La clausola contrattuale contenuta negli atti di compravendita di un complesso immobiliare con cui si vieta di apportare modifiche all'estetica del fabbricato La clausola contrattuale contenuta negli atti di compravendita di un complesso immobiliare con cui si vieta di apportare modifiche all'estetica del fabbricato costituisce una vera e propria servitù di immodificabilità

La clausola contrattuale contenuta negli atti di compravendita di un complesso immobiliare con cui si vieta di apportare modifiche all'estetica del fabbricato non mira a tutelare il decoro architettonico bensì costituisce una vera e propria servitù di immodificabilità. I diritti scaturenti da tale servitù possono essere fatti valere non solo dall'amministratore del condominio ma da ciascun condomino. Le clausole suddette non hanno effetto soltanto tra il venditore e ciascuno degli acquirenti, nel caso, come quello di specie, in cui il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtu' del carattere convenzionale, vincoli tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facolta' sulle loro proprieta' esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitu' reciproca; che le clausole suddette, intese a creare vincoli valevoli anche per gli aventi causa dalle parti originarie.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 13 giugno 2013, n. 14898



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere

Dott. PETITTI Stefano - rel. Consigliere

Dott. BERTUZZI Mario - Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) s.r.l. (C.F. (OMISSIS), P. IVA (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

- (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), tutti rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS) per procura speciale in calce al controricorso con ricorso incidentale, elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

e contro

(OMISSIS) ((OMISSIS)), rappresentato e difeso dagli Avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per procura speciale a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

e

(OMISSIS) ((OMISSIS)), (E ALTRI OMISSIS)

- controricorrenti -

e

(OMISSIS) s.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimata -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 1885 del 2010, depositata il 21 aprile 2010;

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica dell'11 giugno 2012 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;

sentiti gli Avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS);

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha chiesto la dichiarazione di inammissibilita' dei ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 6 novembre 2000 (OMISSIS) s.r.l., proprietaria di un appartamento posto al quinto piano del condominio individuato con la lettera "G" del complesso la (OMISSIS), in localita' (OMISSIS), conveniva in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Milano, (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

La domanda di parte attrice si fondava, in particolare, sulla pretesa violazione di siffatto obbligo - costituente servitu' di immodificabilita' - che si assumeva risultasse da tre distinti atti negoziali, e cioe': dai rispettivi rogiti di acquisto, dai regolamenti condominiali periferici e dal regolamento di supercondominio.

Si costituivano (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)

Con successivi atti si costituivano (OMISSIS), il quale sosteneva che al momento dell'acquisto del proprio appartamento gia' era installata una veranda; (OMISSIS), il quale sosteneva che l'attrice poteva far valere nei suoi confronti, quale condomino dell'edificio "B", le sole asserite rv violazioni del regolamento di supercondominio, peraltro inesistenti; (OMISSIS), condomino dell'edificio "G", il quale, dopo aver rilevato che su identica domanda era gia' intervenuta una sentenza del Tribunale di Milano emessa nei confronti del suo dante causa, su azione del Condominio "G", chiedeva che venisse dichiarata inammissibile la domanda; (OMISSIS), il quale del pari faceva rilevare che domanda analoga a quella proposta da (OMISSIS) s.r.l. era gia' stata in passato avanzata da altra condomina dello stesso edificio "G"; (OMISSIS) e (OMISSIS), quali eredi di (OMISSIS), i quali sostenevano la piena legittimita' della struttura in legno con tettuccio realizzata nel loro appartamento all'ottavo piano dell'edificio "G"; la (OMISSIS) s.p.a., proprietaria di un appartamento nell'edificio "H", sostenendo la non opponibilita' a se' delle pattuizioni contenute nell'atto di acquisto di (OMISSIS) s.r.l., ne' delle disposizioni del regolamento del diverso edificio "G", e contestando comunque nel merito la domanda;

Non si costituivano (OMISSIS) e (OMISSIS) mentre, a seguito di accordo raggiunto in via stragiudiziale, la societa' attrice rinunciava alla domanda proposta nei confronti di (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

Con sentenza n.17400 del 2003, pubblicata il 15 dicembre 2003, il Tribunale rigettava tutte le pretese della parte attrice ritenendo che, in considerazione della comune ratio sottesa all'obbligo di immodificabilita' contenuto nelle distinte fonti negoziali, ossia di preservare il decoro architettonico del complesso residenziale, le opere poste in essere dai convenuti non potevano ritenersi lesive di tale obbligo. Condannava, in conseguenza la (OMISSIS) al pagamento delle spese processuali.

Avverso questa pronuncia proponeva appello la soccombente.

La Corte d'Appello di Milano, con ordinanza del 31 gennaio 2007, disponeva una c.t.u. onde valutare il grado di incisivita' delle opere eseguite sul decoro del complesso con riferimento, in particolare, al divieto contenuto nell'articolo 28, lettera f), del regolamento di supercondominio.

All'esito della perizia la Corte distrettuale, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava l'illegittimita' di sei "aggiunte" su 26, ordinandone la demolizione perche', secondo la perizia, lesive del pregio estetico degli edifici, e piu' in particolare di quelli di proprieta' degli odierni ricorrenti incidentali. In relazione a tale disposizione statuiva la compensazione delle spese processuali del primo e del secondo grado di giudizio rilevata la complessita' della causa.

Quanto ai restanti convenuti ed alle relative opere apportate sui rispettivi appartamenti, la Corte confermava la sentenza del Tribunale in quanto il c.t.u. aveva ritenuto le modifiche sostanzialmente non lesive del decoro architettonico in considerazione della loro leggerezza, e comunque della loro non visibilita'. Disponeva, pertanto, il pagamento delle spese di giudizio a carico della societa' (OMISSIS).

Con riferimento, infine, alla posizione del condomino (OMISSIS), la Corte territoriale riteneva la domanda della (OMISSIS) inammissibile nei suoi riguardi essendosi gia' formato giudicato in relazione alle medesime parti ed allo stesso rapporto ad opera della sentenza n. 10554 del 1997 resa dal Tribunale di Milano Sezione 7, tra la (OMISSIS) e il sig. (OMISSIS), dante causa del sig. (OMISSIS), per la violazione della medesima servitu' di immodificabilita'.

Per la cassazione della decisione della Corte d'Appello di Milano ha proposto ricorso la (OMISSIS) s.r.l. sulla base di sette motivi; i condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso e hanno a loro volta proposto ricorso incidentale sulla base di quattro motivi; i condomini vittoriosi in primo e in secondo grado, nonche' il sig. (OMISSIS) resistono con distinti controricorsi. (OMISSIS) s.r.l. ha resistito con controricorso al ricorso incidentale. La (OMISSIS) s.p.a. non ha svolto attivita' difensiva.

In prossimita' dell'udienza (OMISSIS) s.r.l. ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I primi sei motivi del ricorso principale sono volti a censurare la sentenza impugnata nella parte in cui ha accertato la non lesivita' del decoro architettonico di venti dei ventisei manufatti oggetto della originaria domanda, mentre l'ultimo motivo e' finalizzato a contestare la pronuncia in merito alla disposta compensazione delle spese.

1.1. Con il primo motivo di ricorso principale la societa' ricorrente si duole della omessa, insufficiente o comunque contraddittoria motivazione in merito alla ritenuta adesione, da parte sua, alla statuizione secondo cui il bene giuridico tutelato dai tre gruppi di pattuizioni fosse quello di preservare il decoro e l'armonia estetica.

A tal proposito, precisa la societa' ricorrente, l'unica parte della sentenza d'appello non contestata riguardava la piena operativita' della clausola di immodificabilita' nei confronti di tutti i condomini. Tutto il resto, invece, era stato compiutamente contraddetto.

Tale gravissimo errore, consistito nell'aver dato per ammessa e assodata una circostanza decisiva per il giudizio, avrebbe inevitabilmente inciso sulla motivazione.

1.2. Il secondo motivo di ricorso principale denuncia violazione dell'articolo 1362 c.c., in relazione all'interpretazione data dalla Corte territoriale quanto al contenuto e alla portata della servitu' di non modificare.

Infatti, rileva la ricorrente, l'articolo 25 del regolamento del supercondominio, al fine di tutelare il valore architettonico di una cittadella residenziale improntata a criteri di estetica e funzionalita', fa propri i divieti e le limitazioni contenuti nei singoli atti di acquisto, aggiungendo a questi (pur espressamente richiamati) quello di "appoggiare in modo visibile qualunque bene mobile che possa apparire in contrasto con l'estetica del complesso condominiale".

Orbene, rileva la ricorrente, il giudice di appello sarebbe incorso nello stesso errore interpretativo del giudice di primo grado in quanto, pur riconoscendo che il regolamento di super-condominio conteneva una norma piu' ampia, perche' idonea a sanzionare condotte che per i contratti di acquisto e per i regolamenti periferici potevano ritenersi irrilevanti, ha tuttavia fondato il proprio convincimento solo sull'ultimo e meno rilevante parametro, ritenendo che l'estetica sia il solo bene giuridico protetto dalla servitu' di immodificabilita'. Secondo la ricorrente le fonti negoziali andrebbero, invece, interpretate nel loro complesso in quanto contenenti pattuizioni inscindibili.

1.3. Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente principale si duole dell'assenza di motivazione in relazione al rigetto di precise censure inerenti la violazione dei patti di immodificabilita'.

La ricorrente ricorda che aveva lamentato non gia' la lesione del decoro architettonico, bensi' la violazione di patti sottoscritti da tutti i condomini, con i quali essi si erano impegnati reciprocamente a non porre in essere alcuna opera che potesse apportare qualsivoglia modifica. La riscontrata violazione di tali patti, si osserva, avrebbe dovuto rendere superfluo ogni ulteriore accertamento, e invece la Corte d'appello ha ridotto tutta la questione posta al suo esame alla visibilita', e, quindi, alla incidenza dei vari interventi sulla estetica del complesso residenziale. In particolare, si rileva, il giudice distrettuale si sarebbe limitato a ritenere "non condivisibili" le censure mosse alla sentenza di primo grado laddove aveva affermato l'equivalenza di strutture e pannelli che chiudono i balconi a semplici tendaggi; nonche' il venir meno dell'illiceita' di tali opere in virtu' della sussistenza di ragioni di maggiore fruibilita' e comfort.

1.4. Il quarto motivo del ricorso principale censura la motivazione della sentenza impugnata perche', contraddittoriamente, partendo dalla premessa secondo la quale la visibilita' necessiterebbe di una ulteriore e piu' pregnante verifica concernente la antiesteticita', per cui sarebbe stato necessaria una valutazione e non una mera ricognizione oggettiva, si e' limitata poi ad aderire asetticamente alle risultanze della c.t.u. tralasciando di considerare alcuni importanti rilievi.

Dalla perizia non solo era emerso il carattere stabile delle tettoie apposte, ma espressamente il consulente aveva rilevato che "l'aspetto architettonico risulta alterato dalla chiusura dei suddetti spazi", chiusura poi definita "lesiva della composizione architettonica".

1.5. Con il quinto motivo la ricorrente principale denuncia il vizio di illogicita' e contraddittorieta' della motivazione, con riferimento alla circostanza per cui la Corte d'appello ha ritenuto leciti taluni manufatti del tutto analoghi ad altri dichiarati, invece, illeciti, sulla base del solo rilievo cella minore visibilita' dei primi rispetto ai secondi.

1.6. Con il sesto motivo di ricorso (OMISSIS) s.r.l. denuncia errata interpretazione dell'articolo 2909 c.c., in rapporto all'articolo 324 c.p.c., con specifico riferimento alla posizione del sig. (OMISSIS). In particolare, la ricorrente deduce che tra la controversia promossa dal condominio dell'edificio "G" contro il sig. (OMISSIS) e quella da essa ricorrente introdotta contro il sig. (OMISSIS), avente causa del (OMISSIS), non sussisterebbe ne' identita' di soggetti - avendo nel primo caso agito il condominio e nel secondo essa ricorrente, in qualita' di condomino, risultando pertanto evidente la diversita' di interessi sottesi alle rispettive domande -, ne' identita' di oggetto, avendo il condominio "G" agito per lamentare la violazione del decoro architettonico, mentre essa ricorrente aveva agito per far valere la violazione di patti contrattualmente vincolanti per tutti i condomini.

E sulla domanda volta a far valere tali patti, dunque, non si sarebbe pertanto formato alcun giudicato.

1.7. Con il settimo e ultimo motivo di ricorso principale (OMISSIS) s.r.l. denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., nonche' contraddittoria, incongrua ed errata motivazione.

La societa' ricorrente lamenta si duole del fatto che la Corte d'appello, a fronte della condanna emessa nei suoi confronti alla refusione delle spese di giudizio in favore di quei condomini i cui interventi erano stati giudicati legittimi, pur ritenendo l'appellante vittorioso nei riguardi di sei altri condomini, ha disposto la compensazione delle spese. Trattasi, a detta della ricorrente principale, dell'utilizzo di "due distinti pesi e due distinte misure". Detta scelta di riparto delle spese risulterebbe, inoltre, insufficientemente motivata essendo stata addotta, quale unica ragione della decisione, la "complessita' della causa".

2. Quanto al ricorso incidentale, va preliminarmente osservato che tre dei quattro motivi sono incentrati sulla denuncia di una carenza probatoria in relazione alla documentazione posta a fondamento del diritto di servitu' di immodificabilita', mentre l'ultimo, proposto in via subordinata, inerisce alla inesatta interpretazione di detta clausola, ove dovesse reputarsi esistente.

2.1. Con il primo motivo di ricorso incidentale i ricorrenti lamentano l'assenza nell'intero giudizio della prova che la servitu' di immodificabilita' sia stata costituita in forma scritta e che il regolamento supercondominiale sia stato debitamente trascritto nei pubblici registri immobiliari.

In particolare, i ricorrenti incidentali sostengono che la Corte territoriale avrebbe deciso dando per presupposta l'esistenza della documentazione, mentre non risulterebbero prodotti ne' i rogiti di acquisto - e relative note di trascrizione -, ne' i regolamenti di condominio periferici - e relative trascrizioni -, e neppure il decisivo regolamento di supercondominio, corredato di relativa trascrizione. E la rilevanza della mancata prova della esistenza e della trascrizione del regolamento di supercondominio sarebbe decisiva, atteso che la Corte d'appello ha ritenuto che tale regolamento fosse l'unica pattuizione rilevante, perche' opponibile a tutti i condomini in quanto trascritta.

2.2. Con il secondo motivo i ricorrenti incidentali rilevano che, mancando copia della presunta nota di trascrizione, risulterebbe precluso il preliminare e indispensabile accertamento di opponibilita' della servitu'.

2.3. Con il terzo motivo i ricorrenti incidentali deducono che, mancando il testo che sarebbe valso a fornire la prova dell'esistenza della servitu' di immodificabilta', la Corte d'appello non avrebbe potuto assumere alcuna decisione nel merito.

2.4. In via subordinata, i ricorrenti incidentali, con il quarto motivo, censurano una errata interpretazione della presunta clausola di immodificabilita'. Essa, riferendosi al "collocamento di oggetti" non avrebbe potuto riferirsi altro che all'apposizione di cose mobili e non gia' a strutture fisse, quali quelle contestate.

3. Occorre preliminarmente osservare che la Corte d'appello, nell'individuare l'ambito del proprio giudizio, ha dato atto della circostanza che l'appellante (OMISSIS) s.r.l. ha condiviso la ricostruzione del primo giudice circa la ritenuta opponibilita' della clausola negoziale di cui all'articolo 28, lettera f), del regolamento supercondominiale (il quale stabilisce: "Indipendentemente dalle limitazioni e divieti contenuti negli atti di acquisto, nei regolamenti degli edifici costituiti in condominio e negli eventuali regolamenti degli edifici non costituiti in condominio, e' vietato, relativamente agli edifici di proprieta' esclusiva dei partecipanti al Supercondominio:...f. collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l'estetica del complesso"), indipendentemente dal richiamo di essa nei regolamenti dei singoli condomini e negli atti di acquisto dei singoli condomini, e ha precisato che le valutazioni in diritto in proposito effettuate dal Tribunale non sono state contestate neanche dagli appellati (nessuno dei quali ha proposto appello incidentale), traendo da cio' la convinzione che la operativita' della detta clausola nei rapporti dedotti in giudizio, fosse ormai coperta da giudicato.

In proposito, deve ulteriormente rilevarsi che dalla sentenza qui impugnata emerge che il Tribunale di Milano ha affermato quanto segue: "La norma del regolamento supercondominiale e', quindi, di portata piu' ampia rispetto alle altre due in esame, perche' sanziona anche condotte irrilevanti per il contenuto precettivo dei contratti di acquisto e dei regolamenti periferici (mentre tutte le opere rilevanti per l'articolo 1 del contratto di vendita uniforme e per l'articolo 7, comma 2, lettera b), del regolamento condominiale periferico rientrano sicuramente nella piu' ampia previsione della norma in esame) ed e' sicuramente opponibile, in virtu' della trascrizione, a tutti i proprietari di unita' immobiliari del Centro residenziale (OMISSIS), anche nei casi, cui da taluno si e' fatto cenno, di mancato richiamo di tale regolamento nei singoli atti di acquisto".

Tale essendo la portata della sentenza di primo grado in ordine sia alla efficacia e opponibilita' ai singoli condomini dei divieti e dei limiti posti dagli atti di vendita uniformi, dai regolamenti condominiali periferici e dell'articolo 28, lettera f), del regolamento di supercondominio, risulta evidente come oggetto dell'affermazione relativa alla mancata impugnazione, con appello incidentale, delle richiamate enunciazioni della decisione di primo grado, e alla conseguente formazione del giudicato deve ritenersi riferita sia alla efficacia e alla opponibilita' del complesso di norme contrattuali e regolamentari prima indicate, sia al contenuto del divieto posto dall'articolo 28, lettera f), del regolamento supercondominiale, come implicante anche l'esistenza e l'opponibilita' dei limiti e dei divieti posti dalle altre fonti negoziali.

3.1. Da tali considerazioni discende la infondatezza dei motivi del ricorso incidentale, atteso che con essi si mira a porre in discussione la mancanza di prova in ordine alla opponibilita' delle dette fonti negoziali, per non essere stato prodotto il regolamento di supercondominio debitamente trascritto, corredato dalla specifica nota di trascrizione, nonche' le altre fonti negoziali. Dalla sentenza impugnata si desume, invero, che tale valutazione e' stata effettuata, con esito positivo, dal giudice di primo grado e che il relativo accertamento non ha formato oggetto di censura in sede di appello.

Ne' puo' obiettarsi, come rilevato nel ricorso incidentale al termine della esposizione del primo motivo, che l'eccezione di carenza documentale era stata riproposta nella comparsa di costituzione in sede di appello, atteso che la valutazione sul punto compiuta dal Tribunale, come ritenuto dalla Corte d'appello con affermazione che non ha formato oggetto di specifica impugnazione, richiedeva la proposizione di un appello incidentale, nella specie senz'altro non proposto.

3.2. In particolare, deve poi escludersi che alla ordinanza collegiale della Corte d'appello di Milano in data 31 gennaio 2007, con la quale e' stato disposto l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio, possa attribuirsi l'efficacia di una sentenza non definitiva, come preteso dai ricorrenti incidentali, sostenendosi che detta ordinanza avrebbe accertato la inapplicabilita' delle fonti negoziali diverse dal regolamento di supercondominio. Il detto provvedimento, invero, e' un provvedimento tipicamente ordinatorio, volto all'ammissione della consulenza tecnica d'ufficio e le valutazioni che hanno condotto la Corte d'appello a ritenere necessaria la detta consulenza non potevano in alcun modo vincolare la decisione finale.

3.3. In conclusione, il primo, il secondo e il terzo motivo del ricorso incidentale sono infondati.

L'esame del quarto motivo, concernente la interpretazione della norma del regolamento di supercondominio, va invece condotto congiuntamente ai motivi del ricorso principale che proprio tale aspetto della sentenza impugnata censurano.

4. Il primo motivo del ricorso principale e' fondato.

La Corte d'appello ha premesso allo svolgimento della motivazione l'affermazione secondo cui (OMISSIS) s.r.l. ha prestato adesione alla ricostruzione contenuta nella sentenza di primo grado, per cui il bene giuridico tutelato dalle varie fonti negoziali operanti nella specie (atti di acquisto; regolamenti dei condomini periferici e regolamento di supercondominio) doveva essere identificato nell'esigenza di tutela del decoro e dell'armonia estetica degli edifici facenti parte del complesso (OMISSIS).

La societa' ricorrente contesta tale affermazione, riproponendo quello che era il proprio assunto difensivo anche nel giudizio di appello: e cioe' che il complesso delle disposizioni rilevanti aveva dato luogo ad una servitu' di immodificabilita' delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva, a prescindere dalla incidenza delle dette modificazioni sull'aspetto estetico o sul decoro architettonico del complesso residenziale. Si duole, in sostanza, del mancato esame, da parte della Corte d'appello, dello specifico motivo di appello formulato sul punto.

A ben vedere, quindi, ancorche' prospettato come vizio di motivazione, il primo motivo del ricorso veicola una denuncia di omessa pronuncia, con violazione dell'articolo 112 c.p.c., ed in tal senso il mezzo e' scrutinabile.

Nel caso di specie, il Collegio ritiene che la denunciata violazione sia sussistente, atteso che dall'atto di appello proposto da (OMISSIS) emerge chiaramente che, con il secondo motivo, la stessa ha censurato la sentenza di primo grado proprio perche' aveva ritenuto che il bene tutelato fosse il valore estetico del complesso immobiliare e non gia' l'osservanza dei limiti e divieti posti dai contratti individuali, dai regolamenti dei singoli condomini e dal regolamento di supercondominio.

Ha dunque errato la Corte d'appello nell'imputare alla ricorrente l'acquiescenza sul punto.

5. L'accoglimento del primo motivo consente di prendere in considerazione le censure svolte dalla ricorrente principale con il secondo e con il terzo motivo, concernenti la violazione dei canoni ermeneutici nella interpretazione del complesso delle fonti negoziali rilevanti nel caso di specie, e segnatamente del vincolo di immodificabilita' posto dalle disposizioni negoziali.

Le norme rilevanti, invocate dalla ricorrente e applicate dal Tribunale, con la richiamata affermazione della maggiore ampiezza della norma del regolamento di supercondominio rispetto ai divieti e ai limiti posti dagli atti di acquisto e dai regolamenti periferici, e della necessaria inclusione di queste ultime nell'ambito di operativita' del divieto piu' ampio contenuto nel regolamento di supercondominio, sono le seguenti:

a) articolo 1 dei contratti di acquisto: "Le parti, in relazione alla particolare natura urbanistica, alla complessita' dei servizi generali del complesso ed alla necessita' di realizzalo e mantenerlo come un tutto armonico, convengono reciprocamente per se' ed aventi causa, a qualunque titolo, i seguenti vincoli, limiti, oneri reali, obblighi e servitu': gli immobili non potranno subire modifiche di alcun genere; segnatamente si conviene reciprocamente vincolato l'aspetto esterno, la volumetria, le facciate ed ogni altro elemento architettonico di tutte le costruzioni. In conseguenza di quanto precede, e' pertanto vietato apportare mutazioni, innovazioni e sopraelevazioni agli immobili";

b) articolo 7, comma 2, di ciascun regolamento periferico, a tenore del quale "e' vietata ogni innovazione o modificazione alle cose comuni, pena l'obbligo della riduzione in pristino stato e del risarcimento dei danni. E' vietato inoltre portare sopraelevazioni agli edifici anche in deroga all'articolo 1127 c.c., nonche' modifiche alle parti esterne degli edifici, anche se di proprieta' esclusiva, ritenendosi reciprocamente vincolati l'aspetto esterno, la volumetria, le facciate ed ogni altro elemento architettonico di ogni singolo e di tutti gli edifici".

c) articolo 28, lettera f), del regolamento di supercondominio, a tenore del quale "Indipendentemente dalle limitazioni e divieti contenuti negli atti di acquisto, nei regolamenti degli edifici costituiti in condominio e negli eventuali regolamenti degli edifici non costituiti in condominio, e' vietato, relativamente agli edifici di proprieta' esclusiva dei partecipanti al Supercondominio:...f. collocarvi in modo visibile oggetti che contrastino con l'estetica del complesso".

Orbene, tali disposizioni appaiono pienamente compatibili con l'assunto della ricorrente principale, secondo cui dalle stesse discenderebbe la costituzione di una servitu' di immodificabilita', la cui portata prescinde dalla entita' della modificazione apportata e dal suo impatto sul piano estetico dei singoli edifici e del complesso residenziale nel suo insieme.

Premesso che, come rilevato in precedenza, la Corte d'appello ha dato atto che sulla natura contrattuale del regolamento di supercondominio e sulla piena efficacia ed opponibilita' dello stesso anche ai successivi acquirenti, e' intervenuto un giudicato interno, non avendo le relative statuizioni della sentenza di primo grado formato oggetto di impugnazione, e premesso altresi' che del pari la Corte d'appello ha ritenuto formato il giudicato sulla inclusione, nell'ambito della clausola del regolamento del supercondominio prescrivente limiti e divieti, delle clausole degli atti di acquisto e dei regolamenti dei singoli edifici, l'assunto della ricorrente principale appare condivisibile e coerente con i principi affermati da questa Corte nella richiamata sentenza n. 3749 del 1999.

Da tale pronuncia si desume che non sussiste violazione della legittimazione ad agire per il rispetto di clausole poste nell'interesse del supercondominio, non competendo questa esclusivamente all'amministratore del condominio centrale, ma essendo ogni partecipante al condominio titolare del potere di agire anche da solo, individualmente, a difesa dei diritti comuni inerenti al fabbricato condominiale; che l'impegno di non apportare modifiche alle proprie unita' abitative, contenuto in regolamenti di natura contrattuale, come quelli di specie, riportato pedissequamente nei singoli rogiti d'acquisto poi ritualmente trascritti, da origine ad una servitu' prediale reciproca; che le clausole suddette non hanno effetto soltanto tra il venditore e ciascuno degli acquirenti, nel caso, come quello di specie, in cui il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtu' del carattere convenzionale, vincoli tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facolta' sulle loro proprieta' esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitu' reciproca; che le clausole suddette, intese a creare vincoli valevoli anche per gli aventi causa dalle parti originarie, non sono mille per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali, poiche' tali clausole non costituiscono obbligazioni propter rem, le quali indubbiamente configurano un numero chiuso e si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge, ma danno origine a servitu' reciproche, consistenti nell'assoggettare al peso della immodificabilita' tutti i piani o le porzioni di piano in proprieta' esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unita' immobiliari; che il fatto che tali clausole costituiscono vincoli obbligatori tendenzialmente perpetui sul diritto di proprieta', non ne determina la nullita', poiche', trattandosi di servitu' reciproche, la loro connotazione e' proprio quella di apportare, con il carattere della perpetuita', determinati pesi al fondo altrui e, quindi, delle limitazioni alle facolta' ed ai poteri del proprietario di esso; che l'accertata violazione del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche, contenuto nei singoli atti d'acquisto, rende superfluo l'esame circa il rispetto o no del decoro architettonico dell'edificio.

5.1. Le censure della ricorrente principale colgono dunque nel segno, laddove vengono denunciati la violazione dei canoni ermeneutici e il vizio di motivazione. Invero, posto che la stessa Corte d'appello ha dato atto della formazione del giudicato interno sulle circostanze prima riferite, e segnatamente sulla operativita' del complesso delle disposizioni negoziali, in quanto richiamate dall'articolo 28 del regolamento di supercondominio, la sentenza impugnata risulta viziata in quanto la Corte d'appello, peraltro sulla base dell'erroneo convincimento dell'intervenuta acquiescenza in ordine alla individuazione del bene giuridico tutelato dal complesso delle citate disposizioni, ha formulato la propria valutazione esclusivamente avendo riguardo alla incidenza delle modificazioni oggetto di contestazione sulla estetica del complesso residenziale nel suo insieme, omettendo invece del tutto di considerare le citate disposizioni negoziali nel loro combinato disposto.

L'accoglimento del secondo motivo di ricorso comporta l'assorbimento, da un lato, del quarto e del quinto motivo del ricorso principale, trattandosi di censure afferenti alla valutazione della violazione della estetica del complesso residenziale, secondo le indicazioni offerte dalla consulenza tecnica d'ufficio; dall'altro, del guarto motivo del ricorso incidentale, con il quale viene denunciata la interpretazione della Corte d'appello in ordine alla portata dell'articolo 28, lettera f), del regolamento di supercondominio, al fine di pervenire alla limitazione della sua operativita' alla sola collocazione di oggetti o cose mobili e non anche alle strutture fisse oggetto di contestazione.

6. E' invece inammissibile il sesto motivo del ricorso. principale.

La Corte d'appello, con riferimento all'appellato (OMISSIS), ha rigettato l'appello avverso il capo della sentenza di primo rado che aveva ritenuto la domanda della (OMISSIS) s.r.l. inammissibile per giudicato formatosi in una precedente causa intercorsa tra il Condominio dell'edificio "G" e il dante causa del (OMISSIS), avente ad oggetto la denunciata violazione delle norme del regolamento dell'edificio nella parte concernente le limitazioni opponibili ai proprietari delle unita' immobiliari. In particolare, la Corte d'appello ha ritenuto che sussistesse identita' soggettiva, quanto al (OMISSIS), ai sensi dell'articolo 2909 c.c., in quanto avente causa del (OMISSIS), convenuto in quel giudizio, e, quanto alla (OMISSIS) s.r.l., dovendosi ritenere che al giudizio avessero partecipato tutti i condomini rappresentati dall'amministratore; sul piano oggettivo, poi, la Corte territoriale ha ritenuto che, essendo stata dedotta in giudizio la violazione di un diritto di servitu', sussistesse identita' di causa petendi, e che il giudicato avesse quindi coperto il dedotto e il deducibile.

Il Collegio rileva che, come si desume dalla sentenza impugnata, il Tribunale ha recepito la qualificazione della domanda proposta dalla (OMISSIS) s.r.l. come domanda volta a far valere la lesione di un diritto reale, e cioe' della servitu' prediale gravante sull'unita' immobiliare del (OMISSIS), desumendo da tale valutazione la conseguenza che, una volta accertato, con forza di giudicato, che l'opera realizzata sul balcone dell'appartamento in questione non integrava una violazione della servitu' di non tacere gravante su tale immobile, non era piu' possibile sostenere che la detta violazione avrebbe potuto essere accertata adducendo un diverso fatto genetico della servitu' (regolamento di supercondominio e/o contratto di acquisto in luogo del regolamento di condominio periferico), atteso che il giudicato copre il dedotto e il deducibile.

La Corte d'appello ha condiviso la soluzione adottata dal Tribunale, rilevando che non era contestato tra le parti che le opere oggetto di contestazione in questo giudizio fossero proprio quelle realizzate dal dante causa del (OMISSIS) nel 1993.

La ricorrente principale ha contestato tale ricostruzione, sostenendo che la domanda allora proposta dal Condominio era in realta' volta a tutelare l'aspetto architettonico dell'edificio, ovvero a denunciare la violazione dell'articolo 1122 c.c., mentre nel presente procedimento la domanda inizialmente proposta aveva ad oggetto la denunciata violazione del diritto di servitu' convenzionalmente costituito sulla base delle fonti negoziali piu' volte richiamate. Tuttavia, la ricorrente principale ha omesso di produrre la sentenza intervenuta tra il Condominio dell'edificio "G" e il dante causa del (OMISSIS), non consentendo cosi' la verifica, in questa sede, della fondatezza della censura, tutta basata sulla diversita' tra la domanda formulata dal Condominio e quella proposta nel presente giudizio, in un contesto in cui, invece, sia il Tribunale che la Corte d'appello ne hanno accertato la identita'.

Il motivo deve quindi essere dichiarato inammissibile.

7. L'accoglimento del primo, del secondo e del terzo motivo del ricorso principale comporta l'assorbimento dell'ultimo motivo, concernente la regolamentazione delle spese del giudizio.

8. In accoglimento degli indicati motivi del ricorso principale, dichiarato inammissibile il sesto motivo e assorbiti gli altri del ricorso principale, nonche' il quarto motivo del ricorso incidentale, e rigettati i primi tre motivi del ricorso incidentale, la sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, alla quale e' demandata altresi' la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimita'.

8.1. La inammissibilita' del motivo di ricorso proposto da (OMISSIS) s.r.l. nei confronti di (OMISSIS) comporta la definizione del rapporto processuale tra le due parti e la necessita' di provvedere sulle spese del giudizio di legittimita'.

In proposito, il Collegio ritiene che, stante la particolarita' della situazione dedotta, sussistano giusti motivi per poter pervenire alla compensazione integrale delle stesse.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo, il secondo e il terzo motivo del ricorso principale; dichiara inammissibile il sesto motivo, assorbiti gli altri motivi del ricorso principale, nonche' il quarto motivo del ricorso incidentale; rigetta i primi tre motivi del ricorso incidentale; compensa le spese del giudizio tra (OMISSIS) s.r.l. e (OMISSIS); cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita', ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.

INDICE
DELLA GUIDA IN Locazioni

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 2430 UTENTI