Nel caso in cui la disdetta da parte del locatore di un immobile sia immotivata, il conduttore ha diritto esclusivamente alla rinnovazione del contratto

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. FILADORO Camillo - rel. Consigliere

Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 670-2009 proposto da:

BA. MA. RO. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VALNERINA 40, presso lo studio dell'avvocato SCARTOZZI GINO, che la rappresenta e difende, giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

CH. IV. AN. (OMESSO), RO. BA. (OMESSO);

- intimati -

nonche' da:

CH. IV. AN. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COLA DI RIENZO 217, presso lo studio dell'avvocato MARIA CHIARAMONTE, rappresentato e difeso dagli avvocati CHIARAMONTE IVAN ANTONIO ANDREA (il primo difeso da se medesimo), CARUSO VINCENZA giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrenti incidentali -

contro

BA. MA. RO. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA VALNERINA 40, presso lo studio dell'avvocato SCARTOZZI GINO, che la rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti all'incidentale -

contro

RO. BA. (OMESSO);

- intimato -

nonche' da:

RO. BA. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA TUSCOLANA 9, presso lo studio dell'avvocato LOVAGLIO MICHELE, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrenti incidentali -

contro

BA. MA. RO. (OMESSO), elettivamente domiciliatali ROMA, VIA VALNERINA 40, presso lo studio dell'avvocato SCARTOZZI GINO, che la rappresenta e difende giusta delega a margine;

- controricorrenti all'incidentale -

e contro

CH. IV. AN. (OMESSO);

- intimato -

avverso la sentenza n. 2188/2008 della CORTE D'APPELLO di ROMA, Sezione Terza Civile, emessa il 23/05/2008, depositata il 24/06/2008; R.G.N. 4942/2005;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/01/2011 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito l'Avvocato GINO SCARTOZZI; udito l'Avvocato VINCENZO CARUSO; udito l'Avvocato MICHELE LOVAGLIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ba.Ma. Ro. con ricorso ex articolo Legge n. 392 del 1978, articolo 38 e la dichiarazione di inefficacia della vendita dell'appartamento (effettuata a Ro.Ba. ), del quale ella occupava un vano in base ad un contratto di locazione.

Chiedeva che fosse riconosciuto il suo diritto a riscattare l'intero immobile oggetto della compravendita.

Precisava:

-che il (OMESSO) aveva stipulato con il Ch. un contratto di locazione del locale facente parte di un appartamento ubicato in (OMESSO), ad uso esclusivo di dimora temporanea, per la durata di un anno, che alla scadenza si era rinnovato automaticamente;

che con lettera (OMESSO), il locatore le aveva comunicato la disdetta del contratto senza motivazione;

che era seguita la notificazione di atto di citazione per la convalida della licenza di finita locazione;

- in data (OMESSO) Ch. aveva venduto l'appartamento alla Ro. , per il prezzo di euro 92.800,00;

che nel contratto era specificato che un vano dell'appartamento, alienato a terzi, era stato a lei locato e che era pendente causa per finita locazione;

-che la acquirente, Ro. , era subentrata nel rapporto di locazione parziale, di fatto prendendo possesso dell'intero immobile nel (OMESSO), provocando alla attrice un grave pregiudizio per il mancato e pacifico godimento della porzione di appartamento dalla stessa condotto in locazione;

-che, in tutta la vicenda, doveva ravvisarsi la violazione della L: n. 431 del 1998, articolo 3, lettera g) che riconosce al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita a terzi, con conseguente diritto di riscatto dell'immobile.

Si costituivano in giudizio sia il Ch. che la Ro. , chiedendo il rigetto della domanda.

Con sentenza 9959 del 2005 il Tribunale romano rigettava la domanda attrice, negando l'invocato diritto di prelazione di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39.

Rilevava il primo giudice che la compravendita si era perfezionata il (OMESSO), in costanza del contratto di locazione il quale, secondo la sentenza 35016 del 2003 dello stesso Tribunale, divenuta definitiva, aveva durata quadriennale: per cui si era verificato semplicemente il subentro della nuova proprietaria nella locazione in corso.

Inoltre, non vi era coincidenza oggettiva tra il bene compravenduto e quello concesso in locazione alla Ba. , che era limitato ad una sola stanza dell'intero appartamento.

Con sentenza 23 maggio-24 giugno 2008 la Corte d'appello di Roma rigettava l'appello proposto da Ba.Ma. Ro. .

Osservavano i giudici di appello che il contratto di locazione, nel caso di specie, aveva durata quadriennale con scadenza (OMESSO).

Orbene, poiche' il locatore non aveva espresso il diniego di rinnovo con la intenzione di vendere l'immobile, la conduttrice non poteva dirsi titolare di alcun diritto di prelazione, ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, lettera g).

In pratica, con la vendita a terzi si era verificata una mera successione nel rapporto locativo in corso, che non aveva inciso sulla durata del contratto.

Avverso tale decisione la Ba. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da un unico motivo, con il quale si denunciano insieme vizi della motivazione e violazione e falsa applicazione di norme di legge.

Resistono la Ro. ed il Ch. con controricorso e ricorso incidentale, con il quale - entrambi - censurano la decisione della Corte di appello per la parte in cui la stessa ha disposto la compensazione delle spese del giudizio di appello senza alcuna motivazione e con un semplice riferimento generico alla particolarita' della fattispecie.

Vi e' controricorso della Ba. ai due ricorsi incidentali.

Tutte le parti hanno depositato memorie ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deve innanzi tutto disporsi la riunione dei ricorsi proposti contro la medesima decisione.

In ordine alla dedotta tardivita' del ricorso, rispetto al termine di sessanta giorni di cui all'articolo 325 c.p.c., u.c. va rilevata l'erroneita' della premessa da cui muove la controricorrente;

contrariamente a quanto da questa asserito, gli effetti della notificazione a mezzo posta (una volta che il plico sia pervenuto al destinatario) devono essere ricollegati - per quanto riguarda il notificante - al solo compimento delle formalita' a lui direttamente imposte dalla legge e rientranti nella sua sfera di controllo e disponibilita' (come espressamente statuito dalla Corte costituzionale con le decisioni n. 69 del 1994, n. 477 e n. 520 del 2002, n. 28 del 2004).

In tema di notificazione a mezzo del servizio postale, a seguito della pronunzia n. 477 del 2002 della Corte Costituzionale, la notificazione a mezzo posta deve ritenersi tempestiva per il notificante al solo compimento delle formalita' direttamente impostegli dalla legge, ossia con la consegna dell'atto da notificare all'ufficiale giudiziario, mentre per il destinatario resta fermo il principio del perfezionamento della notificazione soltanto alla data di ricezione dell'atto, attestata dall'avviso di ricevimento del plico postale che lo contiene.

Tale principio ha carattere generale, e trova pertanto applicazione anche nell'ipotesi in cui la notifica a mezzo posta venga eseguita, anziche' dall'ufficiale giudiziario, dal difensore della parte ai sensi della Legge n. 53 del 1994, articolo 1 irrilevante essendo al riguardo, nei limiti di tale richiamata normativa, il dato soggettivo dell'autore della notificazione, con l'unica differenza che alla data di consegna dell'atto all'ufficiale giudiziario va in tal caso sostituita la data di spedizione del piego raccomandato.

Nella specie, pertanto, la notificazione del ricorso, in riferimento alla data di spedizione del plico postale che lo conteneva ((OMESSO)), risulta effettuata tempestivamente.

La eccezione di tardivita' della notificazione del ricorso principale, sollevata dalla controricorrente e ricorrente incidentale Romanini, deve essere rigettata.

Puo' dunque procedersi all'esame del ricorso principale della Ba. .

Con l'unico complesso motivo la ricorrente principale deduce la violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 e dell'articolo 1175 c.c., nonche' il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti controversi.

Secondo la Ba. , il diritto di prelazione sussisterebbe in capo alla conduttrice sin dalla prima disdetta, in ragione della regolare vigenza e validita' del contratto di locazione stipulato dalle stesse parti (che aveva durata fino al (OMESSO), secondo quanto riconosciuto dallo stesso Tribunale di Roma con sentenza passata in giudicato).

La ricorrente principale pone in evidenza che, nel caso di specie, il locatore le aveva inviato una disdetta totalmente priva di motivazione, senza alcuna indicazione della volonta' di alienare l'immobile (nel quale si trovava la stanza data in locazione alla Ba. ).

La Legge n. 431 del 1998, articolo 3, lettera g) sancisce senz'altro il riconoscimento del diritto di prelazione al conduttore, in presenza di particolari condizioni, nella specie presenti) nella ipotesi in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato e non intenda rinnovare il contratto di locazione.

Il diritto di prelazione - conclude la ricorrente principale - opera automaticamente per effetto della semplice stipula del contratto, indipendentemente dalla volonta' dei soggetti del rapporto.

In ogni caso, la circostanza che il locatore avesse comunicato alla conduttrice una disdetta del tutto priva di motivazione era tale da determinarne la illegittimita', anche sotto il profilo della violazione del principio di correttezza, di cui all'articolo 1175 c.c..

La mancata considerazione di tali aspetti da parte dei giudici di appello costituiva anche vizio di motivazione, pure denunciato con l'unico motivo.

Osserva il Collegio:

Il ricorso principale e' infondato.

Ai sensi dell'articolo 366 bis c.p.c., il ricorrente principale ha formulato il seguente quesito:

"se sia sorretta o meno da motivazione immune da vizi e rispettosa della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 nonche' dell'articolo 1175 c.c., la sentenza che disconosca in capo al conduttore di un contratto di locazione di natura ordinaria, in corso e de iure, in base ad una sentenza (passata in giudicato) che tanto aveva accertato e dichiarato, la titolarita' del diritto di prelazione nel caso in cui il locatore intenda trasferire a terzi a titolo oneroso l'immobile locato, attribuendo cosi' a quest'ultimo il potere di decidere liberamente se manifestare o meno nella disdetta la propria intenzione di vendere a terzi e dunque il potere di estromettere il conduttore dall'acquisto dell'immobile attraverso l'esercizio del diritto di prelazione".

A tale quesito deve darsi risposta positiva, alla luce del principio di diritto affermato da questa stessa Corte, secondo il quale: "Nel vigore della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e nel caso di alienazione a terzi - successivamente alla intimazione di disdetta da parte del locatore - dell'immobile locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, l'intenzione di vendere a terzi l'unita' immobiliare (giustificando con tale intenzione la propria opposizione alla rinnovazione del contratto alla scadenza).

Il diritto di prelazione (e di riscatto), pertanto, non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza - accertato che la disdetta e' stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto".

Tale principio e' stato affermato da questa stessa Sezione, ai sensi dell'articolo 363 c.p.c., comma 3 dovrebbe trovare applicazione anche in ipotesi di ricorsi per cassazione avverso decisione depositate anteriormente al 2 marzo 2006: cio' in considerazione della funzione nomofilattica espressamente alla Corte e del fatto che, comunque, il principio non e' destinato a produrre effetti nella specifica controversia nell'ambito della quale lo stesso ha occasione di essere affermato (Cass. 2009 n. 12260).

Val la pena di richiamare, per la sua portata generale, una recente decisione delle Sezioni Unite Cass. S.U. 11 gennaio 2011), che, con riferimento al ricorso non impugnatorio del Procuratore Generale presso questa Corte, regolato dal comma secondo dello stesso articolo 363 c.p.c., ha affermato che lo stesso - se non e' in grado incidere sulla fattispecie concreta - non puo' tuttavia prescinderne nel senso che non puo' richiedersi alla Corte una interpretazione su questioni astratte o, in ogni caso, non pertinenti alla specifica vertenza.

Ad avviso del Collegio, il principio di diritto affermato nella decisione n. 25450 del 2010 merita completa adesione.

Infatti, ai fini dell'applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 3 occorre distinguere due diverse ipotesi:

-la prima ricorre quando venga intimata disdetta per la prima scadenza con la motivazione che il locatore intende vendere l'immobile a terzi;

-nel secondo caso, la disdetta qualora il locatore manifesti la propria opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione.

Nella prima ipotesi, ricorrendo le altre condizioni previste dalla legge, sorge in capo al conduttore il diritto di prelazione (ed il conseguente diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente dell'immobile).

Nella seconda la disdetta (qualora si accerti che la stessa e' stata intimata per la prima scadenza del contratto, ai sensi della Legge n. 431 del 1998 e senza che ricorresse uno dei motivi indicati nell'articolo 3) deve considerarsi priva di effetti con conseguente diritto del conduttore a ottenere la rinnovazione del contratto.

Nel caso di specie, e' pacifico che ricorra la seconda ipotesi, considerato che il locatore non ha indicato alcuna motivazione all'atto di comunicazione della disdetta.

Sfugge, pertanto, a qualsiasi censura (di violazione di legge e di vizi motivazionali) la decisione impugnata la quale ha ritenuto che, poiche' nella disdetta del (OMESSO) il locatore non aveva espresso il diniego con la intenzione di alienare l'immobile, la conduttrice non era titolare del diritto di prelazione e con la vendita a terzi si era verificata una mera successione nel rapporto di locazione in corso che non aveva, inciso sulla durata del contratto.

Deve escludersi che la interpretazione della norma, qui condivisa, si ponga in contrasto con i principi di correttezza, indicati dalla ricorrente principale.

Si tratta, dunque, di una norma di stretta interpretazione in quanto apportante speciali limitazioni al diritto di proprieta', che contempla un numero chiuso di situazioni protette, e non puo' trovare applicazione oltre i casi ivi previsti, ai sensi dell'articolo 14 preleggi, poiche' con la stessa e' stata introdotta una disposizione che fa eccezione a regole generali (Cass. 5 marzo 2009 n. 5297, 4 giugno 2007 n. 12953, 1 aprile 2003 n. 4914, 6 luglio 2001 n. 9206, 6 agosto 1999 n. 8468; cfr. per qualche riferimento Cass. 1 aprile 2003 n. 4914, in relazione al diritto di prelazione nei rapporti agrari).

I dubbi di legittimita' costituzionale della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, lettera g) sono, pertanto, alla luce di tali considerazioni, manifestamente infondati.

Non sussiste alcun contrasto con il giudicato risultante dalla decisione del Tribunale di Roma che ha affermato la durata quadriennale del contratto di locazione (con scadenza al (OMESSO)).

Ne' vi e' contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, relativa all'applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 (richiamati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 esclusivamente ai fini delle modalita' di esercizio del diritto di prelazione).

Restano assorbite tutte le altre questioni sollevate dalla ricorrente principale.

I due ricorsi incidentali, proposti da Ch. e Ro. , devono, infine, essere rigettati.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, deve ritenersi assolto l'obbligo del giudice allorche' le argomentazioni svolte per la statuizione di merito (o di rito) contengano in se' considerazioni giuridiche o di fatto idonee a giustificare la regolazione delle spese adottata, come - a titolo meramente esemplificativo - nel caso in cui si' da atto, nella motivazione del provvedimento, di oscillazioni giurisprudenziali sulla questione decisiva, ovvero di oggettive difficolta' di accertamenti in fatto, idonee a incidere sulla esatta conoscibilita' a priori delle rispettive ragioni delle parti (Cass. S.U. 30 luglio 2008 n. 20598).

Nel caso di specie, la compensazione integrale delle spese del giudizio di appello e' stata disposta richiamando espressamente le difficolta' di interpretazione della norma invocata, in mancanza di un indirizzo giurisprudenziale al riguardo.

Conclusivamente tutti i ricorsi devono essere rigettati.

Per le medesime ragioni indicate dai giudici di appello, si ritiene opportuno disporre la compensazione integrale anche delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa le spese del giudizio.