Nella disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso commerciale il locatore deve indicare specificatamente i motivi

in tema di locazioni di immobili non destinati ad uso abitativo, la comunicazione del diniego di rinnovazione non puo' limitarsi a fare generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere, nell'immobile del quale si richiede la restituzione, un'attivita' non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, ma deve indicare, a pena di nullità, quale particolare attivita' il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile. In manacanza di detta indicazione il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serieta' della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo. A ciò si aggiunga che verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dal successivo articolo 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91). Questo il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione Sezione 3 Civile
Sentenza del 14 settembre 2007, n. 19223.



- Leggi la sentenza integrale -


IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto - Presidente

Dott. FICO Nino - Consigliere

Dott. MASSERA Maurizio - Consigliere

Dott. CALABRESE Donato - Consigliere

Dott. LEVI Giulio - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LA. FA. GI., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SIRACUSA 16, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE MARSICO, difeso dall'avvocato FORTUNATO COSIMO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CA. TE.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 479/02 della Corte d'Appello di CATANZARO, seconda sezione civile, emessa il 24/09/02, depositata il 29/10/02, R.G.608/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/05/07 dal Consigliere Dott. Giulio LEVI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con ricorso ritualmente notificato La. Fa. Gi. in data 22.11.2000 conveniva in giudizio Ca. Te. esponendo di essere conduttore, in forza di contratto di locazione stipulato in data 15.4.1994 e per un canone mensile di lire 400.000, avente ad oggetto l'immobile di proprieta' di quest'ultima dell'immobile sito in (OMESSO), adibito ad esercizio commerciale;

che la resistente a mezzo racc. manifestava la sua volonta' di recedere dal rapporto locativo; che La. Fa. predisponeva quanto necessario per il trasferimento altrove della propria attivita'; che La. Fa. sollecitava il pagamento della indennita' di avviamento; che la resistente, manifestando il suo dissenso, comunicava che il contratto si era automaticamente rinnovato; che il ricorrente invitava la Ca. a ricevere la consegna dei locali in data 25.9.2000 e ad effettuare il pagamento della indennita', senza sortire esito positivo; che la Ca. invitava il ricorrente al pagamento delle mensilita' di agosto e settembre 2000.

Si costituiva la Ca. eccependo preliminarmente l'improcedibilita' e/o improponibilita' della domanda per nullita' assoluta della disdetta atteso che la stessa non rispettava i requisiti di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, sostenendo nel merito che alla prima scadenza la resistente aveva richiesto il pagamento degli oneri fiscali derivanti dalla proroga del contratto stesso; che La. Fa. continuava a dare seguito al contratto provvedendo al pagamento delle mensilita' per il periodo aprile-luglio 2000; che, nonostante cio', il conduttore comunicava la sua intenzione di rilasciare l'immobile chiedendo il pagamento della indennita'; che infine quest'ultimo rilasciava l'immobile soltanto in data 11.12.2000 e che pertanto si riteneva illegittima la richiesta di pagamento della indennita' vertendosi in ipotesi di recesso unilaterale ad opera del conduttore seguito ad una tacita rinnovazione del contratto spontaneamente eseguito sino al luglio 2000.

Il Tribunale di Castrovillari con sentenza 6.3.2002 rigettava l'eccezione preliminare di improponibilita' e/o improcedibilita' della domanda; dichiarava il contratto di locazione risolto alla data dell'11.12.2000 per mutuo consenso; condannava il conduttore al pagamento a favore del locatore del canone di locazione relativo al periodo agosto-dicembre 2000; rigettava la domanda della ricorrente per il pagamento della indennita' per perdita di avviamento.

Avverso detto sentenza proponeva appello La. Fa. Gi..

Ca. Te. si costituiva resistendo al gravame.

La Corte territoriale rigettava l'appello e confermava l'impugnata sentenza.

Ricorre per Cassazione La. Fa. Gi. con due motivi.

Non resisteva l'intimata.

DIRITTO

Il ricorso e' affidato ai seguenti motivi:

1) Violazione e/o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 29, nonche' insufficiente motivazione, in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

2) Violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Con il primo motivo il ricorrente lamenta che la decisione impugnata rileva che la disdetta inviata dal locatore, alla prima scadenza, in mancanza dei requisiti di forma e contenuto di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 28 e 29 debba ritenersi affetta da nullita' assoluta.

Assume al riguardo il ricorrente che a quel principio sarebbero stati apportati dei "correttivi" nel senso di potersi al riguardo parlare di nullita' "sanabile", nel caso in cui sia stata manifestata la volonta' del conduttore di prestarvi adesione.

Deduce il ricorrente che cio' rimarcherebbe un concetto, quello della prevalente, se non esclusiva, tutela individuale propria del conduttore.

Deduce inoltre il ricorrente che secondo la sentenza del S.C. si ha tutela della stabilita' della locazione non abitativa nell'interesse generale dell'economia secondo la ratio ispiratrice della Legge n. 392 del 1978.

Deduce infine il ricorrente che, secondo il S.C., la nullita' in oggetto non sarebbe deducibile in via di azione o di eccezione, in mancanza della dimostrazione, da parte del soggetto che la fa valere, della necessita' di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto ed il conseguente danno alla propria sfera giuridica, senza che sia sufficiente il bisogno di rimuovere una situazione di incertezza, occorrendo pur sempre dimostrare che questa produce un danno giuridicamente rilevante. E sembrerebbe che la sentenza della Corte territoriale avesse addossato sull'attuale ricorrente l'onere probatorio sulla efficacia e validita' della illegittima disdetta piuttosto che sulla resistente l'onere di dimostrare la lesione del proprio diritto ed il conseguente danno della propria sfera giuridica a lei derivanti da un atto di cui si eccepisce la nullita' pur essendone l'autrice.

Si osserva al riguardo che il S.C. ha affermato che la nullita' di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 29, comma 4, relativa alla disdetta priva della specificazione dei motivi, e' assoluta e, pertanto, e' rilevabile sia d'ufficio sia dallo stesso locatore (sent. n. 9373/1995).

Del resto e' chiaramente detto dal citato articolo 29, comma 4, che nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullita' il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta e' fondata. Per quanto concerne, in particolare, la specificita' della disdetta, questa Corte ha avuto modo di precisare che la comunicazione del diniego di rinnovazione non puo' limitarsi a fare generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere, nell'immobile del quale si richiede la restituzione, un'attivita' non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 29, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullita' di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attivita' il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perche', in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serieta' della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perche' verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dal successivo articolo 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91). Alla specificita' della disdetta la giurisprudenza di questa S.C. attribuisce quindi rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo che spettano al conduttore, destinatario della comunicazione, ma anche per l'adeguato espletamento di funzioni riservate al giudice con particolare riguardo allo scrutinio della conformita' della pretesa alla fatti specie legale delineata dalla Legge n. 392 del 1978, articoli 28 e 29, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto. E sotto tale profilo viene in considerazione l'esigenza di tutela della stabilita' delle locazioni non abitative, che la Legge n. 392 del 1978 persegue anche nell'interesse generale dell'economia, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione.

La sentenza impugnata dunque ha affermato esattamente che la Ca. aveva interesse a dedurre la nullita' della disdetta, intimata a controparte con racc. a.r. 28.12.1998, anche perche' sussisteva una situazione di incertezza sulle sorti successive del contratto, poiche', tra l'altro, il La. Fa. non aveva manifestato alcuna volonta' di aderire alla disdetta, ed anzi aveva mantenuto la disponibilita' dell'immobile;

incertezza sulla cessazione del rapporto che, quindi, legittimava la locatrice ad eccepire la nullita' della disdetta, laddove viceversa la Ca. aveva interesse ad ottenere il pagamento a lei spettante a seguito della continuazione del rapporto e di non corrispondere la relativa indennita' di avviamento.

Il motivo e' quindi da rigettarsi.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta che il rapporto locativo fosse cessato per mutuo consenso, ma l'immobile sarebbe stato rilasciato dal conduttore dopo che era stata instaurata la lite e dopo aver preso atto del rifiuto della locatrice ad eseguire spontaneamente l'obbligo della corresponsione della indennita' sopra citata.

Esattamente il giudice di merito ha osservato che a seguito del comportamento delle parti e precisamente a seguito della riconsegna dell'immobile si poteva rinvenire una concorde volonta' delle parti di prevedere una cessazione anticipata consensuale del rapporto.

Trattasi di accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimita'.

Il motivo va quindi rigettato.

In mancanza di difese svolte dalla parte intimata non vi e' luogo a pronuncia sulle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Nulla per spese.

INDICE
DELLA GUIDA IN Locazioni

OPINIONI DEI CLIENTI

Vedi tutte

ONLINE ADESSO 887 UTENTI