Le inadempienze tributarie non inficiano la validità degli accordi tra le parti. Pertanto è legittimo chiedere il pagamento del maggior canone pattuito "in nero"

La Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, comma 1, con riferimento ai contratti di locazione a uso abitativo, prevede la nullita' di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Tuttavia, la ha notevolmente ridimensionato la portata che, prima facie, ha tale disposizione. E' stato infatti affermato che essa non si riferisce all'ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo, non potendosi sostenere, in base a una interpretazione costituzionalmente orientata e al principio della normale irrilevanza, nei rapporti tra le parti, della omissione degli adempimenti fiscali che la norma abbia voluto sanzionare con la nullita' l'ipotesi della sottrazione all'imposizione di una parte soltanto del canone (quella eccedente l'importo risultante dal contratto scritto e registrato), che e' violazione certamente meno grave della simulata conclusione di un contratto di godimento a titolo gratuito, in cui v'e' totale evasione degli oneri tributari. Si e' cosi' affermato che la nullita' prevista dal citato articolo 13, primo comma, non e' diretta a colpire il contratto di locazione ad uso abitativo, in tutto o in parte non registrato, ma solo a inficiare gli eventuali patti di aumento del canone, a tutela dell'interesse del conduttore a usufruire del godimento dell'immobile, per tutta la durata del rapporto, a condizioni economiche stabili e immutabili, a pagare cioe' il canone fissato nel contratto, salvo le forme di aggiornamento, come quelle ancorate agli indici Istat, previste dallo stesso legislatore (confr. Cass. civ. 27 ottobre 2003, n. 16089).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 21 novembre 2011, n. 24457



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 REPUBBLICA ITALIANA 

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE 

SEZIONE TERZA CIVILE 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: 

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente 

Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere 

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere 

Dott. ARMANO Uliana - Consigliere 

Dott. SCARANO Luigi Alessandro - Consigliere 

ha pronunciato la seguente: 



SENTENZA

sul ricorso 18257/2009 proposto da:

IM. IS. DI. LA. MA. DITTA (OMESSO) in persona della titolare Sig.ra MA. LA. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GERMANICO 172, presso lo studio dell'avvocato OZZOLA Massimo, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato CECI GIANFRANCO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

BE. MA. (OMESSO), ZA. IR. (OMESSO), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LUIGI LUCIANI 1, presso lo studio dell'avvocato MANCA BITTI Daniele, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato ENRICO BERTONI giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 852/2008 della CORTE D'APPELLO di BRESCIA, depositata il 01/10/2008, R.G.N. 397/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/2011 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito l'Avvocato SILVAGNI BARBARA per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 24 febbraio 2006 Be. Ma. ed Za. Ir. , locatori di un immobile adibito a uso non abitativo, intimarono sfratto per morosita' a Im. Is. di. La. Ma. per mancato pagamento di parte del canone pattuito, a partire dal mese di ottobre del 2005. La convenuta, costituitasi in giudizio, contesto' l'avversa pretesa, chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna degli attori alla restituzione della somma di euro 16.010,15, corrisposta in piu' del dovuto.

Il giudice adito, con sentenza del 30 maggio 2007, rigetto' la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e, in accoglimento della riconvenzionale dalla stessa spiegata, condanno' i locatori a restituire le somme percepite in piu', rispetto a quanto previsto nel contratto registrato.

Proposto gravame dai soccombenti, la Corte d'appello, in riforma della decisione impugnata, ha dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto dedotto in giudizio, per l'effetto condannando Im. Is. di. La. Ma. al rilascio dell'immobile nonche' al pagamento della differenza tra quanto dovuto a titolo di canone e le minori somme effettivamente corrisposte.

In motivazione il giudicante, dato atto dell'esistenza, di un contratto dissimulato recante la previsione di un canone annuo superiore a quello indicato nel contratto registrato, ne ha affermato la piena validita' ed efficacia, segnatamente evidenziando che la frode fiscale trova la sua sanzione esclusivamente nel sistema delle disposizioni di carattere tributario.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre Im. Is. di. La. Ma. , formulando due motivi.

Resistono con controricorso Be.Ma. ed Za. Ir. .

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Con il primo motivo l'impugnante denuncia mancanza di motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ex articolo 360 cod. proc. civ., n. 5. La Corte territoriale avrebbe invero omesso di pronunciare sulla invocata applicazione analogica della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, che, con riferimento ai contratti di locazione di immobili adibiti a uso abitativo, sancisce la nullita' di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

1.2 Con il secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione degli articoli 1413, 1415 e 1344 cod. civ., ex articolo 360 cod. proc. civ., n. 3.

Avrebbe errato il giudice d'appello nel ritenere non condivisibile, in quanto arbitraria e priva di riscontri normativi, la qualificazione in termini di condicio iuris - e cioe' di condizione di esigibilita' ed efficacia del maggior canone pattuito - della registrazione del contratto di locazione.

2. Le censure, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.

In particolare, quanto al denunziato malgoverno della regola della corrispondenza tra il chiesto e il pronunziato, di cui all'articolo 112 cod. proc. civ., e' giurisprudenza assolutamente consolidata di questa Corte che la eventuale violazione, da parte del giudice di merito, di tale norma, deve essere dedotta, a pena di inammissibilita', sotto il profilo di cui all'articolo 360 cod. proc. civ., n. 4 (confr. Cass. civ. 17 dicembre 2009, n. 26598Cass. civ. 19 gennaio 2007, n. 1196), laddove nella specie il ricorrente lo ha prospettato come vizio motivazionale, ex articolo 360 cod. proc. civ., n. 5.

3. Le critiche sono in ogni caso manifestamente infondate. Occorre muovere dal rilievo che la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 13, comma 1, con riferimento ai contratti di locazione a uso abitativo, prevede la nullita' di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Peraltro la giurisprudenza di questa Corte ha notevolmente ridimensionato la portata che, prima facie, ha tale disposizione. E' stato infatti affermato che essa non si riferisce all'ipotesi della simulazione relativa del contratto di locazione rispetto alla misura del corrispettivo, non potendosi sostenere, in base a una interpretazione costituzionalmente orientata e al principio della normale irrilevanza, nei rapporti tra le parti, della omissione degli adempimenti fiscali che la norma abbia voluto sanzionare con la nullita' l'ipotesi della sottrazione all'imposizione di una parte soltanto del canone (quella eccedente l'importo risultante dal contratto scritto e registrato), che e' violazione certamente meno grave della simulata conclusione di un contratto di godimento a titolo gratuito, in cui v'e' totale evasione degli oneri tributari. Si e' cosi' affermato che la nullita' prevista dal citato articolo 13, primo comma, non e' diretta a colpire il contratto di locazione ad uso abitativo, in tutto o in parte non registrato, ma solo a inficiare gli eventuali patti di aumento del canone, a tutela dell'interesse del conduttore a usufruire del godimento dell'immobile, per tutta la durata del rapporto, a condizioni economiche stabili e immutabili, a pagare cioe' il canone fissato nel contratto, salvo le forme di aggiornamento, come quelle ancorate agli indici Istat, previste dallo stesso legislatore (confr. Cass. civ. 27 ottobre 2003, n. 16089).

In tale prospettiva, di riconosciuta generale ininfluenza, sulla validita' del contratto, della inosservanza della normativa fiscale, non si vede come possa predicarsi l'applicazione analogica di una norma che eccezionalmente, e nei limiti teste' evidenziati, detta una regola diversa per le, sole locazioni aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo. Ed e' infatti stato ripetutamente affermato da questa Corte che trattasi di disposizione di stretta interpretazione (confr. Cass. civ. 18 marzo 2008, n. 7282Cass. civ. 29 settembre 2004, n. 19568).

4. Infine nessun rilievo ha il silenzio serbato dal decidente su alcune deduzioni della parte, pacifico essendo che il giudice non e' tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione difensiva, risultando necessario e sufficiente, in base all'articolo 132 cod. proc. civ., n. 4, che egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto e in diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito. Ne consegue che il vizio di omessa pronuncia - configurabile allorche' risulti completamente omesso il provvedimento del giudice indispensabile per la soluzione del caso concreto - non ricorre nel caso in cui, seppure manchi una specifica argomentazione, la decisione adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte ne comporti il rigetto (confr.Cass. civ., 12 gennaio 2006, n. 407).

Il ricorso e' respinto. Segue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 1.700,00 (di cui euro 1.500,00 per onorari), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.

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