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Non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone sulla base di pretesi controcrediti, costituendo tale sua condotta un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti
Pubblicata il 11/07/2012
In tema di locazione, non è mai consentita al conduttore l'autoriduzione del canone di locazione, in quanto tale condotta si trasforma in un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti; e questo a prescindere dalla carenza di prova della sussistenza dei presupposti del vantato controcredito, anche per la non configurabilità di una condotta di non contestazione da parte del locatore. (Nel caso di specie, il ricorrente aveva interrotto il pagamento della pigione, perché aveva fronteggiato di tasca propria urgenti di lavori di manutenzione straordinaria).
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 7 maggio 2012, n. 6850
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide - Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni - Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco - rel. Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 5046/2011 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende, giusta mandato a margine del controricorso;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3906/2010 della CORTE D'APPELLO di ROMA dell'1.10.2010, depositata il 07/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/04/2012 dal Consigliere Relatore Dott. FRANCO DE STEFANO;
E' presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO SGROI.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. E stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell'articolo 380 bis c.p.c., regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, n. 3906 del 7.12.10:
"1. - (OMISSIS) ricorre, affidandosi a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui, per quel che qui ancora interessa, e' stato tra l'altro rigettato il suo appello avverso la sentenza del tribunale capitolino, con cui era stato dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso con (OMISSIS) per mora di lei, avente ad oggetto un immobile sito in (OMISSIS).
Resiste con controricorso l'intimato.
2. - Il ricorso va trattato in camera di consiglio - ai sensi degli articoli 375, 376 e 380 ter c.p.c., ed essendo esso oltretutto soggetto alla disciplina dell'articolo 360 bis c.p.c. - per essere ivi rigettato per manifesta infondatezza, per quanto appresso indicato.
3. - In particolare, la gravata sentenza, con riferimento alla mora per il pagamento dei canoni relativi ai primi tre mesi del 2006, ha escluso la fondatezza delle tesi difensive circa la necessita' di urgenti lavori di manutenzione straordinaria quali giustificazione del mancato pagamento del canone, nonche' circa la sussistenza di un accordo verbale al riguardo: ritenendo inidoneo a suffragare quest'ultimo le deposizioni testimoniali; rilevando l'anteriorita' della fattura dei lavori rispetto alla data dell'inizio del rapporto tra la (OMISSIS) ed il (OMISSIS); escludendo esservi prova sull'urgenza dei lavori; negando il diritto della conduttrice di trattenere da se' sola le somme eventualmente sborsate ai sensi dell'articolo 1577 c.c., viepiu' per gli esborsi futuri a farsi.
4. - La ricorrente sviluppa cinque motivi ed in particolare: con un primo (paragrafi da 15 a 19 del ricorso), ella si duole - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 - dell'erroneita' del rilievo attribuito all'anteriorita' dei lavori rispetto all'inizio del rapporto, come pure dell'omessa considerazione del quadro fattuale e comportamentale, venuto a configurarsi prima e durante il corso del processo; con un secondo (paragrafi da 20 a 21), ella si duole di ulteriore vizio motivazionale, per l'erroneo rilievo attribuito alla carenza di prova sull'urgenza dei lavori, siccome oramai gia' eseguiti e comunque dinanzi alla non contestazione del locatore; con un terzo (paragrafi da 22 a 26), ella lamenta la violazione degli articoli 1576, 1243 e 1246 cod. civ., per non avere la Corte territoriale ritenuto operante la compensazione legale tra il canone ed il credito per le riparazioni anticipate da essa locataria; con un quarto (paragrafi da 27 a 31) ella censura la gravata sentenza per la valutazione di gravita' dell'inadempimento, limitato in definitiva ad euro 3.480,00, la cui rilevanza doveva ritenersi elisa dal controcredito per lavori e dall'inadempimento del locatore nell'esecuzione dei lavori indispensabili per la stessa conduzione del bene; con un quinto (paragrafo 32), ella lamenta l'omessa pronuncia sulla sua domanda riconvenzionale di condanna del locatore all'esecuzione degli ulteriori lavori necessari a rendere agibile l'autorimessa.
5. - Dal canto suo, il contro ricorrente contesta di avere mai riconosciuto alcunche', precisando di non avere mai autorizzato i lavori - per i quali riteneva anzi indispensabile il coinvolgimento del Condominio - e comunque contestando sia l'effettuazione di quelli, sia la loro urgenza; pure rimarcando che, a termini dell'articolo 14 del contratto intercorso, e' preclusa, per il richiamo ivi formulato all'articolo 1456 c.c., l'operativita' della valutazione di gravita' ex articolo 1455 c.c..
6. - Il primo motivo e' inammissibile per genericita': la doglianza di omessa considerazione di un quadro fattuale e comportamentale si risolve nell'indistinta pretesa di una rivalutazione di tutti gli elementi di fatto, incentrandosi oltretutto su di una prospettata condotta di non contestazione di controparte sui fatti costitutivi del contrapposto diritto che, da un lato, non risulta dal tenore testuale dei pochi atti ritualmente trascritti nel ricorso (non bastando invero il riferimento alla sola dichiarazione di due righe, isolate dal contesto, riportate a pag. 5 del ricorso) e, dall'altro, che e' manifestamente incompatibile con la condotta processuale di intimazione di sfratto e di negazione di qualsiasi diritto all'autoriduzione.
7. - Tale ultima considerazione da conto dell'inammissibilita' del secondo motivo, il quale non si fa carico della ritenuta mancanza di prova sull'urgenza, certamente non ricavabile, secondo nozioni elementari, dalla mera circostanza dell'effettuazione degli stessi - non potendo essere sufficiente il fatto compiuto - e non ricavandosi dalla condotta complessiva del locatore, quale risulta anche solo dal tenore letterali dei pochi stralci correttamente trascritti nel ricorso.
8. - Il terzo motivo e' infondato: non e' mai consentito al conduttore autoridursi il canone per pretesi controcrediti, come da giurisprudenza consolidata di questo Supremo Collegio, costituendo tale sua condotta un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (per tutte, basti un richiamo a Cass., ord. 23 giugno 2011, n. 13887), E tanto a prescindere dalla carenza di prova sulla sussistenza dei presupposti del vantato contro credito, anche per la non configurabilita', gia' tratteggiata sopra, di una condotta di non contestazione da parte del locatore.
9. - Il quarto motivo e' infondato: la valutazione di gravita' e' stata comunque operata, a prescindere dall'operativita' o meno dell'articolo 14 del contratto, invocato dal contro ricorrente con il suo richiamo all'articolo 1456 c.c., dalla gravata sentenza al secondo paragrafo della pagina 5; mentre la condotta complessiva di controparte continua a risolversi nell'affermazione unilaterale della medesima inadempiente locataria di necessita' dei lavori e tacito riconoscimento degli stessi, circostanze che si sono viste non sostenibili; e tanto a prescindere dalla mancata indicazione da parte della ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, delle sedi processuali in cui nel giudizio di primo grado ella avrebbe sollecitato una diversa considerazione degli altri elementi al fine di escludere la valutazione complessiva di gravita' del suo eventuale inadempimento.
10. - Il quinto motivo e' manifestamente infondato: la domanda riconvenzionale della (OMISSIS) trovava il suo fondamento sulla persistenza del contratto di locazione col (OMISSIS), la cui risoluzione per inadempimento di essa locataria veniva invece confermata; pertanto, nessun titolo poteva quindi vantare piu' la conduttrice per conseguire la condanna della sua ex controparte a condotte in forza di un contratto ormai risolto e, sia pur in difetto di una formale dichiarazione di assorbimento o di rigetto, l'uno o l'altro possono agevolmente ricavarsi dall'esame complessivo della decisione.
11. - In conclusione, si propone il rigetto del ricorso".
MOTIVI DELLA DECISIONE
2. Non sono state presentate conclusioni scritte, ne' le parti hanno depositato memoria o chiesto di essere ascoltate in camera di consiglio.
3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, avverso le quali del resto nessuna delle parti ha mosso alcuna critica osservazione.
IV. Pertanto, ai sensi degli articoli 380 bis e 385 c.p.c., il ricorso va rigettato e la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimita' consegue alla sua soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna (OMISSIS) al pagamento delle spese del giudizio di legittimita' in favore di (OMISSIS), liquidate in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide - Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni - Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco - rel. Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 5046/2011 proposto da:
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende, giusta mandato a margine del controricorso;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3906/2010 della CORTE D'APPELLO di ROMA dell'1.10.2010, depositata il 07/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/04/2012 dal Consigliere Relatore Dott. FRANCO DE STEFANO;
E' presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO SGROI.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. E stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell'articolo 380 bis c.p.c., regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, n. 3906 del 7.12.10:
"1. - (OMISSIS) ricorre, affidandosi a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui, per quel che qui ancora interessa, e' stato tra l'altro rigettato il suo appello avverso la sentenza del tribunale capitolino, con cui era stato dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso con (OMISSIS) per mora di lei, avente ad oggetto un immobile sito in (OMISSIS).
Resiste con controricorso l'intimato.
2. - Il ricorso va trattato in camera di consiglio - ai sensi degli articoli 375, 376 e 380 ter c.p.c., ed essendo esso oltretutto soggetto alla disciplina dell'articolo 360 bis c.p.c. - per essere ivi rigettato per manifesta infondatezza, per quanto appresso indicato.
3. - In particolare, la gravata sentenza, con riferimento alla mora per il pagamento dei canoni relativi ai primi tre mesi del 2006, ha escluso la fondatezza delle tesi difensive circa la necessita' di urgenti lavori di manutenzione straordinaria quali giustificazione del mancato pagamento del canone, nonche' circa la sussistenza di un accordo verbale al riguardo: ritenendo inidoneo a suffragare quest'ultimo le deposizioni testimoniali; rilevando l'anteriorita' della fattura dei lavori rispetto alla data dell'inizio del rapporto tra la (OMISSIS) ed il (OMISSIS); escludendo esservi prova sull'urgenza dei lavori; negando il diritto della conduttrice di trattenere da se' sola le somme eventualmente sborsate ai sensi dell'articolo 1577 c.c., viepiu' per gli esborsi futuri a farsi.
4. - La ricorrente sviluppa cinque motivi ed in particolare: con un primo (paragrafi da 15 a 19 del ricorso), ella si duole - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 - dell'erroneita' del rilievo attribuito all'anteriorita' dei lavori rispetto all'inizio del rapporto, come pure dell'omessa considerazione del quadro fattuale e comportamentale, venuto a configurarsi prima e durante il corso del processo; con un secondo (paragrafi da 20 a 21), ella si duole di ulteriore vizio motivazionale, per l'erroneo rilievo attribuito alla carenza di prova sull'urgenza dei lavori, siccome oramai gia' eseguiti e comunque dinanzi alla non contestazione del locatore; con un terzo (paragrafi da 22 a 26), ella lamenta la violazione degli articoli 1576, 1243 e 1246 cod. civ., per non avere la Corte territoriale ritenuto operante la compensazione legale tra il canone ed il credito per le riparazioni anticipate da essa locataria; con un quarto (paragrafi da 27 a 31) ella censura la gravata sentenza per la valutazione di gravita' dell'inadempimento, limitato in definitiva ad euro 3.480,00, la cui rilevanza doveva ritenersi elisa dal controcredito per lavori e dall'inadempimento del locatore nell'esecuzione dei lavori indispensabili per la stessa conduzione del bene; con un quinto (paragrafo 32), ella lamenta l'omessa pronuncia sulla sua domanda riconvenzionale di condanna del locatore all'esecuzione degli ulteriori lavori necessari a rendere agibile l'autorimessa.
5. - Dal canto suo, il contro ricorrente contesta di avere mai riconosciuto alcunche', precisando di non avere mai autorizzato i lavori - per i quali riteneva anzi indispensabile il coinvolgimento del Condominio - e comunque contestando sia l'effettuazione di quelli, sia la loro urgenza; pure rimarcando che, a termini dell'articolo 14 del contratto intercorso, e' preclusa, per il richiamo ivi formulato all'articolo 1456 c.c., l'operativita' della valutazione di gravita' ex articolo 1455 c.c..
6. - Il primo motivo e' inammissibile per genericita': la doglianza di omessa considerazione di un quadro fattuale e comportamentale si risolve nell'indistinta pretesa di una rivalutazione di tutti gli elementi di fatto, incentrandosi oltretutto su di una prospettata condotta di non contestazione di controparte sui fatti costitutivi del contrapposto diritto che, da un lato, non risulta dal tenore testuale dei pochi atti ritualmente trascritti nel ricorso (non bastando invero il riferimento alla sola dichiarazione di due righe, isolate dal contesto, riportate a pag. 5 del ricorso) e, dall'altro, che e' manifestamente incompatibile con la condotta processuale di intimazione di sfratto e di negazione di qualsiasi diritto all'autoriduzione.
7. - Tale ultima considerazione da conto dell'inammissibilita' del secondo motivo, il quale non si fa carico della ritenuta mancanza di prova sull'urgenza, certamente non ricavabile, secondo nozioni elementari, dalla mera circostanza dell'effettuazione degli stessi - non potendo essere sufficiente il fatto compiuto - e non ricavandosi dalla condotta complessiva del locatore, quale risulta anche solo dal tenore letterali dei pochi stralci correttamente trascritti nel ricorso.
8. - Il terzo motivo e' infondato: non e' mai consentito al conduttore autoridursi il canone per pretesi controcrediti, come da giurisprudenza consolidata di questo Supremo Collegio, costituendo tale sua condotta un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (per tutte, basti un richiamo a Cass., ord. 23 giugno 2011, n. 13887), E tanto a prescindere dalla carenza di prova sulla sussistenza dei presupposti del vantato contro credito, anche per la non configurabilita', gia' tratteggiata sopra, di una condotta di non contestazione da parte del locatore.
9. - Il quarto motivo e' infondato: la valutazione di gravita' e' stata comunque operata, a prescindere dall'operativita' o meno dell'articolo 14 del contratto, invocato dal contro ricorrente con il suo richiamo all'articolo 1456 c.c., dalla gravata sentenza al secondo paragrafo della pagina 5; mentre la condotta complessiva di controparte continua a risolversi nell'affermazione unilaterale della medesima inadempiente locataria di necessita' dei lavori e tacito riconoscimento degli stessi, circostanze che si sono viste non sostenibili; e tanto a prescindere dalla mancata indicazione da parte della ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, delle sedi processuali in cui nel giudizio di primo grado ella avrebbe sollecitato una diversa considerazione degli altri elementi al fine di escludere la valutazione complessiva di gravita' del suo eventuale inadempimento.
10. - Il quinto motivo e' manifestamente infondato: la domanda riconvenzionale della (OMISSIS) trovava il suo fondamento sulla persistenza del contratto di locazione col (OMISSIS), la cui risoluzione per inadempimento di essa locataria veniva invece confermata; pertanto, nessun titolo poteva quindi vantare piu' la conduttrice per conseguire la condanna della sua ex controparte a condotte in forza di un contratto ormai risolto e, sia pur in difetto di una formale dichiarazione di assorbimento o di rigetto, l'uno o l'altro possono agevolmente ricavarsi dall'esame complessivo della decisione.
11. - In conclusione, si propone il rigetto del ricorso".
MOTIVI DELLA DECISIONE
2. Non sono state presentate conclusioni scritte, ne' le parti hanno depositato memoria o chiesto di essere ascoltate in camera di consiglio.
3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, avverso le quali del resto nessuna delle parti ha mosso alcuna critica osservazione.
IV. Pertanto, ai sensi degli articoli 380 bis e 385 c.p.c., il ricorso va rigettato e la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimita' consegue alla sua soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna (OMISSIS) al pagamento delle spese del giudizio di legittimita' in favore di (OMISSIS), liquidate in euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi.