Nella locazione commerciale è legittima la clausola con la quale si determina il canone in misura differenziale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SEGRETO Antonio - Presidente

Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere

Dott. DE STEFANO Franco - Consigliere

Dott. RUBINO Lina - rel. Consigliere

Dott. SCRIMA Antonietta - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15237-2011 proposto da:

(OMISSIS) SNC (OMISSIS), in persona dei legali rappresentanti pro tempore Sig. (OMISSIS) e Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 991/2010 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 22/07/2010 R.G.N. 505/09;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/10/2014 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per la rimessione del ricorso alle S.U., in subordine per il rigetto dello stesso.

I FATTI

La (OMISSIS) s.n.c. prese in locazione ad uso commerciale da (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) un fondo sito in Livorno e, a fronte dello sfratto per finita locazione intrapreso dai locatori, chiese che fosse dichiarata la nullita' della clausola contrattuale contenuta nell'articolo 20 del contratto di locazione che prevedeva aumenti annuali del canone di locazione, nonche' che si accertasse il suo diritto alla restituzione delle maggiori somme indebitamente corrisposte, in conseguenza della nullita' della pattuizione relativa ad aumenti del canone in violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 32, e che le fosse riconosciuto il diritto alla indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale.

Il Tribunale di Livorno rigetto' le domande della societa' con sentenza confermata dalla pronuncia n. 991 del 2010 della Corte d'Appello di Firenze, qui impugnata. La corte d'appello, in particolare, richiamando l'insegnamento di Cass. n. 4210 del 2007, affermo' che per le locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo vigesse il principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, e che quindi non fosse affetta da nullita' la clausola del contratto tra le parti prevedente importi differenziati e crescenti in relazione ai diversi anni di durata del rapporto, non essendo tali variazioni in aumento ancorate al mutato potere d'acquisto della moneta e non avendo pertanto funzione di aggiornamento del canone.

Quanto alla reclamata indennita' di avviamento, accertato che nei locali veniva svolta attivita' di falegnameria, la corte affermo' che dall'istruttoria svolta fosse emerso che nei locali venisse svolta con assoluta prevalenza l'attivita' di realizzazione di mobili, mentre doveva ritenersi sporadico ed eventuale l'accesso di pubblico, come si desumeva anche dall'aspetto dei locali ed in particolare dalla mancata predisposizione di un adeguato vano destinato all'accesso e alla ricezione del pubblico, essendo lo stesso risultato non ordinato, non pulito, ed utilizzato anche per la collocazione di gabbie contenenti animali da cortile.

La (OMISSIS) s.n.c. propone ricorso in cassazione articolato in due motivi nei confronti di (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per la riforma della sentenza n. 991/2010 della Corte d'appello di Firenze.

Resistono (OMISSIS) e (OMISSIS) con controricorso, le altre parti intimate non hanno svolto attivita' difensiva.

Le parti costituite non hanno depositato memorie illustrative.

LE RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente chiede si dichiari la nullita' della clausola n. 20 del contratto di locazione, che prevedeva una variazione in aumento del canone locatizio in immobile ad uso non abitativo per gli anni successivi al primo, per contrasto con la Legge n. 392 del 1978, articoli 32 e 79. Sostiene che, sebbene per le locazioni per uso non abitativo sia previsto il principio della libera determinazione del canone, debba ritenersi tuttavia vietato apportare alla somma inizialmente convenuta aumenti superiori a quanto occorra a garantire l'adeguamento del canone alla perdita del potere di acquisto della moneta, nelle forme e nei termini previsti dall'articolo 32, ovvero oltre il limite del 75% dell'indice Istat.

La questione sottoposta all'attenzione della Corte e' dunque se sia valida la clausola di un contratto di locazione ad uso non abitativo che disponga fin dall'origine un predeterminato aumento del canone nel corso del rapporto per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, indipendentemente e a prescindere dall'aggiornamento ai sensi della citata Legge n. 392, articolo 32.

Il motivo non e' fondato.

La Corte d'Appello Firenze, con la sentenza impugnata, si e' uniformata ai principi di diritto piu' volte enunciati da questa Corte di legittimita' e volti ad affermare, in tema di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, in virtu' del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo vigente per gli immobili destinati ad uso commerciale, che sia consentito alle parti prevedere la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto) purche' la stessa previsione non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 32 con la quale il legislatore si e' riservato la facolta' di determinare le modalita' e la misura dell'aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere di acquisto della moneta, sottraendola alla disponibilita' della parti (in questo senso Cass. n. 17061 del 2014, cass. n. 13887 del 2011, Cass. n. 10834 del 2011, Cass. n. 11608 del 2010, Cass. n. 5349 del 2009 Cass. n. 4210 del 2007, Cass. n. 17964 del 2007, Cass. n. 10500 del 2006). A tali principi va in questa sede data continuita'.

La Legge n. 392 del 1978, articolo 79, che si applica a tutti i rapporti di locazione disciplinati dalla legge in cui e' inserito, sanziona di nullita' un'ampia gamma di pattuizioni, comprensive di quelle volte a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente dovuto ad attribuire al locatore altri vantaggi che siano in contrasto con le disposizioni di legge sull'equo canone (ed al secondo comma detta una apposita disciplina per consentire al conduttore di far valere tale nullita', anche allo scopo di recuperare le somme pagate in eccedenza). Le norme in esso contenute vanno pero' interpretate tenendo conto della specificita' dei diversi tipi di rapporti contrattuali a cui si applica, individuate dalla stessa Legge n. 392 del 1978 e dalla successiva disciplina sulla locazione, ed in particolare del fatto che nei rapporti di locazione aventi ad oggetto la locazione di immobili ad uso non abitativo, diversamente che per le locazioni abitative, le parti sono state lasciate libere, al momento della conclusione del contratto, di determinare la misura del canone di locazione. In applicazione di tale principio di liberta' nella determinazione del canone, esse possono anche validamente prevedere al momento della conclusione del contratto che il canone possa variare, in aumento o in diminuzione, per gli anni o le frazioni di anno successivi al primo, potendo tale aumento trovare la sua giustificazione causale in considerazione del complessivo assetto di interessi delle parti (in cui esse possono aver tenuto conto, esplicitamente o implicitamente, di una serie di circostanze, quali l'esecuzione a cura e spese del conduttore di lavori di adeguamento dei locali, nel prevedere, per il primo o i primi anni, un canone inferiore a quello pattuito per gli anni successivi). Le parti non possono invece validamente inserire nel contratto aggiornamenti, ovvero variazioni nell'importo del canone per gli anni successivi al primo, atte a sostituire surrettiziamente il criterio normativo contenuto nella Legge n. 392 del 1978, articolo 32, u.c., norma imperativa, per tenere indenne il canone concordato dal mutato potere d'acquisto della moneta.

In definitiva le parti, nel momento in cui costituiscono il rapporto di locazione commerciale, sono lasciate libere di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilita' che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse.

Il limite non valicabile dalla autonomia delle parti in relazione al canone di locazione di immobili destinati ad utilizzo commerciale e' costituito esclusivamente, nel momento genetico del contratto, dalla nullita' delle clausole che sostanzialmente si traducano in un aggiramento della Legge n. 392 del 1978, articolo 32 ed in una determinazione privatistica della misura della indicizzazione.

La ratio del divieto di introdurre un meccanismo di indicizzazione diverso da quello previsto per legge si fonda sia su esigenze generali, di programmazione uniforme delle ricadute dal mutato potere di acquisto della moneta sui contratti in corso, sia sulla avvertita esigenza di evitare che il locatore possa approfittare del contraente strutturalmente piu' debole per imporgli iniqui meccanismi di indicizzazione automatica, scissi da una giustificazione causale che sia ancorata al concreto assetto di interessi delle parti, come ben espresso nel principio di diritto cosi' massimato: "Per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, risulta legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ancorata, infine, ad elementi predeterminati (idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), a meno che non risulti una sottostante volonta' delle parti volta, in realta', a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, cosi', i limiti quantitativi posti dall'articolo 32 della legge cosiddetta "sull'equo canone" (sia nella formulazione originaria che in quella novellata dalla Legge n. 118 del 1985, articolo 1, comma 9 sexies), ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullita' prevista dal successivo articolo 79 della legge predetta" (Cass. n. 5349 del 2009).

Nel caso di specie, la corte d'appello ha accertato in concreto, con motivazione sotto questo profilo neppure contestata dal ricorrente, che la variazione in aumento del canone di locazione, prevista per gli anni secondo, terzo, quarto e quinto del rapporto, non si traduceva in una violazione della Legge n. 3982 del 1978, articolo 32, in quanto si trattava di variazioni predeterminate e non ancorate al mutato potere d'acquisto della moneta ne' direttamente ne' indirettamente. Escludeva poi un intento elusivo in ragione del fatto che nessun aumento fosse stato previsto per il sesto anno, e neppure per il secondo sessennio della locazione, periodo di tempo assai ampio, nell'arco del quale le variazioni del potere di acquisto della moneta non avrebbero potuto non incidere. Esistono peraltro alcune pronunce di legittimita', in relazione alle quali il P.G. ha individuato un orientamento contrastante con quello finora riportato, che gli ha fatto ritenere necessario richiedere la rimessione della controversia al Primo Presidente affinche' decida se devolvere alle Sezioni Unite la composizione del contrasto. Le pronunce cui ha fatto riferimento il Procuratore Generale segnalando l'esistenza di un contrasto giurisprudenziale sono principalmente Cass. n. 2961 del 2013 Cass. n. 2932 del 2008, Cass. n. 8410 del 2006, Cass. n. 10286 del 2001. Tuttavia il contrasto, ripercorrendo le motivazioni delle sentenze citate e tenendo in conto le fattispecie di riferimento, appare piu' apparente che reale (e forse enfatizzato da una massimazione talora esageratamente assertiva e scissa dalla necessaria aderenza alla fattispecie concreta).

Tutte le sentenze citate infatti prendono in realta' in esame non la previsione di una pattuizione originaria in cui il canone sia stato determinato in misura crescente (o decrescente) o comunque non uniforme per tutti gli anni di durata del rapporto, ma situazioni in cui, dopo un accordo iniziale che fissava in una determinata misura l'importo del canone liberamente concordato dalle parti, interveniva tra le parti un nuovo e successivo accordo che modificava in aumento la misura del canone (anche Cass. n. 10834 del 2011evidenzia che le pronunce apparentemente contrastanti riguardano un caso diverso da quello in oggetto, cioe' il caso in cui l'aumento del canone venga pattuito nel corso del rapporto).

Le sentenze citate condivisibilmente hanno affermato che questo aumento successivo, a rapporto gia' in corso, debba ritenersi nullo per violazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, e che l'accordo non sia idoneo a far validamente rinunciare il conduttore ad esigere di non pagare di piu' rispetto a quanto originariamente pattuito. In caso di un accordo successivo in cui si preveda un aumento del canone della locazione gia' in corso la liberta' negoziale del conduttore potrebbe essere limitata o apparente, e l'equilibrio contrattuale alterato, dall'esigenza del conduttore di continuare a svolgere l'attivita' commerciale che ha avviato e nella quale ha investito, negli stessi locali, mentre per contro il locatore avrebbe buon gioco ad imporre un aumento di canone al conduttore che tema una perdita di clientela qualora si debba spostare altrove dopo aver dato positivo impulso all'attivita'.

L'ordinamento non consente, in applicazione dell'articolo 79, un accordo che preveda l'aumento del canone di locazione a rapporto di locazione commerciale gia' iniziato, potendo lo stesso essere non piu' frutto della libera scelta delle parti, ma del condizionamento che e' in grado di esercitare il locatore e della sostanziale posizione di superiorita' di questi, in grado di imporre un aumento contrattuale al conduttore che abbia profuso impegno e denaro nell'avvio di una attivita' commerciale e che abbia tutto l'interesse a continuare ad esercitarla nello stesso luogo.

Sono quindi sanzionati da nullita' soltanto gli aumenti del canone di locazione pattuiti successivamente alla conclusione del contratto.

La necessita' di tenere distinte le due situazioni trova preciso riscontro nella sentenza n. 2901 del 2007 (redatta da uno degli estensori delle sentenze che vengono in genere ricondotte al cd. secondo orientamento), in cui la Corte ha ritenuto esente da nullita' la scrittura integrativa contestuale alla sottoscrizione del contratto di locazione, nella quale si prevedeva un importo (a titolo di contributo spese straordinarie e di uso dei mobili) che andava a far parte del canone sommandosi con quanto contestualmente pattuito con il contratto di locazione. In quella sede la Corte ha ribadito che soltanto la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullita' prevista dallaLegge n. 392 del 1978, articolo 79, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone ed ha ritenuto esente da vizi la sentenza con la quale si affermava che il anone fosse stato legittimamente dalle parti determinato "liberamente", "nella misura corrispondente alla somma dei due atti contestuali".

Sicche' un accordo che geneticamente preveda un importo del canone di locazione destinato a crescere nel corso degli anni puo' essere valido, purche' non sia destinato a svolgere surrettiziamente una funzione di aggiornamento del valore del canone svincolata dai criteri e dai limiti fissati dallaLegge n. 392 del 1978, articolo 32 e trovi la sua giustificazione causale dall'assetto che le parti hanno dato ai rispettivi interessi nel contratto, mentre e' nulla per violazione dellaLegge n. 392 del 1978, articolo 79 la pretesa di somme ulteriori rispetto a quelle originariamente pattuite, in quanto volta ad attribuire al locatore veri e propri aumenti del canone.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a punti decisivi della controversia in relazione alla valutazione data dal giudice alle prove testimoniali raccolte in primo grado, avendo entrambi i giudici di merito ritenuta infondata la richiesta di corresponsione dell'indennita' di avviamento in mancanza di prova che nello spazio oggetto della locazione il laboratorio di falegnameria svolgesse una attivita' a contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori, laddove cio' emergeva chiaramente dalle testimonianze raccolte. Il motivo e' infondato, in quanto volto a richiedere alla Corte, inammissibilmente, una rivalutazione in fatto delle deposizioni testimoniali raccolte.

L'apprezzamento delle risultanze di prova attiene infatti al libero convincimento del giudice di merito, per cui deve ritenersi preclusa ogni possibilita' per la Corte di Cassazione di procedere ad un nuovo giudizio di merito attraverso l'autonoma valutazione delle risultanze degli atti di causa. Con la conseguenza che deve ritenersi inammissibile la doglianza mediante la quale la parte ricorrente avanza, nella sostanza delle cose, un'ulteriore istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all'ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura del giudizio di cassazione. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico del ricorrente le spese di lite sostenute dai contro ricorrenti e le liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.