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E' legittimo il rifiuto del del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia
Pubblicata il 04/09/2011
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all' acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 6 luglio 2011, n. 14899
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - rel. Consigliere
Dott. MAZZACANE Fabio - Consigliere
Dott. MATERA Lina - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 30486/2005 proposto da:
DI. BE. VI. C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MORVINI 14, presso lo studio dell'avvocato GRILLO SALVATORE, rappresentato e difeso dall'avvocato RICCIARDOLO ALFIO;
- ricorrente -
contro
CO. LO. C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GASPARE SPONTINI 22, presso lo studio dell'avvocato SGROMO ANNAMARIA, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato DI VITA GIUSEPPE;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 718/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 07/07/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/05/2011 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. LETTIERI Nicola che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Co.Lo. , con atto del 13.04.95, conveniva in giudizio avanti al tribunale di Catania, Di. Be.Vi. per sentirsi dichiarare risolto il contratto preliminare con lui stipulato in data 23.3.93 per inadempimento del convenuto, il quale non le aveva fornito, come promesso, il certificato di conformita' e quello di abitabilita' ai fini della stipula dell'atto definivo; chiedeva inoltre la condanna del medesimo Di. Be. al pagamento di altre somme a titolo di restituzione del doppio della caparra, di quanto versato in conto prezzo ed a titolo di risarcimento danni. Si costituiva il convenuto chiedendo il rigetto della domanda avversaria e formulando a sua volta domanda riconvenzionale, assumendo che la mancata stipula del definitivo era addebitabile alla stessa attrice.
L'adito tribunale di Catania, con sentenza n. 448/02 depos. il 20.2.2002 accoglieva la domanda della Co. , dichiarando risolto il preliminare di vendita e condannava il Di. Be. al pagamento di somme per i titoli richiesti.
Avverso la suindicata pronuncia il Di. Be. proponeva appello contestando la responsabilita' a lui addebitata per la mancata conclusione del contratto e deducendo l'errata quantificazione dei danni.
La corte d'Appello di Catania, con la sentenza n. 218/05, depos. in data 7.7.05, accoglieva in parte l'impugnazione e condannava il Di. Be. al pagamento della minor somma complessiva di lire 66.065.000, confermando nel resto la semenza impugnata, ribadendo, in specie, l'inadempimento del promittente venditore per il mancato rilascio dei certificati di conformita' e di quello di abitabilita', obbligo posto a suo carico ope legis.
Avverso la predetta pronuncia, ricorre per cassazione Di. Be. Vi. sulla base di 4 mezzi; resiste l'intimata con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione delle norme sull'interpretazione dei contratti (articoli 1362 c.c. era invero desumibile solo attraverso l'interpretazione congiunta delle clausole nn. 3 e 4 del preliminare in discorso. Con il 2 motivo il ricorrente denunzia il vizio di motivazione con riferimento alle norme che regolano l'esame delle prove. La corte territoriale non aveva tenuto conto che il certificato di conformita' era stato richiesto gia' il 4.2.93, mentre non corrispondeva al vero che esso esponente "non aveva fatto nulla" per attivarsi ad ottenerlo presso la competente autorita' comunale.
Con il 3 motivo il Di. Be. denunzia la violazione dell'articoli 1453 e 1183 c.c. e il vizio di motivazione; deduce che le condizioni per la pronuncia di risoluzione devono sussistere alla data del contratto definitivo e che non era configurabile l'inadempimento del venditore perche' non era stato previsto un termine per il rilascio del certificato, termine che se mai poteva essere stabilito dal giudice. I predetti motivi sono infondati.
La Corte di merito a questo riguardo ha puntualmente osservato (pag. 5) che ".... e' assolutamente inequivoca la clausola del preliminare (al punto 4) che pone a carico del promittente venditore l'obbligo di ottenere sia il certificato di conformita' che quello di abitabilita' (...) ma, a parte la considerazione che l'obbligo di ottenere tali certificazioni spetta per legge (...) al venditore, e' anche vero che proseguendo nella lettura del testo del preliminare, la volonta' delle parti di porre a carico del promittente venditore tale obbligo emerge chiaramente dal concatenamento con la frase successiva che testualmente aggiunge: "fermo restando, ora per allora che il promittente venditore dovra' farsi carico di richiedere oltre che a propria cura anche a proprie spese il certificato di abitabilita'". Ha precisato in proposito questa Corte regolatrice, che, "... in tema di interpretazione dei contratti, il riferimento al senso letterale delle espressioni usate rappresenta lo strumento di interpretazione fondamentale e prioritario, con la conseguenza che, ove tali espressioni siano chiare e di univoco significato e consentano, quindi, di cogliere la comune intenzione delle parti, resta superata la necessita' del ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici". (Cass. n. 13991 del 24/10/2000).
Peraltro - come ha opportunamente ricordato il giudice a quo u' l'obbligo di procurare la certificazione in parola, e' posto per legge a carico del venditore ex articolo 1477 c.c., comma 3 e Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221 tutto cio' in conformita' con la giurisprudenza di questa S.C. secondo la quale "... Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita' o di agibilita' e di conformita' alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, e' obbligato ad attivarsi il promittente venditore - e' giustificato, ancorche' anteriore all'entrata in vigore della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, perche' l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono ali1 acquisto, e cioe' la fruibilita' e la commerciabilita' del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali" (Cass. n. 10820 del 11/05/2009).
Passando infine all'esame del 4 motivo, con esso l'esponente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1218 c.c. in quanto tra la provvigione per mediazione e l'eventuale azione di danni per inadempimento da parte di uno dei contraenti, non esiste alcun nesso teleologico.
La doglianza e' fondata.
Le spese accessorie del contratto di vendita, che l'articolo 1475 c.c. pone a carico del compratore, in difetto di una specifica pattuizione contraria, sono tutte quelle che si rendano necessarie per la conclusione del contratto:
pertanto l'onere gravante sul compratore viene meno quando sia palese la non necessita' della spesa rispetto ai fini e al contenuto dell'atto posto in essere e quando i contraenti abbiano, al riguardo, diversamente pattuito. Cio' premesso, nel caso di specie, non puo' ritenersi che la provvigione dovuta al mediatore rientrasse tra le spese del contratto di compravendita e le altre accessorie, che, ai sensi dell'articolo 384 c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, deve dichiararsi non dovuta la somma richiesta e liquidata a titolo di rimborso spese di mediazione. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, che compensa in misura di 1/4; si ritengono invece congrue - attesi i profili sostanziali e processuali della fattispecie - le spese del giudizio di 2 grado, come liquidate nella sentenza impugnata, che dunque su tale specifico punto, va confermata.
P.Q.M.
La Corte, rigetta i primi tre motivi; accoglie il 4 motivo del ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e,decidendo la causa nel merito, dichiara non dovuta a Co. Lo. la somma richiesta e liquidata a titolo di rimborso delle spese per mediazione. Condanna il ricorrente al pagamento delle speseci questo giudizio che compensa per il 50% e che liquida quindi per il residuo 50% in complessive euro 1.200,00, di cui euro 1.000,00 per onorario, oltre spese accessorie.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - rel. Consigliere
Dott. MAZZACANE Fabio - Consigliere
Dott. MATERA Lina - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 30486/2005 proposto da:
DI. BE. VI. C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MORVINI 14, presso lo studio dell'avvocato GRILLO SALVATORE, rappresentato e difeso dall'avvocato RICCIARDOLO ALFIO;
- ricorrente -
contro
CO. LO. C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GASPARE SPONTINI 22, presso lo studio dell'avvocato SGROMO ANNAMARIA, che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato DI VITA GIUSEPPE;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 718/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 07/07/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/05/2011 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. LETTIERI Nicola che ha concluso per il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Co.Lo. , con atto del 13.04.95, conveniva in giudizio avanti al tribunale di Catania, Di. Be.Vi. per sentirsi dichiarare risolto il contratto preliminare con lui stipulato in data 23.3.93 per inadempimento del convenuto, il quale non le aveva fornito, come promesso, il certificato di conformita' e quello di abitabilita' ai fini della stipula dell'atto definivo; chiedeva inoltre la condanna del medesimo Di. Be. al pagamento di altre somme a titolo di restituzione del doppio della caparra, di quanto versato in conto prezzo ed a titolo di risarcimento danni. Si costituiva il convenuto chiedendo il rigetto della domanda avversaria e formulando a sua volta domanda riconvenzionale, assumendo che la mancata stipula del definitivo era addebitabile alla stessa attrice.
L'adito tribunale di Catania, con sentenza n. 448/02 depos. il 20.2.2002 accoglieva la domanda della Co. , dichiarando risolto il preliminare di vendita e condannava il Di. Be. al pagamento di somme per i titoli richiesti.
Avverso la suindicata pronuncia il Di. Be. proponeva appello contestando la responsabilita' a lui addebitata per la mancata conclusione del contratto e deducendo l'errata quantificazione dei danni.
La corte d'Appello di Catania, con la sentenza n. 218/05, depos. in data 7.7.05, accoglieva in parte l'impugnazione e condannava il Di. Be. al pagamento della minor somma complessiva di lire 66.065.000, confermando nel resto la semenza impugnata, ribadendo, in specie, l'inadempimento del promittente venditore per il mancato rilascio dei certificati di conformita' e di quello di abitabilita', obbligo posto a suo carico ope legis.
Avverso la predetta pronuncia, ricorre per cassazione Di. Be. Vi. sulla base di 4 mezzi; resiste l'intimata con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione delle norme sull'interpretazione dei contratti (articoli 1362 c.c. era invero desumibile solo attraverso l'interpretazione congiunta delle clausole nn. 3 e 4 del preliminare in discorso. Con il 2 motivo il ricorrente denunzia il vizio di motivazione con riferimento alle norme che regolano l'esame delle prove. La corte territoriale non aveva tenuto conto che il certificato di conformita' era stato richiesto gia' il 4.2.93, mentre non corrispondeva al vero che esso esponente "non aveva fatto nulla" per attivarsi ad ottenerlo presso la competente autorita' comunale.
Con il 3 motivo il Di. Be. denunzia la violazione dell'articoli 1453 e 1183 c.c. e il vizio di motivazione; deduce che le condizioni per la pronuncia di risoluzione devono sussistere alla data del contratto definitivo e che non era configurabile l'inadempimento del venditore perche' non era stato previsto un termine per il rilascio del certificato, termine che se mai poteva essere stabilito dal giudice. I predetti motivi sono infondati.
La Corte di merito a questo riguardo ha puntualmente osservato (pag. 5) che ".... e' assolutamente inequivoca la clausola del preliminare (al punto 4) che pone a carico del promittente venditore l'obbligo di ottenere sia il certificato di conformita' che quello di abitabilita' (...) ma, a parte la considerazione che l'obbligo di ottenere tali certificazioni spetta per legge (...) al venditore, e' anche vero che proseguendo nella lettura del testo del preliminare, la volonta' delle parti di porre a carico del promittente venditore tale obbligo emerge chiaramente dal concatenamento con la frase successiva che testualmente aggiunge: "fermo restando, ora per allora che il promittente venditore dovra' farsi carico di richiedere oltre che a propria cura anche a proprie spese il certificato di abitabilita'". Ha precisato in proposito questa Corte regolatrice, che, "... in tema di interpretazione dei contratti, il riferimento al senso letterale delle espressioni usate rappresenta lo strumento di interpretazione fondamentale e prioritario, con la conseguenza che, ove tali espressioni siano chiare e di univoco significato e consentano, quindi, di cogliere la comune intenzione delle parti, resta superata la necessita' del ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici". (Cass. n. 13991 del 24/10/2000).
Peraltro - come ha opportunamente ricordato il giudice a quo u' l'obbligo di procurare la certificazione in parola, e' posto per legge a carico del venditore ex articolo 1477 c.c., comma 3 e Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221 tutto cio' in conformita' con la giurisprudenza di questa S.C. secondo la quale "... Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita' o di agibilita' e di conformita' alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, e' obbligato ad attivarsi il promittente venditore - e' giustificato, ancorche' anteriore all'entrata in vigore della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, perche' l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono ali1 acquisto, e cioe' la fruibilita' e la commerciabilita' del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali" (Cass. n. 10820 del 11/05/2009).
Passando infine all'esame del 4 motivo, con esso l'esponente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1218 c.c. in quanto tra la provvigione per mediazione e l'eventuale azione di danni per inadempimento da parte di uno dei contraenti, non esiste alcun nesso teleologico.
La doglianza e' fondata.
Le spese accessorie del contratto di vendita, che l'articolo 1475 c.c. pone a carico del compratore, in difetto di una specifica pattuizione contraria, sono tutte quelle che si rendano necessarie per la conclusione del contratto:
pertanto l'onere gravante sul compratore viene meno quando sia palese la non necessita' della spesa rispetto ai fini e al contenuto dell'atto posto in essere e quando i contraenti abbiano, al riguardo, diversamente pattuito. Cio' premesso, nel caso di specie, non puo' ritenersi che la provvigione dovuta al mediatore rientrasse tra le spese del contratto di compravendita e le altre accessorie, che, ai sensi dell'articolo 384 c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, deve dichiararsi non dovuta la somma richiesta e liquidata a titolo di rimborso spese di mediazione. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, che compensa in misura di 1/4; si ritengono invece congrue - attesi i profili sostanziali e processuali della fattispecie - le spese del giudizio di 2 grado, come liquidate nella sentenza impugnata, che dunque su tale specifico punto, va confermata.
P.Q.M.
La Corte, rigetta i primi tre motivi; accoglie il 4 motivo del ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e,decidendo la causa nel merito, dichiara non dovuta a Co. Lo. la somma richiesta e liquidata a titolo di rimborso delle spese per mediazione. Condanna il ricorrente al pagamento delle speseci questo giudizio che compensa per il 50% e che liquida quindi per il residuo 50% in complessive euro 1.200,00, di cui euro 1.000,00 per onorario, oltre spese accessorie.