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Se contrattualmente è stabilita una destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori grava sul conduttore che pretenda l'indennità di avviamento l'onere di provare la sim
Pubblicata il 18/01/2008
Qualora sia contrattualmente stabilita una destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e il conduttore reclami il riconoscimento della sua tutela privilegiata consistente nel diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale e nel diritto di prelazione e di riscatto in caso di alienazione dell'immobile locato, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva e il contenuto pattizio del contratto possa assumere rilevanza, occorre che il conduttore faccia valere la simulazione relativa, configurabile nel caso in cui risulti simulata la volontà delle parti di stabilire la destinazione dell'immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e dissimulata la volontà contraria, ovvero che chieda l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile provando la sussistenza dei presupposti previsti dalla legge 392/1978 articolo 80. (Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza del 19 ottobre 2007, n. 21995)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente
Dott. FINOCCHIARO Mario - rel. Consigliere
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CE. Ro., CE. Ma., CE. No., quali eredi di CE. Go., elettivamente domiciliati in Roma, via Monte Santo n. 2, presso l'avv. GALLI Claudio, che li difende giusta delega in atti;
- ricorrenti -
contro
GA. Fr., elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour n. 1, presso la Cancelleria della Corte Suprema di Cassazione, difeso dall'avv. MONTESANO Costantino, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza della Corte d'appello di Salerno n. 63/04 del 25 novembre 2003 - 6 febbraio 2004 (396/03 R.G.).
Udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 20 settembre 2007, del relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;
Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IANNELLI Domenico, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 27 ottobre 1998 CE. Go., premesso di avere condotto in locazione ad uso diverso da quello della abitazione, sin dal 1980 un immobile in (OMESSO), ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di quella citta', il proprietario locatore GA. Fr., per sentir determinare e dichiarare la indennita' a lui dovuta per la perdita dell'avviamento commerciale ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 34 in ragione di 13 mensilita' dell'ultimo canone corrisposto, pari a lire 850,00 mila mensili.
Costituitosi in giudizio il GA. ha resistito alla avversa pretesa deducendone la infondatezza e chiedendone il rigetto per insussistenza dei presupposti, nonche' per indeterminatezza del petitum.
Svoltasi la istruttoria del caso, l'adito giudice con sentenza 14 marzo 2002 - 27 febbraio 2003 ha rigettato la domanda.
Gravata tale pronunzia dal soccombente CE. G., nel contraddittorio del GA. che, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto del gravame, la Corte di appello di Salerno con sentenza 25 novembre 2002 - 6 febbraio 2004 ha rigettato la impugnazione.
Per la cassazione di quest'ultima pronunzia, notificata il 5 marzo 2004, hanno proposto ricorso, affidato a 5 motivi, CE. Ro., CE. Ma. e CE. No., nella qualita' di eredi di CE. Go., con atto 3 maggio 2004.
Resiste, con controricorso GA. Fr..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. CE. Go., proprietario di alcuni locali in (OMESSO), primo piano, contigui a quelli di proprieta' di GA. Fr. ha condotto in locazione questi ultimi dal 1980 al 1998 utilizzandoli - unitamente a quelli di sua proprieta' - alla propria attivita' di ideazione, realizzazione e vendita di stampati per uffici ed enti che si rivolgevano a lui per le piu' svariate esigenze di ordine commerciale, amministrativo e scolastico.
Alla cessazione della locazione, a seguito di richiesta di rilascio da parte del locatore, il CE. G. ha proposto il presente giudizio diretto a ottenere la indennita' per la perdita dell'avviamento, ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 34.
La Corte di appello di Salerno, confermando la pronunzia del primo giudice, ha rigettato la domanda evidenziando, in primis, che le prove testimoniali esperite non avevano univocamente dimostrato la esistenza di contatti diretti con il pubblico verificatisi proprio nei locali condotti in locazione (piuttosto che in quelli di proprieta' del CE. G.).
Tali prove, hanno osservato, in particolare, quei giudici, hanno "fornito delle circostanze di dubbia interpretazione, risultando, a tacere d'altro, quanto meno problematico stabilire in quale dei due appartamenti fruiti dal CE. G. (quello di sua proprieta' e quello preso in locazione dal GA.) avessero luogo tali contatti, ne', in proposito, sono stati forniti ulteriori decisivi elementi di prova da parte del ricorrente".
Comunque, hanno ancora osservato quei giudici, i contratti di locazione stipulati, nel tempo, tra lo parti contengono tutti l'impegno del conduttore di non adibire l'immobile ad attivita' aventi contatti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Pacifico quanto sopra - hanno evidenziato i giudici di secondo grado, sulla base di un insegnamento di questa Corte regolatrice (si richiama, in particolare, Cass. 22 novembre 2000, n. 15080) - e' evidente che il CE. G. per vedere accolta la propria domanda doveva, alternativamente, o dimostrare che i contratti conclusi con il GA. nella parte de qua (in cui vietavano di adibire l'immobile a attivita' aventi contatti diretti con il pubblico) erano simulati, o che, in violazione degli accordi, esso CE. G. aveva in concreto adibito l'immobile alla detta attivita' e che ricorrevano le condizioni volute dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 80, comma 2, per applicare alla locazione inter partes il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo essendo decorso il termine di tre mesi dalla data in cui il locatore ha avuto conoscenza della diversa utilizzazione dell'immobile, senza che fosse stato richiesta la risoluzione del contratto.
Non ricorrendo ne' una ipotesi ne' l'altra, ha concluso la corte del merito, la domanda deve rigettarsi.
2. Parte ricorrente censura la riassunta sentenza denunziando, con il primo motivo, "violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978 articoli 27, 34 e 35 e dell'articolo 2797 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione", risultando dagli stessi contratti inter partes che l'appartamento era stato concesso in locazione ad uso di ufficio commerciale, si' che - ancorche' il contratto prevedesse "il conduttore dichiara che l'immobile verra' utilizzato per attivita' che non comporta contatti diretti con il pubblico" - il conduttore, al fine di ottenere la indennita' per la perdita dell'avviamento non era in alcun modo onerato dall'onere di dimostrare di avere avuto contatti diretti con il pubblico nell'appartamento del GA. (piuttosto che in quello di sua proprieta').
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1341 c.c. e ss. e degli articoli 112, 115 c.p.c. e articolo 132 c.p.c., n. 4, in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione".
Si osserva, infatti, che i contratti erano stati redatti su moduli a stampa. Quello del 1 ottobre 1993, in particolare recitava "i locali si concedono per il solo uso di ufficio commerciale (aggiunta manoscritta), con divieto di sublocazione e cessione anche parziale 2 divieto di mutamento di destinazione. Ai fini di quanto previsto nella Legge n. 392 del 1978 articoli 34, 35 e 37 e segg. il conduttore dichiara che l'immobile verra' utilizzato che attivita' che comporta/non comporta contatti diretti con il pubblico" (e la parola comporta risulta cancellata).
Quindi conclude il ricorrente "la semplice cancellazione di una sola parola conferisce alla clausola un significato diverso e opposto a quello che risulterebbe dalla cancellazione dell'altra espressione" e nascondendo la apparentemente innocua clausola la esclusione surrettizia e subdola di un sacrosanto diritto del conduttore, imposta come conditio sine qua non della stipula del locatore, i giudici del merito avrebbero dovuto ex officio dichiarare la nullita' della clausola stessa.
3. Entrambi i motivi, intimamente connessi e da esaminare congiuntamente, sono infondati e non possono, per l'effetto, trovare accoglimento, sotto nessuno dei molteplici profili in cui si articolano.
3.1. Giusta quanto assolutamente pacifico in dottrina come in giurisprudenza, il giudice adito e' tenuto, anche d'ufficio, a verificare la sussistenza dei requisiti di fondatezza della domanda avanti a lui proposta.
E' evidente, pertanto, qualora l'attore chieda l'applicazione, in suo favore, della Legge n. 392 del 1978 articolo 34 comma 1, per avere esercitato nell'immobile locato per uso diverso dall'abitativo un'attivita' commerciale, che implichi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, correttamente il giudice adito, da un lato, rigetta la domanda qualora un tale requisito non risulti realizzato come nella specie, giusta la prima delle due rationes decidendi fatte proprie dai giudici del merito, ma estende la propria indagine anche alla verifica se, all'epoca della cessazione del rapporto, l'attore svolgeva una attivita' lecita.
Liceita' che va riscontrata non solo - come gia' affermato ancora recentemente da questa Corte regolatrics (Cass. 15 gennaio 2007, n. 635) - accertando che tale attivita' sia stata esercitata previo il rilascio delle autorizzazioni amministrative del caso (cosi' rigettando la pretesa per essere rimasto accertato che il conduttore ha utilizzato i locali senza essere titolare di alcuna autorizzazione amministrativa, Cass. 15 gennaio 2007, n. 635, cit.), ma anche verificando se una tale utilizzazione fosse "consentita" in forza del contratto di locazione (cioe' non esclusa dalle clausole del contratto inter partes, cfr. Cass. 20 settembre 2006, n. 20331) come verificatosi nella specie, alla luce delle risultanze di causa, evidenziate in quella che e' la seconda ratio decidendi della sentenza impugnata.
3.2. Pacifico quanto precede e' di palmare evidenza che non vi e' stata, da parte dei giudici a quibus, alcuna violazione delle norme di legge indicate nei due motivi in esame, ne' tantomeno, un vizio di motivazione, per avere - in linea di fatto - sulla base delle risultanze istruttorie in atti, accertato, che la domanda attrice non poteva essere accolta sia perche' non era stata raggiunta la prova che i contatti diretti con il pubblico si verificassero proprio nei locali di proprieta' del GA., anziche' in quelli di proprieta' dello stesso CE. G. (prima ratio decidendi), sia perche' comunque, trattatasi di attivita' non lecita, cioe' non contrattualmente consentita al CE. G..
Come osservato sopra, infatti, hanno accertato quei giudici, che ex contractu era precluso al CE. G. adibire i locali stessi per attivita' aventi contatti diretti con il pubblico dei consumatori, e non risulta ne' che una tale previsione fosse simulata, ne' superata Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 80, comma 2, (seconda ratio decidendi).
In un tale contesto, concludendo sul punto, e' palesemente irrilevante che il contratto inter partes prevedesse una locazione a uso commerciale e non una locazione per usi abitativi certo essendo - contrariamente a quanto del tutto apoditticamente invocano i ricorrenti - che non ogni locazione a uso commerciale fa sorgere il diritto alla indennita' di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 34 ma solo quei contratti caratterizzati dalla utilizzazione dell'immobile con i caratteri sopra indicati, entrambi esclusi dai giudici del merito.
3.2. Irrilevante e non pertinente al fine del decidere e di pervenire a una diversa soluzione della controversia e' la circostanza che il contratto sia stato concluso mediante la utilizzazione di un formulario, predisposto a stampa, da compilare mediante la cancellazione di alcune espressioni, nonche' mediante l'inserimento di altre.
Non sussistendo, infatti, alcuna incertezza circa quella che e' stata la comune intenzione delle parti in occasione della sottoscrizione dei contratti in discussione e, in particolare, quanto al divieto imposto al conduttore - e da questi, liberamente accettato - di non adibire l'immobile per attivita' che importassero contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e' irrilevante la verifica di quello che e' stato lo strumento, materiale, con il quale una tale volonta' e' stata consacrata nei documenti in atti (cioe' che il contratto scritto risulti da un modulo a stampa sul quale sono state fatte le correzioni del caso, per adeguarlo alla reale intenzione delle parti contraenti, piuttosto che da un documento predisposto a mano, o a mezzo altro strumento meccanico).
3.3. Deve escludersi, ancora, in termini opposti rispetto a quanto si adombra con il secondo motivo, che sussista nullita' della clausola in questione.
Deve ribadirsi, infatti, in conformita' a quanto gia' affermato da questa Corte regolatrice che la pattuizione espressa, secondo la quale l'immobile locato deve essere destinato a semplice attivita' di lavoro artigianale autonomo (o, come nella specie, a uso di ufficio commerciale) e senza che in esso possa svolgersi anche un contatto diretto tra il conduttore ed i suoi clienti, non si' pone di per se' in contrasto con la prevista nullita' assoluta, che la norma della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, riferisce alle pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto ovvero ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello o altro vantaggio in contrasto con le disposizione della stessa legge.
Rientra, infatti, nella disponibilita' delle parti stabilire quale debba essere in concreto la destinazione da dare all'immobile locato, sicche', allo stesso modo che nell'uso abitativo non contrasta con la suddetta norma la espressa previsione che l'immobile debba servire non a dimora stabile del conduttore, ma a realizzare altre sue esigenze di natura transitoria o turistica, cosi' nell'uso non abitativo e' dato ai contraenti escludere la possibilita' di utilizzare l'immobile locato come luogo aperto alla frequentazione del pubblico degli utenti e dei consumatori (in termini, Cass. 20 settembre 2006, n. 20331, specie in motivazione).
La giurisprudenza di questo giudice di legittimita' sul punto, del resto, e' del tutto univoca laddove stabilisce (ex plurimis Cass. 12 novembre 2000, n. 15080; Cass. 9 ottobre 1998, n. 9789; Cass. 12 novembre 1996, n. 9881) che qualora sia contrattualmente stabilita uria destinazione dell'immobile locato ad attivita' che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, ed il conduttore reclama il riconoscimento della sua tutela privilegiata consistente nel diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale e nel diritto di prelazione e di riscatto in caso di alienazione dell'immobile locato, affinche' la non corrispondenza tra la realta' effettiva ed il contenuto pattizio del contratto possa assumere rilevanza, occorre che il conduttore faccia valere la simulazione relativa - configurabile nel caso in cui risulti simulata la volonta' delle parti di stabilire la destinazione dell'immobile locato ad attivita' che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e dissimulata la volonta' contraria - ovvero che chieda l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile provando la sussistenza dei presupposti previsti dalla Legge n. 392 del 1978 articolo 80.
Non sussiste, di conseguenza, la denunciata violazione di legge, giacche' il conduttore, cui incombeva il relativo onere, non ha provato che la clausola di esclusione pattizia dell'accesso della clientela all'immobile locato fosse stata simulata al fine di negare la tutela privilegiata del conduttore, ne' ha dimostrato che, per effetto della mutata destinazione dell'immobile a luogo aperto alla frequentazione della clientela, si era consolidata la situazione idonea ad assoggettare il rapporto al diverso regime giuridico ammissivo della prelazione del conduttore (in termini, Cass. 20 settembre 2006, n. 20331).
4. Sempre in relazione all'articolo 80 c.c., comma 2, con il quinto motivo il ricorrente denunzia "violazione e falsa applicazione dell'articolo 2727 c.c. e ss. e degli articoli 115, 116 c.p.c. e articolo 132 c.p.c., n. 4 e Legge n. 392 del 1978, articolo 80 in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione", atteso che la prova della utilizzazione da parte del CI. G. dei locali condotti in locazione per attivita' con contatti diretti con il pubblico con conseguente applicabilita' della disciplina di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 80 - puo' ricavarsi dalla corretta applicazione dell'articolo 2727 c.c. e ss. e articolo 115 c.p.c., evidenziandosi che una richiesta a norma dell'articolo 80, oltre che essere rilevata ex officio, poteva considerarsi implicita sia nel ricorso introduttivo e nella articolazione della prova relativa al contratto con il pubblico in difformita' con quanto riportato in contratto, sia esplicitata espressamente nelle note autorizzate del 21 aprile 2001.
5. La censura e', per alcuni versi, inammissibile, per altri, manifestamente infondata.
5.1. Giusta la testuale previsione di cui all'articolo 395 c.p.c., n. 4, le sentenze pronunziate in grado di appello possono essere impugnate per revocazione qualora la sentenza stessa sia "l'effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o documenti della causa".
"Vi e' questo errore - in particolare - quando la decisione e' fondata sulla supposizione di un fatto la cui verita' e' incontestabilmente esclusa".
Pacifico quanto sopra e non controverso che la denuncia di un travisamento di fatto quando attiene non alla motivazione della sentenza impugnata, ma ad un fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo non di ricorso per cassazione ma di revocazione ai sensi dell'articolo 395 c.p.c., importando essa un accertamento di merito non consentito al giudice di legittimita' (cfr. Cass., 2 7 marzo 1999, n. 2932), e' palese la inammissibilita' - come anticipato - della censura in esame.
Come accennato sopra, infatti, nella specie i giudici del merito hanno expressis affermato, a seguito di un accertamento in fatto, che parte CE. G. non aveva mai introdotto, in causa, alcuna domanda sotto il profilo di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 80, comma 2.
Assumendo, per contro, i ricorrenti che in realta' una tale domanda era stata gia' introdotta in causa in primo grado, e' palese che costoro imputano ai giudici del merito un travisamento dei fatti che - in quanto tale - non puo' costituire motivo di ricorso per cassazione.
Il denunciato travisamento, in particolare, risolvendosi nell'inesatta percezione da parte del giudice, di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo, costituisce un errore denunciabile con il mezzo della revocazione ex articolo 395 c.p.c., n. 4 (tra le tantissime, Cass. 9 gennaio 2007, n. 213; Cass. 25 agosto 2006, n. 18498; Cass., sez. un., 20 giugno 2006, n. 14100; Cass. 18 gennaio 2006, n. 830; Cass. 30 novembre 2005, n. 26091).
5.2. Anche a prescindere da quanto precede e dal considerare che la censura, eventualmente, se del caso, doveva (a pena di inammissibilita') essere prospettata sotto il profilo della omessa pronunzia quale "nullita' della sentenza" ex articolo 360 c.p.c., n. 4, e non - come e' stato fatto - ex articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, si osserva, a ulteriore conferma della manifesta inammissibilita' della censura stessa, che gli stessi ricorrenti assumono di avere spiegato una domanda Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 80, comma 2 peraltro esclusivamente in sede di note, ancorche' autorizzate in primo grado ma non lamentano, ne' prospettano, di avere censurato la sentenza di primo grado che tale istanza non ha accolto ed e' palese, pertanto, anche sotto tale aspetto la inammissibilita' del motivo.
5.3. Deve escludersi, infine, a dimostrazione della manifesta infondatezza, comunque, della censura in esame che una domanda Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 80, comma 2, che ha un proprio petitum e una precisa causa pretendi, possa ritenersi proposta implicitamente - come del tutto apoditticamente invocano i ricorrenti - o possa "dedursi" dal complesso delle argomentazioni difensive svolte dal conduttore.
Ne', ancora, una pronunzia in tale senso - palesemente - puo' essere adottata ex officio dal giudice ove solo si consideri che si e' pur sempre a fronte di diritti di natura disponibile.
6. Con i restanti motivi (terzo e quarto) i ricorrenti lamentano, nell'ordine:
- da un lato, "violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978 articoli 34 e 35 in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione" atteso che la Corte di appello e' incorsa in errore di diritto e in contraddittoria motivazione, allorche' ha affermato l'inesistenza, del diritto alla indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale, per non essersi verificata, in concreto, tale perdita, avendo il conduttore continuato a esercitare la propria attivita' nei locali contigui, a quelli oggetto della locazione, di sua proprieta' terzo motivo;
- dall'altro, "violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978 articoli 34 e 35 e degli articoli 115, 116 c.p.c. e articolo 132 c.p.c., n. 4 in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione", per avere affermato che mancava la prova che i contatti con il pubblico si svolgessero proprio nell'appartamento condotto in locazione anziche' in quello di proprieta' del CE. G., senza considerare quanto dichiarato dai numerosi testi escussi che hanno riferito che si recavano indifferentemente in uno dei due locali adiacenti, arredati piu' o meno nello stesso modo quarto motivo.
7. I riassunti motivi sono inammissibili.
Giusta un insegnamento assolutamente pacifico presso la giurisprudenza di questa Corte regolatrice e che nella specie deve trovare ulteriore conferma, ove una sentenza (o un capo di questa) si fondi su piu' ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, e' necessario - per giungere alla cassazione della pronunzia - non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l'accoglimento di tutte le censure, affinche' si realizzi lo scopo stesso della impugnazione.
Questa, infatti, e' intesa alla cassazione della sentenza in toto, o in un suo singolo capo, id est di tutte le ragioni che autonomamente l'una o l'altro sorreggano.
E' sufficiente, pertanto, che anche una sola delle dette ragioni non formi oggetto di censura, ovvero che sia respinta la censura relativa anche ad una sola delle dette ragioni, perche' il motivo di impugnazione debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni (In tale senso, ad esempio, tra le tantissime, Cass. 18 maggio 2005, n. 10420; Cass. 4 febbraio 2005, n. 2274; Cass. 26 maggio 2004, n. 10134).
Pacifico quanto sopra si osserva che, come evidenziato sopra, i giudici del merito hanno rigettato la domanda Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 34, proposta dal CE. G. sulla base di due autonome, rationes decidendi (mancanza di prova che il CE. G. utilizzasse i locali di proprieta' del GA. per avere rapporti diretti con il pubblico; divieto, ex contractu, per il CI. G. per utilizzare i locali del GA. con le descritte modalita').
Dimostrato, come si e' dimostrato sopra, a seguito del rigetto del primo, del secondo e del quinto motivo di ricorso che la sentenza gravata ha fatto corretto uso delle norme di diritto che disciplinano la fattispecie, e non e' incorsa in alcun vizio di motivazione, nel rigettare la domanda attrice sulla base della seconda, delle descritte rationes decidendi, e' di palmare evidenza la sopravvenuta inammissibilita', per difetto di interesse (articolo 100 c.p.c.) degli ultimi motivi in esame, sopra riassunti (entrambi diretti a evidenziare la censurabilita' della sentenza impugnata, quanto alla prima ratio decidendi).
Anche, infatti, nella eventualita' dovesse pervenirsi alla conclusione che erroneamente i giudici del merito hanno escluso che il CE. G. utilizzava i locali di proprieta' del GA. per avere, in realta', rapporti diretti con il pubblico proprio nei locali oggetto di controversia, non per questo potrebbe mai giungersi alla cassazione della sentenza impugnata, che rimarrebbe pur sempre ferma sulla base della concorrente ratio decidendi, di cui e' stata dimostrata la correttezza.
8. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimita' liquidate in euro 100,00 per spese, euro 1.500,00 per onorari, e oltre rimborso forfetario delle spese generali e accessori come per legge.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente
Dott. FINOCCHIARO Mario - rel. Consigliere
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere
Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CE. Ro., CE. Ma., CE. No., quali eredi di CE. Go., elettivamente domiciliati in Roma, via Monte Santo n. 2, presso l'avv. GALLI Claudio, che li difende giusta delega in atti;
- ricorrenti -
contro
GA. Fr., elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour n. 1, presso la Cancelleria della Corte Suprema di Cassazione, difeso dall'avv. MONTESANO Costantino, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza della Corte d'appello di Salerno n. 63/04 del 25 novembre 2003 - 6 febbraio 2004 (396/03 R.G.).
Udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 20 settembre 2007, del relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;
Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IANNELLI Domenico, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 27 ottobre 1998 CE. Go., premesso di avere condotto in locazione ad uso diverso da quello della abitazione, sin dal 1980 un immobile in (OMESSO), ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di quella citta', il proprietario locatore GA. Fr., per sentir determinare e dichiarare la indennita' a lui dovuta per la perdita dell'avviamento commerciale ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 34 in ragione di 13 mensilita' dell'ultimo canone corrisposto, pari a lire 850,00 mila mensili.
Costituitosi in giudizio il GA. ha resistito alla avversa pretesa deducendone la infondatezza e chiedendone il rigetto per insussistenza dei presupposti, nonche' per indeterminatezza del petitum.
Svoltasi la istruttoria del caso, l'adito giudice con sentenza 14 marzo 2002 - 27 febbraio 2003 ha rigettato la domanda.
Gravata tale pronunzia dal soccombente CE. G., nel contraddittorio del GA. che, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto del gravame, la Corte di appello di Salerno con sentenza 25 novembre 2002 - 6 febbraio 2004 ha rigettato la impugnazione.
Per la cassazione di quest'ultima pronunzia, notificata il 5 marzo 2004, hanno proposto ricorso, affidato a 5 motivi, CE. Ro., CE. Ma. e CE. No., nella qualita' di eredi di CE. Go., con atto 3 maggio 2004.
Resiste, con controricorso GA. Fr..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. CE. Go., proprietario di alcuni locali in (OMESSO), primo piano, contigui a quelli di proprieta' di GA. Fr. ha condotto in locazione questi ultimi dal 1980 al 1998 utilizzandoli - unitamente a quelli di sua proprieta' - alla propria attivita' di ideazione, realizzazione e vendita di stampati per uffici ed enti che si rivolgevano a lui per le piu' svariate esigenze di ordine commerciale, amministrativo e scolastico.
Alla cessazione della locazione, a seguito di richiesta di rilascio da parte del locatore, il CE. G. ha proposto il presente giudizio diretto a ottenere la indennita' per la perdita dell'avviamento, ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 34.
La Corte di appello di Salerno, confermando la pronunzia del primo giudice, ha rigettato la domanda evidenziando, in primis, che le prove testimoniali esperite non avevano univocamente dimostrato la esistenza di contatti diretti con il pubblico verificatisi proprio nei locali condotti in locazione (piuttosto che in quelli di proprieta' del CE. G.).
Tali prove, hanno osservato, in particolare, quei giudici, hanno "fornito delle circostanze di dubbia interpretazione, risultando, a tacere d'altro, quanto meno problematico stabilire in quale dei due appartamenti fruiti dal CE. G. (quello di sua proprieta' e quello preso in locazione dal GA.) avessero luogo tali contatti, ne', in proposito, sono stati forniti ulteriori decisivi elementi di prova da parte del ricorrente".
Comunque, hanno ancora osservato quei giudici, i contratti di locazione stipulati, nel tempo, tra lo parti contengono tutti l'impegno del conduttore di non adibire l'immobile ad attivita' aventi contatti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Pacifico quanto sopra - hanno evidenziato i giudici di secondo grado, sulla base di un insegnamento di questa Corte regolatrice (si richiama, in particolare, Cass. 22 novembre 2000, n. 15080) - e' evidente che il CE. G. per vedere accolta la propria domanda doveva, alternativamente, o dimostrare che i contratti conclusi con il GA. nella parte de qua (in cui vietavano di adibire l'immobile a attivita' aventi contatti diretti con il pubblico) erano simulati, o che, in violazione degli accordi, esso CE. G. aveva in concreto adibito l'immobile alla detta attivita' e che ricorrevano le condizioni volute dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 80, comma 2, per applicare alla locazione inter partes il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo essendo decorso il termine di tre mesi dalla data in cui il locatore ha avuto conoscenza della diversa utilizzazione dell'immobile, senza che fosse stato richiesta la risoluzione del contratto.
Non ricorrendo ne' una ipotesi ne' l'altra, ha concluso la corte del merito, la domanda deve rigettarsi.
2. Parte ricorrente censura la riassunta sentenza denunziando, con il primo motivo, "violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978 articoli 27, 34 e 35 e dell'articolo 2797 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione", risultando dagli stessi contratti inter partes che l'appartamento era stato concesso in locazione ad uso di ufficio commerciale, si' che - ancorche' il contratto prevedesse "il conduttore dichiara che l'immobile verra' utilizzato per attivita' che non comporta contatti diretti con il pubblico" - il conduttore, al fine di ottenere la indennita' per la perdita dell'avviamento non era in alcun modo onerato dall'onere di dimostrare di avere avuto contatti diretti con il pubblico nell'appartamento del GA. (piuttosto che in quello di sua proprieta').
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta "violazione e falsa applicazione dell'articolo 1341 c.c. e ss. e degli articoli 112, 115 c.p.c. e articolo 132 c.p.c., n. 4, in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione".
Si osserva, infatti, che i contratti erano stati redatti su moduli a stampa. Quello del 1 ottobre 1993, in particolare recitava "i locali si concedono per il solo uso di ufficio commerciale (aggiunta manoscritta), con divieto di sublocazione e cessione anche parziale 2 divieto di mutamento di destinazione. Ai fini di quanto previsto nella Legge n. 392 del 1978 articoli 34, 35 e 37 e segg. il conduttore dichiara che l'immobile verra' utilizzato che attivita' che comporta/non comporta contatti diretti con il pubblico" (e la parola comporta risulta cancellata).
Quindi conclude il ricorrente "la semplice cancellazione di una sola parola conferisce alla clausola un significato diverso e opposto a quello che risulterebbe dalla cancellazione dell'altra espressione" e nascondendo la apparentemente innocua clausola la esclusione surrettizia e subdola di un sacrosanto diritto del conduttore, imposta come conditio sine qua non della stipula del locatore, i giudici del merito avrebbero dovuto ex officio dichiarare la nullita' della clausola stessa.
3. Entrambi i motivi, intimamente connessi e da esaminare congiuntamente, sono infondati e non possono, per l'effetto, trovare accoglimento, sotto nessuno dei molteplici profili in cui si articolano.
3.1. Giusta quanto assolutamente pacifico in dottrina come in giurisprudenza, il giudice adito e' tenuto, anche d'ufficio, a verificare la sussistenza dei requisiti di fondatezza della domanda avanti a lui proposta.
E' evidente, pertanto, qualora l'attore chieda l'applicazione, in suo favore, della Legge n. 392 del 1978 articolo 34 comma 1, per avere esercitato nell'immobile locato per uso diverso dall'abitativo un'attivita' commerciale, che implichi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, correttamente il giudice adito, da un lato, rigetta la domanda qualora un tale requisito non risulti realizzato come nella specie, giusta la prima delle due rationes decidendi fatte proprie dai giudici del merito, ma estende la propria indagine anche alla verifica se, all'epoca della cessazione del rapporto, l'attore svolgeva una attivita' lecita.
Liceita' che va riscontrata non solo - come gia' affermato ancora recentemente da questa Corte regolatrics (Cass. 15 gennaio 2007, n. 635) - accertando che tale attivita' sia stata esercitata previo il rilascio delle autorizzazioni amministrative del caso (cosi' rigettando la pretesa per essere rimasto accertato che il conduttore ha utilizzato i locali senza essere titolare di alcuna autorizzazione amministrativa, Cass. 15 gennaio 2007, n. 635, cit.), ma anche verificando se una tale utilizzazione fosse "consentita" in forza del contratto di locazione (cioe' non esclusa dalle clausole del contratto inter partes, cfr. Cass. 20 settembre 2006, n. 20331) come verificatosi nella specie, alla luce delle risultanze di causa, evidenziate in quella che e' la seconda ratio decidendi della sentenza impugnata.
3.2. Pacifico quanto precede e' di palmare evidenza che non vi e' stata, da parte dei giudici a quibus, alcuna violazione delle norme di legge indicate nei due motivi in esame, ne' tantomeno, un vizio di motivazione, per avere - in linea di fatto - sulla base delle risultanze istruttorie in atti, accertato, che la domanda attrice non poteva essere accolta sia perche' non era stata raggiunta la prova che i contatti diretti con il pubblico si verificassero proprio nei locali di proprieta' del GA., anziche' in quelli di proprieta' dello stesso CE. G. (prima ratio decidendi), sia perche' comunque, trattatasi di attivita' non lecita, cioe' non contrattualmente consentita al CE. G..
Come osservato sopra, infatti, hanno accertato quei giudici, che ex contractu era precluso al CE. G. adibire i locali stessi per attivita' aventi contatti diretti con il pubblico dei consumatori, e non risulta ne' che una tale previsione fosse simulata, ne' superata Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 80, comma 2, (seconda ratio decidendi).
In un tale contesto, concludendo sul punto, e' palesemente irrilevante che il contratto inter partes prevedesse una locazione a uso commerciale e non una locazione per usi abitativi certo essendo - contrariamente a quanto del tutto apoditticamente invocano i ricorrenti - che non ogni locazione a uso commerciale fa sorgere il diritto alla indennita' di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392 articolo 34 ma solo quei contratti caratterizzati dalla utilizzazione dell'immobile con i caratteri sopra indicati, entrambi esclusi dai giudici del merito.
3.2. Irrilevante e non pertinente al fine del decidere e di pervenire a una diversa soluzione della controversia e' la circostanza che il contratto sia stato concluso mediante la utilizzazione di un formulario, predisposto a stampa, da compilare mediante la cancellazione di alcune espressioni, nonche' mediante l'inserimento di altre.
Non sussistendo, infatti, alcuna incertezza circa quella che e' stata la comune intenzione delle parti in occasione della sottoscrizione dei contratti in discussione e, in particolare, quanto al divieto imposto al conduttore - e da questi, liberamente accettato - di non adibire l'immobile per attivita' che importassero contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e' irrilevante la verifica di quello che e' stato lo strumento, materiale, con il quale una tale volonta' e' stata consacrata nei documenti in atti (cioe' che il contratto scritto risulti da un modulo a stampa sul quale sono state fatte le correzioni del caso, per adeguarlo alla reale intenzione delle parti contraenti, piuttosto che da un documento predisposto a mano, o a mezzo altro strumento meccanico).
3.3. Deve escludersi, ancora, in termini opposti rispetto a quanto si adombra con il secondo motivo, che sussista nullita' della clausola in questione.
Deve ribadirsi, infatti, in conformita' a quanto gia' affermato da questa Corte regolatrice che la pattuizione espressa, secondo la quale l'immobile locato deve essere destinato a semplice attivita' di lavoro artigianale autonomo (o, come nella specie, a uso di ufficio commerciale) e senza che in esso possa svolgersi anche un contatto diretto tra il conduttore ed i suoi clienti, non si' pone di per se' in contrasto con la prevista nullita' assoluta, che la norma della Legge n. 392 del 1978, articolo 79, riferisce alle pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto ovvero ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello o altro vantaggio in contrasto con le disposizione della stessa legge.
Rientra, infatti, nella disponibilita' delle parti stabilire quale debba essere in concreto la destinazione da dare all'immobile locato, sicche', allo stesso modo che nell'uso abitativo non contrasta con la suddetta norma la espressa previsione che l'immobile debba servire non a dimora stabile del conduttore, ma a realizzare altre sue esigenze di natura transitoria o turistica, cosi' nell'uso non abitativo e' dato ai contraenti escludere la possibilita' di utilizzare l'immobile locato come luogo aperto alla frequentazione del pubblico degli utenti e dei consumatori (in termini, Cass. 20 settembre 2006, n. 20331, specie in motivazione).
La giurisprudenza di questo giudice di legittimita' sul punto, del resto, e' del tutto univoca laddove stabilisce (ex plurimis Cass. 12 novembre 2000, n. 15080; Cass. 9 ottobre 1998, n. 9789; Cass. 12 novembre 1996, n. 9881) che qualora sia contrattualmente stabilita uria destinazione dell'immobile locato ad attivita' che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, ed il conduttore reclama il riconoscimento della sua tutela privilegiata consistente nel diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale e nel diritto di prelazione e di riscatto in caso di alienazione dell'immobile locato, affinche' la non corrispondenza tra la realta' effettiva ed il contenuto pattizio del contratto possa assumere rilevanza, occorre che il conduttore faccia valere la simulazione relativa - configurabile nel caso in cui risulti simulata la volonta' delle parti di stabilire la destinazione dell'immobile locato ad attivita' che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e dissimulata la volonta' contraria - ovvero che chieda l'applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile provando la sussistenza dei presupposti previsti dalla Legge n. 392 del 1978 articolo 80.
Non sussiste, di conseguenza, la denunciata violazione di legge, giacche' il conduttore, cui incombeva il relativo onere, non ha provato che la clausola di esclusione pattizia dell'accesso della clientela all'immobile locato fosse stata simulata al fine di negare la tutela privilegiata del conduttore, ne' ha dimostrato che, per effetto della mutata destinazione dell'immobile a luogo aperto alla frequentazione della clientela, si era consolidata la situazione idonea ad assoggettare il rapporto al diverso regime giuridico ammissivo della prelazione del conduttore (in termini, Cass. 20 settembre 2006, n. 20331).
4. Sempre in relazione all'articolo 80 c.c., comma 2, con il quinto motivo il ricorrente denunzia "violazione e falsa applicazione dell'articolo 2727 c.c. e ss. e degli articoli 115, 116 c.p.c. e articolo 132 c.p.c., n. 4 e Legge n. 392 del 1978, articolo 80 in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione", atteso che la prova della utilizzazione da parte del CI. G. dei locali condotti in locazione per attivita' con contatti diretti con il pubblico con conseguente applicabilita' della disciplina di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 80 - puo' ricavarsi dalla corretta applicazione dell'articolo 2727 c.c. e ss. e articolo 115 c.p.c., evidenziandosi che una richiesta a norma dell'articolo 80, oltre che essere rilevata ex officio, poteva considerarsi implicita sia nel ricorso introduttivo e nella articolazione della prova relativa al contratto con il pubblico in difformita' con quanto riportato in contratto, sia esplicitata espressamente nelle note autorizzate del 21 aprile 2001.
5. La censura e', per alcuni versi, inammissibile, per altri, manifestamente infondata.
5.1. Giusta la testuale previsione di cui all'articolo 395 c.p.c., n. 4, le sentenze pronunziate in grado di appello possono essere impugnate per revocazione qualora la sentenza stessa sia "l'effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o documenti della causa".
"Vi e' questo errore - in particolare - quando la decisione e' fondata sulla supposizione di un fatto la cui verita' e' incontestabilmente esclusa".
Pacifico quanto sopra e non controverso che la denuncia di un travisamento di fatto quando attiene non alla motivazione della sentenza impugnata, ma ad un fatto che sarebbe stato affermato in contrasto con la prova acquisita, costituisce motivo non di ricorso per cassazione ma di revocazione ai sensi dell'articolo 395 c.p.c., importando essa un accertamento di merito non consentito al giudice di legittimita' (cfr. Cass., 2 7 marzo 1999, n. 2932), e' palese la inammissibilita' - come anticipato - della censura in esame.
Come accennato sopra, infatti, nella specie i giudici del merito hanno expressis affermato, a seguito di un accertamento in fatto, che parte CE. G. non aveva mai introdotto, in causa, alcuna domanda sotto il profilo di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 80, comma 2.
Assumendo, per contro, i ricorrenti che in realta' una tale domanda era stata gia' introdotta in causa in primo grado, e' palese che costoro imputano ai giudici del merito un travisamento dei fatti che - in quanto tale - non puo' costituire motivo di ricorso per cassazione.
Il denunciato travisamento, in particolare, risolvendosi nell'inesatta percezione da parte del giudice, di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo, costituisce un errore denunciabile con il mezzo della revocazione ex articolo 395 c.p.c., n. 4 (tra le tantissime, Cass. 9 gennaio 2007, n. 213; Cass. 25 agosto 2006, n. 18498; Cass., sez. un., 20 giugno 2006, n. 14100; Cass. 18 gennaio 2006, n. 830; Cass. 30 novembre 2005, n. 26091).
5.2. Anche a prescindere da quanto precede e dal considerare che la censura, eventualmente, se del caso, doveva (a pena di inammissibilita') essere prospettata sotto il profilo della omessa pronunzia quale "nullita' della sentenza" ex articolo 360 c.p.c., n. 4, e non - come e' stato fatto - ex articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, si osserva, a ulteriore conferma della manifesta inammissibilita' della censura stessa, che gli stessi ricorrenti assumono di avere spiegato una domanda Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 80, comma 2 peraltro esclusivamente in sede di note, ancorche' autorizzate in primo grado ma non lamentano, ne' prospettano, di avere censurato la sentenza di primo grado che tale istanza non ha accolto ed e' palese, pertanto, anche sotto tale aspetto la inammissibilita' del motivo.
5.3. Deve escludersi, infine, a dimostrazione della manifesta infondatezza, comunque, della censura in esame che una domanda Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 80, comma 2, che ha un proprio petitum e una precisa causa pretendi, possa ritenersi proposta implicitamente - come del tutto apoditticamente invocano i ricorrenti - o possa "dedursi" dal complesso delle argomentazioni difensive svolte dal conduttore.
Ne', ancora, una pronunzia in tale senso - palesemente - puo' essere adottata ex officio dal giudice ove solo si consideri che si e' pur sempre a fronte di diritti di natura disponibile.
6. Con i restanti motivi (terzo e quarto) i ricorrenti lamentano, nell'ordine:
- da un lato, "violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978 articoli 34 e 35 in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione" atteso che la Corte di appello e' incorsa in errore di diritto e in contraddittoria motivazione, allorche' ha affermato l'inesistenza, del diritto alla indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale, per non essersi verificata, in concreto, tale perdita, avendo il conduttore continuato a esercitare la propria attivita' nei locali contigui, a quelli oggetto della locazione, di sua proprieta' terzo motivo;
- dall'altro, "violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978 articoli 34 e 35 e degli articoli 115, 116 c.p.c. e articolo 132 c.p.c., n. 4 in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5. Omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione", per avere affermato che mancava la prova che i contatti con il pubblico si svolgessero proprio nell'appartamento condotto in locazione anziche' in quello di proprieta' del CE. G., senza considerare quanto dichiarato dai numerosi testi escussi che hanno riferito che si recavano indifferentemente in uno dei due locali adiacenti, arredati piu' o meno nello stesso modo quarto motivo.
7. I riassunti motivi sono inammissibili.
Giusta un insegnamento assolutamente pacifico presso la giurisprudenza di questa Corte regolatrice e che nella specie deve trovare ulteriore conferma, ove una sentenza (o un capo di questa) si fondi su piu' ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, e' necessario - per giungere alla cassazione della pronunzia - non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l'accoglimento di tutte le censure, affinche' si realizzi lo scopo stesso della impugnazione.
Questa, infatti, e' intesa alla cassazione della sentenza in toto, o in un suo singolo capo, id est di tutte le ragioni che autonomamente l'una o l'altro sorreggano.
E' sufficiente, pertanto, che anche una sola delle dette ragioni non formi oggetto di censura, ovvero che sia respinta la censura relativa anche ad una sola delle dette ragioni, perche' il motivo di impugnazione debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni (In tale senso, ad esempio, tra le tantissime, Cass. 18 maggio 2005, n. 10420; Cass. 4 febbraio 2005, n. 2274; Cass. 26 maggio 2004, n. 10134).
Pacifico quanto sopra si osserva che, come evidenziato sopra, i giudici del merito hanno rigettato la domanda Legge 27 luglio 1978, n. 392 ex articolo 34, proposta dal CE. G. sulla base di due autonome, rationes decidendi (mancanza di prova che il CE. G. utilizzasse i locali di proprieta' del GA. per avere rapporti diretti con il pubblico; divieto, ex contractu, per il CI. G. per utilizzare i locali del GA. con le descritte modalita').
Dimostrato, come si e' dimostrato sopra, a seguito del rigetto del primo, del secondo e del quinto motivo di ricorso che la sentenza gravata ha fatto corretto uso delle norme di diritto che disciplinano la fattispecie, e non e' incorsa in alcun vizio di motivazione, nel rigettare la domanda attrice sulla base della seconda, delle descritte rationes decidendi, e' di palmare evidenza la sopravvenuta inammissibilita', per difetto di interesse (articolo 100 c.p.c.) degli ultimi motivi in esame, sopra riassunti (entrambi diretti a evidenziare la censurabilita' della sentenza impugnata, quanto alla prima ratio decidendi).
Anche, infatti, nella eventualita' dovesse pervenirsi alla conclusione che erroneamente i giudici del merito hanno escluso che il CE. G. utilizzava i locali di proprieta' del GA. per avere, in realta', rapporti diretti con il pubblico proprio nei locali oggetto di controversia, non per questo potrebbe mai giungersi alla cassazione della sentenza impugnata, che rimarrebbe pur sempre ferma sulla base della concorrente ratio decidendi, di cui e' stata dimostrata la correttezza.
8. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimita' liquidate in euro 100,00 per spese, euro 1.500,00 per onorari, e oltre rimborso forfetario delle spese generali e accessori come per legge.