvo che per i motivi 4 (assorbito) e 5 (in subordine fondato); inammissibilita' dei due ricorsi incidentali.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione avanti il Pretore di Ragusa, Br. Gi. e le figlie La. Li. Ro. e La. Li.Lo. convenivano in giudizio la Si. Di. s.r.l., che conduceva in locazione sin dal marzo 1994 un fabbricato di loro proprieta' sito in Ragusa, adibito a supermercato, chiedendone la condanna al risarcimento, in via principale ai sensi dell'articolo 1588 c.c. ed in via subordinata ai sensi dell'articolo 2043 c.c., dei danni verificatisi nell'immobile nel settembre 1995 a seguito di lavori di adattamento all'esercizio commerciale eseguiti dalla societa' conduttrice.

La Si. Di. s.r.l. eccepiva in via preliminare l'incompetenza per valore del giudice adito e nel merito contestava che i cedimenti manifestatisi nell'immobile fossero da ricollegare ai lavori da essa eseguiti, aggiungendo di avere provveduto alle riparazioni urgenti atte a scongiurare la situazione di pericolo in attesa degli interventi di ripristino da parte delle locatrici; in via riconvenzionale la societa' conduttrice chiedeva la condanna delle attrici alla rifusione delle spese sostenute per gli interventi urgenti, pari a lire 41.000.000 oltre Iva, ed al ristoro del pregiudizio conseguente alla sospensione dell'attivita' commerciale per la durata dei lavori poiche' i cedimenti erano stati determinati esclusivamente dalla "grave mancanza di cautela" delle locatrici nella realizzazione della costruzione; inoltre, chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa la ditta Fa. An. corrente in (OMESSO), quale impresa assuntrice dei lavori per l'adattamento dell'immobile, al fine di esserne garantita nel caso di accoglimento della domanda attrice.

Fa. An. resisteva alla domanda di rivalsa, sostenendo che i lavori effettuati in appalto "erano del tutto estranei a quelli da cui si facevano discendere responsabilita' a carico della convenuta" e che, peraltro, detti lavori erano stati diretti da tecnici di fiducia della societa' committente ed eseguiti secondo le direttive da costoro impartite; in subordine, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa in regresso il geom. Ri. Gi., quale direttore di detti lavori.

Costituitosi in giudizio, il Ri. eccepiva in via preliminare la prescrizione del diritto fatto valere nei suoi confronti dal Fa. e nel merito resisteva alla domanda di garanzia, deducendo che la direzione dei lavori gli era stata conferita dalla Si. e non dal Fa. e che aveva assunto l'incarico quando i lavori di sbancamento del parcheggio clienti, in corrispondenza del quale si trovava la conduttura delle acque meteoriche che aveva dato luogo agli inconvenienti lamentati da parte attrice, erano stati gia' eseguiti.

Con sentenza non definitiva del 30 settembre 1998 il Pretore rigettava l'eccezione di incompetenza sul rilievo che, trattandosi di controversia in materia di locazione, sussisteva la sua competenza funzionale ai sensi dell'articolo 447 bis c.p.c..

In esito alla prova testimoniale ed alla consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Ragusa, in composizione monocratica, con sentenza del 6 novembre 2001 condannava la Si. Di. s.r.l. (ora Sm. s.p.a.) a pagare a titolo risarcitorio alle attrici la somma di lire 16.629.090, oltre Iva ed interessi legali dalla domanda al saldo; rigettava la domanda riconvenzionale proposta dalla societa' convenuta; dichiarava inammissibile la domanda di garanzia proposta dalla Si. Di. nei confronti del terzo chiamato Fa. An.; dichiarava assorbita la domanda di garanzia proposta dal Fa. nei confronti del terzo chiamato Ri. Gi.; condannava la Si. Di. s.r.l. (ora Sm. s.p.a.) alle spese in favore delle attrici e le compensava interamente tra le altre parti.

Il giudice di primo grado, sulla base degli accertamenti e delle deduzioni del c.t.u., riteneva che la causa contingente dei danni riscontrati era imputabile al cedimento di un tratto della tubazione in cemento rotocompresso in cui venivano convogliate le acque piovane provenienti dalla zona a monte della costruzione, in un punto interno a quest'ultima, in prossimita' degli scarichi dei servizi igienici del supermercato nonche' di altre condotte presenti nella zona. Precisava che nel corso dell'esecuzione dei lavori di adattamento eseguiti dalla societa' conduttrice "uno dei mezzi di cantiere aveva schiacciato il tubo rotocompresso sottostante la pavimentazione del fabbricato causando lo sversamento dell'acqua piovana e determinando i danni in questione". A sostegno di tale tesi il Tribunale rilevava che, se la rottura del tubo fosse stata antecedente alla ristrutturazione dell'immobile, la massiva infiltrazione di acqua nel sottosuolo, con i correlativi effetti deleteri, si sarebbe manifestata prima dell'esecuzione delle opere in questione. Infine riteneva che la conduttrice non avesse assolto all'onere di fornire la prova liberatoria alla quale era tenuta ai sensi dell'articolo 1588 c.c., comma 1.

Su appello della societa' conduttrice, la Corte d'Appello di Catania, con sentenza in data 4 marzo 2004, in riforma della sentenza del Tribunale, rigettava la domanda attrice e in accoglimento di quella riconvenzionale, condannava le locatrici in solido al pagamento della somma di euro 19.108,90 piu' IVA e interessi al tasso legale dalla domanda.

La Corte d'Appello riteneva che non fossero stati acquisiti sufficienti elementi dai quali dedurre che la causa del cedimento del tubo rotocompresso fosse da collegare ai lavori di sistemazione dell'immobile effettuati dalla societa' conduttrice, in quanto il C.T.U. aveva indicato semplici ipotesi e in ogni caso non era stato individuato alcun elemento certo a carico della parte convenuto, salvo che l'elemento temporale, di per se' non sufficiente a ritenere la sussistenza del nesso causale.

Riteneva quindi non pertinente il riferimento all'articolo 1588 c.c., in quanto si era verificato un cedimento non gia' dell'immobile oggetto del contratto di locazione, ma di un impianto posto a servizio dell'immobile, per il quale non era configurabile una immediata disponibilita' della conduttrice, trattandosi di un manufatto interrato.

Ne' era configurabile, nella specie, alcuna ipotesi di responsabilita' extracontrattuale ai sensi dell'articolo 2043 c.c.

Propongono ricorso Br. Gi., La. Li. Ro. e La. Li. Lo. con cinque motivi.

Resistono tanto la SM. s.p.a., quanto Fa. An. chiedendo il rigetto del ricorso e formulando ricorso incidentale condizionato.

Le ricorrenti Br. Gi. ed altre e la SM. s.p.a. hanno depositato memorie ai sensi dell'articolo 378 c.p.c.; la SM. s.p.a, ha anche depositato note di udienza ai sensi dell'articolo 379 c.p.c., u.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorsi vanno riuniti ai sensi dell'articolo 335 c.p.c., poiche' si tratta di impugnazioni contro la stessa sentenza.

Le ricorrenti denunciano con il primo motivo la violazione di norme di diritto (articoli 1588 e 2051 c.c.) e la lacunosa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, e cioe' la questione della resposabilita' del conduttore, ai sensi dell'articolo 1558 c.c., comma 1, in quanto lo stesso non aveva fornito la prova liberatoria e cioe' che il danno fosse stato provocato da causa a lui non imputabile. La Corte d'Appello, nel ritenere non applicabile tale disposizione, aveva affermato che, conformemente alla giurisprudenza di legittimita', la presunzione di cui sopra sarebbe applicabile soltanto alle cose ed agli impianti visibili e cioe' che passino nella disponibilita' immediata del conduttore. Nella specie, a seguito della radicale e completa ristrutturazione dell'immobile (sostituzione dei pavimenti, spostamento di tramezzi, posa in opera di tubi di condensa, interventi su alcune travi portanti) operata dalla conduttrice, non esistevano parti o impianti dell'immobile che non fossero passati nella concreta "disponibilita'" della conduttrice, sicche' era fuori luogo il richiamo alla citata giurisprudenza.

Il motivo e' fondato.

In tema di responsabilita' per deterioramento della cosa locata, questa Corte di legittimita' ha gia' affermato il principio che il conduttore risponde a norma dell'articolo 1588 c.c. e si libera da tale responsabilita' solo dando la prova della esistenza di causa a lui non imputabile. Tale principio puo' essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell'immobile sottratti alla disponibilita' dello stesso conduttore ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (Cass. 26 giugno 1997 n. 5706). In precedenza, peraltro, questa Corte, in base al criterio della disponibilita' della cosa quale elemento essenziale del concetto di custodia, aveva rilevato, in tema di contratto di locazione, che il proprietario-locatore resta custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilita' del conduttore, vale a dire le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore non ha la possibilita' di intervenire per prevenire o riparare un danno, tra essi comprendendo, in esemplificazione, tutti gli impianti idrici e sanitari per raggiungere i quali occorre intervenire sulle opere murarie (cfr. in motivazione, Cass. Sez. Un. 11 novembre 1991 n. 12019).

Nella specie, la sentenza impugnata da' atto che il lavori in occasione dei quali si produsse il danno alle tubazioni di raccolta delle acque e quindi lo sversamento delle stesse, avevano comportato la ristrutturazione dell'edificio, con radicali interventi non soltanto sulle parti visibili dello stesso (pavimentazione, tramezzature) ma anche sugli impianti idrici e fognari (installazione di nuovi servizi igienici, con allacciamento dei relativi scarichi alla rete fognaria, posa in opera di alcuni tubi di condensa per gli impianti di refrigerazione, interventi su alcune travi costituenti la struttura dello stabile). In tale situazione, non si puo', evidentemente, sostenere la presenza della deroga alla responsabilita' del conduttore, di cui alla citata giurisprudenza. In realta', l'importanza e la rilevanza degli interventi eseguiti per la ristrutturazione dell'immobile, comportarono modifiche in tutti gli impianti presenti, compresa la rete di raccolta delle acque, che risulta abbia dato luogo ai danni di cui al processo.

Da tali premesse, discende la applicabilita' del citato principio di cui all'articolo 1588 c.c., in virtu' del quale spetta al conduttore di fornire elementi idonei a superare la presunzione di responsabilita' che la legge pone a suo carico. In altre parole, in assenza di prova che il danno sia dipeso da causa non imputabile al conduttore, ovvero se rimanga ignota la causa del danno (come nel caso di specie), la norma indicata pone a carico dello stesso conduttore la responsabilita' nei confronti del locatore. In tale prospettiva, la sentenza impugnata ha dato atto che non sono stati acquisiti elementi che consentano di determinare la causa del danno, richiamando quanto ritenuto dal C.T.U., con la individuazione soltanto di alcune ipotesi, prive di supporti probatori convincenti. Ma risulta errata la conclusione della Corte d'Appello, che da tale situazione ha fatto derivare l'assenza di responsabilita' della societa' conduttrice.

L'accoglimento del primo motivo comporta l'assorbimento degli altri quattro motivi del ricorso principale: con il secondo si denuncia la violazione di norme di diritto (articolo 1218 c.c.) nonche' la insufficienza e contraddittorieta' della motivazione su un punto decisivo della controversia, e cioe' la mancata valutazione della clausola contrattuale (articolo 8) che subordinava la facolta' del conduttore di effettuare modifiche agli impianti ed alle tramezzature interne, alla previa comunicazione ai locatori e sempre che dette opere non alterassero le caratteristiche dell'immobile, le strutture portanti e le altre opere murarie. Le opere di ristrutturazione sarebbero invece state realizzate in violazione di tale obbligo. Con il terzo motivo si denuncia la omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ossia sulla valutazione dei giudici di appello che avevano ritenuto che le conclusioni del C.T.U. basate su criteri semplicemente possibilistici e non probabilistici; in ogni caso il giudici dell'appello si erano limitati a recepire le conclusioni del C.T.U., senza rapportarle a quanto affermato dai testi, soprattutto in relazione alla realizzazione degli scarichi fognari di alcuni bagni che erano stati realizzati con la ristrutturazione e che immettevano acque nello stesso condotto che aveva presentato il cedimento di cui e' causa. Con il quarto motivo si denuncia la omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia con riguardo alla decadenza in cui era incorsa la parte convenuta nella chiamata in garanzia dell'appaltatore Fa. An., ai sensi dell'articolo 269 c.p.c., comma 2 tralasciando di considerare che lo stesso C.T.U. aveva ipotizzato la responsabilita' della ditta appaltatrice nel caso in cui la rottura fosse stata cagionata dall'utilizzo di mezzi pesanti, inadeguati rispetto alla consistenza del terreno. Con il quinto motivo si rileva la contraddittorieta' della motivazione sulle spese, che nella motivazione vengono integralmente compensate e nel dispositivo vengono compensate solo per meta'.

Inammissibili risultano poi i ricorsi incidentali condizionati proposti dai controricorrenti, in quanto vertenti su questioni rimaste assorbite in appello e precisamente: dalla controricorrente SM. s.p.a., in relazione alla violazione dell'articolo 112 c.p.c. per aver la Corte di Appello omesso di pronunciarsi sulla questione della chiamata il causa di Fa. An., in ordine alla quale era stato formulato autonomo motivo di appello; nonche' dal controricorrente Fa. An. per la omessa pronunzia sulla richiesta avanzata nella comparsa di costituzione in appello, nella quale si chiedeva espressamente di chiamare in causa il direttore dei lavori Ri. Gi..

La sentenza impugnata deve essere quindi cassata in relazione all'accoglimento del primo motivo di ricorso, con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Catania, anche per la liquidazione delle spese presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Terza Sezione Civile, riuniti i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale e dichiara assorbiti gli altri.

Dichiara inammissibili i ricorsi incidentali condizionati.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione ad altra sezione della Corte d'Appello di Catania.

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