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Insorgenza dell'obbligo di provvedere alla comunicazione di cui all'art. 38 della legge n. 392 del 1978 - Decorrenza - Individuazione - Dalla stipula del preliminare di vendita e non dalla stipula dell'atto definitivo di trasferimento
Pubblicata il 26/12/2008
In tema di prelazione urbana, poiché la stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile locato con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, dal momento di tale stipula sorge a carico del locatore l'obbligo di darne comunicazione al conduttore con atto notificato e corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, mentre è irrilevante che il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, in quanto la norma citata fa riferimento non alla stipula del definitivo ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, inizia la ricerca del compratore.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo - Presidente
Dott. MAZZA Fabio - rel. Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere
Dott. LEVI Giulio - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FU. DU. SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, amministratore unico, sig.a Za. Ma., elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato LANIA ALDO LUCIO, che la difende unitamente all'avvocato GIUGGIOLI PAOLO con procura speciale del dr. Notaio Mauro Acquaroni, in Bozzolo, del 14/07/04, Rep. 25149;
- ricorrente -
contro
DE. NO. VA., DE. NO. RA., DE. NO. CR., FR. MA. ved. De. No., elettivamente domiciliati in ROMA VLE ANGELICO 92, presso lo studio dell'avvocato SILVETTI CARLO, difesi dall'avvocato RIVA BERNI RICCARDO, giusta delega in atti;
- controricorrenti -
contro
MI. SPA, in persona del legale rappresentante p.t. sig. Mion Luigi, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BOLSENA 27, presso lo studio dell'avvocato QUADRI MAURO, che la difende unitamente agli avvocati BELLAZZI LUIGI, BORGOGNA GIAMPAOLO, CACCIALI MARIA ADELAIDE, MARGANA NICOLA, ZOPPI GIOVANNI, BAU' CHRISTIAN, ALBARELLO GIANDOMENICO, giusta delega in atti;
- controricorrente -
e contro
DE. NO. SI.;
- intimata -
avverso la sentenza n. 318/04 della Corte d'Appello di BRESCIA, seconda sezione civile, emessa il 10/03/04, depositata il 2/04/04, R.G.1201/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/12/07 dal Consigliere Dott. MAZZA Fabio;
udito l'Avvocato Aldo LANIA Lucio;
udito l'Avvocato D'AGOSTINO Ernani (per delega Avv. RIVA BERNI Riccardo, depositata in udienza);
udito l'Avvocato BELLAZZI Luigi;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
D. N. S., con contratto 23.5.1991, dava in locazione alla srl Fu. Du. un capannone ad uso commerciale sito in (OMESSO).
Deceduto il locatore, i suoi eredi, Fr. Ma. e De. No. Va., Ra. e Cr., dopo aver dato disdetta dal contratto, intimavano al conduttore rilascio per finita locazione per la data del 22.5.2003, con citazione per la convalida avanti al Tribunale di Mantova. La soc. Fu. Du. si costituiva e, premesso che gli intimanti, insieme ad altra comproprietaria, tale De. No. Si., con atto 15.2.2002, avevano stipulato un contratto preliminare di vendita del capannone e di altro immobile contiguo alla soc. Mi., dichiarava di voler esercitare il diritto di riscatto Legge n. 392 del 1978 ex articolo 39, e chiedeva che il Tribunale provvedesse in conseguenza.
I locatori chiedevano il rigetto della pretesa di riscatto sul rilievo secondo cui il compendio promesso in vendita ricomprendeva altro immobile ed aveva autonomia strutturale e funzionale. Proponeva intervento la soc. Mi. a sostegno della domanda dei locatori. Veniva integrato il contraddittorio con De. No. Si. che non si costituiva. Il Tribunale rigettava la domanda proposta dalla soc. Fu., che condannava al rilascio dell'immobile alla scadenza indicata dai locatori. La soc. Fu. Du. proponeva appello, cui resistevano gli appellati. La Corte di Appello di Brescia, con sentenza 2.4.2004, rigettava il gravame. Avverso tale sentenza la soc. Fu. Du. propone ricorso per cassazione con tre mezzi di gravame. Resistono con controricorsi gli eredi De. No. e la soc. Mi.. De. No. Si. non svolge difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte a quo ha confermato il decisum di primo grado sotto un duplice profilo. Ha ritenuto, nella fattispecie, l'inesistenza del diritto di prelazione in capo al conduttore, sull'assunto secondo cui, perche' possa trovare applicazione l'istituto di prelazione e riscatto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e' necessario che il negozio di compravendita sia stipulato nel corso della vigenza del rapporto locativo. Ha osservato che non e' dato desumere in via interpretativa dalle suddette norme il divieto per il locatore di liberamente disporre dell'immobile per il tempo in cui la locazione sara' cessata; che nella fattispecie il trasferimento di proprieta' dell'immobile sarebbe dovuto avvenire, secondo le previsioni del preliminare, a locazione esaurita. Ha inoltre affermato la ricorrenza della ipotesi della vendita in blocco per la sussistenza, tra i beni in questione, di un legame di fatto e di un legame funzionale.
Con il primo mezzo di gravame, la societa' ricorrente lamenta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla esclusione del diritto di prelazione.
Osserva che nel caso in esame ricorrono le condizioni di legge per l'applicazione delle predette norme, poiche' la stipula del preliminare integra gli estremi di inequivocabile manifestazione della volonta' di vendere, con conseguente insorgenza del diritto di prelazione in capo al conduttore. La censura e' fondata. La norma del cit. articolo 38, prevede che "nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve dare comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". E' evidente che l'avvenuta stipula del preliminare con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, cosicche' in quel momento sorge a suo carico l'obbligo di notifica previsto dall'articolo 38, corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita del bene. Irrilevante e' la circostanza secondo cui il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, perche' la norma fa riferimento non alla stipula del definitivo, ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, ha inizio la ricerca del compratore. Tale momento si e' verificato allorche' il contratto non era ancora scaduto e, quindi, a seguito di esso e' sorto il diritto di prelazione in favore della soc. Fu. Du.. Con il secondo mezzo di gravame, la soc. ricorrente lamenta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, nonche' il vizio di omessa insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla affermata ipotesi di vendita in blocco. Assume che tale convincimento e' stato raggiunto senza appropriata indagine e non e' sostenuto da idonea motivazione; che nella fattispecie e' stata realizzata soltanto la unificazione del capannone con un contiguo compendio immobiliare senza un effettivo collegamento strutturale e funzionale. Quindi, con il successivo mezzo di gravame lamenta, in relazione a tale capo decisionale, la violazione degli articoli 62, 115 e 116 del codice di rito, nonche' il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Afferma che il Giudice a quo ha trascurato le planimetrie, le foto e le relazioni di parte in atti e non ha dato ingresso alle istanze istruttorie formulate negli atti processuali. Le due censure, che devono essere esaminate unitariamente, perche' strettamente connesse, non meritano accoglimento. Secondo consolidata interpretazione giurisprudenziale delle norme dedotte in giudizio, non ricorre il diritto di prelazione da parte del conduttore, allorche' la vendita riguardi beni che, pur suscettibili di separata alienazione, presentino un nesso strutturale e funzionale unificante, in relazione alla loro prevista utilizzazione. In tal caso, oggetto della vendita non e' semplicemente un insieme di beni, ma il complesso di essi quale entita' funzionalmente unica. Il relativo accertamento e' di competenza del Giudice del merito ed e' insindacabile in sede di legittimita', se condotto con logica valutazione degli elementi emergenti dagli atti (vedi Cass. 3, 29.10.2001, n. 13420). La Corte di Brescia ha reso un adeguata e razionale motivazione, avendo rilevato che i beni compravenduti erano non solo uniti da una vasta area intermedia ma anche da un legame funzionale e commerciale, cosicche' le osservazioni contrarie esposte dalla soc. ricorrente incidono su valutazioni di merito del Giudice dell'appello.
Per quanto poi attiene alla doglianza circa l'erronea valutazione delle prove e il mancato accoglimento delle istanze istruttorie, occorre rilevare che la censura non e' autosufficiente, non avendo la soc. ricorrente specificato e riportato nel ricorso le prove asseritamene trascurate e le richieste da essa avanzate. Il ricorso deve essere pertanto rigettato e le spese del giudizio di cassazione devono essere regolate come disposto dall'articolo 91 c.p.c..
P.Q.M.
La Corte Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 5.100,00, di cui euro 5.000,00, per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIA Paolo - Presidente
Dott. MAZZA Fabio - rel. Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo - Consigliere
Dott. LEVI Giulio - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FU. DU. SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, amministratore unico, sig.a Za. Ma., elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato LANIA ALDO LUCIO, che la difende unitamente all'avvocato GIUGGIOLI PAOLO con procura speciale del dr. Notaio Mauro Acquaroni, in Bozzolo, del 14/07/04, Rep. 25149;
- ricorrente -
contro
DE. NO. VA., DE. NO. RA., DE. NO. CR., FR. MA. ved. De. No., elettivamente domiciliati in ROMA VLE ANGELICO 92, presso lo studio dell'avvocato SILVETTI CARLO, difesi dall'avvocato RIVA BERNI RICCARDO, giusta delega in atti;
- controricorrenti -
contro
MI. SPA, in persona del legale rappresentante p.t. sig. Mion Luigi, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BOLSENA 27, presso lo studio dell'avvocato QUADRI MAURO, che la difende unitamente agli avvocati BELLAZZI LUIGI, BORGOGNA GIAMPAOLO, CACCIALI MARIA ADELAIDE, MARGANA NICOLA, ZOPPI GIOVANNI, BAU' CHRISTIAN, ALBARELLO GIANDOMENICO, giusta delega in atti;
- controricorrente -
e contro
DE. NO. SI.;
- intimata -
avverso la sentenza n. 318/04 della Corte d'Appello di BRESCIA, seconda sezione civile, emessa il 10/03/04, depositata il 2/04/04, R.G.1201/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/12/07 dal Consigliere Dott. MAZZA Fabio;
udito l'Avvocato Aldo LANIA Lucio;
udito l'Avvocato D'AGOSTINO Ernani (per delega Avv. RIVA BERNI Riccardo, depositata in udienza);
udito l'Avvocato BELLAZZI Luigi;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
D. N. S., con contratto 23.5.1991, dava in locazione alla srl Fu. Du. un capannone ad uso commerciale sito in (OMESSO).
Deceduto il locatore, i suoi eredi, Fr. Ma. e De. No. Va., Ra. e Cr., dopo aver dato disdetta dal contratto, intimavano al conduttore rilascio per finita locazione per la data del 22.5.2003, con citazione per la convalida avanti al Tribunale di Mantova. La soc. Fu. Du. si costituiva e, premesso che gli intimanti, insieme ad altra comproprietaria, tale De. No. Si., con atto 15.2.2002, avevano stipulato un contratto preliminare di vendita del capannone e di altro immobile contiguo alla soc. Mi., dichiarava di voler esercitare il diritto di riscatto Legge n. 392 del 1978 ex articolo 39, e chiedeva che il Tribunale provvedesse in conseguenza.
I locatori chiedevano il rigetto della pretesa di riscatto sul rilievo secondo cui il compendio promesso in vendita ricomprendeva altro immobile ed aveva autonomia strutturale e funzionale. Proponeva intervento la soc. Mi. a sostegno della domanda dei locatori. Veniva integrato il contraddittorio con De. No. Si. che non si costituiva. Il Tribunale rigettava la domanda proposta dalla soc. Fu., che condannava al rilascio dell'immobile alla scadenza indicata dai locatori. La soc. Fu. Du. proponeva appello, cui resistevano gli appellati. La Corte di Appello di Brescia, con sentenza 2.4.2004, rigettava il gravame. Avverso tale sentenza la soc. Fu. Du. propone ricorso per cassazione con tre mezzi di gravame. Resistono con controricorsi gli eredi De. No. e la soc. Mi.. De. No. Si. non svolge difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte a quo ha confermato il decisum di primo grado sotto un duplice profilo. Ha ritenuto, nella fattispecie, l'inesistenza del diritto di prelazione in capo al conduttore, sull'assunto secondo cui, perche' possa trovare applicazione l'istituto di prelazione e riscatto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e' necessario che il negozio di compravendita sia stipulato nel corso della vigenza del rapporto locativo. Ha osservato che non e' dato desumere in via interpretativa dalle suddette norme il divieto per il locatore di liberamente disporre dell'immobile per il tempo in cui la locazione sara' cessata; che nella fattispecie il trasferimento di proprieta' dell'immobile sarebbe dovuto avvenire, secondo le previsioni del preliminare, a locazione esaurita. Ha inoltre affermato la ricorrenza della ipotesi della vendita in blocco per la sussistenza, tra i beni in questione, di un legame di fatto e di un legame funzionale.
Con il primo mezzo di gravame, la societa' ricorrente lamenta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, e il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla esclusione del diritto di prelazione.
Osserva che nel caso in esame ricorrono le condizioni di legge per l'applicazione delle predette norme, poiche' la stipula del preliminare integra gli estremi di inequivocabile manifestazione della volonta' di vendere, con conseguente insorgenza del diritto di prelazione in capo al conduttore. La censura e' fondata. La norma del cit. articolo 38, prevede che "nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve dare comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". E' evidente che l'avvenuta stipula del preliminare con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, cosicche' in quel momento sorge a suo carico l'obbligo di notifica previsto dall'articolo 38, corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita del bene. Irrilevante e' la circostanza secondo cui il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, perche' la norma fa riferimento non alla stipula del definitivo, ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, ha inizio la ricerca del compratore. Tale momento si e' verificato allorche' il contratto non era ancora scaduto e, quindi, a seguito di esso e' sorto il diritto di prelazione in favore della soc. Fu. Du.. Con il secondo mezzo di gravame, la soc. ricorrente lamenta la violazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39, nonche' il vizio di omessa insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla affermata ipotesi di vendita in blocco. Assume che tale convincimento e' stato raggiunto senza appropriata indagine e non e' sostenuto da idonea motivazione; che nella fattispecie e' stata realizzata soltanto la unificazione del capannone con un contiguo compendio immobiliare senza un effettivo collegamento strutturale e funzionale. Quindi, con il successivo mezzo di gravame lamenta, in relazione a tale capo decisionale, la violazione degli articoli 62, 115 e 116 del codice di rito, nonche' il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Afferma che il Giudice a quo ha trascurato le planimetrie, le foto e le relazioni di parte in atti e non ha dato ingresso alle istanze istruttorie formulate negli atti processuali. Le due censure, che devono essere esaminate unitariamente, perche' strettamente connesse, non meritano accoglimento. Secondo consolidata interpretazione giurisprudenziale delle norme dedotte in giudizio, non ricorre il diritto di prelazione da parte del conduttore, allorche' la vendita riguardi beni che, pur suscettibili di separata alienazione, presentino un nesso strutturale e funzionale unificante, in relazione alla loro prevista utilizzazione. In tal caso, oggetto della vendita non e' semplicemente un insieme di beni, ma il complesso di essi quale entita' funzionalmente unica. Il relativo accertamento e' di competenza del Giudice del merito ed e' insindacabile in sede di legittimita', se condotto con logica valutazione degli elementi emergenti dagli atti (vedi Cass. 3, 29.10.2001, n. 13420). La Corte di Brescia ha reso un adeguata e razionale motivazione, avendo rilevato che i beni compravenduti erano non solo uniti da una vasta area intermedia ma anche da un legame funzionale e commerciale, cosicche' le osservazioni contrarie esposte dalla soc. ricorrente incidono su valutazioni di merito del Giudice dell'appello.
Per quanto poi attiene alla doglianza circa l'erronea valutazione delle prove e il mancato accoglimento delle istanze istruttorie, occorre rilevare che la censura non e' autosufficiente, non avendo la soc. ricorrente specificato e riportato nel ricorso le prove asseritamene trascurate e le richieste da essa avanzate. Il ricorso deve essere pertanto rigettato e le spese del giudizio di cassazione devono essere regolate come disposto dall'articolo 91 c.p.c..
P.Q.M.
La Corte Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 5.100,00, di cui euro 5.000,00, per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.