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Riconsegna dell'immobile al locatore - Mancata adibizione da parte di quest'ultimo all'uso dovuto - Obbligo di risarcire il danno -
Pubblicata il 10/03/2009
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegna dell'immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi, all'uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire il danno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione del danno: il contemperamento tra il fine sanzionatorio (evocato dalla rubrica della disposizione in esame, intitolata "Sanzioni") e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all'anticipata restituzione dell'immobile, che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l'assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore. (Tribunale Torino Civile, Sentenza del 8 luglio 2008, n. 4946)
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In nome del popolo italiano
Tribunale di Torino,
in persona del g.u. dott. Toscano Vincenzo, ha pronunziato, nella causa civile n. 22.038/07, la seguente sentenza tra
Be.Ma., con gli avv.ti E. Rossetti e M. Baldasso per delega a margine di ric.;
parte attrice
contro
Pi.Ma., con l'avv. V. Jonadi per delega a margine di comparsa,
parte convenuta
Svolgimento del processo
Con ricorso, 28.3.07, Be.Ma. evocava in giudizio Pl.Ma. adducendo: 1) che tra loro era intercorso contratto di locazione, ad uso diverso, di immobile sito in (omissis) in corso (omissis); 2) che la locatrice, Pl.Ma., con ricorso, 1.2.05 e pedissequa sentenza 6.11.06 n. 7056 di questo tribunale, passata in giudicato, aveva ottenuto il diniego di rinnovo del contratto ex art. 29 l. 392/78 per uso proprio; 3) che Pl.Ma. non aveva più destinato l'immobile all'uso, di cui al ricorso dell'art. 29 l. 392/78. Per cui l'attrice chiedeva il danno delle 48 mensilità previste dall'art. 31 l. 392/78 e la restituzione della cauzione. Il convenuto si costituiva, adduceva l'infondatezza della domanda.
Sulla base degli atti versati la causa è così decisa
Motivi della decisione
È potere-dovere del giudice accertare l'esistenza del giudicato, di cui all'art. 2909 CC, infatti: "l'esistenza di un giudicato esterno, è, al pari di quella del giudicato interno, rilevabile d'ufficio, ed il giudice è tenuto a pronunciare sulla stessa qualora essa emerga da atti comunque prodotti nel corso del giudizio di merito. Del resto, il giudicato interno e quello esterno, non solo hanno la medesima autorità, che è quella prevista dall'art. 2909 cod. civ., ma corrispondono entrambi all'unica finalità rappresentata dall'eliminazione dell'incertezza delle situazioni giuridiche e dalla stabilità delle decisioni, le quali non interessano soltanto le parti in causa, risultando l'autorità del giudicato, riconosciuta non nell'interesse del singolo soggetto, che lo ha provocato, ma nell'interesse pubblico, essendo essa destinata a esprimersi - nei limiti in cui ciò sia concretamente possibile - per l'intera comunità, più in particolare, il rilievo dell'esistenza di un giudicato esterno non è subordinato ad una tempestiva allegazione dei fatti costitutivi dello stesso, i quali non subiscono i limiti di utilizzabilità rappresentati dalle eventualmente intervenute decadenze istruttorie, e la stessa loro allegazione può essere effettuata in ogni stato e fase del giudizio di merito. (Cass. Sez. Un. 25.5.01 n. 226 in Fo. It. 01, I, 2810; Nu. Giu. Civ. Com. 02, I, 265; cfr. conf. Cass. 9.5.00 n. 5882; Cass. l4.6.99 n. 5886, in Fo. It. 00, I, 856; Cass. 23.10.95 n. 11.018 in Fo. It. 96, I, 599).
Inoltre il giudicato copre il dedotto e il deducibile, nel senso che il vincolo del giudicato esclude che si possano far valere, in un altro giudizio di merito, questioni, che possano rimettere in discussione le statuizioni contenute nella sentenza, anche se tali questioni non sono state proposte ed esaminate nel primo processo (da ult. Cass. 3.11.04 n. 21069).
La succitata sentenza di questo tribunale ha definitivamente statuito che la sig.ra Pl. ha ottenuto l'anticipato rilascio per un uso proprio, al quale poi l'immobile è pacifico che non è stato destinato.
In punto danni si applica l'esplicita sanzione dell'art. 31 L. 392/78.
Secondo l'autorevole indirizzo di Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15037 del 21/11/2000 (in GIURISPRUDENZA ITALIANA ANNO 2001 FASC. 07 PARTE 00 Sez. 00 Pag. 1355) "L'art. 31 della legge n 392 del 1978, nell'imporre al locatore, che entro sei mesi dalla riconsegna non adibisca l'immobile all'uso in vista del quale ne ha ottenuto la disponibilità, l'obbligo di risarcimento del danno nei confronti del conduttore, non deroga al principio per cui dev'essere risarcito il danno elettivamente arrecato e provato. Il riferimento alle 48 mensilità indica, infatti, il limite legalmente stabilito del risarcimento, che opera quando il conduttore pretenda un risarcimento maggiore."
Tuttavia in tema decidendum il giudicante applica il meno rigoroso principio giurisprudenziale, secondo cui "In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegna dell'immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi all'uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire il danno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione del danno: il contemperamento tra il fine sanzionatorio (evocato dalla rubrica della disposizione in esame, intitolata "Sanzioni") e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all'anticipata restituzione dell'immobile, che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l'assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore". Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20926 del 28/10/2004.
Nel caso di specie trattandosi di danno presunto e di un caso in cui la conduttrice ha subito un processo di durata di circa 2 anni, le circostanze della tarda età della locatrice, che offrì in vendita l'immobile all'ex conduttrice, hanno scarsa rilevanza sulla quantificazione del danno.
Il giudice procede quindi alla liquidazione equitativa ex art. 1226 CC e liquida il danno ex sent. Cass. N. 1702/95, ivi compresi interessi e rivalutazione e compresa tutto il dovuto da cauzione in complessive euro 12.000.
Le spese si compensano, interamente, per giusti motivi, per il parziale accoglimento della domanda.
La sentenza è esecutiva ex art. 282 c.p.c., nuovo testo.
P.Q.M.
Il giudice, definitivamente pronunciando, a favore di Ba.Ma. condanna Pl.Ma. al pagamento della complessiva somma di euro 12.000 (dodicimila, compresi interessi, rivalutazione e cauzione), con interessi legali dal 3.7.08; compensando tutte le spese tra le parti;
dichiara la sentenza provvisoriamente esecutiva.
Cosi deciso in Torino il 2.7.08
Il giudice unico
dr. Toscano Vincenzo
Tribunale di Torino,
in persona del g.u. dott. Toscano Vincenzo, ha pronunziato, nella causa civile n. 22.038/07, la seguente sentenza tra
Be.Ma., con gli avv.ti E. Rossetti e M. Baldasso per delega a margine di ric.;
parte attrice
contro
Pi.Ma., con l'avv. V. Jonadi per delega a margine di comparsa,
parte convenuta
Svolgimento del processo
Con ricorso, 28.3.07, Be.Ma. evocava in giudizio Pl.Ma. adducendo: 1) che tra loro era intercorso contratto di locazione, ad uso diverso, di immobile sito in (omissis) in corso (omissis); 2) che la locatrice, Pl.Ma., con ricorso, 1.2.05 e pedissequa sentenza 6.11.06 n. 7056 di questo tribunale, passata in giudicato, aveva ottenuto il diniego di rinnovo del contratto ex art. 29 l. 392/78 per uso proprio; 3) che Pl.Ma. non aveva più destinato l'immobile all'uso, di cui al ricorso dell'art. 29 l. 392/78. Per cui l'attrice chiedeva il danno delle 48 mensilità previste dall'art. 31 l. 392/78 e la restituzione della cauzione. Il convenuto si costituiva, adduceva l'infondatezza della domanda.
Sulla base degli atti versati la causa è così decisa
Motivi della decisione
È potere-dovere del giudice accertare l'esistenza del giudicato, di cui all'art. 2909 CC, infatti: "l'esistenza di un giudicato esterno, è, al pari di quella del giudicato interno, rilevabile d'ufficio, ed il giudice è tenuto a pronunciare sulla stessa qualora essa emerga da atti comunque prodotti nel corso del giudizio di merito. Del resto, il giudicato interno e quello esterno, non solo hanno la medesima autorità, che è quella prevista dall'art. 2909 cod. civ., ma corrispondono entrambi all'unica finalità rappresentata dall'eliminazione dell'incertezza delle situazioni giuridiche e dalla stabilità delle decisioni, le quali non interessano soltanto le parti in causa, risultando l'autorità del giudicato, riconosciuta non nell'interesse del singolo soggetto, che lo ha provocato, ma nell'interesse pubblico, essendo essa destinata a esprimersi - nei limiti in cui ciò sia concretamente possibile - per l'intera comunità, più in particolare, il rilievo dell'esistenza di un giudicato esterno non è subordinato ad una tempestiva allegazione dei fatti costitutivi dello stesso, i quali non subiscono i limiti di utilizzabilità rappresentati dalle eventualmente intervenute decadenze istruttorie, e la stessa loro allegazione può essere effettuata in ogni stato e fase del giudizio di merito. (Cass. Sez. Un. 25.5.01 n. 226 in Fo. It. 01, I, 2810; Nu. Giu. Civ. Com. 02, I, 265; cfr. conf. Cass. 9.5.00 n. 5882; Cass. l4.6.99 n. 5886, in Fo. It. 00, I, 856; Cass. 23.10.95 n. 11.018 in Fo. It. 96, I, 599).
Inoltre il giudicato copre il dedotto e il deducibile, nel senso che il vincolo del giudicato esclude che si possano far valere, in un altro giudizio di merito, questioni, che possano rimettere in discussione le statuizioni contenute nella sentenza, anche se tali questioni non sono state proposte ed esaminate nel primo processo (da ult. Cass. 3.11.04 n. 21069).
La succitata sentenza di questo tribunale ha definitivamente statuito che la sig.ra Pl. ha ottenuto l'anticipato rilascio per un uso proprio, al quale poi l'immobile è pacifico che non è stato destinato.
In punto danni si applica l'esplicita sanzione dell'art. 31 L. 392/78.
Secondo l'autorevole indirizzo di Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15037 del 21/11/2000 (in GIURISPRUDENZA ITALIANA ANNO 2001 FASC. 07 PARTE 00 Sez. 00 Pag. 1355) "L'art. 31 della legge n 392 del 1978, nell'imporre al locatore, che entro sei mesi dalla riconsegna non adibisca l'immobile all'uso in vista del quale ne ha ottenuto la disponibilità, l'obbligo di risarcimento del danno nei confronti del conduttore, non deroga al principio per cui dev'essere risarcito il danno elettivamente arrecato e provato. Il riferimento alle 48 mensilità indica, infatti, il limite legalmente stabilito del risarcimento, che opera quando il conduttore pretenda un risarcimento maggiore."
Tuttavia in tema decidendum il giudicante applica il meno rigoroso principio giurisprudenziale, secondo cui "In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegna dell'immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi all'uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire il danno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria, che si riverbera sui criteri di quantificazione del danno: il contemperamento tra il fine sanzionatorio (evocato dalla rubrica della disposizione in esame, intitolata "Sanzioni") e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all'anticipata restituzione dell'immobile, che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l'assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore". Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20926 del 28/10/2004.
Nel caso di specie trattandosi di danno presunto e di un caso in cui la conduttrice ha subito un processo di durata di circa 2 anni, le circostanze della tarda età della locatrice, che offrì in vendita l'immobile all'ex conduttrice, hanno scarsa rilevanza sulla quantificazione del danno.
Il giudice procede quindi alla liquidazione equitativa ex art. 1226 CC e liquida il danno ex sent. Cass. N. 1702/95, ivi compresi interessi e rivalutazione e compresa tutto il dovuto da cauzione in complessive euro 12.000.
Le spese si compensano, interamente, per giusti motivi, per il parziale accoglimento della domanda.
La sentenza è esecutiva ex art. 282 c.p.c., nuovo testo.
P.Q.M.
Il giudice, definitivamente pronunciando, a favore di Ba.Ma. condanna Pl.Ma. al pagamento della complessiva somma di euro 12.000 (dodicimila, compresi interessi, rivalutazione e cauzione), con interessi legali dal 3.7.08; compensando tutte le spese tra le parti;
dichiara la sentenza provvisoriamente esecutiva.
Cosi deciso in Torino il 2.7.08
Il giudice unico
dr. Toscano Vincenzo