La risoluzione del contratto di locazione si trasmette anche a quello di sublocazione

Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 cod. proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 8 novembre 2007, n. 23302)



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto 30 giugno 1994 GU. Ez. ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Roma la Ba. di. Ro. s.p.a., chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti per la ritardata restituzione dell'appartamento in (OMESSO), condotto in locazione dalla convenuto per uso esclusivo di abitazione del proprio personale direttivo.

Costituitasi in giudizio la convenuta ha resistito alla avversa pretesa deducendone la infondatezza e chiedendo di essere autorizzata a chiamare in causa DE. AN. Fr., locatario dell'immobile, indicato quale unico responsabile del ritardo nella restituzione, al fine di essere manlevato da questa ultimo da tutte le obbligazioni poste a suo carico.

Costituitosi in giudizio il DE. AN. ha resistito alla domanda contro di lui proposta dalla convenuta, chiedendone il rigetto e spiegando domanda riconvenzionale per ottenere il risarcimento dei danni conseguiti al rilascio dell'immobile.

Svoltasi la istruttoria del caso l'adito tribunale con sentenza n. 29457 del 2000, in accoglimento della domanda attrice, ha condannato la Ba. di. Ro. s.p.a. al pagamento della somma di lire 51.807.398 a titolo di risarcimento danni e il DE. AN. ha manlevare la convenuta dal pagamento delle somme da questa ultima dovute al GU., rigettata la domanda riconvenzionale del terzo chiamato.

Gravata tale pronunzia in via principale dal DE. AN. e in via incidentale dalla Ba. di. Ro. s.p.a., la Corte di appello di Roma, nel contraddittorio anche del GU. che, costituitosi in giudizio anche in grado di appello ha chiesto il rigetto delle avverse impugnazioni, con sentenza 18 febbraio - 19 marzo 2003 ha accolto l'appello principale e, per l'effetto, in riforma della sentenza del primo Giudice, da un lato, ha rigettato la domanda di manleva proposta dalla Ba. di. Ro. nonche' accolto la domanda riconvenzionale del DE. AN. con condanna della Ba. di. Ro. al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio, dall'altro, rigettato l'appello incidentale della Ba. di. Ro. s.p.a..

Per la cassazione tale ultima pronunzia non notificata ha proposto ricorso, affidato a un unico motivo, DE. AN. Fr..

Resiste, con controricorso e ricorso incidentale, affidato a due motivi e illustrato da memoria la Ba. di. Ro. s.p.a..

GU. Ez. ha resistito, con distinti controricorsi sia al ricorso principale che a quello incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I vari ricorsi avverso la stessa sentenza devono essere riuniti, ai sensi dell'articolo 335 c.p.c..

2. Come accennato in parte espositiva il 23 ottobre 1990 GU. Ez. ha concesso in locazione alla Ba. di. Ro. s.p.a., per la durata di anni 2, un suo appartamento in (OMESSO) "per uso esclusivo di abitazione dei dipendenti" con facolta' per la conduttrice di concederlo in sublocazione.

A sua volta la Ba. di. Ro. ha concesso in sublocazione l'appartamento in questione al proprio dipendente DE. AN. Fr. "per esclusivo uso di abitazione".

Il GU. ha disdettato il contratto per la scadenza contrattuale del 31 ottobre 1992 e, quindi, dopo avere chiesto e ottenuto convalida di sfratto dal pretore con fissazione della data per il rilascio al 30 luglio 1993, con atto 12 dicembre 1994, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Roma, la propria conduttrice, Ba. di. Ro. s.p.a. chiedendone la condanna al risarcimento dei danni patiti per la mancata restituzione dell'immobile alla data di scadenza del contratto.

Ha esposto, infatti, l'attore di avere promesso in vendita l'appartamento con la previsione che l'atto notarile sarebbe stato concluso entro il 31 dicembre 1992 ma a tale data l'atto non era stato stipulato per non essere ancora stato liberato l'appartamento atteso che il DE. AN. lo aveva rilasciato solo il 18 novembre 1993, a seguito di procedura esecutiva di sfratto.

Eccependo la convenuta che la stessa non era responsabile del ritardo nel rilascio, atteso che questo era imputabile esclusivamente al proprio subconduttore, la convenuta ha chiamato in giudizio detto subconduttore, per essere manlevata di tutte le obbligazioni eventualmente a suo carico.

Questo ultimo, DE. AN. Fr., costituitosi in giudizio, ha contestato la domanda della Banca chiedendone il rigetto e proponendo nei confronti della medesima domanda riconvenzionale per i danni subiti, per avere dovuto rilasciare l'appartamento, danni da determinarsi in separata sede con condanna della Banca per responsabilita' aggravata ai sensi dell'articolo 96 c.p.c..

Il primo giudice ha accolto sia la domanda attrice, sia la domanda di manleva e, per l'effetto, condannato la Banca a corrispondere al GU., la somma di lire 51.807.398, a titolo di danni, oltre interessi dalla domanda al saldo e il DE. AN. a manlevare la convenuta Banca da tutte le somme al pagamento delle quali e' stato condannato, rigettata la domanda riconvenzionale del DE. AN..

Tale pronunzia e' stata appellata in via principale dal DE. AN., che ha chiesto, da un lato, il rigetto di ogni domanda proposta dal GU. e comunque quella di manleva formulata dalla Ba. di. Ro., erroneamente accolte in primo grado, con condanna sia di questa ultima che del GU. al risarcimento dei danni ex articolo 96 c.p.c., dall'altro, l'accoglimento della domanda riconvenzionale di danni nei confronti della Ba. di. Ro..

A sua volta la Ba. di. Ro. ha chiesto, in via incidentale, il rigetto delle domande proposte dal GU., e, in ogni caso il rigetto dell'appello incidentale con conferma della sentenza impugnata.

3. I Giudici di appello, pur dando atto (cfr. conclusioni di parte appellante come riportate nella intestazione della sentenza) che il DE. AN. aveva in primis, chiesto "rigettare integralmente la domanda formulata da GU. Ez. " non ha pronunziato espressis su tale richiesta, esaminando (quanto ai rapporti tra il GU. e la propria conduttrice Ba. di. Ro. s.p.a.) esclusivamente l'appello incidentale.

Poiche' con il secondo motivo del proprio ricorso incidentale, denunziando "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1591 c.c., e dell'articolo 1218 c.c.", la Ba. di. Ro. censura la sentenza gravata nella parte de qua il controricorrente GU. eccepisce la improcedibilita' della domanda (recte la inammissibilita' del motivo di ricorso per cassazione) evidenziando che la Corte del merito avrebbe gia' dovuto dichiarare la improcedibilita' (recte: la inammissibilita' del motivo di appello incidentale) per tardivita'.

Si osserva, infatti, che il GU. ha notificato la sentenza di primo grado in data 22 gennaio 2001 e questa ha depositato il proprio appello incidentale, tempestivo rispetto alla impugnazione proposta dal DE. AN. esclusivamente nel successivo mese di giugno e, quindi, ben oltre il termine di legge, trattandosi nella specie di cause scindibili.

4. L'eccezione e' infondata.

In conformita' a quanto ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di questa Corte regolatrice, infatti, deve ribadirsi, ulteriormente, che la parte chiamata direttamente a contraddire rispetto all'impugnazione principale puo' proporre impugnazione incidentale tardiva nei confronti di una parte del giudizio di primo grado diversa dall'appellante principale a condizione che a quel soggetto la causa sia comune per inscindibilita' o che egli sia parte di un rapporto dipendente da quello investito dall'impugnazione principale.

Pertanto, e' ammissibile l'impugnazione incidentale tardiva proposta, nei confronti dell'attore della causa di primo grado, dal convenuto al quale - essendo rimasto soccombente nei confronti di detto attore, ma avendo vittoriosamente avanzato una domanda di manleva verso un terzo chiamato in garanzia impropria - sia stata notificata l'impugnazione tempestivamente proposta dal terzo chiamato con cui venga rimessa in discussione la esistenza o la misura dell'obbligazione garantita (Cass. 12 giugno 1996, n. 5409. Sempre nello stesso senso, Cass. 9 gennaio 1998, n. 132; Cass. 19 settembre 2000, n. 12404; Cass. 25 luglio 2001, n. 10132).

5. Come accennato in parte espositiva i giudici del merito, hanno accolto la domanda proposta dal DE. AN. nei confronti della Ba. di. Ro. e disatteso tutte le difese svolte da questa ultima, per escludere una sua responsabilita' in ordine alla tardiva restituzione dell'immobile al locatore GU. (a suo avviso riferibile esclusivamente alla condotta del proprio sub conduttore DE. AN.).

Hanno evidenziato, i Giudici di secondo grado, a fondamento di tali conclusioni che:

- "il contratto in questione (di subaffitto, intervenuto tra la Ba. di. Ro. s.p.a. in qualita' di sublocatrice e il DE. AN. in qualita' di subconduttore) rientra.. tra quelli previsti dal capo primo del titolo primo della Legge n. 392 del 1978 e la sua durata non poteva essere inferiore a quattro anni";

- "anche il contratto di locazione stipulato il 23 ottobre 1990 tra.. GU. e la Ba. di. Ro. per lo stesso immobile poi sublocato al DE. AN. non puo' ritenersi compreso nella previsione della Legge 392 del 1978 articolo 26";

"il GU., quindi, che ha accettato di concedere in locazione il suo immobile per la destinazione indicata doveva attenersi alle norme sull'equo canone cosicche' la clausola della durata biennale del contratto e' viziata da nullita'";

- "cio' premesso... DE. AN. legittimamente ha eccepito, quando e' stato richiesto nel 1992 il rilascio dell'immobile che doveva applicarsi al contratto la durata di quattro anni prevista dalla Legge 392 del 1978 articolo 1";

- " GU. promuove una prima azione giudiziaria per la convalida per finita locazione alla scadenza biennale indicata nel contratto, ma il Giudice, con provvedimento del 2 novembre 1993 rigetta la richiesta. Questa viene poi riproposta nell'aprile 1993 e la Ba. di. Ro. ... ritiene di accedere alla tesi del locatore, tanto che compare in sede di intimazione, non si oppone alla convalida e.. il Giudice non puo' far altro che emettere un provvedimento di convalida e ordinare alla Ba. di. Ro. il rilascio dell'immobile";

- "per tutto quanto esposto non puo' configurarsi alcuna responsabilita' dell'appellante (DE. AN.) per una ritardata consegna dell'immobile".

6. La ricorrente incidentale censura nella parte de qua la sentenza impugnata denunziando, nell'ordine:

da un lato "violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978 articolo 26", atteso che il contratto di sub affitto aveva durata biennale, si che bene ha fatto la Ba. di. Ro., nel 1992, a seguito della lettera di disdetta del GU. e in perfetto adempimento del contratto di locazione ad intimare al DE. AN. il rilascio dell'immobile, indicandogli nel contempo altri possibili alloggi (primo motivo);

- dall'altro, "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1591 c.c., e dell'articolo 1218 c.c.", atteso che la banca, successivamente alla lettera di disdetta inviatale dal GU. ha subito posto in essere tutte le attivita' possibili per ottenere il rilascio dell'immobile (secondo motivo).

7. Il proposto ricorso e' fondato, alla luce delle considerazioni che seguono.

7.1. Giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza al momento diritto vivente presso questa Corte regolatrice (e da cui totalmente prescinde la sentenza ora oggetto di ricorso per cassazione) il giudicato esterno (cioe' a seguito di pronunzia resa in altro giudizio tra le stesse o altre parti), al pari di quello interno, e' rilevabile d'ufficio in sede di legittimita' (Cass. 9 gennaio 2007, n. 1829; Cass. 30 ottobre 2006, n. 23370), specie qualora lo stesso emerga da atti comunque prodotti nel giudizio di merito (Cass., sez., un., 16 giugno 2006, n. 13916) e deve, di conseguenza, essere dedotto - eventualmente d'ufficio - anche dal Giudice del merito.

Qualora si sia in presenza di un giudicato anche esterno, in particolare, la Corte di cassazione al pari del Giudice del merito e' obbligata a rilevarlo anche d'ufficio, a prescindere cioe' da qualsiasi istanza di parte (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1099; Cass. 13 aprile 2004, n. 7018).

7.2. Contemporaneamente, non si dubita, a quel che risulti, ne' nella consolidata giurisprudenza di questa Corte, ne' presso la prevalente dottrina, che anche la ordinanza che convalida lo sfratto per finita locazione, e' suscettibile di passare in cosa giudicata (cfr., ad esempio, Cass. 13 dicembre 1982, n. 6837, nonche' Cass. 10 maggio 1985, n. 2919; Cass. 23 giugno 1999, n. 6406 e Cass. 4 febbraio 2005, n. 2280).

Al riguardo, anzi, costituisce diritto vivente - nella giurisprudenza di questa Corte - la affermazione, secondo cui quando e' preclusa l'opposizione tardiva, la ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale in ordine sia all'esistenza della locazione che alla sua qualificazione, la' dove la scadenza del rapporto sia collegata alla tipologia del contratto (Cass. 4 febbraio 2005, n. 2280, resa come nella specie, con riguardo a una locazione ad uso d'abitazione di natura transitoria. Sempre nello stesso ordine di idee, Cass. 23 giugno 1999, n. 6406).

7.3. Da ultimo si osserva - ancora in conformita' a principi in alcun modo controversi - che la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione.

La sentenza, pertanto, pronunciata per qualsiasi ragione (nullita', risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore - sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorche' rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio (Cass. 10 novembre 1998, n. 11324) e tale principio discende dal principio resoluto jure dantis resolvitur et ius accipientis (Cass. 24 maggio 1994, n. 5053).

In altri termini, nei confronti del subconduttore, ai sensi dell'articolo 1595 c.c., comma 3, esplica efficacia, anche di titolo esecutivo, la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore e pur nella assenza in giudizio di quegli perche' il diritto del subconduttore deriva ed e' condizionato da quello del conduttore (Cass. 13 gennaio 1998, n. 212).

8. Non controversi i principi di diritto sopra trascritti e' di palmare evidenza la loro totale violazione, da parte della sentenza gravata, allorche' ha accolto l'appello del DE. AN. nei confronti della Ba. di. Ro..

Come gia' riferito sopra, i giudici di secondo grado sulla premessa (in alcun modo contestata e risultante pacifica dagli atti) che il contratto di locazione Ba. di. Ro. - DE. AN. integra una sublocazione, dell'immmobile di proprieta' del GU. e da costui concesso in locazione alla Ba. di. Ro., hanno affermato:

- da un lato, che il contratto GU. - Ba. di. Ro., non puo' ritenersi compreso nella previsione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 26, (e non puo' avere durata inferiore a quattro anni);

- dall'altro, che il contratto di sublocazione Ba. di. Ro. - DE. AN. "rientra... tra quelli previsti dal capo primo del titolo primo della Legge n. 392 del 1978 e la sua durata non poteva essere inferiore a quattro anni" e " DE. AN. legittimamente ha eccepito quando e' stato richiesto il rilascio dell'immobile che doveva applicarsi al contratto la durata di quattro anni prevista dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 1".

Essendo in atti (e, anzi, espressamente richiamato dalla sentenza impugnata) il provvedimento, passato in cosa giudicata, con il quale era stata convalidata la licenza per finita locazione per la scadenza al 31 ottobre 1992 del contratto di locazione GU. - Ba. di. Ro. s.p.a. (palesemente sul presupposto che il contratto integrava una locazione ad uso d'abitazione di natura transitoria), provvedimento - alla luce dei principi richiamati sopra - opponibile oltre che alla conduttrice Ba. di. Ro., anche subconduttore DE. AN., e' evidente che era preclusa - a causa del ricordato giudicato - alla corte di appello ogni verifica sulla qualificazione giuridica, sia del contratto di locazione stipulato tra il GU. e la Ba. di. Ro., sia del contratto di sublocazione da questa ultima concluso con il DE. AN..

A prescindere dal considerare che a fronte di un giudicato (non importa se, o meno, conforme a diritto e recate, o meno, quindi, una corretta interpretazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392) che aveva qualificato locazione di natura transitoria (e quindi, non soggetta al termine quadriennale di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 1) il contratto di locazione GU. - Ba. di. Ro. era precluso ogni indagine diretta a attribuire alla sublocazione una durata maggiore di quello che il contratto da cui questa ha preso le mosse, si osserva che comunque - come evidenziato sopra - il giudicato nei confronti della Ba. di. Ro., quanto alla cessazione al 31 ottobre 1992 del contratto di locazione era opponibile anche al terzo DE. AN..

Deve escludersi, pertanto, fosse legittima la sua eccezione quanto alla durata quadriennale del contratto.

9. In accoglimento del ricorso incidentale, la sentenza impugnata, in conclusione deve essere cassata, con rinvio della causa, per nuovo esame, alla luce dei principi di diritto esposti sopra, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

All'accoglimento del ricorso incidentale segue l'assorbimento del ricorso principale del DE. AN., con il quale si censura la sentenza gravata per avere rigettato la domanda, proposta dal DE. AN. nei confronti della Ba. di. Ro. (e del GU.), diretta a ottenere il risarcimento dei danni ex articolo 96 c.p.c..

Presupposto, indifferibile, per una pronunzia ai sensi dell'articolo 96 c.p.c., infatti, e' la totale soccombenza della parte nei cui confronti una tale richiesta e' fatta valere, soccombenza al momento esclusa, a seguito dell'accoglimento del ricorso incidentale (e della dimostrata erroneita' della sentenza impugnata nella parte in cui ha accolto le domanda del DE. AN.).

Il giudice del rinvio provvedere, altresi', sulle spese di questo giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

LA CORTE

riunisce i ricorsi;

accoglie il ricorso incidentale;

dichiara assorbito quello principale;

cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia la causa, per nuovo esame, anche quanto alle spese di questo giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.

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