Non è legittimo il recesso del conduttore motivato dalla presenza di infiltrazioni se queste erano presenti da tempo e non sono state denuciate

La condotta del locatario non e' idonea a legittimarne il recesso della Legge 27 luglio 1978, n. 392, ex articolo 27, qualora, stante la contestazione dei locatori, il primo abbia tenuto una condotta, anche documentalmente provata, dalla quale si evinca che a fronte delle infiltrazioni gia' presenti poco dopo la conclusione del contratto, come nella specie, vi sia stato l'utilizzo ed il godimento dell'immobile per una lungo periodo di tempo - nel caso in esame circa sette anni dalla stipula del contratto - (v. Cass. n. 15058/08).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 luglio 2012, n. 13191



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. UCCELLA Fulvio - rel. Consigliere

Dott. CARLEO Giovanni - Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25602/2007 proposto da:

(OMISSIS) & C S.N.C. (OMISSIS) in persona del proprio amministratore Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) in qualita' di eredi di (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS) - (OMISSIS), rappresentati e difesi dall'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 3289/2006 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 11/10/2006, R.G.N. 10504/2002;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/05/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 19 giugno 2002 il Tribunale di Roma accoglieva la domanda proposta da (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti della societa' (OMISSIS) e condannava la convenuta al pagamento dei canoni non corrisposti a seguito dell'illegittimo recesso della societa' dal contratto di locazione relativo ad un immobile adibito a magazzino sito in (OMISSIS).

Su gravame della (OMISSIS) e C. s.n.c. la Corte di appello di Roma in data 11 ottobre 2006 confermava la sentenza di prime cure.

Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione la (OMISSIS), affidandosi a due motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in qualita' di eredi di (OMISSIS).

Su istanza di trattazione Legge 12 novembre 2011, n. 183, ex articolo 26, il ricorso e' stata fissato per l'odierna pubblica udienza.

Entrambe le parti hanno depositate rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo, redatto e strutturato sotto due profili (violazione e falsa applicazione degli articoli 1453, 1455, 1460 c.c., articolo 1575 c.c., n. 2 e articolo 1576 c.c., con riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 3 - primo profilo; violazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., con riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5 - omessa motivazione su un punto decisivo della controversia - secondo profilo), che possono esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, in sostanza la ricorrente societa' si duole che il giudice dell'appello, cosi' come il Tribunale prima, non abbia tenuto conto della continue dimostranze fatte da essa conduttrice, per cui il suo comportamento in merito alle infiltrazioni esistenti nel locale, che lo avrebbero reso inagibile, non poteva considerarsi "tollerante" (p. 10 ricorso).

Immotivatamente, poi, sarebbe stata ignorata la prova documentale acquisita agli atti, dalla quale si sarebbe potuto ricavare la colpevole inerzia dei locatori.

2. - Le doglianze vanno disattese, pur corredandosi di quesiti ai limiti dell'ammissibilita'.

Infatti, e contrariamente a quanto deduce la societa' ricorrente, non risponde al vero che il giudice dell'appello non abbia esaminato la corrispondenza intercorsa tra la conduttrice e i locatori e non abbia considerato la CTU versata in atti.

Al riguardo, va precisato, in linea di principio, che la condotta del locatario non e' idonea a legittimarne il recesso della Legge 27 luglio 1978, n. 392, ex articolo 27, qualora, stante la contestazione dei locatori, il primo abbia tenuto una condotta, anche documentalmente provata, dalla quale si evinca che a fronte delle infiltrazioni gia' presenti poco dopo la conclusione del contratto, come nella specie, vi sia stato l'utilizzo ed il godimento dell'immobile per una lungo periodo di tempo - nel caso in esame circa sette anni dalla stipula del contratto - (v. Cass. n. 15058/08).

In altri termini, se non si sono sostanziati fatti involontari, imprevedibili e/o sopravvenuti alla costituzione del rapporto tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore sotto il profilo economico la prosecuzione del rapporto locatizio, la condotta prolungata del conduttore si configura come ostacolo alla reclamabilita' dei gravi motivi e viene a connotare di illegittimita' il suo recesso (Cass. n. 9443/10).

Peraltro, le violazioni denunciate e formulate non sembrano riguardare la soluzione di una questione di diritto.

Anzi, esse sono intese a contestare la motivazione della impugnata sentenza e non si concretano, in buona sostanza, in una critica logico-giuridica della decisione sul punto.

Di vero, esse non indicano quale sia l'errore di diritto in cui sia incorso il giudice del merito ne' quale sia, secondo la prospettazione della ricorrente, la regola diversa da applicare una volta emerse determinate risultanze processuali.

Nella specie, e' sufficiente la lettura dei quesiti (p. 12 ricorso) per rendersi conto della generica deduzione dell'obbligatorieta' dell'accertamento giudiziale circa l'asserito inadempimento ex articolo 1453 c.c., posto che il giudice del merito ha potuto affermare che la parzialita' dell'inconveniente, dato dalle infiltrazioni, e il comportamento della conduttrice escludevano l'inadempimento di importanza rilevante secondo i dettami di cui all'articolo 1455 c.c. (p. 5 sentenza impugnata).

Peraltro, va anche posto in rilievo che le infiltrazioni erano gia' in atto quasi sin dall'inizio del rapporto, ma cio' non aveva impedito il proficuo svolgimento dell'attivita' lavorativa per un lungo periodo (contratto stipulato il 7 ottobre 1992 - recesso comunicato il 10 giugno 1999 - p. 4 sentenza impugnata).

3. - Di qui l'assorbimento del secondo motivo (violazione e falsa applicazione dell'articolo 1464 c.c., con riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 3 - omessa e/o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia - p. 13 ricorso), che, peraltro, non sembra cogliere nel segno la ratio decidendi della sentenza impugnata.

Infatti, da un lato si invoca l'articolo 1464 c.c., evidentemente nella parte in cui giustifica il recesso dal contratto quando non si abbia un interesse apprezzabile al suo adempimento, dall'altro non si indica quale sarebbe stato il venir meno dell'interesse a continuare ad adempiere, atteso che non solo la impossibilita' parziale era vanificata dall'utilizzo del bene per lungo periodo, ma nemmeno vengono indicati ovvero allegati i danni che essa ricorrente avrebbe subito.

Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese, che seguono la soccombenza, vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la societa' ricorrente al pagamento in favore dei resistenti delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge.

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