Casa:
La pattuizione di un canone superiore in deroga a quanto stabilito dalla legge 392/1978 è valida in quanto il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza
Pubblicata il 12/06/2008
In materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone superiore, e quindi in deroga a quanto stabilito dalla legge 392/1978 prevista dall'articolo 11, comma 2, del Dl 333/1992, convertito con modificazioni dalla legge 359/1992 è valida in quanto il locatore rinunci alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 26 giugno 2007, n. 14746)
- Leggi la sentenza integrale -
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DURANTE Bruno - Presidente
Dott. FEDERICO Giovanni - Consigliere
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
Dott. D'AMICO Paolo - rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MA. GI., elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso da se medesimo;
- ricorrente -
contro
SQ. MA., domiciliata in ROMA presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difesa dall'avvocato ARENA SANDRO, con studio in 98123 - Messina, Via Dei Mille n. 243, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 145/03 della Corte d'Appello di MESSINA, sezione promiscua, emessa il 27/03/03, depositata il 26/06/03, R.G. 1060/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/04/07 dal Consigliere Dott. Paolo D'AMICO;
udito l'Avvocato MA. Gi.;
udito l'Avvocato Sandro ARENA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 4 febbraio 1999 Ma.Gi., conduttore di un appartamento per civile abitazione ai sensi del contratto di locazione stipulato con la proprietaria Sq. Ma. in data 20 gennaio 1998, al canone di lire 2.000.000 mensili, conveniva in giudizio quest'ultima chiedendo la rideterminazione del canone stesso ai sensi della Legge n. 392 del 1978 e la condanna della proprietaria a restituirgli quanto sarebbe risultato di aver pagato in eccesso. A sostegno delle sue ragioni adduceva che il suddetto contratto non contenesse alcun "patto in deroga", per mancanza dei requisiti di legge e per l'assenza dell'espressa rinuncia della locatrice alla facolta' di disdetta alla prima scadenza.
Costituitosi il contraddittorio, la Sq. eccepiva l'improcedibilita' del ricorso contestandone, nel merito, la fondatezza e chiedendo la condanna del ricorrente al pagamento del canone pattuito.
Con sentenza del 21 giugno 2001 il giudice unico del Tribunale di Messina rigettava la domanda del Ma., dichiarava improcedibile quella riconvenzionale della convenuta e condannava l'attore a pagare due terzi delle spese processuali, compensando il rimanente terzo.
Con atto depositato il 26 novembre 2001 proponeva appello Ma. Gi. formulando un unico motivo di gravame.
Sq.Ma. chiedeva il rigetto dell'impugnazione e l'integrale conferma dell'appellata sentenza, con vittoria di spese.
La Corte d'appello di Messina rigettava il gravame del Ma. e lo condannava a rimborsare le spese del grado.
Propone ricorso in Cassazione Ma.Gi., chiedendo l'annullamento o la riforma, della sentenza della corte d'appello di Messina del 27 marzo 2003, n. 145/2003, con rinvio della causa ad altra sezione della stessa Corte per il riesame della sua domanda e l'enunciazione del principio di diritto cui la stessa Corte dovra' uniformarsi nella decisione.
Resiste con controricorso Sq.Ma..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ma.Gi. articola il suo ricorso su due motivi. Con il primo denuncia "violazione e/o falsa applicazione del Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11 e della Legge n. 392 del 1978 articolo 79"; con il secondo, "omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia".
La stretta connessione tra i due motivi ne rende opportuno l'esame congiunto.
Il ricorrente incentra la sua critica sulla tesi della Corte d'appello secondo la quale, di la' delle parole usate, la semplice previsione, nel contratto inter partes, del tacito rinnovo dello stesso, alla prima scadenza, per un ulteriore periodo di quattro anni salvo i casi previsti dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 29 e 59, equivalesse ad esplicita rinuncia alla disdetta e fosse pertanto idonea a configurare un patto in deroga. A sostegno della sua tesi richiama la pronuncia di questa S. Corte, n. 3431 del 8 marzo 2002, secondo la quale in materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone superiore, prevista dal Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2, convertito con modificazioni dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 in deroga a quanto stabilito dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 e' valida ove ricorra la condicio iuris che il locatore rinunci alla facolta' di disdire il contratto alla prima scadenza, ed espressamente convenga, contestualmente alla pattuizione in deroga, il rinnovo obbligatorio della locazione, per un'ulteriore durata di quattro anni.
Secondo il Ma., la clausola n. 3 del contratto per cui e' causa non sarebbe univoca e non conterrebbe l'espressa rinuncia, richiesta dalla citata giurisprudenza. Di conseguenza, tale clausola dovrebbe essere considerata nulla ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 79 ed automaticamente sostituita ex articoli 1339 c.c. e articolo 1419 c.c., comma 2, con le norme inderogabili sulla durata della locazione e sul canone legale. Anche ad ammettere, poi, che nella suddetta clausola sia stata rispettata la condizione di legge per l'efficacia dei patti in deroga, prosegue il ricorrente, dovrebbe escludersi che tali patti siano stati effettivamente stipulati dalle parti in causa, mancando la loro formale ed esplicita dichiarazione di volonta' di derogare alla disciplina legale, con la specifica indicazione delle norme derogande e non potendo attribuirsi al solo silenzio tale loro volonta'.
La Corte d'Appello, conclude il ricorrente, non avrebbe comunque svolto alcuna considerazione sulla censura relativa alla mancata indicazione, nel contratto, delle norme della Legge n. 392 del 1978 soggette a deroga ed avrebbe rigettato il ricorso dopo aver argomentato solo sull'esistenza della condizione per la validita' dei patti in deroga, non anche sulla eccepita mancanza di tali patti.
I motivi del ricorso sono fondati.
La clausola n. 3 del contratto di locazione stipulato fra Ma. Gi. e Sq.Ma. stabilisce, infatti, che "la locazione ha la durata di quattro anni con inizio dal 1 febbraio 1998 e con scadenza 31 gennaio 2002, e si rinnova tacitamente per un ugual periodo, salvo che la locatrice non intenda adibire l'immobile locato agli usi od effettuare sullo stesso le opere di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 29 e 59".
Invero, a norma del Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2, convertito, con modificazioni, dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione, le parti possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata Legge n. 392 del 1978. Tale disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facolta' di disdettare i contratti alla prima scadenza.
Per il tenore letterale e per la ratio della novelia, deve ritenersi che la deroga alle norme della Legge n. 392 del 1978 e quindi la pattuizione di un canone in misura superiore a quello "equo", sia soltanto possibile ove ricorra la condicio juris che il locatore rinunzi alla facolta' di disdire il contratto alla prima scadenza ed ove tale rinunzia sia contestuale alla pattuizione in deroga. Cio' per lo stretto nesso funzionale esistente tra il vantaggio del maggior canone, attribuito al locatore, e quello della maggiore stabilita' del rapporto, attribuito al conduttore. Un valido patto in deroga puo' percio' configurarsi se venga nello stesso tempo ed espressamente convenuto il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni.
Dopo la dichiarazione di illegittimita' costituzionale del citato articolo 11, 2 comma, nella parte in cui prevedeva come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori per la stipula degli accordi in deroga (Corte Cost. 25 luglio 1996 n. 309), l'espressa rinunzia alla facolta' di disdettare i contratti alla prima scadenza rimane l'unica, ineliminabile condizione di valida di tali accordi.
Dall'esame della clausola n. 3 del contratto inter partes non risulta che sia stata espressamente pattuita una rinuncia alla facolta' di disdetta, dovendosi escludere, secondo la giurisprudenza di questa S. Corte, che sia configurabile un patto in deroga alla Legge n. 392 del 1978 solo per la prevista rinnovabilita' del contratto alla scadenza ("si rinnova tacitamente per un ugual periodo"). Ne' potrebbe assumere rilievo in senso contrario il fatto della mera prosecuzione del rapporto stesso dopo la prima scadenza temporale.
Deriva da quanto sin qui esposto che la Corte d'Appello di Messina non ha correttamente interpretato il Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2 convertito con modificazioni, dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 ritenendo valida la clausola che deroghi in modo non espresso al canone determinato ai sensi della Legge n. 392 del 1978.
L'impugnata sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Messina, in diversa composizione, la quale si atterra' al seguente principio di diritto: "In materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone superiore, e quindi in deroga a quanto stabilito dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 prevista dal Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2, conv. con mod. dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 e' valida in quanto il locatore rinunci alla facolta' di disdire il contratto alla prima scadenza, ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga".
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa l'impugnata sentenza e rinvia alla Corte d'Appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DURANTE Bruno - Presidente
Dott. FEDERICO Giovanni - Consigliere
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
Dott. D'AMICO Paolo - rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MA. GI., elettivamente domiciliato in ROMA, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso da se medesimo;
- ricorrente -
contro
SQ. MA., domiciliata in ROMA presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difesa dall'avvocato ARENA SANDRO, con studio in 98123 - Messina, Via Dei Mille n. 243, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 145/03 della Corte d'Appello di MESSINA, sezione promiscua, emessa il 27/03/03, depositata il 26/06/03, R.G. 1060/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/04/07 dal Consigliere Dott. Paolo D'AMICO;
udito l'Avvocato MA. Gi.;
udito l'Avvocato Sandro ARENA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 4 febbraio 1999 Ma.Gi., conduttore di un appartamento per civile abitazione ai sensi del contratto di locazione stipulato con la proprietaria Sq. Ma. in data 20 gennaio 1998, al canone di lire 2.000.000 mensili, conveniva in giudizio quest'ultima chiedendo la rideterminazione del canone stesso ai sensi della Legge n. 392 del 1978 e la condanna della proprietaria a restituirgli quanto sarebbe risultato di aver pagato in eccesso. A sostegno delle sue ragioni adduceva che il suddetto contratto non contenesse alcun "patto in deroga", per mancanza dei requisiti di legge e per l'assenza dell'espressa rinuncia della locatrice alla facolta' di disdetta alla prima scadenza.
Costituitosi il contraddittorio, la Sq. eccepiva l'improcedibilita' del ricorso contestandone, nel merito, la fondatezza e chiedendo la condanna del ricorrente al pagamento del canone pattuito.
Con sentenza del 21 giugno 2001 il giudice unico del Tribunale di Messina rigettava la domanda del Ma., dichiarava improcedibile quella riconvenzionale della convenuta e condannava l'attore a pagare due terzi delle spese processuali, compensando il rimanente terzo.
Con atto depositato il 26 novembre 2001 proponeva appello Ma. Gi. formulando un unico motivo di gravame.
Sq.Ma. chiedeva il rigetto dell'impugnazione e l'integrale conferma dell'appellata sentenza, con vittoria di spese.
La Corte d'appello di Messina rigettava il gravame del Ma. e lo condannava a rimborsare le spese del grado.
Propone ricorso in Cassazione Ma.Gi., chiedendo l'annullamento o la riforma, della sentenza della corte d'appello di Messina del 27 marzo 2003, n. 145/2003, con rinvio della causa ad altra sezione della stessa Corte per il riesame della sua domanda e l'enunciazione del principio di diritto cui la stessa Corte dovra' uniformarsi nella decisione.
Resiste con controricorso Sq.Ma..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ma.Gi. articola il suo ricorso su due motivi. Con il primo denuncia "violazione e/o falsa applicazione del Decreto Legge n. 333 del 1992, articolo 11 e della Legge n. 392 del 1978 articolo 79"; con il secondo, "omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia".
La stretta connessione tra i due motivi ne rende opportuno l'esame congiunto.
Il ricorrente incentra la sua critica sulla tesi della Corte d'appello secondo la quale, di la' delle parole usate, la semplice previsione, nel contratto inter partes, del tacito rinnovo dello stesso, alla prima scadenza, per un ulteriore periodo di quattro anni salvo i casi previsti dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 29 e 59, equivalesse ad esplicita rinuncia alla disdetta e fosse pertanto idonea a configurare un patto in deroga. A sostegno della sua tesi richiama la pronuncia di questa S. Corte, n. 3431 del 8 marzo 2002, secondo la quale in materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone superiore, prevista dal Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2, convertito con modificazioni dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 in deroga a quanto stabilito dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 e' valida ove ricorra la condicio iuris che il locatore rinunci alla facolta' di disdire il contratto alla prima scadenza, ed espressamente convenga, contestualmente alla pattuizione in deroga, il rinnovo obbligatorio della locazione, per un'ulteriore durata di quattro anni.
Secondo il Ma., la clausola n. 3 del contratto per cui e' causa non sarebbe univoca e non conterrebbe l'espressa rinuncia, richiesta dalla citata giurisprudenza. Di conseguenza, tale clausola dovrebbe essere considerata nulla ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 79 ed automaticamente sostituita ex articoli 1339 c.c. e articolo 1419 c.c., comma 2, con le norme inderogabili sulla durata della locazione e sul canone legale. Anche ad ammettere, poi, che nella suddetta clausola sia stata rispettata la condizione di legge per l'efficacia dei patti in deroga, prosegue il ricorrente, dovrebbe escludersi che tali patti siano stati effettivamente stipulati dalle parti in causa, mancando la loro formale ed esplicita dichiarazione di volonta' di derogare alla disciplina legale, con la specifica indicazione delle norme derogande e non potendo attribuirsi al solo silenzio tale loro volonta'.
La Corte d'Appello, conclude il ricorrente, non avrebbe comunque svolto alcuna considerazione sulla censura relativa alla mancata indicazione, nel contratto, delle norme della Legge n. 392 del 1978 soggette a deroga ed avrebbe rigettato il ricorso dopo aver argomentato solo sull'esistenza della condizione per la validita' dei patti in deroga, non anche sulla eccepita mancanza di tali patti.
I motivi del ricorso sono fondati.
La clausola n. 3 del contratto di locazione stipulato fra Ma. Gi. e Sq.Ma. stabilisce, infatti, che "la locazione ha la durata di quattro anni con inizio dal 1 febbraio 1998 e con scadenza 31 gennaio 2002, e si rinnova tacitamente per un ugual periodo, salvo che la locatrice non intenda adibire l'immobile locato agli usi od effettuare sullo stesso le opere di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 29 e 59".
Invero, a norma del Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2, convertito, con modificazioni, dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione, le parti possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata Legge n. 392 del 1978. Tale disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facolta' di disdettare i contratti alla prima scadenza.
Per il tenore letterale e per la ratio della novelia, deve ritenersi che la deroga alle norme della Legge n. 392 del 1978 e quindi la pattuizione di un canone in misura superiore a quello "equo", sia soltanto possibile ove ricorra la condicio juris che il locatore rinunzi alla facolta' di disdire il contratto alla prima scadenza ed ove tale rinunzia sia contestuale alla pattuizione in deroga. Cio' per lo stretto nesso funzionale esistente tra il vantaggio del maggior canone, attribuito al locatore, e quello della maggiore stabilita' del rapporto, attribuito al conduttore. Un valido patto in deroga puo' percio' configurarsi se venga nello stesso tempo ed espressamente convenuto il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni.
Dopo la dichiarazione di illegittimita' costituzionale del citato articolo 11, 2 comma, nella parte in cui prevedeva come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori per la stipula degli accordi in deroga (Corte Cost. 25 luglio 1996 n. 309), l'espressa rinunzia alla facolta' di disdettare i contratti alla prima scadenza rimane l'unica, ineliminabile condizione di valida di tali accordi.
Dall'esame della clausola n. 3 del contratto inter partes non risulta che sia stata espressamente pattuita una rinuncia alla facolta' di disdetta, dovendosi escludere, secondo la giurisprudenza di questa S. Corte, che sia configurabile un patto in deroga alla Legge n. 392 del 1978 solo per la prevista rinnovabilita' del contratto alla scadenza ("si rinnova tacitamente per un ugual periodo"). Ne' potrebbe assumere rilievo in senso contrario il fatto della mera prosecuzione del rapporto stesso dopo la prima scadenza temporale.
Deriva da quanto sin qui esposto che la Corte d'Appello di Messina non ha correttamente interpretato il Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2 convertito con modificazioni, dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 ritenendo valida la clausola che deroghi in modo non espresso al canone determinato ai sensi della Legge n. 392 del 1978.
L'impugnata sentenza va pertanto cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Messina, in diversa composizione, la quale si atterra' al seguente principio di diritto: "In materia di locazioni abitative, la pattuizione di un canone superiore, e quindi in deroga a quanto stabilito dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 prevista dal Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333, articolo 11, comma 2, conv. con mod. dalla Legge 8 agosto 1992, n. 359 e' valida in quanto il locatore rinunci alla facolta' di disdire il contratto alla prima scadenza, ed espressamente convenga il rinnovo obbligatorio della locazione per un'ulteriore durata di quattro anni, contestualmente alla pattuizione in deroga".
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa l'impugnata sentenza e rinvia alla Corte d'Appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese.