Intimazione di sfratto per morosità e risoluzione del contratto

Quand'anche non fosse proposta espressamente dal locatore, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto.
(Corte d'Appello Napoli, Sezione 3 Civile, Sentenza del 12 febbraio 2008, n. 349)



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SEZIONE TERZA CIVILE

composta dai magistrati signori:

1) dott. Mario Lepre - Presidente -

2) dott. Michele Piantadosi - Consigliere -

3) Dott. Valeria Migliucci - Consigliere rel. -

riunito nella camera di consiglio del 25.1.2008 nel procedimento n. 3404/2006 di R.G., avente ad oggetto: "Intimazione di sfratto per morosità" vertente

tra

A., rappresentato e difeso dagli avv.ti Ma.Ol. ed Ul.Qu., con studio in Napoli, presso lo studio dell'avv. Ma.Ol.

APPELLANTE

e

S., s.r.l., in persona del legale rappr.te p.t., rappresentato e difeso dall'avv. St.In., con il quale domicilia in Napoli

APPELLATA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato il 14.7.2005, la S., s.r.l., premesso di essere proprietaria di tre prefabbricati per i quali era stata rilasciata dal Comune di Benevento l'autorizzazione edilizia n 38479 presso l'aviosuperficie di Contrada (omissis), in Benevento per la quale la predetta società era titolare di concessione esclusiva per la costruzione di un hangar su un'area di mq 900 e per l'uso su aree d'approdo e partenze di aereoveicoli e sul restante sedime aeroportuale di mq 40,747; che con contratto stipulato verbalmente senza determinazione di tempo i predetti prefabbricati erano stati concessi in detenzione all'A. a fronte dell'impegno di quest'ultimo di usufruire dei servizi aereonautici forniti presso l'aviosuperficie dalla S. quale unica concessionaria e di pagare il corrispettivo stabilito nella misura di Euro 258,23 mensili; che l'A. aveva occupato e continuava ad occupare abusivamente i prefabbricati senza pagare il corrispettivo alla S. che risultava creditrice della complessiva somma di Euro 17.733,92 per i canoni insoluti e fissati nella misura mensile di Euro 258,23, quale corrispettivo minimo fissato per l'utilizzo dei prefabbricati; che la S. inutilmente aveva invitato e diffidato l'A. a rilasciare i prefabbricati di cui è proprietaria ed a versare tutte le somme dovute; tanto premesso citava tanto premesso citava in giudizio l'A. chiedendo che fosse convalidato lo sfratto per morosità ovvero, in caso di opposizione, che, previa ordinanza provvisoria di rilascio, fosse dichiarata la risoluzione contrattuale del rapporto per grave inadempimento della società conduttrice con condanna della società al pagamento dei canoni scaduti e non pagati e alla rifusione delle spese di lite.

Instauratosi il contraddittorio si costituiva in giudizio il convenuto che si opponeva alla domanda negando la sussistenza del contratto di locazione ed assumendo che il canone mensile costituisse il corrispettivo non dell'uso dei prefabbricati, bensì della fornitura dei servizi aereonautici. Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande formulate dall'attrice e proponeva, in subordine, domanda riconvenzionale diretta ad ottenere il pagamento delle indennità di cui agli artt. 935 e 936 c.c., o, alternativamente, di quelle previste dagli artt. 1592 e 1593 c.c., sul presupposto di essere proprietario di uno dei tra prefabbricati, denominato casetta di legno.

Il giudice adito con ordinanza dell'll.10.2005 ordinava all'A. di rilasciare gli immobili in questione liberi da persone e da cose fissando per l'esecuzione il giorno 30.11.2005 e disponendo il mutamento del rito.

Con sentenza del 22.2.2006, il giudice dichiarava risolto per grave inadempimento del conduttore il rapporto intercorso tra le parti; confermava quanto statuito nella propria ordinanza, ordinando il rilascio dei tra prefabbricati liberi da parsone e da cose e condannava l'A. al pagamento di tutte le somme dovute nella misura di Euro 17.733,92, oltre interessi legali; rigettava la domanda riconvenzionale e condannava l'A. alla rifusione delle spese di lite.

Avverso la citata sentenza ha proposto appello l'A. con ricorso depositato il 23 Maggio 2006.

L'appellante ha, in particolare, dedotto che il rapporto intercorso tra le parti non possa non essere qualificato come un contratto misto di locazione/somministrazione con prevalenza della somministrazione, non essendo previsto alcun corrispettivo in denaro per l'uso degli immobili, ma solo per la fornitura dei servizi effettivamente prestati dalla S. s.r.l.. L'appellante, quindi, ha censurato la sentenza impugnata, in quanto il giudice non avrebbe motivato in ordine agli elementi fattuali e probatori in base ai quali ha ritenuto sussistente la prova del credito e, quindi, della corrispondente morosità, nonché dell'entità degli stessi. Invece, al contrario di quanto sostenuto dal primo giudice, secondo l'appellante il rapporto dedotto in giudizio non apparterrebbe alla fattispecie tipica del contratto di locazione, non essendovi la prova che a fronte dell'uso dei prefabbricati vi fosse un obbligo di pagare un canone determinato, in quanto l'uso degli immobili aveva come sua controprestazione l'obbligo di fruire dei servizi aeronautici, servizi che, se forniti, dovevano essere pagati dall'A.. Conseguentemente, non essendo configurabile il contratto di locazione, non era esperibile neppure il procedimento per convalida di sfratto.

Quindi l'appellante deduce il vizio di extrapetizione in relazione alla condanna al pagamento dei canoni scaduti atteso che il ricorrente aveva richiesto l'emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, e non anche una sentenza di condanna.

Infine l'appellante ha riproposto la domanda riconvenzionale diretta ad ottenere, in caso di scioglimento del rapporto, le indennità di cui agli artt. 935 e 936 c.c., insistendo sull'ammissione della prova testimoniale rigettata dal primo giudice.

In conclusione l'appellante ha chiesto l'accoglimento dell'appello con il rigetto della domanda proposta in prime cure dalla S. s.r.l., e l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale.

Si è costituita in giudizio la S. che ha chiesto il rigetto dell'appello e la conferma dell'impugnata decisione.

All'udienza del 25.1.2008 la causa è stata decisa come da separato dispositivo in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e deve essere rigettato.

Invero, la controversia trae origine dalla pretesa della società S., s.r.l. di ottenere il rilascio dei tre prefabbricati situati sull'aviosuperficie sita in contrada (omissis) in Benevento (della quale essa ha la disponibilità esclusiva in virtù di un rapporto di concessione) sul presupposto per il quale essi siano stati concessi in locazione all'A. dietro la previsione dell'obbligo di corrispondere il canone mensile di Euro 258,24, - al cui pagamento il predetto A. si era resa inadempiente -, e di fruire dei servizi aeronautici della stessa S..

L'uso dei citati immobili è pacifico e non è contestato da parte dell'A., il quale tuttavia assume che il contratto intervenuto tra le parti non sia inquadrabile nello schema tipico della locazione, ma debba essere qualificato come contratto misto locazione-somministrazione, in quanto il corrispettivo sarebbe stato erogato non in funzione dell'utilizzo degli immobili, bensì in funzione della fruizione dei servizi aeronautici.

Ciò premesso, osserva la Corte che nel rapporto intercorso tra le parti è incontestata, da un lato, la sussistenza dell'obbligo della S. di garantire l'utilizzo dei tre prefabbricati all'A. e, dall'altro, l'esistenza dell'obbligazione di quest'ultimo di versare in maniera fissa il corrispettivo mensile, oltre che dell'obbligo di fruire della fornitura dei servizi aeronautici(non meglio precisati dalle parti) da parte della S.. Ne consegue che la prima prestazione appare in rapporto sinallagmatico con la controprestazione costituita dal pagamento del canone che nell'economia del contratto viene ad avere un rilievo prevalente ed assorbente rispetto a quella della fruizione dei servizi aeronautici. Infatti, posto che, anche secondo la stessa impostazione data dalle parti, si è in presenza di un contratto a prestazioni corrispettive, la prestazione della S. costituita dalla concessione dell'utilizzo dei tre prefabbricati non può non trovare altro utile corrispettivo che nel pagamento del canone, non essendo plausibile che tale detenzione venisse concessa dietro il solo obbligo dell'A. di fruire dei servizi aeronautici, a compenso dei quali soltanto il medesimo avrebbe dovuto pagare il succitato canone prestabilito, peraltro, in una somma fissa mensile. Invero, attesa l'attività nel campo aeronautico svolta dalla S. sull'aviosuperficie, deve ritenersi che la finalità precipua realizzata con il contratto de quo sia stata, da un canto, per la S., l'utile economico realizzato con l'introito del canone mensile e, dall'altro, per l'A., la detenzione dei tre fabbricati, entro cui evidentemente espletare la sua attività (come ad esempio i corsi di voli); pertanto, in tale assetto contrattuale, la fornitura dei servizi aeronautici costituiva un'attività solo complementare ed accessoria rispetto al rapporto costituito tra le parti, benché necessaria affinché lo stesso A. potesse esplicare la propria attività avvalendosi dell'utilizzo dei prefabbricati posti sull'area di cui la S. ha l'esclusiva disponibilità.

Ciò premesso, pur volendo aderire alla tesi che configura il contratto di cui è causa come contratto misto di locazione/somministrazione, in cui sono presenti non solo gli elementi contrattuali del contratto tipico di locazione, bensì anche quelli del contratto di somministrazione, (per la presenza delle forniture ad opera della stessa S.), va riconosciuta la prevalenza alla funzione precipua del contratto di locazione, costituita dalla concessione temporanea del godimento dei beni verso pagamento del corrispettivo; ne consegue che esso è assoggettato alla disciplina tipica del contratto di locazione, con la conseguente fondatezza dell'azione di rilascio degli immobili per morosità del conduttore.

Deve ritenersi, infine destituita di fondamento la domanda diretta ad ottenere il pagamento delle indennità di cui agli artt. 935 e 936 c.p.c., o, alternativamente, di quelle previste dagli artt. 1592 e 1593 c.c., atteso che l'appellante non ha fornito alcuna prova in ordine al dedotto titolo di proprietà di uno dei tre prefabbricati, denominati "casetta di legno", né ha articolato i mezzi istruttori nel termine perentorio concesso dal giudice ai sensi dell'art. 426 c.p.c.

E', infine, infondato il motivo di appello relativo al presunto vizio di extrapetizione in cui il giudicante sarebbe incorso pronunciando la risoluzione del contratto e la condanna al pagamento dei canoni scaduti.

Infatti, quanto alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, essa è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione. Per quanto concerne poi la pronuncia di condanna al pagamento dei canoni, si rileva che la S. nell'atto d'intimazione dello sfratto per morosità aveva formulato espressa richiesta di condanna del conduttore al pagamento di tutte le somme dovute per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere fino alla data di esecuzione dello sfratto, per cui la pronuncia del primo giudice corrisponde esattamente a ciò che era stato richiesto.

Dalle esposte considerazioni discende che l'appello deve essere respinto. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, III sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con ricorso del 23 Maggio 2006 da A. nei confronti di S., s.r.l., avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Benevento il 22.2./6.3.2006, cosi provvede:

rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

condanna l'appellante alla rifusione delle spese del presente grado che liquida in Euro 20 per spese, Euro 480 per diritti, Euro 800 per onorari, oltre rimborso forfettario per legge, IVA e CPA come per legge.

Così deciso in Napoli il 25 gennaio 2008.

Depositata in Cancelleria il 12 febbraio 2008.

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