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E' inadempiente il promissario alienante che chieda di differire la data del rogito, incamerando un ulteriore acconto a titolo di caparra, e successivamnete receda senza motivo dalla trattativa negoziale

E' gravemente inadempiente agli obblighi accessori che discendono dal generale dovere di buona fede, il promittente venditore che, dopo aver accettato di differire ad una data posteriore e successiva il termine, fissato nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, di stipulazione del rogito definitivo di vendita dietro versamento, da parte della promissoria acquirente, di un ulteriore acconto a titolo di caparra, ingiustificatamente recede dalla trattativa negoziale. Da tale inadempimento deriva l'obbligo di restituire il doppio della caparra ricevuta. (Tribunale Torino Sezione 8 Civile, Sentenza del 8 ottobre 2005, n. 6569)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI TORINO IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA

SEZIONE VIII^ CIVILEin persona del Giudice dr. Cristiano TREVISAN ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

nella causa iscritta al n° 11690 del R.G. dell'anno 2001 promossa da:

Ca.Ma.Da., elettivamente domiciliata in To., via S.Qu. (...), presso lo studio dell'avv. Ma.Sp., che la rappresenta e difende in forza di procura rilasciata a margine dell'atto di citazione;

ATTORE

contro

En.An.Ro., elettivamente domiciliata in To., corso Ga.Fe. (...), presso lo studio dell'avv. Ri.Pr., che la rappresenta e difende in forza di procura rilasciata in calce a copia notificata dell'atto di citazione;

CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato Ca.Ma.Da. conveniva in giudizio En.An.Ro. per ivi sentirla condannare al pagamento del doppio della somma (lire 15.000.000) versata dall'attrice alla convenuta a titolo di caparra confirmatoria sul corrispettivo pattuito dalle parti (lire 240.000.000) in sede di contratto preliminare di compravendita immobiliare fra le medesime sottoscritto in data 25.11.2000.

Allegava l'attrice che la sig.ra En. aveva illegittimamente esercitato il recesso dal predetto contratto preliminare e/o comunque, lo aveva illegittimamente ritenuto risolto, donde il suo diritto, ex art. 1385 c.c., ad ottenere il doppio di quanto in precedenza versato alla convenuta.

Ritualmente costituita, la sig. ra En. contestava in fatto e in diritto tutto quanto ex adverso dedotto, instando per il rigetto dell'attorea pretesa e per la dichiarazione di legittimità del recesso da ella esercitato e, ancora e comunque, per la declaratorio di risoluzione del contratto per inadempimento dell'attrice.

Allegava, in particolare, la convenuta En. che a giustificare la propria volontà di recesso era stato lo stesso comportamento inadempiente dell'attrice Ca., la quale non aveva osservato il termine previsto per il pagamento del saldo del prezzo pattuito nel preliminare.

Tenutisi gli incombenti ex artt. 180 e 183 c.p. c, assunte le testimonianze indicate dalle parti, all'udienza del 31. 05. 2005, le parti precisavano le conclusioni e, assegnati loro i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, il giudice tratteneva la causa in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda formulata dall'attrice è fondata e va accolta per le ragioni di seguito indicate.

2. In data 25.11.2000 le parti addivenivano alla conclusione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare in forza del quale la sig.ra Ca., in qualità di promissaria acquirente, e la sig.ra En., in veste di promittente venditrice, rispettivamente si impegnavano ad acquistare e a vendere, per il prezzo complessivo di lire 240. 000, l'immobile, in proprietà della sig.ra En., posto nel comune di Mo. (VC), composto di locali ubicati al piano seminterrato e vani al piano rialzato. Le pattuite modalità di pagamento prevedevano il versamento, da parte del promissario acquirente, della somma di lire 15.000.000, contestualmente alla stipula del preliminare, a titolo di caparra confirmatoria e il saldo, pari a lire 225.000.000, al momento della stipulazione del rogito notarile di vendita, e comunque entro e non oltre il 30.04.2001.

3. Ciò posto, dall'istruttoria testimoniale esperita e, in particolar modo, dal contenuto della deposizione resa in giudizio dalla teste Br.Fe. - la quale curò personalmente, nella sua veste di titolare dell'Agenzia di intermediazioni immobiliari Br., le trattative fra le parti e predispose materialmente la scrittura preliminare di vendita da esse sottoscritta in data 25.11.2000 - è ulteriormente emerso che la sig.ra Ca., prima della scadenza del termine indicato per la stipula dell'atto pubblico (30. 04. 2001), manifestò alla promittente venditrice sig.ra En. la propria intenzione di procedere all'acquisto di una ulteriore porzione dell'immobile sopra descritto, ossia dell'appartamento sovrastante il piano rialzato già promesso in acquisto, appartamento in allora di proprietà di un terzo soggetto, tale sig. Pa.

3.1 È in particolare emerso (v. deposizione della teste Br.Fe. all'udienza del 14.10.2004) che l'attrice, per realizzare l'intento testé delineato, entrò in una fase di trattativa con la sig.ra En., allo scopo di ottenere da quest'ultima un differimento della data fissata nel preliminare per la conclusione dell'atto pubblico di vendita, differimento necessario a consentire il perfezionamento delle pratiche di mutuo ordinate al reperimento delta liquidità richiesta per l'acquisto degli immobili di cui sopra.

3.2 Quanto ora si è detto è puntualmente confermato dal tenore letterale della testimonianza resa dalla teste Br.Fe. all'udienza del 14. 10. 2004, la quale sul punto riferiva che «Sono a conoscenza che la sig.ra Ca. manifestò la volontà di acquistare anche la parte superiore ... Andai personalmente presso l'Agenzia Mo.Pa.di.Ve. per far ottenere alla sig.ra Ca. la concessione di un mutuo necessario per versare i saldi relativi all'acquisto dei due immobili ...Al mutuo prima non si era pensato perché la sig.ra Ca. doveva acquistare un solo alloggio a cui avrebbe fatto fronte con il provento della vendita del suo alloggio in To. ...La circostanza che la necessità di istruire la pratica di mutuo avrebbe comportato un allungamento dei tempi ed uno slittamento della data fissata per il rogito, fu da me rappresentata alla sig.ra En. telefonicamente circa un mese, un mese e mezzo prima di 30.04.2001».

3.4 Ora, dinanzi ad una tale volontà manifestata dalla promissaria acquirente (volontà che, se consentita dalla sig.ra En., avrebbe inevitabilmente comportato un differimento della data del 30.04.2001 fissata per il rogito, stante la necessità di istruire le pratiche di finanziamento per l'acquisto anche dell'alloggio sovrastante), è risultato, in esito all'istruttoria, che la sig.ra En. dapprima chiese consiglio sul da farsi all'agente immobiliare di sua fiducia, Fe.Br., la quale ultima le suggerì di consentire alla richiesta di differimento della Ca. dietro versamento, da parte di quest'ultima, di un ulteriore acconto sul prezzo del contratto siglato in data 25.11 2000, da versarsi sempre a titolo di caparra confirmatoria.

3.5 È ancora emerso che, successivamente al colloquio telefonico intercorso fra la sig.ra En. e l'agente Fe.Br., l'odierna convenuta e la sig.ra Ca. si incontrarono, alcuni giorni prima della scadenza del 30.04.2001, presso l'abitazione della promittente venditrice sig.ra En..

3.6 Nel corso dì tale abboccamento, cui parteciparono, rispettivamente, anche il padre della sig.ra Ca. e la madre della sig.ra En., la promissaria acquirente de visu richiese il predetto differimento alla promittente venditrice, la quale, a sua volta, ne subordinò la concessione al pagamento, da parte della sig.ra Ca., di un ulteriore acconto sul prezzo di vendita.

3.7 La prove testimoniali esperite hanno peraltro consentito di accertare che le trattative svoltesi fra le parti sui due punti in questione ebbero, almeno sin o a quel punto, un esito favorevole, nel senso che i negoziatori si trovarono reciprocamente favorevoli, rispettivamente, a concedere un termine di differimento, e a versare un ulteriore acconto. Va ancora precisato che, in quella fase della trattativa, promittente venditrice e promissaria acquirente non definirono ancora, nel dettaglio, né la precisa estensione del termine di proroga della data indicata per la stipulazione dell'atto pubblico di vendita, né il preciso ammontare dell'ulteriore acconto da versare alla sig.ra En. sul corrispettivo originariamente convenuto.

3.8 Quanto ora affermato è puntualmente riscontrato dalle dichiarazioni sul punto rilasciate dalla teste Br., la quale riferiva«... (La circostanza che la necessità di istruire la pratica di mutuo avrebbe comportato un allungamento dei tempi ed uno slittamento della data fissata per il rogito, fu da me rappresentata alla sig.ra En. telefonicamente circa un mese, un mese e mezzo prima del 30.04.2001). lo però dissi anche alla sig.ra Ca. di riferire personalmente tale circostanza alla sig.ra En. So che infatti, successivamente, si tenne tra la Ca. e la En. un incontro a casa della sig.ra En. So di tale incontro perché entrambe me lo riferirono ...Prima dell'incontro di cui ora si è detto, e a cui io non partecipai, la sig.ra En. telefonicamente mi chiese un consiglio sul datarsi, io le suggerii che avrebbe potuto farsi dare un ulteriore acconto a titolo di caparra confirmatoria, incontrarsi con la Ca. e fissare l'importo di tale ulteriore caparra sia una data successiva per il rogito. La sig.ra En. mi disse che era d'accordo a procedere in questo modo ...Dopo l'incontro tra la En. e la Ca., la En. mi telefonò dicendomi che l'incontro aveva avuto il contenuto da me suggerito, ma non si era ancora fissata l'entità dell'ulteriore acconto, né la nuova data per il rogito. Preciso che dopo l'incontro mi telefonò anche la sig.ra Ca. ...Preciso che era intenzione della Ca. quella di comprare i due alloggi. La sig.ra Ca. precisò tale circostanza a me e alla sig.ra En. ».

3.9 Anche le deposizioni dei testi Gi.Or., marito della teste Br.Fe., nonché collaboratore della moglie presso l'agenzia immobiliare Br., e di Br.Sa., sentiti entrambi all'udienza del 26.10.2005, confermavano, nella sostanza, quanto riferito dalla Br., la quale peraltro, per il ruolo di imparziale protagonista giocato nella vicenda in veste di mediatore professionale nonché per il dettaglio e la precisione della testimonianza resa in giudizio, rappresenta, a tutti gli effetti, il testimone-chiave, della cui attendibilità non v'è motivo di dubitare, per comprendere la natura e la tipologia degli accordi interceduti fra le parti.

4. Ora, ciò sottolineato in punto di fatto, occorre ritenere, sotto il profilo giuridico, che le parti, dopo aver concluso il contratto preliminare di vendita immobiliare in data 25.11.2001, intrapresero una trattativa negoziale finalizzata a consentire alla sig.ra Ca. di acquistare, dal terzo proprietario sig. Ra., anche l'alloggio sovrastante a quello dedotto ad oggetto del predetto "compromesso" immobiliare, trattativa comportante peraltro la necessità, per questioni tecniche legate alla necessità di istruire le opportune pratiche di finanziamento, di differire ad una data posteriore e successiva il termine, fissato in preliminare, di stipulazione del rogito definitivo di vendita (30.04.2001) dietro versamento, da parte della promissaria acquirente, che avrebbe beneficiato di tale differimento, di un ulteriore acconto a titolo di caparra in favore della promittente venditrice sig.ra En..

4.1 Iniziata tale trattativa e rinvenuto fra le parti un accordo di massima comportante, rispettivamente, il differimento della data del rogito e il versamento dell'ulteriore acconto sul corrispettivo, la sig.ra En., quando ormai restava soltanto più da definire con precisione il termine di proroga e l'entità dell'ulteriore acconto, ingiustificatamente ed inopinatamente recedeva dalla trattativa negoziale, frustrando l'affidamento e le legittime aspettative di controparte.

4.2 Si consideri, al riguardo, che l'intenzione della sig.ra Ca. di acquistare entrambi gli alloggi, oltre che manifesta alla sig.ra En., si atteggiava con inequivoco carattere di serietà, in quanto il sig. Gi.Or., marito della Br. e sentito all'udienza del 14.10.2005, riferiva che «Mi recai personalmente a Ve. presso la Mo.Pa. per farmi fare dei preventivi per conto della sig.ra Ca. relativi a mutui necessari alla stessa per acquistare gli immobili in questione», così dimostrando che le trattative fra la Ca. e la En. in merito al differimento e al versamento dell'ulteriore acconto erano giunte ad un punto di sviluppo tale da ingenerare nella odierna attrice un giustificato affidamento sulla conclusione dell'accordo modificativo del contratto preliminare in data 25.11.2001 (modificativo in quanto, da un lato, sarebbero mutate le modalità di pagamento, dall'altro, sarebbe stato rettificato il termine ultimo entro cui procedere alla stipulazione del definitivo di vendita innanzi al notaio).

5. A questo punto, deve però osservarsi che non solo la convenuta En. recedeva ingiustificatamente dalle trattative relative a tale accordo modificativo, ma, per quel che più conta al fine del presente giudizio, altrettanto ingiustificatamente recedeva dal contratto preliminare 25.11.2000, attribuendo a controparte il presunto inadempimento consistito nella mancata osservanza, da parte di questa, del termine entro cui versare il saldo del corrispettivo pattuito nel contesto del preliminare.

5.1 E si badi che il recesso o, comunque, la volontà della En. di sciogliersi dagli effetti del preliminare del 25.11.2000 a causa del detto inadempimento di controparte, avveniva proprio in una fase e in un momento in cui pendevano fra le parti trattative serie e ormai avanzate, destinate a sfociare, assai verosimilmente, nel risultato di in una proroga di quello stesso termine che la convenuta assume non essere stato osservato da parte dell'attrice.

6. In altri, più precisi termini giuridici, deve ritenersi sia contrario a buona fede il contegno tenuto, in quelle circostanze, dalla convenuta, la quale, in un primo tempo, ingenerò nell'attrice una seria e giustificata convinzione che la scadenza del 30.04.2001 sarebbe stata differita ad altra data, posteriore nel tempo, e poi, del tutto inopinatamente, decise invece di recedere dal contratto 25.11.2000, invocando, a sua giustificazione, la mancata osservanza, da parte della sig.ra Ca., del termine del 30.04.2001, termine che l'intero quadro circostanziale lasciava ragionevolmente desumere sarebbe stato differito in avanti nel tempo.

7. In ogni caso, va comunque ribadito che l'espressione "entro e non oltre il 30.04.2001", inserita nel contesto del contratto preliminare di compravendita, avuto riguardo al tenore complessivo del negozio e alla volontà contrattuale delle parti ivi trasfusa, rappresenta null'altro che uno stilema, privo di efficacia vincolante per le parti (costituisce, cioè, una mera clausola di stile, da considerarsi, secondo i principi generali, non effettivamente voluta dai contraenti ed inserita nel regolamento pattizio a puro scopo decorativo e formale).

8. Deve quindi conclusivamente ritenersi che a tenere un comportamento gravemente inadempiente degli obblighi accessori di protezione che discendono dal generale dovere di buona fede sia stata, nella presente vicenda, la stessa parte convenuta, la quale, avendo ricevuto lire 15.000.000 a titolo di caparra confirmatoria dall'odierna attrice, dovrà essere condannata a restituirne a quest'ultima, ex art. 1385 comma 2 c.c., esattamente il doppio (pari ad attuali Euro 15.493,71), oltre ad interessi legali dalla domanda al saldo effettivo.

9. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione ed istanza disattese, così provvede:

dichiara tenuta e condanna la convenuta En.An.Ro. al pagamento, in favore dell'attrice Ca.Ma.Da., della somma di Euro 15.493,71, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda al saldo effettivo;

rigetta le domande proposte dalla convenuta En.An.Ro. nei confronti dell'attrice Ca.Ma.Da.;

dichiara tenuta e condanna la convenuta En.An.Ro. all'integrale rimborso, in favore dell'attrice Ca.Ma.Da., delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi Euro 4.056,11, di cui Euro 276,11 per esposti, Euro 1.460,00 per diritti, il resto per onorari, oltre rimborso forfetario spese generali ex art. 15 T. F., oltre IVA e CPA come per legge sui singoli imponibili e oltre successive occorrende.

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