Le ragioni che consentono al locatario di recedere devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto

In tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, in base al disposto di cui all’art. 27, ultimo comma, della legge 27/7/1978, n. 392, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve essere non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma deve altresì consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali (fonte: Il Sole 24 Ore, Mass. Repertorio Lex24, 2015)

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 29 aprile 2015, n. 8706



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. RUSSO Libertino Alberto - Presidente

Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere

Dott. STALLA Giacomo Maria - Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta - rel. Consigliere

Dott. VINCENTI Enzo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30783-2011 proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante Dr. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1108/2011 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il 28/06/2011, R.G.N. 2088/2009;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza in data 11/02/2015 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito l'Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con d.i. emesso dal Tribunale di Bassano del Grappa veniva intimato alla (OMISSIS) s.r.l. il pagamento, in favore della (OMISSIS) s.r.l., della somma complessiva di euro 5.904,66, oltre interessi legali, a titolo di canoni di locazione per i mesi di febbraio e marzo 2007 in relazione ad un immobile sito in (OMISSIS).

La (OMISSIS) s.r.l. proponeva opposizione al d.i. deducendo l'intervenuto recesso anticipato Legge n. 392 del 1978, ex articolo 27 e la messa a disposizione dell'immobile della societa' locatrice sin dal 23 marzo 2007; in via riconvenzionale chiedeva la restituzione del deposito cauzionale versato.

L'opposta si costituiva e chiedeva la conferma del d.i. e, in subordine, la compensazione parziale tra il maggior suo credito con il minor credito eventualmente accertato in favore dell'opponente ed avanzava, a sua volta, domanda riconvenzionale volta al pagamento di euro 46.237,33 (di cui euro 39.954,76 a titolo di risarcimento danni per illegittimo recesso contrattuale della conduttrice, euro 4.282,97, a titolo di occupazione dell'immobile locato nei mesi di aprile e maggio 2007, ed euro 2.000,00, per indennita' di occupazione abusiva per oltre quattro mesi di un altro immobile di proprieta' della societa' locatrice).

Il Tribunale di Bassano del Grappa, con sentenza del 4 maggio 2009, rigettava l'opposizione e ogni domanda proposta e condannava la (OMISSIS) S.r.l. al pagamento delle spese del giudizio.

Avverso la sentenza di primo grado la parte soccombente proponeva appello cui resisteva la (OMISSIS) s.r.l..

La Corte di Appello di Venezia, con sentenza del 28 giugno 2011, rigettava l'impugnazione e condannava l'appellante alle spese di quel grado.

La (OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza di secondo grado sulla base di due motivi.

Ha resistito con controricorso la (OMISSIS) s.r.l..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si lamenta violazione o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 27 dell'articolo 1322, 1323 e 1324 c.c. "in riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 recte 3", per aver la Corte di appello 1) applicato un principio in contrasto con quello dalla stessa richiamato e affermato da questa Corte con sentenza del 3 ottobre 2003, n. 14766, ritenendo che "il locatore possa mantenere in essere il contratto, pure in ipotesi di recesso anticipato, proponendo o offrendo al conduttore ipotesi diverse e/o alternative di occupazione degli spazi locati", e 2) leso il principio del bilanciamento degli interessi delle parti, non considerando le esigenze lavorative del conduttore.

2. Con il secondo motivo si deduce "violazione di legge in senso proprio a causa dell'erronea ricognizione dell'astratta fattispecie normativa ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta. In riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5".

Sostiene il ricorrente che la conclusione cui e' pervenuta la Corte di merito sarebbe contraddittoria ed illogica; a suo avviso, il conduttore nel momento in cui comunica nei termini di legge il recesso manifesta la volonta' di interrompere il rapporto posto in essere e la conduzione di altro locale per lo svolgimento dell'attivita' peculiare del conduttore sarebbe elemento sufficiente a dimostrare che eventuali ipotesi alternative non erano state accettate ne' prese in considerazione dal locatario. La necessita' di un locale diversamente strutturato e molto piu' ampio sarebbe stata segnalata al locatore prima della lettera di recesso ma erano state rappresentate soluzioni non prontamente realizzabili. La "gravita' della scelta di spostamento" dell'attivita' - gravita' ritenuta dalla Corte di merito non dimostrata - sarebbe stata provata dalla disponibilita' manifestata dalla locatrice di concedere altri spazi locativi ma in tempi dilatati e non conformi alle richieste della conduttrice e in cio' si manifesterebbe la contraddittorieta' della motivazione della sentenza impugnata e "la violazione del principio richiamato in epigrafe" del mezzo in questione.

3. I motivi, che per connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono entrambi infondati.

La Corte di merito, con motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici ha fatto corretta applicazione del principio gia' affermato da questa Corte e secondo cui "In tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, in base al disposto di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, u.c., le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volonta' ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosita' della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve essere non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma deve altresi' consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali (v. Cass. 13 dicembre 2011, n. 26711). In particolare va evidenziato che, se e' pur vero che puo' integrare grave motivo di recesso anche l'andamento favorevole della congiuntura (arg. ex Cass. 21 aprile 2010, n. 9443), tuttavia il fatto involontario, imprevedibile e sopravvenuto non puo' attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione soggettiva del conduttore circa l'opportunita' di continuare ad occupare l'immobile. Peraltro la Corte di merito, ancor prima di valutare la effettiva sussistenza dei presupposti previsti dalla legge (e cioe' la possibilita' di qualificare i fatti dedotti dalla (OMISSIS) s.r.l. come sopravvenuti ed oggettivamente imprevedibili), ha evidenziato che non e' stata raggiunta la prova in merito alla circostanza - pure necessaria, secondo la giurisprudenza di legittimita' - che la vigenza del contratto di locazione potesse essere gravosa per la conduttrice.

Si evidenzia peraltro che sostanzialmente le doglianze sollevate dalla ricorrente attengono, comunque, a valutazioni di merito, non censurabili in questa sede.

4. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

5. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita', che liquida in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori, come per legge.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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