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Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720 cod. civ. postula che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento

Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720 cod. civ. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso. (Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 29 maggio 2007, n. 12498)



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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato Le.Co. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto Cl.D'A. e, premesso che con atto pubblico di donazione del 23.12.1992 intervenuto tra l'esponente ed il genitore del convenuto, avente ad oggetto un immobile sito in Ta., viale Vi. (...), si era stabilito che sarebbe rimasto in comunione tra le parti il diritto di superficie al di sotto delle particelle 192 e 19 sub 11 nonché i vani da costruire in forza di tale diritto, chiedeva la divisione del vano interrato di mq. 62 che era stato realizzato.

Il convenuto costituitosi in giudizio sosteneva che il vano interrato in questione era stato realizzato a cura e spese del proprio dante causa, e che pertanto nessun diritto di comproprietà su di esso poteva vantare l'attore.

Il Tribunale di Taranto con sentenza non definitiva del 18.7.2001 dichiarava sciolta la comunione tra le parti relativa al vano interessato di mq. 52,38 così come individuato a seguito di Consulenza Tecnica d'Ufficio, e dichiarava la non comoda divisibilità dell'immobile, disponendo il prosieguo del giudizio per le operazioni divisionali.

Proposto gravame dal Co. cui resisteva il D'A. sulla questione relativa alla ritenuta indivisibilità dell'immobile per cui è causa la Corte di Appello di Lecce - Sezione distaccata di Taranto con sentenza del 18.12.2002 ha rigettato l'impugnazione.

Per la Cassazione di tale sentenza il Co. ha proposto un ricorso basato su di un unico motivo cui il D'A. ha resistito con controricorso; il ricorrente ha successivamente depositato una memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l'unico motivo formulato il Co., denunciando violazione degli articoli 718 - 720 e 1116 c.c. nonché difetto di motivazione, censura la sentenza impugnata perché, nel ritenere non comodamente divisibile l'immobile per cui è causa, non ha tenuto conto non solo della destinazione originaria ed attuale del bene (riserva idrica ed autoclave), ma anche di quella effettivamente impressa dai comproprietari quale deposito di vecchie masserizie ed oggetti vari come rilevato dal Consulente Tecnico d'Ufficio; il ricorrente inoltre assume che il Giudice di Appello ha ritenuto ostativo alla divisibilità dell'immobile un utilizzo di esso ad autorimessa allo stato inesistente ed illegittimo che comunque avrebbe comportato la necessità di un cambio di destinazione d'uso con relativa pratica edilizia, la demolizione di una scala e l'assoggettamento ad una servitù di passaggio in favore di terzi eventuali acquirenti del bene in questione della via di accesso al locale ipoteticamente destinato a garage.

Il Co. rileva quindi che la comoda divisibilità del bene in natura avrebbe consentito di assegnare a ciascuno dei due condividenti una porzione del vano di oltre 30 mq., garantendo così la prosecuzione del suo originario utilizzo sia a riserva idrica ed autoclave sia a deposito di oggetti vari.

La censura è fondata.

Il Giudice di Appello, nel condividere il convincimento del Giudice di primo grado in ordine alla non comoda divisibilità dell'immobile per cui e causa, ha rilevato che la ridotta larghezza del vano principale e la presenza di un unico accesso non avevano consentito al Consulente Tecnico d'Ufficio di prospettare alcuna ipotesi di suddivisione di esso che non ne comportasse un depauperamento rispetto alla sua attuale conformazione. La Corte territoriale ha evidenziato che una eventuale divisione avrebbe precluso l'utilizzazione ad autorimessa del locale principale, ed ha aggiunto che gli altri ambienti, privi di aerazione diretta, potevano semmai essere adibiti a magazzini e depositi.

Infine la sentenza impugnata ha fatto riferimento ad un progetto di ristrutturazione del vano suddetto che contemplava un cambio di destinazione in un volume tecnico adibito a riserva idrica ed autoclave.

Orbene deve rilevarsi che le argomentazioni espresse dal Giudice di Appello circa l'indagine effettuata in ordine alla non comoda divisibilità dell'immobile in questione non sono convincenti sul piano logico - giuridico in quanto non conformi all'orientamento consolidato di questa Corte relativamente agli accertamenti che il Giudice di merito deve compiere in tale materia.

Invero il concetto di comoda divisibilità di un immobile cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della usuale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (vedi "ex multis" Cass. 7.2.2002 n. 1738; Cass. 30.7.2004 n. 14540).

Ora nella fattispecie proprio l'elemento della originaria ed effettiva destinazione dell'immobile oggetto del presente giudizio è stato delineato in modo carente, considerato che il Giudice di Appello ha fatto riferimento ad un possibile utilizzo del locale principale ad autorimessa, senza tuttavia chiarire se tale pretesa destinazione sia già in atto o si tratti soltanto di una mera ipotesi di futuro uso del bene; per altro verso la Corte territoriale ha richiamato un progetto di ristrutturazione del vano finalizzato ad una sua destinazione a riserva idrica ed autoclave, implicitamente negando quindi che tale utilizzo sia attuale; tale affermazione, però, si pone in contrasto con le concrete deduzioni in proposito di entrambe le parti, posto che anche il D'A. ha sostenuto nel controricorso che il vano suddetto è adibito sin dall'origine ad uso autoclave e riserva idrica, e che tale destinazione permane tuttora.

Pertanto l'evidenziata insufficienza motivazionale della sentenza impugnata comporta la necessità di un riesame sotto tale profilo da parte del Giudice di rinvio della presente controversia.

In definitiva, quindi, il ricorso deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte d'Appello di Bari.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Bari.

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