La locazione per abitazione ad uso di seconda casa mira a soddisfare esigenze abitative di rango uguale a quelle della prima: è esclusa la natura transitoria della locazione.

La locazione per abitazione ad uso di seconda casa se caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno e dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schema prefissato, è finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità. Comunque ed in via dirimente, la legge n. 431 del 1998 mira con tutta evidenza - per ragioni sistematiche e letterali, desumibili dal carattere tendenzialmente esaustivo della sua regolamentazione del settore, se non pure dai lavori preparatori e dal contesto normativo che essa è venuta a modificare - a regolamentare nella sua interezza il settore delle locazioni abitative per la sua attinenza con il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana; pertanto, essa esaurisce la disciplina di qualsiasi contratto avente ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste.

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 20 giugno 2011, n. 13483



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

TERZA SEZIONE CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FRANCESCO TRIFONE - Presidente -

Dott. FULVIO UCCELLA - Consigliere -

Dott. GIOVANNI GIACALONE - Consigliere -

Dott. FRANCO DE STEFANO - Rel. Consigliere -

Dott. GIULIO LEVI - Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso 4582-2009 proposto da:

Pi. Fr. Ri. (...), elettivamente domiciliato in RO., VIA CA. 2, presso lo studio dell'avvocato An. An., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato Gi. Pu. giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

Ca. Gu. (...), elettivamente domiciliato in RO., VIA PI. DA PA. 63, presso lo studio dell'avvocato Ma. Co., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato Vi. Fi. giusta delega in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 203/2008 della CORTE D'APPELLO di TORINO, Sezione IV Civile, emessa il 14/02/2008, depositata il 25/02/2008; R.G.N. 2076/2006.
 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/05/2011 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l'Avvocato An. An.;

udito l'Avvocato Al. Gu. (per delega dell'Avvocato Vi. Fi.);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RENATO FINOCCHI GHERSI che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1. Li. Va. chiese alla sezione distaccata di Susa del Tribunale di Torino di dichiarare risolto o cessato il contratto di locazione intercorso con Ca. Gu. e relativo ad unità immobiliare in Ba. ad uso di "seconda casa", stipulato per anni uno e scaduto - a suo dire e dopo rituale disdetta - in data 30.4.2005; la controparte, dedotto l'uso abitativo e negata la qualificabilità del contratto come locazione transitoria, invocò l'applicazione dell'art. 2 della legge 431 del 1998: ed il giudice adito accolse tale eccezione, tanto da individuare la prima scadenza nel 30.4.2008 e da rigettare la domanda di Li. Va.

1.2. Nella qualità di avente causa di quest'ultima propose appello Pi. Fr. Ri., basandosi su quattro motivi; e, resistendo Ca. Gu., la Corte di Appello di Torino, escludendo sia la natura transitoria che la natura alberghiera o turistica della locazione tra le parti, confermò la pronuncia appellata con sentenza n. 203/08, pubblicata il 25.2.08.

1.3. Per la cassazione di quest'ultima ricorre oggi Pi. Fr. Ri., affidandosi ad un unico motivo; resiste con controricorso Ca. Gu.; ed alla pubblica udienza del 10.5.2011, prodotta da Pi. Fr. Ri. memoria a sensi dell'art. 378 c.p.c., entrambe le parti compaiono per la discussione orale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Il ricorrente censura la gravata sentenza mediante un unico articolato motivo, concluso con il seguente quesito di diritto: "dica la Suprema Corte di Cassazione che gli alloggi siti nei comuni della Regione Piemonte locati a scopo turistico e di vacanza, non rientranti tra quelli indicati negli art. 18 bis e segg. della Legge Regione Piemonte n. 31 del 15/04/1985, come modificate ed integrate dalla Legge Regione Piemonte n. 22 del 30/09/2002, non sono soggetti alla normativa di cui agli artt. 1574 c.c.".

3. Il quesito è inammissibile, involgendo una questione diversa da quella posta dalla Corte territoriale a base della sua decisione, la quale ultima si incentra sulla non configurabilità di un genere di locazione abitativa per scopo turistico diverso da quelli espressamente previsti dalla legge 431/1998 e dalla normativa regionale in materia; e comunque l'inammissibilità deriva senz'altro dalla mancata enunciazione, nel quesito stesso, della ratio decidendi che si assume errata; infatti, in linea generale, i quesiti:

3.1. non devono risolversi in un'enunciazione di carattere generale e astratto, priva di qualunque indicazione sul tipo della controversia e sulla sua riconducibilità alla fattispecie in esame, tale da non consentire alcuna risposta utile a definire la causa nel senso voluto dal ricorrente, non potendosi desumere il quesito dal contenuto del motivo o integrare il primo con il secondo, pena la sostanziale abrogazione del suddetto articolo (Cass. Sez. Un., 11 marzo 2008, n. 6420);

3.2. devono essere formulati in termini tali da costituire una sintesi logico-giuridica della questione così da consentire al giudice di legittimità di enunciare una regula iuris suscettibile di ricevere applicazione anche in casi ulteriori rispetto a quello deciso dalla sentenza impugnata; in altri termini, devono compendiare: a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito; b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata da quel giudice; c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie (tra le molte e per limitarsi alle più recenti, v. Cass. Sez. Un., ord. 5 febbraio 2008, n. 2658; Cass., ord. 17 luglio 2008, n. 19769; Cass. 25 marzo 2009, n. 7197; Cass., ord. 8 novembre 2010, n. 22704);

3.3. sono pertanto tali da comportare l'inammissibilità del motivo nel caso in cui manchi - come appunto si verifica nel caso di specie - anche una sola delle suddette indicazioni (Cass. 30 settembre 2008, n. 24339).

4. Del resto, ove si potesse enucleare comunque, quale sintesi della doglianza, la prospettazione dell'uso "turistico e di vacanza" (oltretutto non meglio specificato, ma riferibile, stando agli atti, ad una "seconda casa") come caratterizzante un ulteriore genere di locazione abitativa, sottratto sia alla disciplina generale della legge 431 del 1998, sia a quelle speciali od alle eccezioni da questa stessa contemplate (al suo art. 1, comma secondo, per la sua natura dell'immobile o per la sua finalità esclusivamente turistica, ovvero ai suoi artt. 1, commi terzo e quinto, con rinvio alle disposizioni codicistiche, per le esigenze transitorie), la tesi sarebbe manifestamente infondata:

4.1. in primo luogo, la locazione per abitazione ad uso di seconda casa, quale pacificamente risulta quella per cui è causa perfino nella prospettazione del ricorrente, siccome caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno ed anzi dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schema prefissato, è finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità;

4.2. comunque ed in via dirimente, la legge n. 431 del 1998 mira con tutta evidenza - per ragioni sistematiche e letterali, desumibili dal carattere tendenzialmente esaustivo della sua regolamentazione del settore, se non pure dai lavori preparatori e dal contesto normativo che essa è venuta a modificare - a regolamentare nella sua interezza il settore delle locazioni abitative per la sua attinenza con il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana; pertanto, essa esaurisce la disciplina di qualsiasi contratto avente ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste.

5. Il ricorso è pertanto infondato e va rigettato, con conseguente condanna del soccombente ricorrente anche alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna Pi. Fr. Ri. al pagamento, in favore di Ca. Gu., delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

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