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La prelazione legale di natura reale in favore del conduttore di immobile urbano prevale su quella convenzionale pattuita prima dell'entrata in vigore della legge 392/78
Pubblicata il 04/09/2010
La prelazione convenzionale, stipulata anteriormente alla vigenza della legge 27 luglio 1978, n. 392, ove il proprietario dell'immobile decida di venderlo dopo l'entrata in vigore di detta legge, non prevale sulla prelazione legale spettante, ai sensi dell'art. 38 della medesima legge n. 392, al conduttore dello stesso immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, giacché - a differenza della stipula di un contratto preliminare di vendita, da cui nasce l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligo di prestare il consenso al trasferimento - nel caso della prelazione, sino a che l'"iter" contrattuale che essa configura non si esaurisca, l'impegno assunto dall'alienante rimane sul piano di mera progettualità, sicché trova immediata applicazione al rapporto di locazione pendente la anzidetta modifica legislativa incidente sul regime giuridico del bene.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 31 maggio 2010, n. 13244
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente
Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere
Dott. URBAN Giancarlo - Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MI. GA. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE MAZZINI 145, presso lo studio dell'avvocato LOMBARDI ROBERTO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato AGOSTINIS ENRICO con delega a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
BE. LU. (OMESSO), BE. PA. , BE. FR. , elettivamente domiciliati in ROMA, VIA FABIO MASSIMO 60, presso lo studio dell'avvocato MASTROBUONO SEBASTIANO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato MOZE SERGIO con delega a margine del controricorso;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 315/2006 della CORTE D'APPELLO di TRIESTE, Seconda Sezione Civile, emessa il 25/01/2006; depositata il 27/05/2006; R.G.N. 792/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/04/2010 dal Consigliere Dott. AMENDOLA Adelaide;
udito l'Avvocato LOMBARDI ROBERTO;
udito l'Avvocato MOZE SERGIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione dell'11 gennaio 1996 M.G. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Gorizia Lu. e Be. Eu. , lamentando la violazione del diritto di prelazione pattiziamente riconosciutogli dal loro dante causa, B.E. , con conseguente condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.
Esponeva che i locali sui quali egli vantava il predetto diritto erano, all'epoca della stipula della convenzione, locati a Be. s.p.a. A seguito del fallimento della stessa, nel contratto era subentrato Zo.Di. , resosi cessionario dell'azienda della societa' sottoposta a procedura concorsuale. Questi, in quanto conduttore dell'immobile, era quindi stato invitato da Lu. e da Be.Eu. , eredi di E. , ad esercitare il diritto di prelazione di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 38.
Resistevano i convenuti, che contestavano l'avversa pretesa.
Con sentenza del 26 giugno 2003 il giudice adito rigettava la domanda.
Proposto gravame da G. e Mi.Ga. , eredi dell'attore, la Corte d'appello di Trieste, con sentenza depositata il 27 maggio 2006, lo respingeva.
Avverso detta pronuncia propone ricorso per Cassazione, illustrato anche da memoria, Mi.Ga. , formulando due motivi.
Resistono con controricorso Lu. , Pa. e Be.Fr. , eredi, questi ultimi, di Be.Eu. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Col primo motivo l'impugnante denuncia violazione degli articoli 1566, 1173, 1174, 1175, 1176, 1351, 1322, 1372 e 1375 c.c., Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 79 nonche' degli articoli 23, 41, 42 e 43 Cost.. Sostiene che il patto di prelazione convenzionale, se prior in tempore, prevale sulla prelazione legale di cui alla Legge n. 392 del 1978, di talche' erroneamente il giudice di merito, pur dopo aver riconosciuto che la prelazione convenzionale limita le modalita' di esercizio della facolta' di alienazione del soggetto vincolato, avrebbe affermato il contrario.
Ricorda in particolare la ricorrente che la giurisprudenza di legittimita' ha costantemente negato efficacia retroattiva alla Legge n. 392 del 1978, articolo 38 escludendo, in tale prospettiva, il diritto di prelazione del conduttore, qualora, al momento dell'entrata in vigore della predetta fonte, il proprietario avesse gia' stipulato un preliminare di vendita dell'immobile.
Ora, affatto equivalente all'obbligazione nascente dal contratto preliminare, sarebbe quella assunta dal proprietario col patto di prelazione, risultante da atto di data certa e annotato nel libro tavolare, tanto vero che dottrina e giurisprudenza qualificano il patto di prelazione come contratto preliminare unilaterale.
Formula quindi corrispondente quesito di diritto.
1.2 Col secondo mezzo Mi.Ga. lamenta mancanza, insufficienza e contraddittorieta' della motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, per avere il giudice di merito affermato che la prelazione convenzionale, vincolando il proprietario obbligato solo a un non facere, e cioe' a non vendere ad altri, prima che il prelazionario dichiari se intende o meno esercitare il proprio diritto, limita le modalita' di esercizio della facolta' di alienazione del soggetto vincolato, senza incidere, diversamente da quanto accade per il contratto preliminare, sulla sua liberta' di contrarre. Il decidente avrebbe cosi', da un lato, riconosciuto, e dall'altro negato l'esistenza di un diritto pattizio avente priorita' temporale, rispetto a quello nascente dalla legge; non ne avrebbe motivato l'estinzione per factum principis; avrebbe erroneamente affermato la nullita' del patto, in quanto contrario alle previsioni cogenti della Legge n. 392 del 1978, senza considerare che tale sanzione puo' concernere solo gli accordi successivi, non certo quelli anteriori.
2.1 Le censure, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondate.
La questione giuridica sottoposta all'esame della Corte e' se la prelazione convenzionale, stipulata anteriormente all'entrata in vigore della Legge n. 392 del 1978 per l'ipotesi che il proprietario dell'immobile decida di venderlo, prevalga o meno sulla prelazione legale spettante, Legge n. 392 del 1978, ex articolo 38 al conduttore del medesimo immobile destinato a uso diverso da quello abitativo.
L'analisi deve partire dalla identificazione della natura giuridica del diritto di prelazione, con particolare riguardo a quella convenzionale.
Ora non par dubbio che il patto di preferenza nella vendita ha ad oggetto una prestazione che costituisce il contenuto tipico di un diritto di credito, sicche' esso non deve essere trascritto e, se trascritto, rimane pur sempre atto a efficacia meramente obbligatoria: la prelazione convenzionale, al pari del resto di quella legale, laddove non sia previsto il diritto di riscatto, non ha invero natura reale e, non essendo riconducibile alla promessa di stipulare, e' insuscettibile di esecuzione coattiva (confr. Cass. civ. 18 luglio 2008, n. 19928; Cass. civ. 15 ottobre 2002, n. 14645).
La irriducibile disomogeneita' tra il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene e il contratto preliminare unilaterale emerge all'evidenza a sol considerare che il primo genera immediatamente, a carico del promittente, un'obbligazione negativa di non vendere ad altri il cespite prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio della proposta di vendita, nel caso in cui il proprietario si decida in tal senso; laddove il secondo comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso al trasferimento (confr. Cass. civ. 12 aprile 1999, n. 3571).
2.2 Tali considerazioni, conformi a orientamenti piu' che consolidati di questa Corte Regolatrice, consentono di liquidare come assolutamente inconferenti i richiami alla giurisprudenza di legittimita' in punto di opponibilita' al conduttore di immobile ad uso non abitativo del preliminare di compravendita stipulato dal proprietario anteriormente alla data di entrata in vigore della Legge n. 392 del 1978.
Semmai, proprio il rilievo dato dalla Corte, per giustificare siffatti approdi ermeneutici, all'esaurimento dell'iter contrattuale che ha portato all'assunzione dell'obbligo di vendere (confr. Cass. civ. 1 maggio 1986, n. 3173; Cass. civ. 19 maggio 1990, n. 4516), impone di affermare la piena operativita' del diritto di prelazione del conduttore nell'ipotesi in cui, per contro, l'intenzione del proprietario di cedere il bene si trovava ancora, al momento dell'entrata in vigore dell'articolo 38 che quel diritto ha creato, in una fase di mera progettualita'. Ed e' a dir poco ovvio che l'obbligazione assunta dal promittente di preferire l'altra parte nella formazione e nella conclusione della futura ed eventuale alienazione del bene cui il patto di prelazione convenzionale si riferisce, e il correlativo diritto del prelazionario d'essere preferito, scontano gli effetti delle modifiche che sul regime giuridico del bene stesso vanno a produrre i successivi interventi legislativi.
In tale contesto il ricorso deve essere rigettato.
Segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
P.Q.M.
LA CORTE
rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 3.200,00 (di cui euro 200,00 per spese), oltre IVA e CPA, come per legge.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente
Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere
Dott. URBAN Giancarlo - Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
MI. GA. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE MAZZINI 145, presso lo studio dell'avvocato LOMBARDI ROBERTO, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato AGOSTINIS ENRICO con delega a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
BE. LU. (OMESSO), BE. PA. , BE. FR. , elettivamente domiciliati in ROMA, VIA FABIO MASSIMO 60, presso lo studio dell'avvocato MASTROBUONO SEBASTIANO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato MOZE SERGIO con delega a margine del controricorso;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 315/2006 della CORTE D'APPELLO di TRIESTE, Seconda Sezione Civile, emessa il 25/01/2006; depositata il 27/05/2006; R.G.N. 792/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/04/2010 dal Consigliere Dott. AMENDOLA Adelaide;
udito l'Avvocato LOMBARDI ROBERTO;
udito l'Avvocato MOZE SERGIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione dell'11 gennaio 1996 M.G. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Gorizia Lu. e Be. Eu. , lamentando la violazione del diritto di prelazione pattiziamente riconosciutogli dal loro dante causa, B.E. , con conseguente condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.
Esponeva che i locali sui quali egli vantava il predetto diritto erano, all'epoca della stipula della convenzione, locati a Be. s.p.a. A seguito del fallimento della stessa, nel contratto era subentrato Zo.Di. , resosi cessionario dell'azienda della societa' sottoposta a procedura concorsuale. Questi, in quanto conduttore dell'immobile, era quindi stato invitato da Lu. e da Be.Eu. , eredi di E. , ad esercitare il diritto di prelazione di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 38.
Resistevano i convenuti, che contestavano l'avversa pretesa.
Con sentenza del 26 giugno 2003 il giudice adito rigettava la domanda.
Proposto gravame da G. e Mi.Ga. , eredi dell'attore, la Corte d'appello di Trieste, con sentenza depositata il 27 maggio 2006, lo respingeva.
Avverso detta pronuncia propone ricorso per Cassazione, illustrato anche da memoria, Mi.Ga. , formulando due motivi.
Resistono con controricorso Lu. , Pa. e Be.Fr. , eredi, questi ultimi, di Be.Eu. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1 Col primo motivo l'impugnante denuncia violazione degli articoli 1566, 1173, 1174, 1175, 1176, 1351, 1322, 1372 e 1375 c.c., Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 79 nonche' degli articoli 23, 41, 42 e 43 Cost.. Sostiene che il patto di prelazione convenzionale, se prior in tempore, prevale sulla prelazione legale di cui alla Legge n. 392 del 1978, di talche' erroneamente il giudice di merito, pur dopo aver riconosciuto che la prelazione convenzionale limita le modalita' di esercizio della facolta' di alienazione del soggetto vincolato, avrebbe affermato il contrario.
Ricorda in particolare la ricorrente che la giurisprudenza di legittimita' ha costantemente negato efficacia retroattiva alla Legge n. 392 del 1978, articolo 38 escludendo, in tale prospettiva, il diritto di prelazione del conduttore, qualora, al momento dell'entrata in vigore della predetta fonte, il proprietario avesse gia' stipulato un preliminare di vendita dell'immobile.
Ora, affatto equivalente all'obbligazione nascente dal contratto preliminare, sarebbe quella assunta dal proprietario col patto di prelazione, risultante da atto di data certa e annotato nel libro tavolare, tanto vero che dottrina e giurisprudenza qualificano il patto di prelazione come contratto preliminare unilaterale.
Formula quindi corrispondente quesito di diritto.
1.2 Col secondo mezzo Mi.Ga. lamenta mancanza, insufficienza e contraddittorieta' della motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, per avere il giudice di merito affermato che la prelazione convenzionale, vincolando il proprietario obbligato solo a un non facere, e cioe' a non vendere ad altri, prima che il prelazionario dichiari se intende o meno esercitare il proprio diritto, limita le modalita' di esercizio della facolta' di alienazione del soggetto vincolato, senza incidere, diversamente da quanto accade per il contratto preliminare, sulla sua liberta' di contrarre. Il decidente avrebbe cosi', da un lato, riconosciuto, e dall'altro negato l'esistenza di un diritto pattizio avente priorita' temporale, rispetto a quello nascente dalla legge; non ne avrebbe motivato l'estinzione per factum principis; avrebbe erroneamente affermato la nullita' del patto, in quanto contrario alle previsioni cogenti della Legge n. 392 del 1978, senza considerare che tale sanzione puo' concernere solo gli accordi successivi, non certo quelli anteriori.
2.1 Le censure, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondate.
La questione giuridica sottoposta all'esame della Corte e' se la prelazione convenzionale, stipulata anteriormente all'entrata in vigore della Legge n. 392 del 1978 per l'ipotesi che il proprietario dell'immobile decida di venderlo, prevalga o meno sulla prelazione legale spettante, Legge n. 392 del 1978, ex articolo 38 al conduttore del medesimo immobile destinato a uso diverso da quello abitativo.
L'analisi deve partire dalla identificazione della natura giuridica del diritto di prelazione, con particolare riguardo a quella convenzionale.
Ora non par dubbio che il patto di preferenza nella vendita ha ad oggetto una prestazione che costituisce il contenuto tipico di un diritto di credito, sicche' esso non deve essere trascritto e, se trascritto, rimane pur sempre atto a efficacia meramente obbligatoria: la prelazione convenzionale, al pari del resto di quella legale, laddove non sia previsto il diritto di riscatto, non ha invero natura reale e, non essendo riconducibile alla promessa di stipulare, e' insuscettibile di esecuzione coattiva (confr. Cass. civ. 18 luglio 2008, n. 19928; Cass. civ. 15 ottobre 2002, n. 14645).
La irriducibile disomogeneita' tra il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene e il contratto preliminare unilaterale emerge all'evidenza a sol considerare che il primo genera immediatamente, a carico del promittente, un'obbligazione negativa di non vendere ad altri il cespite prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine all'uopo concessogli, ed un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuntiatio della proposta di vendita, nel caso in cui il proprietario si decida in tal senso; laddove il secondo comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso al trasferimento (confr. Cass. civ. 12 aprile 1999, n. 3571).
2.2 Tali considerazioni, conformi a orientamenti piu' che consolidati di questa Corte Regolatrice, consentono di liquidare come assolutamente inconferenti i richiami alla giurisprudenza di legittimita' in punto di opponibilita' al conduttore di immobile ad uso non abitativo del preliminare di compravendita stipulato dal proprietario anteriormente alla data di entrata in vigore della Legge n. 392 del 1978.
Semmai, proprio il rilievo dato dalla Corte, per giustificare siffatti approdi ermeneutici, all'esaurimento dell'iter contrattuale che ha portato all'assunzione dell'obbligo di vendere (confr. Cass. civ. 1 maggio 1986, n. 3173; Cass. civ. 19 maggio 1990, n. 4516), impone di affermare la piena operativita' del diritto di prelazione del conduttore nell'ipotesi in cui, per contro, l'intenzione del proprietario di cedere il bene si trovava ancora, al momento dell'entrata in vigore dell'articolo 38 che quel diritto ha creato, in una fase di mera progettualita'. Ed e' a dir poco ovvio che l'obbligazione assunta dal promittente di preferire l'altra parte nella formazione e nella conclusione della futura ed eventuale alienazione del bene cui il patto di prelazione convenzionale si riferisce, e il correlativo diritto del prelazionario d'essere preferito, scontano gli effetti delle modifiche che sul regime giuridico del bene stesso vanno a produrre i successivi interventi legislativi.
In tale contesto il ricorso deve essere rigettato.
Segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
P.Q.M.
LA CORTE
rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 3.200,00 (di cui euro 200,00 per spese), oltre IVA e CPA, come per legge.