Nel procedimento per convalida di sfrattoin caso di opposizione il locatore può chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sf

Nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato - ai sensi dell'articolo 665 del Cpc - determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e la instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto e, per il conduttore, di dedurre nuove eccezioni e domande riconvenzionali. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile
Sentenza del 28 agosto 2008, n. 21774)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ELEFANTE Antonino - Presidente

Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere

Dott. MALPICA Emilio - Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COND VIA (OMESSO), in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BACHELET 12, presso lo STUDIO DALLA VEDOVA c/o Avv. CIANCAGLINI LUIGI difeso dall'avvocato ROCCHI MARCO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

PI. PI. , elettivamente domiciliato in ROMA P.zza Augusto Imperatore 3/4, presso lo studio dell'avvocato CAPONETTI STEFANO, che lo difende unitamente all'avvocato CAPPELLINI PAOLO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 844/03 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 20/05/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/05/08 dal Consigliere Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria;

udito l'Avvocato BIAGI Luca, con delega depositata in udienza dell'Avvocato ROCCHI Marco, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato CAPONETTI Stefano, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l'inammissibilita' del ricorso ex articolo 360 c.p.c., n 5 e rigetto del ricorso ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3 con condanna alle spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con decreto ingiuntivo del Tribunale di Firenze il condominio di via (OMESSO) intimo' a PI. Pi. il pagamento della somma di lire 17.139.600, oltre ad accessori, a titolo di oneri condominiali relativi all'appartamento di cui lo stesso Pi. era nudo proprietario. L'ingiunto propose opposizione avverso il decreto, sostenendo che, trattandosi di oneri di gestione ordinaria, essi spettavano all'usufruttuario, il proprio padre Be. .

Con sentenza del 9 dicembre 2000, il Tribunale di Firenze rigetto' l'opposizione, ritenendo che, essendo il condominio terzo rispetto ai rapporti interni tra il nudo proprietario e l'usufruttuario, i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione e gestione dell'immobile fra costoro, stabiliti dall'articolo 1004 c.c., non lo riguardavano.

Il Pi. propose gravame nei confronti di tale sentenza.

2. - Con sentenza del 23 febbraio 2003, la Corte d'appello di Firenze, in accoglimento del gravame, revoco' il decreto ingiuntivo, condannando il condominio di Via (OMESSO) a rimborsare al Pi. quanto riscosso per effetto della esecutivita' del decreto stesso e della sentenza di primo grado, e condannandolo, altresi', al pagamento delle spese di lite.

La Corte di merito richiamo la giurisprudenza di legittimita' secondo la quale e' la natura della spesa a determinarne la imputazione a carico del nudo proprietario ovvero dell'usufruttuario, trattandosi di criteri di ripartizione stabiliti per legge, e non per via convenzionale.

3. - Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il condominio di (OMESSO) sulla base di un unico, articolato motivo. Ha resistito con controricorso il sig. PI. Pi. , che ha anche depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con l'unico, articolato motivo di ricorso si lamenta violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, ed, in particolare, degli articoli 67 disp. att. cod. proc. civ., articolo 63 disp. att. cod. civ., e degli articoli 978, 1004 e 1005 cod. civ., con riguardo anche agli articoli 1123, 1294, 1321 e 1372 cod. civ., nonche' omessa e insufficiente motivazione. Sostiene il ricorrente che gli oneri in questione (di natura ordinaria) gravano, quanto meno in via solidale, sul nudo proprietario, e che i rapporti tra quest'ultimo e l'usufruttuario non sono opponibili ai terzi, nella specie al condominio creditore. Avuto riguardo alla natura intrinseca ed alle finalita' dell'istituto condominiale, non sarebbe ammissibile la interpretazione restrittiva affermata dalla Corte di merito toscana, quasi che non si debba considerare condomino anche il nudo proprietario: con la conseguenza che sia quest'ultimo che l'usufruttuario dovrebbero ritenersi solidalmente responsabili nei confronti del condominio. In tale ottica, il legislatore ha previsto, con l'articolo 63 disp. att. cod. civ., la solidarieta' tra alienante ed acquirente per il pagamento dei contributi condominiali maturati nell'anno in corso ed in quella precedente.

2.1. - Il ricorso non e' meritevole di accoglimento.

2.2. - Deve premettersi che la questione della solidarieta' tra nudo proprietario ed usufruttuario risulta sollevata per la prima volta nella presente sede di legittimita'. Il thema decidendum, quindi, deve restringersi alla questione della individuazione del soggetto tenuto al pagamento degli oneri ordinar nei confronti del condominio, dovuti in riferimento ad una unita' immobiliare facente parte dello stesso, allorche' l'immobile sia oggetto di usufrutto.

2.3. - La risoluzione del quesito e' intimamente connessa con la natura del diritto di usufrutto, che costituisce un diritto reale che deve essere reso pubblico con il mezzo della trascrizione (articolo 2643 cod. civ., n. 2).

Correlando tale disciplina a quella. dettata dal legislatore con riferimento agli obblighi nascenti dall'usufrutto e, segnatamente, alle spese ed oneri per la custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa oggetto del diritto, se ne deduce che l'usufruttuario e' obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione della cosa oggetto del diritto e, per altro verso, che la sua posizione di titolare di un diritto valevole erga omnes determina tutti gli effetti conseguenti, sostanziali e processuali. E, dunque, e' l'usufruttuario legittimato attivo e passivo in tutti i rapporti che sono .comunque riconduci bili ai godimento della cosa(nella specie, l'unita' immobiliare facente parte del condominio) nei limiti previsti dall'articolo 1004 cod. civ., commi 1 e 2, mentre e' il nudo proprietario, ex articolo 1005 cod. civ., che deve provvedere alle riparazioni straordinarie: determinandosi, cosi', una diversa ma precisa legittimazione attiva e passiva in capo all'usufruttuario ed al nudo proprietario.

Sottolineato che, nella, specie, non e' in discussione la natura degli oneri per i quali e' stato richiesto il pagamento - oneri ordinari ne discende che la decisione impugnata resiste alla censura mossa dal ricorrente, e che proprio la specificita' della previsione cui ha fatto riferimento il ricorrente (articolo 63 disp. att. cod. civ., comma 2), lungi dal sostenere la tesi di un obbligo gravante anche sull'usufruttuario, conforta il riferimento ai principi generali che non consentono di prevedere ne' una regolamentazione solidale tra nudo proprietario ed usufruttuario, con riguardo agli oneri condominiali, ne' la legittimazione del nudo proprietario. La disciplina dell'adempimento di detti oneri non puo' prescindere dalla diversa posizione in cui sono collocati il nudo proprietario e l'usufruttuario, che sono portatori di specifici diritti ed obblighi, autonomamente regolati.

2.4. - Del resto, le conclusioni cui approda il Collegio risultano in sintonia con le risultanze cui, sul. tema, e' gia' pervenuta la giurisprudenza di legittimita', la quale ha sottolineato che, quando la porzione di immobile facente parte di un condominio e' oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, e' opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale e' tenuto ad osservare le norme dettate dagli articoli 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualita' di debitore dipende dalla titolarita' del diritto di proprieta' o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiche' anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non e' consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali (Cass. sentenza n. 23291 del 2006; v. anche Cass. sentenza n. 15010 del 2000).

3. - Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato, ed il ricorrente, in ossequio al criterio della soccombenza, deve essere condannato al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte:

Rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita', che liquida in complessivi euro 1.600,00, di cui euro 1.500,00, per onorari.

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