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Il contraente che chieda l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata è tenuto all'adempimento della prestazione corrispettiva o all'offerta della medesima solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale

Il contraente che chieda l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata è tenuto all'adempimento della prestazione corrispettiva o all'offerta della medesima - che può essere costituita da una seria manifestazione della volontà di eseguirla, senza che sia necessaria una offerta reale - solo se tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre, quando essa, per accordo delle parti, debba essere effettuata contestualmente alla stipula dell'atto definitivo, o comunque successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto, promesso e non concluso, deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprietà del bene derivante dalla sentenza medesima.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 febbraio 2014, n. 3204



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GOLDONI Umberto - Presidente

Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere

Dott. NUZZO Laurenza - rel. Consigliere

Dott. PROTO Cesare A. - Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4279-2008 proposto da:

(OMISSIS) SPA, P.I. (OMISSIS), IN PERSONA DELL'AMM.RE UNICO LEGALE RAPP.TE P.T., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 446/2006 della CORTE D'APPELLO di CALTANISSETTA, depositata il 11/12/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/11/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;

udito l'Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso, riportandosi agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 3.5.1997 la s.a.s. " (OMISSIS)" conveniva in giudizio,innanzi al Tribunale di Caltanissetta, (OMISSIS) esponendo: con contratto (OMISSIS), (OMISSIS) aveva promesso di vendere al convenuto un appartamento facente parte del complesso edilizio economico popolare, sito in contrada (OMISSIS), denominato "(OMISSIS)", realizzato con i benefici di cui alla lire 27.5.1975 n. 166; nel dicembre del 1978 aveva consegnato l'immobile al promissario acquirente; il (OMISSIS) il (OMISSIS), titolare dell'omonima ditta individuale, aveva conferito l'intera azienda, compresi gli immobili di detto complesso edilizio, alla costituita s.a.s. (OMISSIS); il diritto del (OMISSIS) all'adempimento del contratto definitivo doveva ritenersi prescritto. Tanto premesso, chiedeva la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile detenuto senza titolo, con condanna al pagamento dei frutti, da determinarsi in base alla Legge n. 392 del 1978.

Costituitosi in giudizio il (OMISSIS) contestava l'eccepita prescrizione ed, in via riconvenzionale, chiedeva che, in forza della scrittura privata (OMISSIS), fosse dichiarato gia' avvenuto il trasferimento a suo favore della proprieta' di detto appartamento ed, in subordine, che ne fosse disposto il trasferimento ex articolo 2932 c.c., rilevando di avere gia' versato l'intero prezzo determinato secondo i criteri di cui al Decreto Ministeriale 27 maggio 1975. In via ulteriormente subordinata, chiedeva che il prezzo di trasferimento dell'appartamento fosse determinato secondo i criteri dei Decreto Ministeriale del 21.12.1978 ovvero del 23.11.79; chiedeva, inoltre, la condanna della societa' attrice al risarcimento dei danni per l'inadempimento del preliminare e per responsabilita' aggravata ex articolo 96 c.p.c.. Con sentenza 2/9 gennaio 2001 il Tribunale, rigettava le domande dell'attrice ed accoglieva la domanda riconvenzionale, subordinando il trasferimento della proprieta' dell'immobile al pagamento dell'eventuale residuo prezzo, da determinarsi in base al Decreto Ministeriale dei lavori pubblici vigente alla data del 29.9.1979 (data in cui si darebbe dovuto stipulare l'atto pubblico di trasferimento dell'immobile); nel contempo poneva a carico del convenuto il pagamento delle spese relative all'accatastamento dell'immobile, al certificato di abitabilita' e agli allacciamenti degli impianti, oltre agli interessi dalla data delle fatture al saldo; compensava fra le parti le spese del giudizio.

Avverso tale sentenza la s.a.s. (OMISSIS), nel frattempo posta in liquidazione e cui era subentrata, per trasformazione, la (OMISSIS) s.p.a.-, proponeva appello cui resisteva (OMISSIS), avanzando, a sua volta, appello incidentale. Con sentenza non definitiva 19.3.2003 la Corte d'Appello di Caltanissetta rigettava l'appello principale ed, in accoglimento del primo motivo dell'appello incidentale, dichiarava che nulla era dovuto alla societa' appellante a titolo di interessi sulle spese per oneri accessori maturati prima della domanda giudiziale.

Espletata, nel prosieguo del giudizio, C.T.U. per accertare l'ammontare del prezzo dell'immobile in questione, con sentenza definitiva, depositata in data 11.12.2006, la Corte d'Appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, subordinava l'acquisto della proprieta' dell'immobile al pagamento (entro sei mesi dalla pubblicazione della sentenza), da parte di (OMISSIS), in favore della societa' appellante, della complessiva somma di euro 51.165.31, da maggiorarsi degli ulteriori interessi compensativi dal 17.3.2006 alla data di pubblicazione della sentenza,considerato l'ammontare complessivo delle rate di mutuo afferenti agli immobili in questione ed effettuata la loro imputazione agli interessi ex articolo 1194 c.c.; condannava la (OMISSIS) s.p.a. al rimborso, in favore dell'appellato, della meta' delle spese processuali di primo e di secondo grado, compensando fra le parti la residua meta'. Riteneva, in particolare, la Corte territoriale di aderire, quanto alla determinazione del prezzo di trasferimento dell'immobile, ai conteggi predisposti dal consulente di parte della societa' appellante (OMISSIS) s.a.s., sulla base del costo massimo finanziabile, fissato con il Decreto Ministeriale del 1978 in relazione all'edilizia economica e popolare, in vigore alla data del 29.9.1979, giorno in cui avrebbe dovuto stipularsi l'atto pubblico di trasferimento, non avendo, peraltro, la parte appellata contestato l'esattezza di tali conteggi, ne' che il promittente alienante avesse provveduto al pagamento delle rate conteggiate dal medesimo consulente, ma solo i "criteri di elaborazione di quei conteggi".

Per la cassazione di tale sentenza definitiva e di quella parziale del 19.3.2003 propone ricorso la (OMISSIS) formulando sei motivi con i relativi quesiti, illustrati da successiva memoria. L'intimato non ha svolto attivita' difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La societa' ricorrente deduce:

1) violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 2937 c.c., comma 3 e dell'articolo 2944 c.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio;

la Corte di merito aveva respinto l'eccezione di prescrizione suddetta, considerata l'interruzione derivante dalla lettera 14.2.1997 con cui il legale rappresentante pro- tempore della (OMISSIS) s.a.s. aveva manifestato la volonta' di stipulare il contratto definitivo con i promissari acquirenti, tenuto conto,inoltre, che la societa' stessa aveva continuato ad accettare il pagamento delle rate semestrali del mutuo ipotecario gravante sull'immobile promesso in vendita "per il quale vi era stato l'accollo semplice e che era ancora intestato alla debitrice originaria"; tale statuizione non aveva tenuto conto che tale lettera era volta "a definire un'annosa pendenza"mediante una soluzione bonaria della controversia ed aveva omesso di considerare l'inciso finale "e/o per il di piu' a praticarsi", senza che ci fosse stato alcun riconoscimento del diritto altrui, ex articolo 2944 c.c.; 2) violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 2932 c.c., comma 3 e dell'articolo 112 c.p.c., nonche' omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio; la Corte di merito aveva emesso sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., per avere i promissori acquirenti adempiuto all'obbligazione di accollo delle rate di mutuo e per aver dichiarato, a fronte del mancato raggiungimento dell'accordo sul prezzo, "la loro disponibilita' "a corrispondere quanto a tal titolo eventualmente ancora dovuto"; il giudice di appello non avrebbe, pero', tenuto conto della inidoneita' dell'offerta del prezzo correlata, in esito alla definizione definitiva del processo, "a parametri temporali pregressi" e, comunque, per una somma insuscettibile di adeguamento anche equitativo; peraltro, aveva omesso di pronunciare sulla serieta' dell'offerta non reale del residuo prezzo; 3)violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 2932 c.c., comma 3 e articoli 1366 e 1322; violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c. nonche' omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio; la sentenza impugnata, benche' il preliminare di vendita stabilisse espressamente doversi applicare il Decreto Ministeriale "in vigore al momento della compravendita", aveva ritenuto equo, alla luce del criterio ermeneutico di buona fede, applicare il Decreto Ministeriale vigente al momento della stipula effettiva del contratto medesimo, senza considerare anche la parallela retrodatazione degli adempimenti previsti nel preliminare, configurati come coevi alla stipula del definitivo, non considerando, quindi, che il prezzo della vendita era esigibile prima della domanda giudiziale del 1997, successiva di ben 18 anni alla data in cui doveva determinarsi il prezzo definitivo che il costruttore dell'immobile avrebbe avuto il diritto di ricevere;

4) violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1322 e 1366 c.c., nonche' omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, laddove il giudice di appello, a fronte della determinazione del prezzo ex Decreto Ministeriale n. 822 del 1978, aveva consentito ai promissari acquirenti, gia' di fatto immessi nel possesso degli immobili, di procrastinare il pagamento del prezzo di vendita al momento del passaggio in giudicato della sentenza ex articolo 2932 c.c. senza riconoscere l'indennita' per l'utilizzo medio tempore del bene oggetto del preliminare e gli interessi moratori e/o corrispettivi;

5) violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1322-1362 e 1367 c.c. in relazione alla Legge 28 gennaio 1977, n. 10 e succ. mod. all'articolo 15 nonche' omessa, insufficiente e contradditto-ria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio; l'individuazione del Decreto Ministeriale n. 822 del 1978 per la determinazione del prezzo, vigente alla data del 29.9.79, era illegittima in relazione al divieto, ex articolo 15 Legge cit., di stipulare un contratto preliminare di immobile abitativo anteriormente al rilascio del certificato di abitabilita' (intervenuto il 27.6.1985) e considerato, inoltre, il contrasto con le previsioni contrattuali e l'autonomia negoziale delle parti, in relazione al termine convenuto per il saldo del prezzo di vendita, riferito alla "data prevista per la stipula", anteriore a quella del "momento della compravendita";

6) violazione e /o falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c.; in caso di accoglimento del ricorso sarebbe illegittima la statuizione sulle spese processuali dei due gradi di giudizio,sia pure compensate fra le parti per meta'.

Il ricorso e' infondato.

In ordine al primo motivo va rilevato che, nella sentenza parziale, la Corte di appello ha evidenziato che "incompatibile con la volonta' di avvalersi della prescrizione e di non subentrare nella posizione del promittente venditore e' il comportamento della societa' appellante che ha continuato ad accettare e consentire che il promettente acquirente alle scadenze semestrali provvedesse al pagamento delle rate di mutuo ipotecario, riconoscendo in tal modo implicitamente il permanere in capo al promittente acquirente dei diritti derivanti dal contratto preliminare". Tale valutazione di merito, attinente al significato ed all'interpretazione di detto comportamento, essendo immune di vizi logici e giuridici, e' insindacabile in sede di legittimita', risolvendosi la censura sul punto in un diverso apprezzamento della condotta posta in essere dalla promittente venditrice.

Il secondo ed il terzo motivo, da esaminarsi congiuntamente, in quanto entrambi attinenti alla individuazione del Decreto Ministeriale applicabile per la determinazione del prezzo di trasferimento dell'immobile, sono infondati. La Corte territoriale ha, al riguardo, aderito al calcolo del prezzo dell'immobile, determinato dal consulente tecnico della stessa societa' appellante, sulla base del costo massimo finanziabile con il decreto ministeriale del 1978, in vigore alla data del 29.9.1979, giorno in cui avrebbe dovuto stipularsi l'atto pubblico di trasferimento, calcolo che la Corte di merito ha ritenuto rispondente a dati oggettivi (caratteristiche degli immobili, estensione delle varie superfici) ed all'effettiva congruita' del prezzo, essendo stati anche presi "in considerazione tutti i semestri relativi alle previste rate di mutuo" (V.pag. 13 sent. imp.). Nella sentenza parziale veniva dato atto, inoltre, che le parti,con apposita clausola contrattuale, avevano previsto la determinazione esatta del prezzo "prima dell'atto definitivo di vendita". Considerata la necessita' di accertare preventivamente il prezzo della vendita, non e' dato ravvisare la dedotta omessa statuizione sulla idoneita' dell'offerta dal parte del promissario acquirente, posto che, con la sentenza non definitiva, il giudice di appello aveva subordinato l'efficacia dell'acquisto della proprieta' dell'immobile, da parte del (OMISSIS), al pagamento, da parte dello stesso, della somma come sopra quantificata e, peraltro, il giudice di appello aveva ritenuto sussistenti i presupposti per la pronuncia di sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., avendo il promissario acquirente provveduto all'obbligazione di accollo delle rate di mutuo dichiarando "la sua disponibilita' a corrispondere quanto eventualmente ancora dovuto a titolo di prezzo". Trattasi di motivazione aderente al principio affermato da questa Corte, secondo cui il contraente che chieda l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, avente ad oggetto il trasferimento della proprieta' di un bene determinato, e' tenuto all'offerta della relativa prestazione, che puo' essere costituita da una seria manifestazione di volonta' senza che sia necessaria un'offerta reale ove tale prestazione sia esigibile al momento della domanda giudiziale, mentre, quando essa debba essere effettuata contestualmente alla stipula del definitivo o comunque successivamente, la sentenza costitutiva degli effetti di questo contratto deve essere pronunciata indipendentemente da qualsiasi offerta, ed il pagamento del prezzo o della parte residua va imposto da giudice (come avvenuto nella specie), quale condizione per il verificarsi del richiesto effetto traslativo della proprieta' del bene derivante dalla sentenza medesima(Cass. n. 59/2002;n. 3926/96).

Priva di fondamento e' la doglianza sub 4), avendo la Corte territoriale riconosciuto, in aderenza alla giurisprudenza di questa Corte (ex multis, Cass. n. 10726/2001) gli interessi compensativi sulla somma dovuta a saldo allo scopo di ristabilire l'equilibrio economico fra i contraenti e compensare il creditore del mancato godimento dei frutti della cosa da lui consegnata all'altra parte prima di ricevere la controprestazione.

In ordine al quinto motivo e' sufficiente osservare che, con la sentenza non definitiva, era stato disatteso il motivo di appello relativo al mancato rilascio del certificato di abitabilita', avendo il (OMISSIS) dichiarato senza essere smentito dalla s.a.s. (OMISSIS), che tale certificato era stato rilasciato dal Comune in data 27.6.1985. La censura non specifica, peraltro, le ragioni che avrebbero impedito il trasferimento della proprieta' dell'immobile, una volta rilasciato detto certificato, il cui momentaneo difetto alla data del preliminare non precludeva, comunque, la pronuncia di sentenza costitutiva. Il sesto motivo,proposto subordinatamente all'accoglimento del ricorso, rimane superato dal rigetto di esso. Nulla per le spese del giudizio di legittimita' in difetto di attivita' difensiva da parte dell'intimato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese del giudizio di legittimita'.
 

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