Per gli oneri condominiali è tenuto esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore

In materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino. Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino.
(Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 agosto 2007, n. 17039)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PONTORIERI Franco - Presidente

Dott. TRIOLA Roberto Michele - rel. Consigliere

Dott. BOGNANNI Salvatore - Consigliere

Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere

Dott. MALPICA Emilio - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

ZA. Vi. , elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato MAMELI Antonio, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

COND (OMESSO), in persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA BALDUINA 7, presso lo studio dell'avvocato TROVATO Concetta M. Rita, che lo difende unitamente all'avvocato MANNI Giuseppe, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 439/03 del Giudice di pace di ALGHERO, depositata il 03/12/03;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/07 dal Consigliere Dott. TRIOLA Roberto Michele;

udito l'Avvocato TROVATO Concetta, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore. Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per l'accoglimento 1 motivo del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 16 settembre 2002 ZA.Vi. proponeva opposizione contro il decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di pace di Alghero in data 12 giugno 2002, relativo al pagamento, a titolo di oneri condominiali, della somma di euro 330,58, in favore del Condominio di (OMESSO).

A fondamento della opposizione ZA.Vi. deduceva di non essere proprietario della unita' immobiliare alla quale gli oneri in questione erano riferibili, essendone proprietaria la St. Li. an. Bo. Ce. di. Za. Vi. &. C. s.n.c.; contestava comunque l'importo richiestogli.

Il condominio, costituitosi, deduceva che ZA.Vi. aveva sempre taciuto la circostanza che la proprieta' della unita' immobiliare in questione fosse della St. Li. an. Bo. Ce. di. Za. Vi. &. C. s.n.c. e si era sempre come unico proprietario della stessa.

Con sentenza in data 3 dicembre 2003 il Giudice di pace di Alghero rigettava l'opposizione, ritenendo ZA.Vi. passivamente legittimato, quale condomino apparente, essendosi per lungo tempo comportato come proprietario.

Quanto, poi, alla eccepita illegittimita' dei calcoli relativi alla ripartizione dei calcoli relativi alla ripartizione dei millesimi, nessuna prova era stata fornita in tal senso, mentre il condominio aveva provato documentalmente che le tabelle millesimali e le relative spese erano state approvate all'unanimita' dall'assemblea dei condomini, senza che le stesse fossero state impugnate.

Ricorre per cassazione ZA.Vi. , con tre motivi.

Resiste con controricorso il Condominio di (OMESSO), che anche depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va preliminarmente esaminata l'eccezione, sollevata nella memoria dal condominio resistente, di improcedibilita' del ricorso, per essere stato lo stesso tardivamente depositato. L'eccezione e' infondata, in quanto, essendo stato il ricorso inviato a mezzo posta, il termine per il deposito andava calcolato con riferimento alla data di spedizione.

Con il primo motivo il ricorrente invoca l'orientamento di questa S.C., espresso con la sentenza 8 aprile 2002 n. 5035, che ha stabilito che, in tema di omesso pagamento delle spese condominiali, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unita' immobiliare di proprieta' esclusiva, e' passivamente legittimato il vero proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire come tale. Ne discende che in materia condominiale nella individuazione dei soggetti tenuti al pagamento delle spese di gestione di un condominio, non possa operare il principio della apparenza del diritto poiche' esso, nella materia contrattuale e' applicabile a tutela della buona fede di terzi che, in presenza di circostanze obbiettive ed univoche abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprieta' (condominiale) non puo' ravvisarsi una relazione di terzieta' tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettivita' giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese debbano prevalere i principi della pubblicita' e della effettivita' che superano ogni apparenza.

Il motivo e' fondato, alla luce del piu' recente orientamento di questa S.C. in materia.

Va soltanto aggiunto che nella specie non si potrebbe invocare la circostanza che si verte in tema di controversia che il giudice di pace dovrebbe decidere secondo equita', in quanto questa S.C. ha avuto occasione di affermare che in materia di azioni per il recupero delle spese condominiali il giudice di pace viola l'obbligo di osservare i principi informatori della materia qualora assume nell'individuazione del soggetto passivo, come principio generale dell'ordinamento, quello dell'apparenza del diritto (sent. 31 marzo 2006 n. 7629).

L'accoglimento del primo motivo comporta l'assorbimento del secondo motivo, con il quale il ricorrente sostiene che la societa' proprietaria non era comunque debitrice, e del terzo motivo, con il quale si contesta la correttezza della ripartizione delle spese per cui e' causa.

In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altro Giudice di pace di Alghero, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il primo motivo del ricorso; dichiara assorbiti gli altri motivi; in relazione al motivo accolto cassa la sentenza impugnata, con rinvio.

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