La disdetta di un contratto di locazione produce i propri effetti solo dal momento in cui perviene al destinatario

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele - Presidente

Dott. UCCELLA Fulvio - rel. Consigliere

Dott. MASSERA Maurizio - Consigliere

Dott. URBAN Giancarlo - Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24494/2005 proposto da:

CA. DE. PO. SRL, in persona del legale rappresentante, sig. Ca. Lu. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTEVERDI 20, presso lo studio dell'avvocato CODACCI PISANELLI ALFREDO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato LISSANDRIN GRAZIANO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

NU. CA. BU. SRL, in persona del legale rappresentante Dott. Ur. Ri. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLA MERCEDE 52, presso lo studio dell'avvocato MENGHINI MARIO, rappresentato e difeso dall'avvocato FERRARIS FRANCO giusta delega in calce al controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 524/2005 della CORTE D'APPELLO di TORINO, Sezione Quarta Civile, emessa il 31/03/2005 e depositata il 26/05/2005; R.G.N. 714/04;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/02/2009 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;

udito l'Avvocato Alfredo CODACCI PISANELLI;

udito l'Avvocato Mario MENGHINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con ricorso notificato alla Nu. Ca. Bu. s.r.l. il 7 ottobre 2005 la Ca. De. Po. s.r.l. (d'ora in avanti la Ca. ) impugna per cassazione la sentenza emessa inter partes dalla Corte di appello di Torino il 26 maggio 2005 e notificata l'8 settembre 2005.

2. - In punto di fatto, con citazione del 10 gennaio 2002 la Ca. proponeva opposizione avanti al Tribunale di Vercelli al decreto ingiuntivo notificatole dalla Nu. Ca. Bu. s.r.l. per un importo di lire 30.492.000 e relativo al pagamento di canoni asseritamente dovuti per l'affitto di un'area sita nel Comune di (OMESSO), destinata a deposito di sabbia e ghiaia.

L'opposizione si fondava sull'asserito tempestivo recesso da parte dell'opponente, cosi' come contrattualmente previsto, realizzato a mezzo di lettera raccomandata del (OMESSO).

Infatti, nel contratto era prevista una clausola relativa alle modalita' di esercizio del diritto di recesso dal seguente tenore:

"la locataria potra' recedere dal contratto solo alla data del (OMESSO) (termine di rinnovo del contratto principale) mediante invio di lettera raccomandata con anticipo di un anno.

In caso di mancato esercizio del diritto di recesso alla data del (OMESSO), la locataria rinuncia espressamente a recedere dal contratto fino alla scadenza dei sei anni successivi".

Il Tribunale di Vercelli accoglieva l'opposizione, in quanto la disdetta, datata (OMESSO), era ritenuta tempestiva ed, in omaggio alla disposizione pattizia, privilegiava, l'atto di invio rispetto al ricevimento della raccomandata.

Avverso tale decisione proponeva appello La Nu. Ca. Bu. s.r.l..

Con la sentenza, ora impugnata, la Corte di appello di Torino riformava la decisione di primo grado, confermava il decreto ingiuntivo e rigettava l'opposizione.

3. - Per quel che interessa in questa sede, il giudice di appello argomentava che andava privilegiato nell'interpretazione di quella clausola il criterio letterale, per cui il termine invio equivale a comunicazione; che detta comunicazione si connatura come un atto recettizio unilaterale, che produce i suoi effetti solo al momento in cui giunge a conoscenza del destinatario; che, e ad abundantiam, non si puo' tralasciare, allorche' si interpreta un contratto o una sua clausola, il criterio della buona fede, per cui certamente va tenuta presente la buona fede del destinatario-locatore "che visto inutilmente trascorrere il termine di disdetta, a ragione poteva contare sulla intervenuta rinnovazione del contratto" (p. 9 sentenza impugnata).

4. - Avverso questa decisione insorge la Ca. con il presente ricorso, affidato a 5 motivi, di cui il primo spiega le ragioni della sua ammissibilita'; il secondo, che presenta due profili, puo' ritenersi un ricorso per errores in judicando; il terzo censura la sentenza per contraddittorieta' di motivazione; il quarto per errore sull'applicazione delle norme di diritto ed in specie degli articoli 1334 e 1335 c.c.; il quinto (a sua volta specificato in tre profili) per violazione dell'articolo 360 c.p.c., n. 3, omessa od erronea applicazione degli articoli 1362 e 1371 c.c., e articolo 360 c.p.c., n. 5, omessa motivazione.

Resiste con controricorso la Nu. Ca. Bu. s.r.l., che ha pure presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Ritiene il Collegio che il presente ricorso vada respinto per le argomentazioni di seguito specificate.

2. - Malgrado, e come evidenziato, la presenza di cinque motivi di ricorso, alcuni dei quali variamente articolati, il punto centrale del ricorso e' dato dall'interpretazione della clausola contrattuale, su cui, come detto, dalla sentenza impugnata si evincono due rationes decidendi.

Una prima, dirimente, fondata sul dato letterale della clausola e il suo stretto collegamento con l'istituto giuridico del recesso;

l'altra, ma piu' ad abundantiam che ad substantiam, e, comunque, ad, integrazione della precedente, fondata sulla tutela della buona fede per il contraente destinatario della disdetta.

In tal senso sintetizzati i cinque motivi va precisato quanto segue.

3. - Sulla formulazione della clausola non vi e' contestazione tra le parti, le quali discutono, invece, sulla sufficienza o meno del dato testuale.

Ad avviso della ricorrente la clausola imponeva un solo adempimento "l'invio della disdetta entro il (OMESSO)": il che puntualmente e' stato fatto.

Tuttavia, non si accorge la ricorrente che, come si evince dalla previsione dell'articolo 1334 c.c., essendo la disdetta un atto unilaterale recettizio, la stessa per avere effetto deve essere portata a conoscenza o alla conoscibilita' del destinatario (articolo 1335 c.c.).

Per derogare a questa previsione e' possibile una diversa pattuizione tra le parti, che, nella specie, non si rinviene - per quanto accertato dal giudice di appello - e, peraltro, nemmeno la ricorrente accenna alla presenza di tale accordo derogatorio.

Ne consegue che correttamente la Corte del merito, preso atto (ed e' incontroverso tra le parti) che la raccomandata giunse al destinatario - locatore il (OMESSO) (v. p. 8 sentenza impugnata) non poteva non statuire per l'inefficacia della disdetta, perche' pervenuta oltre il (OMESSO).

Infatti, e' principio costante di questa Corte che la disdetta di un rapporto di locazione relativo ad un immobile non abitativo si inquadra nella figura giuridica degli atti unilaterali recettizi, che per legge sono subordinati alla recezione da parte del destinatario, senza che siano rilevanti le modalita' di esercizio (v. per quanto valga S.U., n. 84/00, richiamata anche nella sentenza impugnata a p. 8).

In sostanza, la disdetta ha la funzione di impedire la rinnovazione, ma non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza, sicche' se pervenuta fuori termine, come nella specie, essa puo' valere solo per il termine successivo (Cass. n. 2076/89).

Nel caso in esame, poiche' la disdetta, in mancanza di patto contrario, doveva pervenire al destinatario entro il (OMESSO), mentre e' giunta sua conoscenza il (OMESSO), il contratto si intende rinnovato per altri sei anni e, quindi, le somme richieste dalla Nu. Ca. Bu. s.r.l. andavano, cosi' come ha stabilito il giudice del merito, corrisposte.

4. - Ed, inoltre, quando il giudice di appello afferma che il problema della decorrenza di efficacia della disdetta, che e' sempre quello del termine ultimo per effettuarla, nulla ha a che vedere con l'efficacia dell'atto negoziale in cui essa consiste, per il quale non sussiste ragione di sorta per derogare al principio generale (p. 8 della sentenza impugnata), intende solo affermare che la disdetta diventa efficace allorche', comunque, sia conosciuta o conoscibile effettivamente dal destinatario entro il termine pattuito.

Anzi, la sentenza impugnata esprime proprio il concetto che si rinviene trascritto nel ricorso (p. 9 ultime righe del ricorso) secondo il quale "e' ben possibile inviare la dichiarazione di recesso mesi prima della scadenza indicata pattiziamente quale termine di decadenza, senza che cio' comporti alcun mutamento della data di cessazione degli effetti del contratto", purche' quel termine venga rispettato, avendo presente il momento di conoscenza del destinatario (p. 8 sentenza impugnata).

5. - Ne consegue che l'ulteriore censura, secondo cui il giudice di appello avrebbe dovuto fare applicazione, nello svolgimento del suo iter logico - argomentativo, dei principi di cui agli articoli 1362 - 1371 c.c., (p. 11 ricorso), oltre che genericamente indicata, risulta contraddetta dal fatto che quel giudice ha adottato il criterio - principe che, in casi del genere, sottende ad ogni contratto e alle clausole in esso contenute, quale il criterio letterale, voluto ed accettato, senza espressione di diversa volonta', come si e' puntualmente verificato nella specie.

Peraltro, la ricorrente, non poteva ignorare il regime giuridico cui e' sottoposta la disdetta, in quanto atto unilaterale recettizio.

Cosi' come non risponde al vero che il giudice a quo abbia interpretato il termine "invio" come "ricevimento" (p. 12 ricorso), in quanto, puntualmente applicando il disposto di cui all'articolo 1334 c.c., quel giudice ha solo evidenziato che non e' sufficiente l'invio della disdetta, ma questa per avere effetto ha bisogno di essere divenuta conoscibile o conosciuta dal destinatario, pena la superfluita' della disposizione codicistica citata.

In sintesi, la disdetta, allorche', inserita in una clausola contrattuale, viene sottoposta nel suo invio ad un determinato termine, puo' ritenersi efficace solo se in quel termine giunge a conoscenza del destinatario.

Ogni diversa interpretazione urta contro la trasparenza e la correttezza dei rapporti giuridici, salvo che vi sia un patto contrario, essendo la materia relativa a diritti disponibili.

6. - Alla luce delle precedenti considerazioni nessuna contraddizione si rinviene nella sentenza impugnata, allorche' essa si sofferma anche sul criterio della buona fede, perche' si tratta di ulteriori precisazioni che il giudice di appello fa per corroborare ulteriormente la interpretazione data.

E' ovvio, infatti, che la conoscibilita' o la conoscenza effettiva della disdetta avvalorano, dal punto di vista normativo, la rilevanza che l'ordinamento accorda alla buona fede come criterio ermeneutico del comportamento delle parti.

E non vi e' chi non veda che in un caso, come quello in esame, certamente il destinatario locatore si sarebbe atteso la conoscenza della disdetta entro il 31 dicembre 1998, tenuto conto che, come argomenta logicamente la Corte territoriale "e' notorio che una raccomandata non puo' giungere a destinazione immediatamente".

In realta', la locataria non e' stata prudente, non si e' "anticipata nell'invio", come avrebbe dovuto suggerirle il comb. disposto di cui agli articoli 1334 e 1335 c.c..

In questi termini, tutti gli altri motivi e i connessi profili ivi contenuti appaiono superati.

Il ricorso va respinto ma le spese vanno compensate ricorrendovi giusti motivi, dati dalla vicenda processuale.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.