La consegna delle chiavi di un immobile concesso in locazione può essere interpretata come una manifestazione della volontà dei contraenti, di risolvere anticipatamente il contratto, con il conseguente venir meno dell’obbligo del pagamento dei canon

La consegna delle chiavi di un immobile concesso in locazione ben può essere interpretata come una manifestazione della volontà dei contraenti, di risolvere anticipatamente il contratto (con il conseguente venir meno dell’obbligo del pagamento dei canoni), specialmente ove emerga che il locatore abbia acconsentito a tale dazione e manchino elementi idonei a fornire una diversa ricostruzione degli accordi tra le parti. E' qaunto ha stabilito il Tribunale di Bologna, sez. II, con sentenza dell’8 gennaio 2008, n. 31.



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto tempestivamente notificato, Lu.Re. proponeva opposizione al decreto ingiuntivo 1778 del 2001 emesso a suo carico ed a favore di Ra.Me. dal Tribunale di Bologna, per l'importo di Lire 6.000.000, oltre interessi legali e spese del procedimento, somma richiesta dal Me., locatore, a titolo di canoni maturati nel periodo 1° luglio 2000-30 gennaio 2001, già detratto l'importo della cauzione a suo tempo versata.

L'opponente contestava di dovere le somme richieste, narrando di avere corrisposto i canoni anche per luglio ed agosto, e di avere riconsegnato l'appartamento nel mese di settembre, convenendo con il locatore la risoluzione anticipata del contratto; concludeva come in epigrafe.

Si costituiva l'ingiungente opposto, contestando le ragioni dell'opponente: deduceva, infatti, di avere accettato le chiavi dell'appartamento sol perché il conduttore - aveva richiesto la installazione del riscaldamento, dichiarando che per un certo tempo si assentava da Bologna; sosteneva di avere fatto eseguire, molto rapidamente, i lavori, mettendo nuovamente a disposizione del conduttore le chiavi, cosicché la locazione si era protratta anche per i mesi a seguire, fin tanto che il Re. aveva comunicato di lasciare l'immobile, e il locatore aveva provveduto ad affittarlo ad altri.

La causa veniva istruita con alcune deposizioni testimoniali; il Me. non si presentava a rendere l'interrogatorio, ed infine le difese precisavano le conclusioni come in epigrafe alla udienza del 31.5.2007, e il giudice tratteneva la causa in decisione.

MOTIVI

La causa è stata trattata con il rito ordinario, anziché locatizio, e il Giudice, allo stato, non ritiene opportuno disporne il mutamento, atteso che questo comporterebbe una inutile dilazione, in contrasto con l'economia processuale e l'interesse delle parti, e senza benefici.

Valutando poi il quadro fattuale, si osserva che è pacifico che le chiavi furono riconsegnate al principio di settembre, e la controversia si appunta interamente sul significato della accettazione delle chiavi, da parte del proprietario, e sulla conseguenza di questo sul piano delle obbligazioni contrattuali: il proprietario, invero, sostiene che la riconsegna era finalizzata a realizzare i lavori per impiantare il riscaldamento, in un momento in cui il conduttore non aveva necessità dell'appartamento; il conduttore invece sostiene che la riconsegna era avvenuta per la risoluzione consensuale ed anticipata del contratto.

Ora, il quadro probatorio non è chiarissimo, in proposito: la teste Av.Lu. ha confermato - in buona sostanza - che il Re. più volte aveva richiesto un impianto di riscaldamento, ed ha anche riferito che aveva restituito le chiavi, perché in quel momento si doveva assentare da Bologna; ha aggiunto che dopo avere fatto montare un impianto il Me. consegnò le chiavi ad una vicina di casa, perché rimanessero a disposizione del conduttore, al suo ritorno; il teste Re., fratello dell'opponente, ha detto di essere stato presente, al momento della riconsegna delle chiavi, e di non avere sentito parlare di lavori da farsi; il teste Va. del pari ha riferito della consegna delle chiavi, aggiungendo però di non avere sentito la conversazione delle parti, che trattarono in separata sede.

Non è quindi provato in modo tranquillante che vi fosse un accordo, al momento della consegna delle chiavi, e quale ne fosse il contenuto, e questo dato, unito alla circostanza che il Me. non si è presentato a rendere l'interrogatorio deferitogli, con gli effetti di cui all'art. 232 c.p.c., impedisce di dare credito alla tesi di parte locatrice, circa il perdurare degli obblighi conseguenti al contratto, fino a tutto gennaio 2001.

In definitiva, quindi, in difetto di una ricostruzione certa degli accordi tra le parti, deve ritenersi che la consegna delle chiavi abbia comportato una risoluzione anticipata del contratto, e la cessazione delle obbligazioni di pagamento dei canoni, derivanti dalla permanenza del contratto, in capo al conduttore.

Il decreto ingiuntivo, con cui il locatore chiedeva il pagamento delle residue mensilità, deve quindi essere revocato, e la domanda di condanna deve essere respinta, anche nel merito.

Peraltro non può essere accolta neppure la domanda riconvenzionale di restituzione della cauzione, atteso che il suo accoglimento presuppone la prova delle sussistenza del diritto alla restituzione, che non consegue automaticamente alla cessazione del contratto, ma deriva dalla prova positiva dell'adempimento puntuale di tutte le obbligazioni del conduttore, tenuto alla restituzione del bene tempestiva, e conforme ai patti, ex artt. 1590 e 1591 cc.

Poiché nel caso di specie vi è prova solo della riconsegna delle chiavi, e la decisione sulle domande principali si fonda sulla accettazione delle chiavi, senza che nulla di più sia dimostrato, il conduttore non ha assolto all'onere probatorio che gli incombeva, per vedere accolta la sua domanda. Le spese della lite si compensano integralmente, vista la soccombenza reciproca.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bologna, definitivamente pronunciando sulle domande reciprocamente formulate dalle parti, nella opposizione proposta da Lu.Re. avverso il decreto ingiuntivo 1778 del 2001 emesso a suo carico ed a favore di Ra.Me. dal Tribunale di Bologna, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, ha così provveduto:

- revoca il decreto ingiuntivo, e dichiara cessati gli effetti del contratto al 1° settembre 2000;

- respinge la domanda di condanna proposta dall'ingiungente, e la riconvenzionale proposta dall'opponente;

- compensa le spese della lite tra le parti.

Così deciso in data 2 gennaio 2008 dal TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA.

Depositata in Cancelleria l'8 gennaio 2008.

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