Nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a un uso diverso da quello abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche dell'immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi

Nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a un uso diverso da quello abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche dell'immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché ai fini del rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Non esistendo alcun onere per il locatore di conseguire tali autorizzazioni, non è configurabile a suo carico alcuna responsabilità per inadempimento qualora il conduttore non riesca a ottenerle, nonostante il diniego da parte dell'amministrazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. Solo nel caso in cui il rilascio delle licenze amministrative necessarie allo svolgimento dell'attività abbia formato oggetto di una specifica pattuizione, allora la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che esso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze) assumerà rilievo quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligazione assunta dal locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto. Non è sufficiente, invece, la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stata stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del locatore.

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 25 gennaio 2011, n. 1735



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto - Presidente

Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere

Dott. SEGRETO Antonio - Consigliere

Dott. AMATUCCI Alfonso - Consigliere

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31523/2006 proposto da:

CA. CL. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato GIACOBINA ROBERTO giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

EU. DI. RA. VI. &. GI. S.N.C. (OMESSO);

- intimata -

sul ricorso 820/2007 proposto da:

RA. VI. , elettivamente domiciliato in ROMA, VIA N. RICCIOTTI 11, presso lo studio dell'avvocato SINIBALDI MICHELE, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato MANNI ROBERTO giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente -

contro

CA. CL. ;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1103/2006 della CORTE D'APPELLO di TORINO, 4 SEZIONE CIVILE, emessa il 22/6/2006, depositata il 3/7/2006, R.G.N. 451/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/12/2010 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso previa riunione dei ricorsi, rigetto del ricorso principale, assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I fatti di causa possono cosi' ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.

Con atto notificato il 29 ottobre 2001 Ca. Cl. intimo' sfratto per morosita' a EU. s.n.c. di Ra. Vi. e. Gi. , esponendo che la societa' convenuta, conduttrice di un capannone di sua proprieta', era in mora nel pagamento dei canoni a partire dal mese di luglio dello stesso anno.

Costituitasi in giudizio, la controparte contesto' l'avversa pretesa. Sostenne di avere preso in locazione l'immobile al fine, ben noto al locatore, di svolgervi attivita' di gommista, elettrauto, officina meccanica e carrozzeria. Specifico' che il proprietario aveva assicurato, in contratto, la regolarita' sotto il profilo edilizio e urbani'stico, del locale secondo la sua specifica destinazione d'uso. Dedusse quindi che, avviate le pratiche amministrative per ottenere le necessarie autorizzazioni, se le era viste rifiutare per inidoneita' della struttura all'esercizio dell'attivita' programmata nonche' a causa delle limitazioni poste dal PRGC, di talche' aveva diffidato il locatore, ex articolo 1454 c.c., ad adempiere, mettendola in condizioni, nel termine di quindici giorni, di utilizzare il capannone al fine pattuito e garantito.

Chiese, in via riconvenzionale, che il contratto venisse dichiarato risolto per fatto e colpa del locatore, ex articolo 1453 c.c.; in ogni caso, che l'attore fosse condannato a risarcirle i danni.

Con sentenza del 19 settembre 2005 il Tribunale, in accoglimento della domanda del locatore, risolse il contratto per inadempimento del conduttore, ex articolo 1453 c.c., conseguentemente condannandolo al pagamento dei canoni non versati e respingendo tutte le richieste avanzate da EU. in via riconvenzionale.

Proposto dalla societa' soccombente gravame, la Corte d'appello, in data 3 luglio 2006, ha rigettato la domanda di risoluzione proposta da Ca.Cl. ; ha dichiarato risolto il contratto ex articolo 1454 c.c. per fatto e colpa del locatore; ha condannato lo stesso a risarcire alla controparte i danni conseguenti all'inadempimento, da liquidarsi in separato giudizio; ha assegnato all'appellante una provvisionale di euro 15.000,00.

Cosi' ha motivato il giudicante il suo convincimento.

Gli strumenti urbanistici, e segnatamente il P.R.G.C., consentivano, nella zona nella quale era ubicato il capannone, solo attivita' produttive artigianali gia' in atto al momento della sua entrata in vigore, e comunque attivita' non inquinanti. Ne derivava che l'attivita' di EU. , non di autolavaggio, ne' di manutenzione veicoli, ne', ancora, non inquinante, non era consentita; in ogni caso era certamente vietata quella di carrozziere. Per contro il Ca. aveva garantito la conformita' dell'immobile alle norme urbanistiche, e tanto, doveva ritenersi, anche con riferimento alla sua destinazione d'uso. E allora, considerato che il capannone poteva essere locato non gia' per una generica e indistinta attivita' artigianale, ma solo per autolavaggio e manutenzione veicoli, il locatore non aveva adempiuto all'obbligazione di cui all'articolo 1575 c.c., n. 2, di consegnare un bene in condizioni di servire all'uso convenuto.

L'inadempimento era totale, non avendo mai il proprietario negato di avere conosciuto la destinazione che il conduttore intendeva imprimere all'immobile; ed era originario, in quanto si era consumato gia' nel momento in cui era stato stipulato il contratto.

In tale contesto, considerato che il conduttore aveva intimato alla controparte diffida ad adempiere rimasta senza esito, la locazione si era risolta il 16 giugno 2001, ex articolo 1454 c.c..

Ricorrevano i presupposti per la condanna del Ca. al risarcimento dei danni in favore della controparte, la quale, di fatto, non aveva mai potuto svolgere nei locali la divisata attivita'.

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione Ca. Cl. , formulando dodici motivi, dei quali i primi nove, volti a denunciare violazione o falsa applicazione di norme di diritto, sono accompagnati da idonei, pedissequi quesiti.

Resiste con controricorso, illustrato anche da memoria, Ra. Vi. , nella sua qualita' di socio e amministratore di EU. s. di. Ra. Vi. e. Gi. , che propone altresi' ricorso incidentale condizionato affidato a un unico mezzo.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Va preliminarmente disposta, ai sensi dell'articolo 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi proposti Ca.Cl. e da Ra. Vi. , nella qualita', avverso la stessa sentenza.

1.1. Con i primi sei motivi l'impugnante denuncia violazione degli articoli 1454, 1575 e 1578 c.c., sotto i seguenti profili:

a) per avere la Corte d'appello fatto malgoverno del principio secondo il quale era onere della parte conduttrice, al momento della stipula del contratto di locazione, verificare le caratteristiche dei locali e la loro adeguatezza all'attivita' da svolgervi, e cio' tanto piu' che nella convenuta destinazione artigianale rientravano, come evidenziato dal c.t.u., una miriade di tipologie produttive, per ognuna delle quali erano previste specifiche prescrizioni;

b) per avere ignorato che, secondo il consolidato insegnamento del Supremo Collegio, l'obbligo di dotare l'immobile di precise caratteristiche sarebbe sussistito solo ed esclusivamente nel caso in cui cio' fosse stato oggetto di una pattuizione ad hoc (confr. Cass. n. 3154 del 1977);

c) per non avere considerato che, riconosciuta in contratto dal conduttore l'idoneita' dell'immobile all'uso pattuito, non esiste alcun obbligo per il locatore di operare modificazioni o interventi non previsti a suo carico (confr. Cass. civ. 25 febbraio 1981, n. 1142);

d) e che i vizi e i difetti lamentati non potevano essere qualificati occulti, il che imponeva di ritenere che il conduttore avesse implicitamente rinunciato a farli valere (confr. Cass. civ. 7 marzo 2001, n. 7341; Cass. civ. 11 maggio 2006, n. 10973). In tale prospettiva andava valutato sia che le parti avevano espressamente previsto la necessita' di lavori di adeguamento al fine di rendere i locali conformi alla normativa antinfortunistica (lavori il cui onere era stato posto a carico di EU. ); sia che il diniego delle autorizzazioni o concessioni richieste dalle leggi vigenti per lo svolgimento dell'attivita' del conduttore era stato in contratto configurato come giusto motivo di recesso;

e) per avere il giudice di merito omesso di rilevare che il consulente tecnico aveva prospettato la possibilita' che l'attivita' di EU. venisse assentita, ove fosse risultata conforme ai limiti emissivi e alle prescrizioni produttive e gestionali imposte dagli strumenti urbanistici;

f) che, in ogni caso, nel contratto di locazione era stata genericamente prevista l'utilizzazione del capannone a uso artigianale. Ora, pacifica la sussistenza di tale destinazione, la prova dell'impossibilita' per il conduttore di usufruire dell'immobile per esercitarvi l'attivita' avuta di mira avrebbe richiesto la produzione di un provvedimento di diniego delle necessarie autorizzazioni, onere rimasto inosservato, in contrasto con i reiterati arresti del giudice di legittimita' che esigono l'esistenza di un provvedimento negativo definitivo (confr. Cass. civ. 11 aprile 2006, n. 8409);

1.2. Con il settimo motivo il ricorrente lamenta violazione degli articoli 1454 c.c., il giudicante non avrebbe potuto esimersi dal valutare la gravita' degli inadempimenti addotti da EU. a sostegno della domanda azionata. Tali inadempimenti, fortemente ridimensionati dal consulente tecnico, che li aveva limitati alle pareti aeroilluminanti e al vano soppalcato, erano all'evidenza di scarsa importanza, laddove ben piu' grave era quello della medesima societa' la quale, pur continuando a usufruire del capannone, per vari mesi non aveva pagato il canone.

1.3. Con l'ottavo mezzo si deduce violazione degli articoli 1454, 1455, 1460, 1341 e 1342 c.c., Legge n. 392 del 1978, articolo 5. Oggetto di critica e' la mancata applicazione del disposto dell'articolo 2 del contratto di locazione, in forza del quale il conduttore non poteva per nessun motivo ritardare il pagamento dell'affitto e non poteva far valere alcuna azione o eccezione se non dopo il pagamento delle rate scadute.

1.4. Con il nono motivo l'impugnante denuncia violazione degli articoli 1571, 1590 e 1593 c.c., nonche' della Legge n. 392 del 1978, articoli 5 e 55. Il decidente avrebbe invero fatto malgoverno della clausola contrattuale in base alla quale nessuna innovazione poteva essere fatta senza il preventivo consenso scritto del locatore di talche', considerato che EU. non aveva mai chiesto l'autorizzazione a eseguire migliorie, il costo dell'esecuzione di opere quali creazione del locale a uso ufficio o tinteggiatura degli interni, non poteva addirittura essere posto a carico del locatore a titolo di danni.

1.5. Con gli ultimi tre mezzi (decimo, undicesimo e dodicesimo), il ricorrente lamenta vizi motivazionali con riferimento alla ritenuta impossibilita' che nel capannone locato venisse esercitata l'attivita' di carrozzeria, in dissenso dalle conclusioni del nominato esperto il quale aveva invece accertato che tale attivita', ove rispondente ai requisiti di cui all'allegato 2 del Decreto del Presidente della Repubblica 21 luglio 1991, poteva esservi invece insediata e ignorando completamente che le parti avevano solo concordato l'esercizio, nell'immobile, di un'attivita' artigianale, senza peraltro individuarla specificamente.

2. Nel suo ricorso incidentale condizionato EU. denuncia violazione dell'articolo 112 c.p.c., articolo 1575 c.c., n. 2, articoli 1453 e 1578 c.c., nonche' omessa motivazione su fatti controversi e decisivi, ricordando che, con l'atto di appello, essa aveva dedotto:

a) l'accertata sussistenza di vizi strutturali, sia materiali che inerenti alla regolarita' amministrativa - urbanistica, dell'immobile locato, invocando la tutela di cui all'articolo 1575 c.c.;

b) la mancata considerazione che, sul piano istruttorio, l'esistenza di tali vizi era stata inequivocabilmente accertata dal c.t.u.;

c) la mancata ammissione delle prova orale diretta a dimostrare che, pattuendo la destinazione dell'immobile a uso artigianale, le parti avevano inteso riferirsi alla specifica attivita' esercitata da EU. .

3. Il ricorso principale e' fondato per le ragioni e nei termini che qui di seguito si vanno ad esporre.

E' giurisprudenza costante di questa Corte che, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attivita' e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato (confr. Cass. civ. 30 aprile 2005, n. 9019).

Cio' significa che, in vi'a di principio, non e' onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non e' configurabile alcuna responsabilita' per inadempimento in capo al proprietario, e cio' quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato (confr. Cass. civ. 26 settembre 2006, n. 20831; Cass. civ. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395).

La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonche' il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneita' dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395).

E' necessario in definitiva che le parti deducano in condizione (ovvero che prevedano espressamente come obbligazione del locatore) tanto la possibilita' che all'immobile siano apportate le modificazioni necessarie per potervi svolgere l'attivita' prevista, quanto il fatto che esso presenti le pertinenti condizioni funzionali al rilascio delle autorizzazioni amministrative (confr. Cass. civ., 8 marzo 2002, n. 3441).

Ove poi il conduttore abbia riconosciuto in contratto l'idoneita' del bene locato all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, e' irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte del conduttore. In casi siffatti deve invero escludersi la risoluzione del contratto per colpa del locatore, essendo, in sostanza, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione di detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione di quelli che non rendono impossibile il godimento del bene (confr. Cass. civ. 31 marzo 2008, n. 8303).

4. Venendo al caso di specie, ritiene il collegio che di tutti gli esposti principi, pienamente condivisibili e dai quali non v'e' quindi ragione alcuna di discostarsi', la sentenza impugnata abbia fatto malgoverno.

Pacifico che l'immobile era stato locato ad uso artigianale; che di esso era stata garantita la regolarita' urbanistica ed edilizia; che il diniego delle autorizzazioni e concessioni richieste dalle leggi vigenti ai fini dello svolgimento dell'attivita' in concreto programmata dal conduttore era stato espressamente qualificato quale motivo di recesso, la decisione della Corte d'appello che ha addossato al locatore il rischio e la responsabilita' connessi all'impossibilita' o alla rilevante difficolta' di impiantare nel capannone l'attivita' di carrozziere, in quanto inquinante e comunque diversa da quella gia' in atto nello stesso al momento dell'entrata in vigore del P.R.G.C., viola i principi di diritto innanzi riportati.

Considerato invero che nell'uso artigianale convenuto rientravano e rientrano di fatto una miriade di tipologie produttive, ognuna con particolari caratteristiche tecnico-strutturali, presidiate dai connessi accertamenti di competenza dell'autorita' amministrativa, in sede di rilascio delle necessarie autorizzazioni, la generica destinazione menzionata in contratto e la dichiarata conformita' dell'immobile alle norme edilizie, urbanistiche e delle leggi speciali non possono, se non a costo di vere e proprie torsioni ermeneutiche, essere intese come esplicative di un impegno del locatore a garantire l'idoneita' dell'immobile allo svolgimento dell'attivita', neppure menzionata in contratto, di carrozziere e cio' tanto piu' che l'interpretazione della portata degli obblighi negoziali posta a base della scelta decisoria del giudice di merito svuota di fatto di ogni contenuto utile la clausola relativa al diritto di recesso del conduttore.

In tale contesto l'accertata illiceita' urbanistica del soppalco non potra' piu' sfuggire al controllo imposto dall'articolo 1455 c.c., in punto di importanza dell'inadempimento, controllo rimasto assorbito nella positiva valutazione del giudice a quo in ordine alla ritenuta addebitabilita' al locatore della insussistenza dei presupposti per la fruizione del bene locato.

Ne deriva che il ricorso principale deve essere accolto.

Va invece dichiarata l'inammissibilita' del ricorso incidentale condizionato, col quale, in carenza del requisito della soccombenza, sono state prospettate questioni che andranno riproposte nel giudizio di merito.

La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata con rinvio, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, la quale, nel decidere, si atterra' ai seguenti principi di diritto.

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della attivita' che egli intende esercitarvi, nonche' al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabile alla legittima utilizzazione del bene locato.

Escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non e' configurabile alcuna responsabilita' per inadempimento in capo al proprietario, e cio' quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneita' dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ. 8 giugno 2007, n. 13395).

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; accoglie, per quanto di ragione, il ricorso principale; dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione.
 

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