Nella domanda di risoluzione,o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell'immobile

Nella domanda di risoluzione,o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell'immobile; parimenti, nella sentenza di accoglimento della domanda di cessazione della locazione deve ritenersi implicito l'ordine di rilascio dell'immobile locato. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 16 novembre 2007, n. 23819)



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto 21 gennaio 1989 DE. GI. Al. ha convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di Paola, AR. En..

Ha esposto l'attore di avere locato, con contratto 25 aprile 1980, alla convenuta un locale in (OMESSO) da adibire a "uso commerciale alimentare" per la durata di sei anni e che la convenuta aveva modificato la destinazione d'uso dell'immobile, adibendolo a forno a legna per la panificazione e apponendo alla parete esterna del fabbricato una canna fumaria, con gravissimo danno per l'immobile, atteso che detta canna aveva reso inabitabili, a causa del forte calore emanato, gli appartamenti adiacenti e quelli superiori.

Ha chiesto per l'effetto, l'attore che - previa declaratoria di estinzione di altro procedimento tra le: stesse parti (procedimento erroneamente instaurato da esso DE. GI. a seguito di provvedimento ex articolo 700 c.p.c., del pretore di Amantea, mediante notifica della citazione personalmente alla convenuta anziche' al suo difensore costituito, si' che la causa era stata cancellata dal giudice per mancata comparizione delle parti, dopo rinvio ex articolo 309 c.p.c.) - fosse pronunziata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento della convenuta, con condanna della stessa al risarcimento dei danni (danni consistenti vuoi nella impossibilita', per esso concludente, di locare gli appartamenti adiacenti e soprastanti i locali adibiti a forno, vuoi nelle gravi lesioni causate all'immobile) nonche' alla eliminazione del forno e della canna fumaria.

Costituitasi in giudizio la AR. ha resistito alla avversa pretesa deducendo di avere impiantato il forno qualche mese dopo l'inizio della locazione con il pieno e esplicito consenso dell'attore il quale, presente alle operazioni di installazione del forno stesso, aveva dato disposizioni circa l'ubicazione della canna fumaria, dell'impianto elettrico e di quello idrico, concedendole, altresi', il permesso di installare il serbatoio dal gasolio nel proprio giardino, si' che la domanda doveva ritenersi infondata, anche a norma della Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 80.

Svoltasi la istruttoria del caso l'adito Tribunale con sentenza 15 dicembre 1998 - 19 gennaio 1999 ha accolto la domanda attrice e, per l'effetto, condannato la AR. al rilascio dell'immobile e al ripristino dell'originario stato dello stesso mediante eliminazione delle opere e dei danneggiamenti rilevati dal C.T.U., rigettata ogni altra domanda.

Gravata tale pronunzia in via principale dalla AR. e in via incidentale dal DE. GI. la Corte di Appello di Catanzaro, con sentenza 30 dicembre 2002 - 24 gennaio 2003 in parziale accoglimento dell'appello principale ha rigettato la domanda di risarcimento danni, come introdotta dal DE. GI. con la citazione di primo grado, ha rigettato l'appello incidentale dell'appellato e confermato, nel resto, la sentenza gravata, con compensazione delle spese di quel grado di giudizio, comprese quelle di consulenza tecnica d'ufficio.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, ha proposto ricorso, con atto 18 febbraio 2004, AR. En., affidato a due motivi e illustrato da memoria.

Non ha svolto attivita' difensiva in questa sede il DE. GI..

Il P:G. ha chiesto ex articolo 375 c.p.c., il rigetto del ricorso, attesane la manifesta infondatezza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come accennato in parte espositiva la sentenza impugnata ha confermato la sentenza del primo Giudice nella parte in cui questa ha dichiarato risolto il contratto di locazione inter partes con condanna della conduttrice AR. al rilascio dell'immobile e a ripristinare lo stesso nel suo stato originario, con eliminazione delle opere e dei danneggiamenti accertati dal consulente tecnico d'ufficio.

2. Con il primo motivo la ricorrente censura la sentenza impugnata, sopra riassunta, denunziando "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1458 c.c., nonche' vizio di motivazione (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) ", per avere la sentenza gravata condannato essa concludente al rilascio dell'immobile, ancorche' una tale richiesta non fosse contenuta nell'atto introduttivo del giudizio, essendosi, in questo, l'attore limitato a chiedere la declaratoria di risoluzione contrattuale per inadempimento.

3. Il motivo, per alcuni profili inammissibile, per altri manifestamente infondato, non puo' trovare accoglimento, alla luce delle considerazioni che seguono.

3.1. Nella parte in cui la ricorrente assume che i Giudici di secondo grado siano incorsi in "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1468 c.c." sotto il profilo di cui all'articolo 360 c.p.c., n. 3, la censura e' inammissibile.

In conformita', in particolare, a una giurisprudenza piu' che consolidata di questa Corte regolatrice, da cui totalmente prescinde parte ricorrente e che nella specie deve ulteriormente ribadirsi - infatti - il ricorso per Cassazione deve contenere, a pena di inammissibilita', i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi i caratteri di specificita', completezza e riferibilita' alla decisione impugnata.

Il ricordato principio comporta - in particolare - tra l'altro che e' inammissibile il ricorso nel quale non venga precisata la violazione di legge nella quale sarebbe incorsa la pronunzia di merito, non essendo al riguardo sufficiente un'affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione, dovendo il ricorrente porre la Corte di legittimita' in grado di orientarsi tra le argomentazioni in base alle quali si ritiene di censurare la sentenza impugnata (Cass. 15 febbraio 2003, n. 2312).

Quindi, quando nel ricorso per Cassazione, pur denunciandosi violazione e falsa applicazione della legge, con richiamo di specifiche disposizioni normative, non siano indicate le affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le disposizioni indicate - o con l'interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimita' o dalla prevalente dottrina - il motivo e' inammissibile, poiche' non consente alla Corte di Cassazione di adempiere il compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1108; Cass. 29 novembre 2005, n. 26048; Cass. 8 novembre 2005, n. 21659; Cass. 18 ottobre 2005, n. 20145; Cass. 2 agosto 2005, n. 16132).

In altri termini, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (da cui la funzione di assicurare la uniforme interpretazione della legge assegnata dalla Corte di Cassazione).

Viceversa, la allegazione - come prospettate nella specie da parte del ricorrente - di una erronea ricognizione della fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze di causa, e' esterna alla esatta interpretazione della norme di legge e impinge nella tipica valutazione del Giudice del merito, la cui censura e' possibile, in sede di legittimita', sotto l'aspetto del vizio di motivazione.

Lo scrimine tra l'una e l'altra ipotesi - violazione di legge in senso proprio a causa della erronea ricognizione della astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta - e' segnato, in modo evidente, che solo questa ultima censura e non anche la prima e' mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (recentemente, in termini, Cass. 5 giugno 2007, n. 13066, nonche' Cass. 20 novembre 2006, n. 24607, specie in motivazione; Cass. 11 agosto 2004, n. 15499, tra le tantissime).

Pacifico quanto segue si osserva che nella specie parte ricorrente pur invocando che i giudici del merito, in tesi, hanno malamente interpretato l'articolo 1458 c.c., in realta', si limita a censurare la interpretazione data, dai Giudici del merito, alle risultanze di causa, interpretazione a parere della ricorrente inadeguata, per avere ritenuto in contrasto con quella che era la reale intenzione della controparte, che questa avesse inteso chiedere al Giudice adito oltre che la pronunzia di risoluzione, per inadempimento, del contratto di locazione inter partes anche la condanna di essa concludente al rilascio dell'immobile, sollecitando, cosi', contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di Cassazione, un nuovo giudizio di merito su quelle stesse risultanze e, in particolare, sul contenuto della citazione introduttiva del giudizio di primo grado.

3.2. Anche a prescindere da quanto precede si osserva che la interpretazione della domanda e l'apprezzamento della sua ampiezza, oltre che del suo contenuto, costituiscono un tipico apprezzamento di fatto riservato al Giudice del merito, e, pertanto, insindacabile in sede di legittimita', se non sotto il profilo dell'esistenza, sufficienza e logicita' della motivazione (Cass. 6 ottobre 2005, n. 19475; Cass. 6 ottobre 2005, n. 19513; Cass. 5 agosto 2005, n. 16596, tra le tantissime).

3.3. Da ultimo, concludendo sul punto, non puo' tacersi, da un lato, che questa Corte ha, in molteplici occasioni, affermato il principio di diritto - da cui del tutto immotivatamente totalmente prescinde parte ricorrente - secondo cui nella domanda di risoluzione, o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell'immobile (Cass. 20 agosto 1985, n. 4439, nonche' Cass., sez. un., 20 marzo 1985, n. 2034; Cass. 12 febbraio 1982, n. 848. Sempre nello stesso senso, nella sentenza di accoglimento della domanda di cessazione della locazione deve ritenersi implicito l'ordine di rilascio dell'immobile locato, Cass. 9 febbraio 2000, n. 1450, nonche' Cass. 16 maggio 1986, n. 3241; Cass. 16 maggio 1981, n. 3250 e, recentemente, Cass. 20 dicembre 2004, n. 22665).

4. Sempre con riferimento al capo della sentenza impugnata relativo alla pronunziata risoluzione, per grave inadempimento della conduttrice, del contratto di locazione inter partes, la ricorrente lamenta "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1455 c.c., e dell'articolo 116 c.p.c., (e) omessa, illogica, contraddittoria motivazione (articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5) ", atteso che la stessa e', sul punto, del tutto priva di motivazione.

Si evidenzia:

- non puo' ritenersi idoneo a motivare la conclusione sopra criticata il generico richiamo alla clausola del contratto che vietava al conduttore di mutare la destinazione dell'immobile locato;

- la sentenza gravata non spiega le ragioni per cui ha ritenuto di non rilevanza le pure copiose risultanze processuali dalle quali e' emerso che "la AR. installo' nell'immobile locato solo un forno, giammai un impianto industriale, per produrvi artigianalmente pane da rivendere al pubblico nell'ambito di quella attivita' commerciale di tipo alimentare per lo svolgimento della quale ebbe a chiedere in locazione il magazzino di proprieta' del DE. GI. ";

- i testi hanno riferito, infatti, che il DE. GI. era stato presente quando furono eseguiti i lavori per la sistemazione del forno e della canna fumaria;

- e' stato violato l'articolo 1455 c.c., atteso che il c.t.u. ha negato che l'installazione del forno nonche' del suo esercizio siano stati causa di alcun danno all'immobile locato e che i modesti danni riscontrati nell'immobile soprastante il forno sono da imputare a altre causa.

5. Il motivo, al pari del precedente per piu' aspetti inammissibile, per altri manifestamente infondato, non puo' trovare accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

5.1. Pacifico, come accertato in linea di fatto dai giudici del merito (ed ammette, del resto, la stessa difesa della ricorrente), che il locale oggetto di controversia era stato concesso in locazione alla AR. "per solo uso commerciale (alimentari) con divieto di sublocazione ... e di mutamento di destinazione" e pacifico, altresi', come si precisa in ricorso, che l' AR. ha realizzato, nell'immobile locato "un forno ... per produrvi artigianalmente pane da rivendere al pubblico nell'ambito di quella attivita' commerciale di tipo alimentare", e' evidente che correttamente i Giudici del merito hanno ritenuto l'inadempimento della ricorrente agli obblighi assunti nel contratto.

Non potendosi dubitare che l'attivita' di "commercio di prodotti alimentari", cioe' di vendita al pubblico di tali prodotti, e' ben diversa da quella di "produzione" - ancorche' accompagnata da quella di "vendita" - di quegli stessi prodotti e' evidente che e' assolutamente irrilevante - al fine del decidere - che detta produzione fosse eseguita "artigianalmente" anziche' con metodi "industriali".

In un caso come nell'altro, infatti, la circostanza che all'uso "commerciale" - previsto in via esclusiva nel contratto - si accompagni anche quello di "produzione", e' sufficiente a dimostrare che vi e' stato un (vietato) mutamento di destinazione.

5.2. Contrariamente a quanto del tutto apoditticamente invoca la ricorrente non risponde al vero che i Giudici del merito abbiano reso la loro pronunzia totalmente prescindendo da quanto dichiarato dai testi ricordati in ricorso e alla presenza del DE. GI. in occasione della realizzazione delle canne fumarie del forno.

La questione, infatti, e' puntualmente e analiticamente affrontata alle pagine 12 e seguenti della sentenza di appello che sul punto ha concluso "non si vede davvero come sia possibile ragionevolmente desumere in termini di certezza da simili dichiarazioni che il DE. GI. e la AR. abbiano, per facta concludentia, cioe' attraverso tacite manifestazioni di volonta' convergenti e concludenti, inteso consensualmente modificare il contratto circa la destinazione d'uso del magazzino ....".

5.3. Anche a prescindere da quanto sopra, comunque, tutte le censure svolte nel motivo, al fine di dimostrare che una diversa lettura delle deposizioni in questione poteva condurre a una diversa soluzione della lite, sono palesemente inammissibili.

Il motivo di ricorso per Cassazione con il quale venga mossa alla sentenza impugnata censura per vizi di motivazione, ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5, infatti, deve essere inteso a far valere - a pena di inammissibilita' in difetto di loro specifica indicazione - carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicita' nell'attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, o ancora, mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilita' razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi.

Non puo', invece, essere inteso a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal Giudice del merito al diverso convincimento soggetto della parte e, in particolare, non vi si puo' proporre un preteso migliore e piu' appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti.

Tali aspetti del giudizio, infatti, interni all'ambito della discrezionalita' di valutazione degli elementi di prova e dell'apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell'iter formativo di tale convincimento, rilevanti ai sensi della norma in esame.

Diversamente il motivo di ricorso per Cassazione si risolverebbe in una inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, id est di nuova pronunzia sul fatto, estranea alla natura e alle finalita' del giudizio di legittimita' (Cass. 27 ottobre 2006, n. 23087).

In altri termini il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione denunciabile con ricorso per Cassazione ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5, si configura solo quando nel ragionamento del Giudice di merito sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire la identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione.

Detti vizi non possono, peraltro, consistere nella difformita' dell'apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal Giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perche' spetta solo a quel Giudice individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilita' e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova (Cass. 21 aprile 2006, n. 9368; Cass. 20 aprile 2006, n. 9234; Cass. 16 febbraio 2006, n. 3436; Cass. 20 ottobre 2005, n. 20322)

L'articolo 360 c.p.c., n. 5 - infatti - contrariamente a quanto suppone l'attuale ricorrente non conferisce alla Corte di Cassazione il potere di riesaminare e valutare autonomamente il merito della causa, bensi' solo quello di controllare, sotto il profilo logico e formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione compiuti dal Giudice del merito, cui e' riservato l'apprezzamento dei fatti.

Ne deriva, pertanto, che alla cassazione della sentenza, per vizi della motivazione, si puo' giungere solo quando tale vizio emerga dall'esame del ragionamento svolto dal Giudice, quale risulta dalla sentenza, che si rilevi incompleto, incoerente e illogico, non gia' quando il Giudice abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte.

Certo quanto sopra si osserva che la ricorrente lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili, si limita - in buona sostanza - a sollecitare una diversa lettura, delle risultanze di causa preclusa in questa sede di legittimita'.

5. 4. Quanto, ancora, alla denunziata violazione dell'articolo 1455 c.c., sotto il profilo di cui all'articolo 360 c.p.c., n. 3, la deduzione e' palesemente inammissibile.

Come gia' osservato sopra, in sede di esame del primo motivo - infatti - la ricorrente pur lamentando, nella intestazione del motivo, la violazione e falsa applicazione di una norma di legge (in particolare, con il secondo motivo, dell'articolo 1455 c.c.) nella parte espositiva di questo si astiene totalmente dall'indicare quale sia la "lettura" data dai Giudici del merito alla ricordata disposizione, in contrasto con quella che e' la sua interpretazione come accettata dalla pacifica giurisprudenza di questa Corte e della dottrina piu' autorevole, e le censure svolte al riguardo sono dirette esclusivamente a censurare la interpretazione data - dai giudici di appello - alle risultanze di causa.

5.5. Il tutto a prescindere dal considerare che l'accertamento della sussistenza dell'inadempimento e della sua gravita' ai sensi dell'articolo 1455 c.c., costituisce una accertamento di fatto riservato al giudice di merito come tale insindacabile in sede di legittimita' se correttamente motivato (Cass. 28 settembre 2006, n. 21066; Cass. 26 giugno 2006, n. 14974; Cass. 16 maggio 2006, n. 11374).

5.6. Inammissibile, infine, deve essere dichiarato il secondo motivo nell'ultima parte in cui la ricorrente si duole che i Giudici del merito abbiano pronunziato la risoluzione, per inadempimento, del contratto ancorche' - contestualmente - sia stata esclusa la riferibilita' alle opere realizzate da essa AR., dei danni presenti nel fabbricato di proprieta' del DE. GI..

La censura, infatti, non investe in alcun modo quella che e' la ratio decidendi della sentenza impugnata, in punto pronunzia di risoluzione per inadempimento.

Questa ultima - in particolare - e' stata adottata non perche' vi era stata danneggiamento dell'immobile di proprieta' del DE. GI. a causa dei lavori realizzati dalla AR., ma perche' - come ampiamente evidenziato sopra - questa ultima aveva mutato la originaria destinazione del magazzino, utilizzandolo non solo per una attivita' commerciale, ma anche per una artigianale, in ispregio delle clausole contrattuali.

E' palese, per l'effetto, la irrilevanza di tutte le considerazioni svolte in ricorso quanto alla non riferibilita' delle lesioni riscontrate nel fabbricato al forno costruito dalla AR. e alla modestia delle spese necessarie per la sua eliminazione.

6. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi.

Nessun provvedimento deve adottarsi in ordine alla spese di lite del presente giudizio di legittimita', non avendo l'intimato svolto attivita' difensiva in questa sede.

P.Q.M.

LA CORTE

rigetta il ricorso;

nulla sulla spese di questo giudizio di legittimita'.

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