Le obbligazioni del locatore non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata

Le obbligazioni del locatore previste dagli articoli 1575 e 1576 c.c., non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorita', sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, ne' il locatore e' tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass. n. 24987 del 2014)ed in precedenza ha affermato che l'articolo 1575 c.c., non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell' obbligo non venga concordato con patto espresso (Cass. n. 7347 del 2009).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 28 maggio 2015, n. 11113



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente

Dott. ARMANO Uliana - Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria - Consigliere

Dott. RUBINO Lina - rel. Consigliere

Dott. PELLECCHIA Antonella - Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 19321/2011 proposto da:

FONDAZIONE (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL IN LIQUIDAZIONE (OMISSIS) in persona del liquidatore (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 579/2011 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 21/04/2011, R.G.N. 4702/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/02/2015 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRESA Mario, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.

I FATTI

Nel 1985 la (OMISSIS) concludeva con la (OMISSIS) s.r.l., un contratto di locazione commerciale novennale rinnovabile per i sei anni successivi, avente ad oggetto alcuni locali da adibire a sede della scuola. Nelle premesse, formanti parte integrante del contratto, le parti prevedevano che "i locali vengano strutturati adeguandoli alla specifiche esigente di ottemperare alle eventuali prescrizioni della Pubblica Autorita', che consentano l'esercizio dell'attivita' scolastica cui saranno destinatigli immobili in oggetto, e quindi, tra l'altro, di dotare l'unita' locata di uscita di sicurezza".

Rinnovatosi il contratto nel 1994, nel 1996 la (OMISSIS) esercitava il recesso a far data dal 28.2.1997, quindi la (OMISSIS) otteneva nei suoi confronti un decreto ingiuntivo per il pagamento di una annualita' di canone, dal 1 novembre 1996 al 31.10.1997.

La (OMISSIS) proponeva opposizione al decreto ingiuntivo eccependo il suo recesso per giustificati motivi, e proponeva una autonoma domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale per inadempimento della locatrice all'obbligo di adeguare l'immobile alle sopravvenute prescrizioni legislative in materia di sicurezza dell'esercizio dell'attivita' scolastica.

L'opposizione a decreto ingiuntivo e la causa di risoluzione per inadempimento pendenti tra le stesse parti venivano riunite, e tutte le domande proposte dalla (OMISSIS) venivano rigettate sia in primo grado dal Tribunale di Napoli sia in appello, dalla Corte d'Appello di Napoli con la sentenza impugnata.

La Fondazione (OMISSIS) propone ricorso articolato in tre motivi per la cassazione della sentenza n. 579 del 2011 della Corte d'Appello di Napoli, notificata il 26 maggio 2011, regolarmente depositata, nei confronti di (OMISSIS) s.r.l. in liquidazione.

La societa' si e' costituita con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

LE RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, la Fondazione (OMISSIS) denuncia la violazione dell'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all'articolo 1362 c.c. e segg. e all'articolo 1575 c.c..

La sentenza di appello, come gia' la sentenza di primo grado, incentra la motivazione sulla interpretazione del passo contrattuale con la quale la locatrice si era impegnata ad adeguare a sua cura e spese i locali alle esigenze della conduttrice che negli stessi avrebbe dovuto svolgere attivita' scolastica. La sentenza impugnata interpreta tale clausola, come gia' la sentenza di primo grado, come assunzione di un obbligo in capo alla locatrice di adeguare i locali alle esigenze connesse allo svolgimento di una attivita' scolastica (anche sotto il profilo della sicurezza) al momento della consegna dei locali stessi, e non nel senso che essa comportasse l'assunzione di un obbligo di costante adeguamento ai mutati ed innalzati standard di sicurezza richiesti per gli edifici scolastici perdurante in costanza di rapporto, ritenendo necessaria allo scopo, e mancante, una specifica pattuizione in tal senso.

Invece la ricorrente sostiene che, per come e' strutturata, la formula della premessa contrattuale sopra riportata si dovesse interpretare come comprensiva di un obbligo in costanza di rapporto al progressivo adattamento dei locali alle misure di sicurezza imposte dalla legge, e che il non averlo ritenuto integri, per la sentenza impugnata, anche la violazione dell'articolo 1575 c.c., in virtu' del quale la locatrice ha comunque assunto l'obbligazione di mantenere la cosa in stato di servire all'uso convenuto e quindi di mantenere in efficienza le modifiche apportate all'inizio della locazione. Ne deduce che la locatrice aveva assunto l'obbligo, al momento della conclusione del contratto, di dotare i locali di una uscita di sicurezza, anche se essa non era ancora stata imposta come obbligatoria per tutti gli edifici scolastici, e che avrebbe dovuto inserirla e mantenerla in uso laddove i locali hanno progressivamente perso anche la possibilita' di fruire delle uscite ordinarie.

Con il secondo motivo di ricorso, la Fondazione denuncia la violazione di legge ed il vizio di motivazione in relazione al Decreto Ministeriale 26 agosto 1992, decreto ministeriale che ha introdotto l'obbligo di dotare le strutture scolastiche con presenze contemporanee di oltre 100 persone, di uscite di sicurezza, avendo la corte d'appello erroneamente escluso, condividendo l'errata analisi del consulente tecnico, che la scuola non superasse il limite minimo di presenze contemporanee di 100 persone, non avendo preso in considerazione che il riferimento alle "presenze" si dovesse intendere come riferito non solo agli studenti ma anche al personale, docente e non docente. Essendo divenuta obbligatoria nel 1992 l'uscita di sicurezza per continuare ad esercitare attivita' scolastica, la sua mancata realizzazione o il suo mancato mantenimento sarebbero stati giustificato motivo di recesso.

Con il terzo motivo, la ricorrente denuncia la violazione di legge in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, comma 8, ed il vizio di motivazione sul punto.

Contesta l'affermazione contenuta nella sentenza d'appello che ha escluso il legittimo esercizio del diritto di recesso perche' solo nel 1996, dopo aver nel 1993 manifestato la sua volonta' di rinnovare il contratto, la Scuola avrebbe addotto presunti inadempimenti della locatrice e presunti gravi motivi per sciogliersi unilateralmente dal rinnovato rapporto contrattuale. Sostiene che il diritto di rinnovo del contratto e' del tutto autonomo dal diritto di recesso, e quindi che la valutazione della Scuola di rinnovare il contratto non le precludesse in alcun modo, ad anni di distanza, di esercitare il recesso per giustificato motivo. Puntualizza di aver saputo della chiusura delle uscite da una comunicazione del condominio di novembre 1995, successiva al rinnovo contrattuale.

Il secondo motivo e' inammissibile. Esso non censura adeguatamente i passi della sentenza laddove ritiene la motivazione non convincente, e vuole indurre la corte, in ammissibilmente, a rinnovare l'accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito.

Il primo e il terzo motivo possono essere esaminati congiuntamente in quanto propongono questioni connesse e, in parte, fondate.

Va premesso che ne' dalla lettura del ricorso, ne' tanto meno dalla lettura della sentenza, emerge una chiara ricostruzione della situazione di fatto. Sembra di poter trarre dalla lettura degli atti che la (OMISSIS) non abbia mai realizzato una vera e propria uscita di sicurezza e che per molti anni la Scuola abbia usufruito di due accessi, uno su via (OMISSIS) ed uno attraverso l'uscita che dava su vicolo di (OMISSIS), finche' nel 1995 la proprieta' dell'immobile decise di chiudere definitivamente il passaggio attraverso la balconata - passetto di collegamento tra la scala di accesso da via (OMISSIS) e quella con accesso da vicolo (OMISSIS), avendolo un tecnico del Comune giudicato impraticabile, mentre anche altro accesso veniva reso piu' difficoltoso se non precluso.

L'accertamento del reale andamento dei fatti, e della effettiva o meno chiusura di uno o di entrambi gli accessi per gli studenti ed i professori in un momento storico successivo al rinnovo del contratto e precedente all'esercizio del recesso e della azione di risoluzione, non e' certo compito di questa Corte ed attiene alle competenze del giudice di merito che dovra' rinnovare l'esame relativo alla sussistenza di tali presupposti in fatto tenendo conto dei principi di diritto di seguito enunciati.

Per quanto concerne il primo motivo di ricorso, il riferimento alla violazione dell'articolo 1362 c.c., non puo' essere tenuto in conto, in quanto il ricorrente (che neppure indica, in ottemperanza alle prescrizioni dell'articolo 366 c.p.c., n. 6, se il contratto di locazione sia stato ridepositato in questa fase e dove esso si trovi, se all'interno del fascicolo di primo o di secondo grado) non indica chiaramente la violazione da parte della corte territoriale dei canoni interpretativi indicati dalla legge ma piuttosto contesta il risultato interpretativo cui e' pervenuta la corte d'appello, tendendo a contrapporre ad esso la sua interpretazione dell'atto, tentando di indurre questa Corte ad una rinnovazione del procedimento interpretativo del contratto, che non appartiene alla sua competenza.

E' fondato invece il richiamo alla violazione dell'articolo 1575 c.c., nei termini che seguono. Questa Corte ha di recente ribadito che Le obbligazioni del locatore previste dagli articoli 1575 e 1576 c.c., non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorita', sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, ne' il locatore e' tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass. n. 24987 del 2014)ed in precedenza ha affermato che l'articolo 1575 c.c., non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell1 obbligo non venga concordato con patto espresso (Cass. n. 7347 del 2009).

Fa pero' parte delle obbligazioni principali del locatore quella di mantenere la cosa in stato di servire all'uso consentito.

Nel caso di specie e' stata introdotta nel contratto la destinazione scolastica dei locali oggetto della locazione, non in astratto ma in concreto mediante il riferimento alla destinazione esclusivamente scolastica collegata all'attivita' svolta dalla conduttrice, e il locatore abbia assunto la specifica obbligazione di strutturare i locali adeguandole alle specifiche esigenze connesse all'esercizio della attivita' (assumendo anche l'obbligo di dotare i locali di uscita di sicurezza).

Deve quindi ritenersi che il locatore fosse in ogni caso tenuto, nel corso del rapporto di locazione, a consentire il normale utilizzo convenuto dei locali stessi, ovvero l'utilizzo scolastico di essi, con quotidiana frequentazione da parte degli studenti e del personale insegnante ed amministrativo, nonche' occasionale dei genitori. Il locatore deve cioe' garantire per tutta la durata della locazione, che l'immobile locato destinato ad attivita' scolastica goda delle condizioni per l'accesso e il deflusso dalla scuola di studenti, insegnanti e personale e genitori, il tutto in condizioni di sicurezza.

L'impossibilita' di accedere o uscire dalla scuola per le persone che legittimamente la frequentano, o l'accresciuta difficolta' di essa a causa della chiusura o della restrizione di uno o di entrambi gli accessi, potrebbero essere gravi motivi idonei a giustificare il recesso o potrebbero giustificare la risoluzione per inadempimento del contratto.

Spettera' quindi al giudice di merito verificare se al momento dell'esercizio del recesso si erano verificate le circostanze addotte dal ricorrente e se esse erano di gravita' tale da giustificare l'esercizio di recesso (o da giustificare la risoluzione per inadempimento della locatrice) in quanto esse impedivano che la cosa locata potesse continuare ad essere adibita all'uso contrattualmente convenuto di esercizio di attivita' scolastica.

Anche il terzo motivo e' fondato, per quanto di ragione.

Il fatto che la conduttrice abbia espresso nel 1993 la propria volonta' di rinnovare il contratto, e che esso si sia rinnovato per il secondo periodo previsto di sei anni non preclude alla stessa la facolta' di esercitare in un momento successivo il recesso, qualora si siano verificati fatti sopravvenuti che l'abbiano determinata, per la loro gravita', a troncare il rapporto contrattuale perche' la struttura locata non era piu' idonea ad essere adibita funzionalmente a struttura scolastica.

La manifestazione della volonta' di rinnovo del contratto di  locazione non preclude l'esercizio successivo del diritto di recesso; essa rileva soltanto come implicita manifestazione di gradimento dei locali locati e di riconoscimento che gli stessi, nel momento in cui si esercita il rinnovo, siano ancora confacenti agli interessi del conduttore per l'uso che egli intende proseguire ad esercitarvi. Al giudice di merito spettera' verificare, se il recesso sia stato come in questo caso preceduto dal rinnovo contrattuale, se successivamente al rinnovo e prima del recesso si siano verificati mutamenti delle circostanze di fatto idonei a far ritenere giustificato l'esercizio del recesso per gravi motivi.

Il ricorso va accolto e la causa rimessa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione che decidera' attenendosi ai principi di diritto sopra enunciati.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e rimette la causa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione che decidera' anche sulle spese.
 

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