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L'applicazione dell'equo canone riguarda ogni unità abitativa che, se pur compresa in un palazzo che nel suo insieme sia qualificato di pregio artistico o storico, di fatto versi in condizioni di innegabile degrado
Pubblicata il 30/07/2013
La classificazione dell'immobile, quale risulta dal catasto, è effetto di un atto amministrativo disapplicabile dal giudice il quale, nel decidere dell'equo canone di locazione, deve considerare l'immobile secondo la categoria corrispondente alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che esso effettivamente presenta. L'applicazione dell'equo canone riguarda ogni unità abitativa che, se pur compresa in un palazzo che nel suo insieme sia qualificato di pregio artistico o storico, di fatto versi in condizioni di innegabile degrado.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 13 giugno 2013, n. 14867
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere
Dott. SEGRETO Antonio - rel. Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 24585/2007 proposto da:
(OMISSIS) o (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
(OMISSIS);
- intimata -
sul ricorso 28273/2007 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
- ricorrenti -
contro
(OMISSIS) o (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1083/2006 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 16/01/2007, R.G.N. 2042/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIO SEGRETO;
udito l'Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e per l'inammissibilita' del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 18.7.1994 (OMISSIS), premesso di essere stata conduttrice di un appartamento posto in (OMISSIS), di proprieta' di (OMISSIS), convenne questa davanti al Pretore di Forli', chiedendo che previa determinazione dell'equo canone, fosse condannata a restituirle le somme ricevute in eccedenza.
Espose l'attrice che esse parti avevano sottoscritto un contratto di locazione avente ad oggetto l'appartamento detto di 2 camere, bagno e cucina per un canone di lire 140.000 mensili, ed il successivo 7 maggio avevano sottoscritto un secondo contratto per altra stanza separata, per un canone di lire 14.000 mensili.
Assumeva la convenuta che la normativa dell'equo canone era inapplicabile perche' gli immobili si trovavano in un edificio di pregio storico-artistico, di categoria A/9; che in ogni caso ogni vertenza tra le parti era stata risolta con una transazione avvenuta in altro giudizio.
Il Pretore rigetto' la domanda.
La corte di appello di Bologna, adita dall'attrice riteneva priva di effetti la detta transazione e, sulla base di una consulenza tecnica, condannava la (OMISSIS) a restituire all'attrice la somma di lire 6.433.714, oltre interessi legali. La Corte di Cassazione, adita dalle parti, con sentenza n. 14226 del 2004, ribadiva il principio secondo cui la sanzione di nullita' di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 79, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non puo' essere estesa agli accordi transattivi; cassava la sentenza e rimetteva la causa alla corte territoriale per la decisione sulla questione se l'accordo si riferiva anche alla restituzione dei canoni corrisposti in misura ultralegale e se la (OMISSIS) avesse diritto alla restituzione con relativa condanna. La Corte di appello di Bologna, adita in riassunzione, con sentenza depositata il 16.1.2007 condannava (OMISSIS) a pagare all'attrice la somma di euro 3.322,74, oltre interessi e spese legali.
Riteneva la corte che la transazione invocata non investisse anche la questione dell'eccedenza dei canoni rispetto alla misura legale; che il fatto che si trattasse d palazzo storico non escludeva che la categoria dell'appartamento andasse individuata sulla base dell'effettivo suo stato; che l'Ute competente aveva gia' classato l'appartamento in questione, come di cat. A/4. Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS), che ha anche proposto ricorso incidentale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi, a norma dell'articolo 335 c.p.c.. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza, per aver ritenuto che la transazione avvenuta tra le parti sia una transazione speciale e non una transazione generale.
Ritiene la ricorrente che la corte di merito ha violato le norme di ermeneutica di cui all'articolo 1362 c.c. e segg., non risultando la sentenza sorretta da motivazione congrua, logica e corretta, (pag. 10 del ric.).
2. Il motivo e' inammissibile per mancato rispetto del dettato di cui all'articolo 366 bis c.p.c.. Ai ricorsi proposti contro sentenze pubblicate a partire dal 2.3.2006, data di entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 40 del 2006, si applicano le disposizioni dettate nello stesso decreto al capo I.
Secondo l'articolo 366 bis c.p.c. - introdotto dall'articolo 6 del decreto - i motivi di ricorso debbono essere formulati, a pena di inammissibilita', nel modo descritto e, in particolare, nei casi previsti dall'articolo 360, nn. 1, 2, 3, 4, l'illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con la formulazione di un quesito di diritto, mentre nel caso previsto dall'articolo 360, comma 1, n. 5, l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea giustificare la decisione.
Segnatamente nel caso previsto dall'articolo 360 c.p.c., n. 5, l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita', la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, la relativa censura deve contenere, un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita' (Cass. S.U. 1.10.2007, n. 20603; Cass. 18.7.2007, n. 16002).
2.2. Nella fattispecie la formulazione dei motivi per cui e' chiesta la cassazione della sentenza non soddisfa i requisiti stabiliti dall'articolo 366 bis c.p.c., poiche' non sono stati formulati i quesiti di diritto con riferimento alla lamentata violazione delle regole ermeneutiche di cui all'articolo 1362 c.c. e segg..
Quanto alle censure motivazionali, l'inammissibilita' ex articolo 366 bis c.p.c., del motivo consegue alla mancanza di una specifica parte destinata alla sintesi del fatto controverso e delle ragioni che rendono inidonea la motivazione (in quanto insufficiente, contraddittoria o omessa) a giustificare la decisione (c.d. momento di sintesi o quesito di fatto).
Segnatamente non puo' ritenersi momento di sintesi la conclusione sopra riportata del ricorso principale, che si limita a sostenere la carenza e contraddittorieta' motivazionale e la violazione di legge.
3. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 26, lettera d), in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per aver ritenuto che l'appartamento in questione rientrasse nella categoria catastale A/4 e quindi fosse soggetto alla disciplina dell'equo canone di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 12 e segg., pur costituendo parte di un fabbricato storico di pregio, costituente categoria A/9, non sottoposta ad equo canone.
Il motivo si conclude con il seguente quesito di diritto: "Poiche' nella fattispecie la determinazione dell'equo canone e' avvenuta con riferimento ad un'unita' immobiliare, classificata in A/4, inserita in un palazzo di pregio storico ed artistico, classificato in A/9, il riferimento alle categorie catastali A/8 ed A/9, contenuto nella Legge n. 392 del 1978, articolo 26, lettera d), e' esplicativo in generale della categoria delle abitazioni in ville, castelli e palazzi di pregio artistico e storico, per nulla rilevando ai fini ai fini dell'applicabilita' dell'articolo citato il declassamento catastale, esistente o per decisione del giudice, della porzione immobiliare derivata dal loro frazionamento, dovendosi ravvisare la ratio della norma di cui all'articolo 26, lettera d), nel particolare pregio storico ed artistico rappresentato dall'immobile nel suo insieme, per nulla inficiato dalla diversa categoria catastale in cui l'unita' immobiliare derivata dal suo frazionamento sia stata inserita e dalle sue condizioni concrete di manutenzione nonche' dalle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche?".
4.1. Il motivo e' infondato.
Come questa Corte ha gia' rilevato, in tema di locazioni di immobili urbani per uso di abitazione ed ai fini della determinazione dell'equo canone ai sensi della Legge n. 392 del 1978, i palazzi di interesse storico od artistico vanno classati nella categoria A/9 solo se destinati ad abitazione. Con specifico riferimento all'ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unita' immobiliari, la tipologia catastale di un edificio non determina automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unita' immobiliare che ne faccia parte, ben potendo il giudice - disapplicando il classamento effettuato dall'U.T.E. ai sensi della Legge 20 marzo 1865, n. 2248, articolo 5, All. E - attribuire a tali unita' una diversa categoria catastale legittimante l'applicazione dell'equo canone, avuto riguardo alle relative condizioni concrete ed alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (Cass. n. 10013 del 24/06/2003; 4922 del 17/04/2000).
4.2.Ritiene questa Corte che non vi siano ragioni per discostarsi da tale orientamento. Nella fattispecie il giudice di merito ha accertato che gia' l'UTE competente ha ricompreso il bene nella categoria A/4.
Inoltre la sentenza impugnata osserva che la qualita' dell'alloggio, quale risulta dalle fotografie allegate alla c.t.u., sono quelle di un appartamento che non solo non presenta alcun pregio storico ed artistico del palazzo, ma versa altresi' in uno stato di degrado. Correttamente, quindi, la corte di merito ha ritenuto, ai fini della vertenza in questione, che il classamento in A/4 fosse esatto e che dovesse applicarsi la disciplina dell'equo canone.
5. Con l'unico motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) lamenta il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza per aver ritenuto, sulla base della c.t.u., che l'appartamento in questione non fosse particolarmente degradato, con applicazione del coefficiente 0,90, mentre cio' risultava dalla delibera consiliare del Comune di (OMISSIS) n. 558 del 1978, prodotta in appello, che aveva inserito tale edifico tra quelli particolarmente degradati.
6. Il motivo e' inammissibile.
La Legge n. 392 del 1978, articolo 18, u.c., conferendo ai comuni con piu' di 20 mila abitanti la facolta' di individuare all'interno delle zone b) - zona edificata periferica - C) zona tra periferia e centro storico - e) - centro storico, "edifici e comparti di edifici particolarmente degradati" ai quali va applicato il coefficiente 0,90 in luogo di quelli pertinenti alle zone stesse, si riferisce al particolare stato di degradazione relativo ad uno stabile isolato ovvero ad un complesso di stabili costituenti un corpo di fabbricati non attraversato da strade pubbliche (Cass. 6459 del 25/07/1987).
Quindi la censura, sebbene erroneamente prospettata come vizio di motivazione, si risolve in una pretesa violazione della suddetta Legge n. 392 del 1978, articolo 18, poiche' la ricorrente lamenta proprio che il giudice non ha tenuto conto della suddetta delibera consiliare del Comune di (OMISSIS), emessa ai fini di cui all'articolo 18 cit..
Sennonche', cosi' qualificata la censura, essa doveva presentare il quesito di diritto a norma dell'articolo 366 bis c.p.c. (applicabile alla fattispecie ratione temporis), non senza considerare che, ove anche si considerasse la censura come attinente a vizio motivazionale, egualmente sussiste l'inammissibilita' per la mancanza del c.d. "quesito di fatto" o "momento di sintesi".
La mancanza del quesito di diritto comporta l'inammissibilita' del motivo.
7. Conseguentemente va rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile l'incidentale.
Stante la reciproca soccombenza, vanno compensate le spese di questo giudizio di cassazione.
P.Q.M.
Riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile l'incidentale. Compensa le spese di questo giudizio di cassazione.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere
Dott. SEGRETO Antonio - rel. Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 24585/2007 proposto da:
(OMISSIS) o (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
(OMISSIS);
- intimata -
sul ricorso 28273/2007 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
- ricorrenti -
contro
(OMISSIS) o (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliata ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1083/2006 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 16/01/2007, R.G.N. 2042/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05/2013 dal Consigliere Dott. ANTONIO SEGRETO;
udito l'Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e per l'inammissibilita' del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 18.7.1994 (OMISSIS), premesso di essere stata conduttrice di un appartamento posto in (OMISSIS), di proprieta' di (OMISSIS), convenne questa davanti al Pretore di Forli', chiedendo che previa determinazione dell'equo canone, fosse condannata a restituirle le somme ricevute in eccedenza.
Espose l'attrice che esse parti avevano sottoscritto un contratto di locazione avente ad oggetto l'appartamento detto di 2 camere, bagno e cucina per un canone di lire 140.000 mensili, ed il successivo 7 maggio avevano sottoscritto un secondo contratto per altra stanza separata, per un canone di lire 14.000 mensili.
Assumeva la convenuta che la normativa dell'equo canone era inapplicabile perche' gli immobili si trovavano in un edificio di pregio storico-artistico, di categoria A/9; che in ogni caso ogni vertenza tra le parti era stata risolta con una transazione avvenuta in altro giudizio.
Il Pretore rigetto' la domanda.
La corte di appello di Bologna, adita dall'attrice riteneva priva di effetti la detta transazione e, sulla base di una consulenza tecnica, condannava la (OMISSIS) a restituire all'attrice la somma di lire 6.433.714, oltre interessi legali. La Corte di Cassazione, adita dalle parti, con sentenza n. 14226 del 2004, ribadiva il principio secondo cui la sanzione di nullita' di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 79, si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non puo' essere estesa agli accordi transattivi; cassava la sentenza e rimetteva la causa alla corte territoriale per la decisione sulla questione se l'accordo si riferiva anche alla restituzione dei canoni corrisposti in misura ultralegale e se la (OMISSIS) avesse diritto alla restituzione con relativa condanna. La Corte di appello di Bologna, adita in riassunzione, con sentenza depositata il 16.1.2007 condannava (OMISSIS) a pagare all'attrice la somma di euro 3.322,74, oltre interessi e spese legali.
Riteneva la corte che la transazione invocata non investisse anche la questione dell'eccedenza dei canoni rispetto alla misura legale; che il fatto che si trattasse d palazzo storico non escludeva che la categoria dell'appartamento andasse individuata sulla base dell'effettivo suo stato; che l'Ute competente aveva gia' classato l'appartamento in questione, come di cat. A/4. Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS), che ha anche proposto ricorso incidentale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi, a norma dell'articolo 335 c.p.c.. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza, per aver ritenuto che la transazione avvenuta tra le parti sia una transazione speciale e non una transazione generale.
Ritiene la ricorrente che la corte di merito ha violato le norme di ermeneutica di cui all'articolo 1362 c.c. e segg., non risultando la sentenza sorretta da motivazione congrua, logica e corretta, (pag. 10 del ric.).
2. Il motivo e' inammissibile per mancato rispetto del dettato di cui all'articolo 366 bis c.p.c.. Ai ricorsi proposti contro sentenze pubblicate a partire dal 2.3.2006, data di entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 40 del 2006, si applicano le disposizioni dettate nello stesso decreto al capo I.
Secondo l'articolo 366 bis c.p.c. - introdotto dall'articolo 6 del decreto - i motivi di ricorso debbono essere formulati, a pena di inammissibilita', nel modo descritto e, in particolare, nei casi previsti dall'articolo 360, nn. 1, 2, 3, 4, l'illustrazione di ciascun motivo si deve concludere con la formulazione di un quesito di diritto, mentre nel caso previsto dall'articolo 360, comma 1, n. 5, l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea giustificare la decisione.
Segnatamente nel caso previsto dall'articolo 360 c.p.c., n. 5, l'illustrazione di ciascun motivo deve contenere, a pena di inammissibilita', la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, ovvero le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la renda inidonea a giustificare la decisione, la relativa censura deve contenere, un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto) che ne circoscriva puntualmente i limiti, in maniera da non ingenerare incertezze in sede di formulazione del ricorso e di valutazione della sua ammissibilita' (Cass. S.U. 1.10.2007, n. 20603; Cass. 18.7.2007, n. 16002).
2.2. Nella fattispecie la formulazione dei motivi per cui e' chiesta la cassazione della sentenza non soddisfa i requisiti stabiliti dall'articolo 366 bis c.p.c., poiche' non sono stati formulati i quesiti di diritto con riferimento alla lamentata violazione delle regole ermeneutiche di cui all'articolo 1362 c.c. e segg..
Quanto alle censure motivazionali, l'inammissibilita' ex articolo 366 bis c.p.c., del motivo consegue alla mancanza di una specifica parte destinata alla sintesi del fatto controverso e delle ragioni che rendono inidonea la motivazione (in quanto insufficiente, contraddittoria o omessa) a giustificare la decisione (c.d. momento di sintesi o quesito di fatto).
Segnatamente non puo' ritenersi momento di sintesi la conclusione sopra riportata del ricorso principale, che si limita a sostenere la carenza e contraddittorieta' motivazionale e la violazione di legge.
3. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 26, lettera d), in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per aver ritenuto che l'appartamento in questione rientrasse nella categoria catastale A/4 e quindi fosse soggetto alla disciplina dell'equo canone di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 12 e segg., pur costituendo parte di un fabbricato storico di pregio, costituente categoria A/9, non sottoposta ad equo canone.
Il motivo si conclude con il seguente quesito di diritto: "Poiche' nella fattispecie la determinazione dell'equo canone e' avvenuta con riferimento ad un'unita' immobiliare, classificata in A/4, inserita in un palazzo di pregio storico ed artistico, classificato in A/9, il riferimento alle categorie catastali A/8 ed A/9, contenuto nella Legge n. 392 del 1978, articolo 26, lettera d), e' esplicativo in generale della categoria delle abitazioni in ville, castelli e palazzi di pregio artistico e storico, per nulla rilevando ai fini ai fini dell'applicabilita' dell'articolo citato il declassamento catastale, esistente o per decisione del giudice, della porzione immobiliare derivata dal loro frazionamento, dovendosi ravvisare la ratio della norma di cui all'articolo 26, lettera d), nel particolare pregio storico ed artistico rappresentato dall'immobile nel suo insieme, per nulla inficiato dalla diversa categoria catastale in cui l'unita' immobiliare derivata dal suo frazionamento sia stata inserita e dalle sue condizioni concrete di manutenzione nonche' dalle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche?".
4.1. Il motivo e' infondato.
Come questa Corte ha gia' rilevato, in tema di locazioni di immobili urbani per uso di abitazione ed ai fini della determinazione dell'equo canone ai sensi della Legge n. 392 del 1978, i palazzi di interesse storico od artistico vanno classati nella categoria A/9 solo se destinati ad abitazione. Con specifico riferimento all'ipotesi di frazionamento di un immobile in distinte unita' immobiliari, la tipologia catastale di un edificio non determina automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unita' immobiliare che ne faccia parte, ben potendo il giudice - disapplicando il classamento effettuato dall'U.T.E. ai sensi della Legge 20 marzo 1865, n. 2248, articolo 5, All. E - attribuire a tali unita' una diversa categoria catastale legittimante l'applicazione dell'equo canone, avuto riguardo alle relative condizioni concrete ed alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (Cass. n. 10013 del 24/06/2003; 4922 del 17/04/2000).
4.2.Ritiene questa Corte che non vi siano ragioni per discostarsi da tale orientamento. Nella fattispecie il giudice di merito ha accertato che gia' l'UTE competente ha ricompreso il bene nella categoria A/4.
Inoltre la sentenza impugnata osserva che la qualita' dell'alloggio, quale risulta dalle fotografie allegate alla c.t.u., sono quelle di un appartamento che non solo non presenta alcun pregio storico ed artistico del palazzo, ma versa altresi' in uno stato di degrado. Correttamente, quindi, la corte di merito ha ritenuto, ai fini della vertenza in questione, che il classamento in A/4 fosse esatto e che dovesse applicarsi la disciplina dell'equo canone.
5. Con l'unico motivo del ricorso incidentale la (OMISSIS) lamenta il vizio motivazionale dell'impugnata sentenza per aver ritenuto, sulla base della c.t.u., che l'appartamento in questione non fosse particolarmente degradato, con applicazione del coefficiente 0,90, mentre cio' risultava dalla delibera consiliare del Comune di (OMISSIS) n. 558 del 1978, prodotta in appello, che aveva inserito tale edifico tra quelli particolarmente degradati.
6. Il motivo e' inammissibile.
La Legge n. 392 del 1978, articolo 18, u.c., conferendo ai comuni con piu' di 20 mila abitanti la facolta' di individuare all'interno delle zone b) - zona edificata periferica - C) zona tra periferia e centro storico - e) - centro storico, "edifici e comparti di edifici particolarmente degradati" ai quali va applicato il coefficiente 0,90 in luogo di quelli pertinenti alle zone stesse, si riferisce al particolare stato di degradazione relativo ad uno stabile isolato ovvero ad un complesso di stabili costituenti un corpo di fabbricati non attraversato da strade pubbliche (Cass. 6459 del 25/07/1987).
Quindi la censura, sebbene erroneamente prospettata come vizio di motivazione, si risolve in una pretesa violazione della suddetta Legge n. 392 del 1978, articolo 18, poiche' la ricorrente lamenta proprio che il giudice non ha tenuto conto della suddetta delibera consiliare del Comune di (OMISSIS), emessa ai fini di cui all'articolo 18 cit..
Sennonche', cosi' qualificata la censura, essa doveva presentare il quesito di diritto a norma dell'articolo 366 bis c.p.c. (applicabile alla fattispecie ratione temporis), non senza considerare che, ove anche si considerasse la censura come attinente a vizio motivazionale, egualmente sussiste l'inammissibilita' per la mancanza del c.d. "quesito di fatto" o "momento di sintesi".
La mancanza del quesito di diritto comporta l'inammissibilita' del motivo.
7. Conseguentemente va rigettato il ricorso principale e dichiarato inammissibile l'incidentale.
Stante la reciproca soccombenza, vanno compensate le spese di questo giudizio di cassazione.
P.Q.M.
Riunisce i ricorsi; rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile l'incidentale. Compensa le spese di questo giudizio di cassazione.