L'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi gia' perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile

Sentenza 13 novembre 2012, n. 19747
Integrale

LOCAZIONE - SFRATTO
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE
  Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere

Dott. MASSERA Maurizio - Consigliere

Dott. AMATUCCI Alfonso - Consigliere

Dott. CARLEO Giovanni - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 7893-2007 proposto da:

ASILO INFANTILE (OMISSIS), in persona del Presidente pro tempore Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

sul ricorso 11107/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) quali eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

ASILO INFANTILE (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 8/2006 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 37/01/2006 R.G.N. 951/04;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale condizionato e rigetto del ricorso incidentale non condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione, notificato in data 11 luglio 2002, l'Asilo infantile di (OMISSIS) conveniva in giudizio (OMISSIS) in ordine ad una unita' immobiliare sita in (OMISSIS), concessagli in locazione ad uso abitativo con contratto in deroga del (OMISSIS). In esito al giudizio, il Tribunale di Lecco dichiarava la cessazione del rapporto maturata alla scadenza del secondo quadriennio il 31.12.2002. Avverso tale decisione il soccombente (OMISSIS) proponeva appello ed in esito al giudizio, in cui si costituiva l'appellato, la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 17 gennaio 2006, in accoglimento dell'impugnazione, respingeva la domanda del locatore. Avverso la detta sentenza l'Asilo Infantile di (OMISSIS) ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi. Resistono gli eredi del (OMISSIS) - esattamente (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) - con controricorso proponendo a loro volta ricorso incidentale definendolo "per lo piu' condizionato". Entrambe le parti hanno infine depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare, deve rilevarsi che il ricorso principale e quello incidentale condizionato sono stati riuniti, in quanto proposti avverso la stessa sentenza. Sulla base dell'insegnamento delle Sezioni Unite, deve osservarsi che l'ordine logico delle questioni da esaminare impone anzitutto l'esame del ricorso principale. Infatti, il ricorso della parte vittoriosa e' condizionato de jure perche' solo a seguito dell'accertamento della fondatezza del ricorso principale si puo' dire che sia sorto l'interesse alla proposizione del ricorso incidentale (cfr Sez. Un. n. 5456/2009 in motivazione). Cio' premesso, procedendo all'esame del ricorso principale, va osservato che, con la prima doglianza, articolata testualmente sotto il profilo della "violazione o falsa applicazione di norme di diritto, relativamente alla pronuncia della Corte fuori dei limiti di cui agli articoli 112 e 345 c.p.c., in merito alla verifica della legittimita' della controversa pretesa", il ricorrente Asilo Infantile ha censurato la sentenza impugnata deducendone l'erroneita' perche' la Corte di Appello si sarebbe pronunciata, senza espressa deduzione della parte interessata, su un punto decisivo della controversia, quale la rinnovazione tacita del contratto Legge n. 431 del 1998, ex articolo 2, sostituendo l'azione originaria con altra diversa fondata su fatti nuovi e diversa causa pretendi.

La censura e' infondata. Ed invero, in base al principio generale iura novit curia, il giudice ha il potere-dovere di individuare anche d'ufficio le norme giuridiche riguardanti la fattispecie concreta, spettando al suo ufficio la qualificazione della domanda, indipendentemente dalle indicazioni delle parti o dalla mancanza di tali indicazioni. Pertanto, il giudice di merito e' libero di rilevare, anche in secondo grado, la mancanza degli elementi che caratterizzano l'efficacia costitutiva della pretesa attorea in quanto cio' attiene all'obbligo inerente all'esatta applicazione della legge.

Del resto, sono rilevabili di ufficio anche in grado di appello i fatti modificativi, impeditivi o estintivi della pretesa azionata in giudizio risultanti dal materiale allegato agli atti dalle parti ovvero dalla legge applicabile al caso di specie, salvo che le singole disposizioni di legge espressamente prevedano come indispensabile l'iniziativa di parte e la manifestazione di volonta' della stessa quale elemento integrativo della fattispecie difensiva. Ne deriva che non puo' ritenersi certamente precluso al giudice di merito verificare ed affermare, come e' accaduto nel caso di specie, la rinnovazione tacita del contratto di locazione, relativamente al quale parte locatrice aveva dedotto l'avvenuta scadenza.

Passando all'esame della seconda doglianza, articolata sotto il profilo della "violazione o falsa applicazione di norme di diritto, relativamente alla qualificazione e alla individuazione della fattispecie normativa regolatrice del contratto di locazione in essere tra l'Asilo Infantile di (OMISSIS) ed il sig. (OMISSIS)", deve premettersi che la censura si fonda sulla considerazione che la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto inidonea la disdetta inviata il 6.6.2002. Cio', in quanto "alla data del 31.12.1998, non essendo ancora spirato il termine per recedere dal contratto alla seconda scadenza, prevista per il 30.12.2002, la disciplina normativa era ancora quella della Legge n. 392 del 1978" (cfr. pag. 8 del ricorso). Inoltre, l'omessa comunicazione del motivo di diniego del rinnovo non costituiva un motivo di nullita' della disdetta alla luce del fatto che il conduttore era al corrente della messa in vendita dell'immobile e con raccomandata del 14.6.1995 aveva manifestato la volonta' di esercitare il suo diritto di prelazione.

Il primo profilo di doglianza merita attenzione. Ed invero, secondo l'ormai consolidato orientamento di questa Corte, "in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 6, va interpretato nel senso che, tra i contratti stipulati prima della sua entrata in vigore, sono soggetti alla nuova disciplina, anche con riferimento alla doppia durata quadriennale, solo quelli che vedono realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge e, quindi, solo quelli per i quali il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore e' venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998 e tale disdetta non e' stata data, sicche' la rinnovazione si e' verificata nella vigenza della nuova legge. (Cass. n. 7985/2010).

Inoltre, con riferimento ai contratti stipulati in base al modello normativo di cui alla Legge n. 359 del 1992, aventi la previsione convenzionale di un duplice periodo di durata quadriennale, la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che la rinnovazione tacita che determina la ricaduta del contratto nel regime di cui all'articolo 2, comma 1, della nuova legge si identifica nella scadenza del secondo periodo di durata del contratto, in relazione al quale il locatore poteva inviare disdetta immotivata ai sensi della L n. 392 del 1978, articolo 3 e non nella scadenza del primo periodo di durata convenzionale (Cass. n. 8943/08). Sulla base di tali considerazioni, appare pertanto evidente la fondatezza della censura, dovendosi conclusivamente ritenere che il locatore non era tenuto all'attivazione della speciale procedura ex articolo 2 Legge citata in quanto nel caso di specie trovava applicazione la previsione di cui all'articolo 14, u.c., della medesima legge. Ed e' appena il caso di osservare che l'adempimento fissato da quest'ultima disposizione fu puntualmente eseguito dal ricorrente a mezzo della disdetta inviata con la raccomandata del 16.6.2002.

Ne deriva la fondatezza del ricorso principale. Tale conclusione comporta la necessita' di prendere in esame il ricorso incidentale, il cui primo motivo, per omessa pronuncia ex articolo 360 c.p.c., n. 4, e' espressamente condizionato all'accoglimento del ricorso principale mentre il secondo motivo, non condizionato, articolato sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., si fonda sulla pretesa erroneita' della sentenza in ordine alla compensazione delle spese del doppio grado di giudizio ad onta del totale rigetto della domanda attrice.

Cio' premesso, va osservato che con la prima censura parte ricorrente lamenta che la Corte di merito avrebbe omesso di pronunciarsi circa il secondo motivo di appello concernente il difetto di legittimazione attiva dell'Asilo infantile, che non era piu' proprietario dell'immobile locato al momento in cui notifico' al conduttore l'atto di intimazione di sfratto per finita locazione.

Anzi, cosi' scrive parte ricorrente, l'Asilo non era piu' "parte locatrice" in quanto in data 2 settembre 1997, a seguito dell'esperimento di un'asta pubblica "ad unico e definitivo incanto" l'immobile locato venne aggiudicato dal sig. (OMISSIS), circostanza quest'ultima affermata con la sentenza n. 742/2003 anche dalla Corte di Appello di Milano che ha dichiarato unico e pieno proprietario delle unita' immobiliari locate il signor (OMISSIS)" per effetto del verbale di asta pubblica per la definitiva aggiudicazione del 2 settembre 1997".

A riguardo, premesso che, in caso di violazione dell'articolo 112 c.p.c., per mancanza della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, vertendosi in tema di error in procedendo, la Corte di Cassazione ha il potere-dovere di procedere all'esame diretto degli atti giudiziari, deve ritenersi la fondatezza della doglianza in esame. Cio', alla luce dell'esame del documento in questione, depositato nel fascicolo di primo grado del (OMISSIS), quale doc.4, da cui risulta effettivamente che in data 2 settembre 1997, a seguito dell'esperimento di un'asta pubblica" ad unico e definitivo incanto" l'immobile locato venne aggiudicato dal sig. (OMISSIS).

Cio' posto, mette conto di aggiungere che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, il principio, stabilito in materia di locazione dall'articolo 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex articolo 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualita' di locatore. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi gia' perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto, (cfr. Cass. n. 22669/04, 8328/01, 15021/04). Ne deriva che nel caso di specie, essendo il rapporto locativo, al momento dell'aggiudicazione del bene, ancora in corso "de jure e de facto", i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto, con riferimento alla ulteriore evoluzione nel tempo, passarono in capo all'aggiudicatario, il quale, a far data dall'aggiudicazione dell'immobile locato, avvenuta ripetesi, prima della notifica dell'intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, acquisto' inevitabilmente la qualita' di locatore. Tutto cio' premesso, appare di ovvia evidenza che il motivo di doglianza sollevato in secondo grado dal (OMISSIS) meritava di essere preso in considerazione dal giudice di appello, preliminarmente al merito, costituendo la legitimatio ad causam una questione rilevabile in ogni fase e grado del giudizio ed essendo altresi' determinante ai fini della decisione.

Ed e' appena il caso di sottolineare che la fondatezza della censura mossa dal ricorrente incidentale in questa sede, a ragione della sua valenza pregiudiziale sia sul piano logico che su quello giuridico, viene a vanificare, frustrandone gli effetti, la fondatezza delle ragioni di censura formulate dal ricorrente principale, il quale si era dichiarato locatore senza piu' esserlo ed aveva azionato il procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione, con atto notificato in data 11 luglio 2002, ad onta del fatto che sin dal 1997 non ne avesse piu' titolo.

Ne consegue che il ricorso incidentale condizionato de quo merita di essere accolto, ritenendosi in esso assorbito il ricorso incidentale non condizionato, riportato in precedenza nella sua essenzialita'. Ai sensi dell'articolo 382, u.c., la sentenza impugnata deve essere cassata senza rinvio e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa deve essere decisa nel merito con il rigetto della domanda introduttiva della lite proposta dall'Asilo Infantile di (OMISSIS). Sussistono giusti motivi per compensare fra le parti le spese dell'intero giudizio sia per l'alterna sorte dei giudizi di merito sia perche' l'orientamento giurisprudenziale in tema di disdetta si e' consolidato solo dopo l'introduzione della lite.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, accoglie il ricorso principale, accoglie quello incidentale condizionato, assorbito quello incidentale non condizionato, cassa in relazione la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda attrice. Compensa tra le parti le spese dell'intero giudizio.