L'uso di un'area adiacente ad un fondo locato, ma non oggetto di locazione, non vale possesso

Poiche' la posizione "lato sensu" possessoria del detentore non ha un'estensione oggettiva pari a quella del possesso "stricto sensu", tale da prescindere dal vincolo obbligatorio che ne concreta e delimita il fondamento, il giudice del merito, a fronte delle contestazioni dell'intimato, ai fini del riconoscimento della tutela possessoria, deve procedere all'accertamento del rapporto obbligatorio e dalla verifica che l'attivita', contestata dal preteso autore dello spoglio, rientri nell'ambito della detenzione consentita da quel rapporto. (Cass.8489/00; 5555/96).

Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 25 settembre 2015, n. 19114



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano - Presidente

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - Consigliere

ha pronunciato la seguente:
 

ORDINANZA

sul ricorso 25647/2012 proposto da:

(OMISSIS) sas, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

Ditta (OMISSIS), in persona della omonima legale rappresentante, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1038/2011 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, depositata il 04/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/07/2015 dal Consigliere Dott. PASQUALE D'ASCOLA.

FATTO E DIRITTO

1) Con ricorso ex articolo 703 c.p.c., notificato il 25.05.2007, la (OMISSIS) s.a.s., conduttrice di un immobile sito in (OMISSIS), conveniva innanzi al tribunale la "ditta" locatrice (OMISSIS).

La ricorrente esponeva che alla societa' era stato inibito il possesso di un lembo di terreno adibito a giardinetto di giochi per bambini, che costeggiava il viale di accesso dell'unita' immobiliare urbana condotta per contratto di locazione del 04.11.2002; affermava di essere stata, sin dal 2002, in possesso in modo continuativo ed indisturbato di tale striscia di terreno, che costituiva un accesso vero e proprio al fabbricato; che sin dal momento della locazione la societa' aveva provveduto a ristrutturare l'immobile d'accordo con la locatrice, anticipandone le spese; che tra i lavori rientrava la sistemazione del vialetto di entrata con l'apposizione di rampa di accesso per disabili e la ripulitura dalle erbacce di detto giardinetto costeggiarne l'ingresso, con apposizione di giochi per bambini; che la locatrice (OMISSIS) in data 16.02.2007 aveva fatto recintare il vialetto di ingresso; aveva delimitato con una rete il lembo di terreno adibito a giardinetto e rimosso i giochi ivi posti dalla societa'.

Il tribunale di Chieti con sentenza n. 621/07 emessa il 31.07.2007 rigettava la domanda di reintegra nel possesso proposta dalla (OMISSIS) s.a.s..

Con sentenza n. 1038/2011 emessa il 25.05.2011, depositata il 14.10.2011 e non notificata, la corte di appello di L'Aquila ha rigettato l'appello proposto dalla societa' (OMISSIS).

La Corte territoriale ha osservato che il contratto di locazione non ricomprendeva il lembo di terreno in questione e che quindi la ricorrente non poteva vantare nessun diritto sul terreno circostante l'immobile.

1.1) Avverso la sentenza la societa' propone ricorso per cassazione articolato su due motivi, notificato il 13.11.2012.

La ditta (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

Il giudice relatore ha avviato la causa a decisione con il rito previsto per il procedimento in camera di consiglio.

Parte resistente ha depositato memoria.

2) Preliminarmente vanno respinte le eccezioni di inammissibilita' sollevate in controricorso.

L'esposizione dei fatti contenuta, in ricorso e' infatti sufficiente a comprendere i dati essenziali della lite, restando irrilevante la mancanza di dettagli circa lo svolgimento del giudizio di appello.

Va poi negato che la formulazione dei quesiti di diritto di cui all'articolo 366 bis c.p.c., costituisca motivo di inammissibilita' del ricorso, a causa dell'abrogazione della norma de qua, disposta dalla Legge n. 69 del 2009.

La presenza del quesito non solo non e' sanzionata in alcun modo dalle nuove norme (Cass. 16122/12), ma rimane, secondo la dottrina e la giurisprudenza, un utile strumento di redazione del ricorso, che e' senz'altro consigliabile, ancorche' non sia piu' indispensabile.

3) Con il primo motivo di ricorso la societa' (OMISSIS) lamenta violazione dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, "per violazione e falsa applicazione delle norme di diritto" e formula il seguente quesito: "dica la Corte se la tutela del possesso viene meno con la esistenza di un titolo; dica la corte se il possesso e' tutelato giuridicamente e sostanzialmente a prescindere da un titolo".

Il giudice di appello ha ritenuto che: "accerta e rileva esattamente il primo giudice che nella fattispecie dedotta in esame il contratto di locazione ricomprendeva una porzione immobiliare di circa 250 mq, posta a pianoterra, oltre a un terrazzo sopra il garage. Nessun diritto poteva quindi esercitare la ricorrente sul terreno circostante l'edificio concesso in locazione, di cui il contratto di locazione non fa menzione".

Secondo la ricorrente il giudice di primo grado non avrebbe mai verificato tali dati in atti, ne' che il viale di accesso al locale era di accesso al terrazzo, ne' che il terreno adiacente il viale di entrata e laterale ad esso, oggetto di contesa, non fosse scorporabile.

Deduce inoltre che la Corte territoriale "incorre nella violazione e falsa applicazione delle norme di diritto laddove non si avvede che se l'entrata e' inibita, il conduttore non puo' esercitare appieno il diritto acquisito con la stipula del contratto di locazione, rimanendo questa ultima svuotata nel suo contenuto"; che "il giudicante soffermandosi unicamente sul contratto di locazione, ha in realta' mancato l'ambito di valutazione del titolo del possesso, visto che quest'ultimo non e' altro che una situazione giuridica autonomamente tutelata al di la' di ogni titolo giuridico reale od obbligatorio".

3.1) Il secondo motivo denuncia il vizio di motivazione omessa, insufficiente o contraddittoria ex articolo 360 c.p.c., n. 5, (per errore e' indicato nel ricorso ex articolo366 c.p.c.).

Viene posto il seguente quesito: "dica la Corte se il giudice di appello ha individuato il fatto controverso al fine di avvedersi che al giudice di primo e' stata chiesta una tutela possessoria".

La ricorrente sostiene che la motivazione della corte di appello sia insufficiente, poiche' il giudice di appello si e' limitato a "riportarsi in modo pedissequo alla sentenza di primo grado", senza motivare perche' il presupposto del possesso non sia stato preso in considerazione, e non si e' reso conto della "contusione fatta dal giudice di primo grado fra possesso e locazione". Secondo la ricorrente infatti il giudice di primo grado aveva erroneamente sostenuto che la stradina laterale non era stata concessa in locazione, sbagliando totalmente nell'interpretazione del contratto, in quanto - a suo dire - dalla lettura dello stesso risultava che in realta' il vialetto di accesso era parte integrante dell'oggetto della locazione.

3.2) I due motivi di ricorso, che possono essere congiuntamente esaminati, sono da respingere.

Entrambi si risolvono in una censura alla motivazione della sentenza di appello, che ha escluso la configurabilita' dello spoglio, negando che il contratto di locazione comprendesse l'area controversa..

3.2.1) In proposito e' bene ricordare che l'esercizio dell'azione di reintegrazione contro l'autore dello spoglio e' consentito dall'articolo 1168 c.c., comma 2, anche al "detentore qualificato", a colui, cioe', che esercita il potere di fatto sulla cosa altrui con l'intenzione di tenerla a propria disposizione in virtu' di un diritto personale. Poiche' la posizione "lato sensu" possessoria del detentore non ha un'estensione oggettiva pari a quella del possesso "stricto sensu", tale da prescindere dal vincolo obbligatorio che ne concreta e delimita il fondamento, il giudice del merito, a fronte delle contestazioni dell'intimato, ai fini del riconoscimento della tutela possessoria, deve procedere all'accertamento del rapporto obbligatorio e dalla verifica che l'attivita', contestata dal preteso autore dello spoglio, rientri nell'ambito della detenzione consentita da quel rapporto. (Cass.8489/00; 5555/96).

Il giudice di merito nell'effettuare doverosamente la valutazione dell'estensione dei beni locati e' pervenuto alla conclusione che l'area de qua non fosse stata locata.

Cio' ha fatto sulla base di due rilievi: a) la mancata esplicita descrizione, in contratto, dell'area di cui si tratta; b) la circostanza che per ottenere la concessione edilizia tutta l'area circostante il fabbricato e, quindi anche il terreno conteso, era stata ceduta al comune di Chieti per essere destinata a parcheggio pubblico, con la sola eccezione degli spazi di accesso.

Tali ragioni del decidere non sono scalfite dall'indicazione specifica e puntuale di risultanze contrattuali di opposto segno. 3.3) Parte ricorrente non indica da quali risultanze processuali emerga che, al di la' dall'uso provvisoriamente fattone, l'area fosse stata ceduta in locazione insieme al fabbricato.

Il ricorso deduce che il terreno conteso e' adibito a giardinetto "per cui e' stato chiaramente concesso in locazione"; che essa aveva eseguito "numerosissime opere e migliorie"; che essa possedeva il vialetto e quindi non vi era necessita' di prova alcuna dato che controparte non aveva "mai contestato detta asserzione".

Ammette tuttavia che i testimoni indicati sul punto non erano stati escussi perche' "il g.i. non ha inteso sentirli".

Appare evidente da queste proposizioni che esse: a) non colgono la questione fondamentale posta dalla causa, cioe' la necessita' del conduttore, quale detentore, di provare l'estensione della cosa locata, per poter far valere il proprio diritto con azione possessoria nei confronti del locatore; b) non percepiscono che un uso temporaneo di una porzione di terreno adiacente al fabbricato locato ha rilevanza non decisiva, se detta porzione non era stata locata. In particolare ignorano la circostanza che secondo quanto emerge dalla sentenza l'area non poteva essere locata, perche' non piu' appartenente al locatore, il quale l'aveva ceduta al Comune; e) l'assenza di prove in ordine al possesso dell'area, non essendo stati indicati i mezzi di prova forniti ed acquisiti agli atti.

3.4) Apodittica e', infine, la dedotta non contestazione del possesso del vialetto, posto che non sono indicati in dettaglio gli atti del processo da cui cio' risulterebbe.

Peraltro dal ricorso non emerge che la mancata ammissione della prova orale sul punto sia stata motivata dal giudice istruttore con la "non contestazione" della circostanza.

Pertanto se il giudice di merito gia' dal primo grado non ha ritenuto sussistente la non contestazione, non solo la questione doveva essere specificamente riproposta in sede di impugnazione, ma doveva indurre a censurare la mancata ammissione delle prove che dovevano fornire aliunde la documentazione dell'uso del bene.

Resta peraltro chiaro che tale situazione di fatto non sarebbe stata comunque sufficiente a dar prova di un possesso tutelabile contro il locatore di un bene non oggetto di locazione.

Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite liquidate in euro 2.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso delle spese generali.

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