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Il contratto di compravendita avente ad oggetto un bene parzialmente altrui deve essere risolto

In tema di compravendita di immobile, la individuazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva, costituita dalla indicazione dei confini certi e ben identificabili, mentre solo il contrasto con elementi estrinseci alla descrizione del bene andrebbe risolto dando rilievo alla individuazione tecnico-topografica dell'immobile, salvo che altre clausole negoziali, ancorche' relative alla disciplina dei rapporti ed effetti accessori, non siano coerenti con tale accertamento (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 2 settembre 2008, n. 22033)



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. COLARUSSO Vincenzo - Presidente

Dott. MALZONE Ennio - Consigliere

Dott. ODDO Massimo - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RO. LO., VI. CI. AN., VI. SE., tutti nella qualita' di eredi di RO. DO. E MA. DO., elettivamente domiciliati in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE MATTINA, difesi dall'avvocato GRECO Salvatore, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

VA. GI., VA. NI., SI. SPA IN LIQUIDAZIONE COATTIVA in persona del comm.ri liquidatore e legale rappresentante pro tempore BE. UG. DECEDUTO, GE. AS. SPA in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimati -

avverso la sentenza n. 516/03 della Corte d'Appello di PALERMO, depositata il 22/05/03;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 12/03/08 dal Consigliere Dott. Maria Rosaria SAN GIORGIO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Con atto di citazione notificato il 31 gennaio 1997, Gi. e Va.Ni. convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Palermo la s.p.a. Si. in liquidazione coatta amministrativa, al fine di ottenere la risoluzione del contratto stipulato in data 15 ottobre 1996, con il quale avevano acquistato un lotto sito nel territorio del Comune di (OMESSO), censito alla partita (OMESSO) fg. (OMESSO), particoli (OMESSO), con la condanna della convenuta alla restituzione del prezzo corrisposto ed alla rifusione delle spese notarili sostenute, deducendo che la convenuta non aveva potuto trasferire loro la proprieta' della porzione di detto terreno identificata come particella n. (OMESSO) per non averla mai acquistata dai suoi danti causa, Ro.Do. e Ma.Do., i quali la avrebbero gia' ceduta a Ma. Ed. e Ma.Pr. con atto del 27 giugno 1980.

La convenuta, costituitasi, indico' nei propri danti causa e nel notaio rogante l'atto di compravendita del 17 dicembre 1984 i responsabili in via solidale dei danni lamentati dagli attori, ed ottenne di chiamare in garanzia i coniugi Ro. - Ma., ed il notaio Be.Ug.. Quest'ultimo eccepi' in via preliminare la prescrizione del diritto vantato dalla Si. s.p.a., e nego' la propria responsabilita', deducendo che l'acquirente gli aveva chiesto di rogare l'atto nel piu' breve tempo possibile ed inoltre che i venditori gli avevano taciuto di avere gia' alienato la particella (OMESSO). Essa chiese a sua volta di chiamare in garanzia la s.p.a. As. ge., con la quale aveva contratto una polizza di assicurazione per la responsabilita' civile, nonche' le parti venditrici.

La predetta impresa assicuratrice eccepi' la operativita' della garanzia assicurativa solo dal 28 febbraio 1997, l'importo del massimale, la prescrizione del credito, la insussistenza di alcuna responsabilita' in capo ai venditori e al notaio. Si costituirono anche i coniugi Ro. - Ma., che affermarono di non avere incluso nell'atto di compravendita stipulato con la Si. la proprieta' della particolo (OMESSO), gia' ceduta a terzi.

Successivamente gli attori integrarono la domanda proposta, chiedendo, in via subordinata, la riduzione del prezzo corrisposto alla convenuta per effetto della minore estensione di terreno acquistata.

Il giudice unico del Tribunale di Palermo, con sentenza depositata il 9 giugno 2000, in parziale accoglimento della domanda, dichiaro' risolto il contratto in questione ai sensi dell'articolo 1480 c.c., condannando la convenuta Si. s.p.a. a restituire agli attori la somma di lire 52.932.000 versata a titolo di corrispettivo della vendita e la somma di lire 15.000.000 per spese notarili, con gli interessi legali dagli esborsi al saldo effettivo, e dichiarando inammissibile la domanda risarcitoria proposta dagli attori, e condanno' la convenuta al pagamento, in favore degli attori, delle spese processuali.

In parziale accoglimento della domanda di garanzia spiegata dalla convenuta, il predetto giudice condanno' poi i coniugi Ro. - Ma., in solido tra loro, a tenere indenne la s.p.a. Si. di quanto la stessa era stata condannata a versare agli attori per la risoluzione del contratto di compravendita del 15 ottobre 1996, e delle spese processuali liquidate in favore degli stessi, accolse la eccezione di prescrizione sollevata dal notaio e, conseguentemente, ritenne venuti meno i presupposti per l'esame della domanda di garanzia nei confronti della s.p.a. As. Ge..

Infine, il giudice unico del Tribunale di Palermo condanno' la convenuta al pagamento delle spese processuali in favore del notaio e delle As. Ge., ed i predetti coniugi, in solido tra loro, al pagamento delle spese processuali in favore della convenuta. Avverso detta sentenza spiegarono appello i coniugi Ro. - Ma.. Degli appellati, si costituirono la s.p.a. Si., Gi. e Va.Ni., la s.p.a. As. ge.. La Si. propose altresi' appello incidentale.

2. - Con sentenza depositata il 22 maggio 2003, la Corte d'appello di Palermo, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanno' i coniugi Ro. - Ma., in solido tra loro, a tenere indenne la Si. s.p.a. di quanto la stessa era stata condannata a versare a Gi. e Va.Ni. per la risoluzione del contratto di compravendita in questione, limitatamente all'ammontare di complessivi euro 13.167,00, oltre agli interessi legali dal 15 ottobre 1996 alla data della sentenza.

Per quanto rileva ancora nella presente sede, in relazione alla censura con la quale gli attori si dolevano che il primo giudice, dopo aver riconosciuto che essi non avevano venduto alla s.p.a. Si. la porzione di terreno identificata con la particella (OMESSO), in quanto gia' alienata ad altro soggetto, avesse comunque affermato la loro responsabilita' poiche' nell'atto di vendita da loro consentito l'estensione catastale della particella venduta (OMESSO) era stata erroneamente indicata in are 25,66, anziche' 17,26, sulla base di un tipo di frazionamento precedente il distacco della particella (OMESSO), osservo' la Corte che, a differenza di quanto previsto in tema di azione di rivendica, in cui la determinazione della esatta superficie del fondo in contestazione non riveste decisiva importanza ai fini della individuazione dell'oggetto del contendere, potendo anche prescindere dai dati catastali, in tema di compravendita di immobili, ove si controverta sulla estensione e sui limiti dell'effetto traslativo, la indicazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva ed alle indicazioni catastali, e non gia' secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto.

Nella specie, dalla c.t.u. disposta, e dall'esame dei registri e delle mappe catastali era emerso che la originaria particella (OMESSO), appartenente ai coniugi Ro. - Ma., era stata frazionata per effetto di successive alienazioni, sicche' la superficie catastale della particella (OMESSO) residuata all'epoca dell'atto di acquisto da parte della Si. era di are 17,26.

Allorquando gli appellanti avevano venduto il fondo alla Si., per l'omesso accertamento presso il competente U.T.E. dei successivi frazionamenti, e, quindi, della effettiva consistenza della particella (OMESSO), avevano impedito, se pure sicuramente non in mala fede, a causa della mancata automazione, all'epoca, del catasto, e della effettuazione delle registrazioni e delle volture con parecchi anni di ritardo, di rilevare che l'estensione del fondo indicata nel rogito non rispondeva alla realta', in quanto figurava ancora comprensiva della parte distaccata per effetto della precedente vendita, e che, in definitiva, essi avevano venduto un bene parzialmente altrui.

Ne' era sostenibile la tesi degli appellanti secondo la quale la certezza dei confini, nella specie esistente, prevarrebbe sulla differente estensione, poiche' non si trattava di vendita a misura, ne' di vendita a corpo regolata dall'articolo 1538 c.c., in quanto la particella in contestazione costituiva la parte di maggior valore del fondo, sicche' la circostanza che essa dovesse ritenersi esclusa dalla vendita determinava la risoluzione del contratto ex articolo 1479 c.c., comma 1, senza che rilevasse lo stato soggettivo dei contraenti.

Fondata fu, invece, ritenuta dalla Corte di merito la terza censura, con la quale gli appellanti si dolevano della mancata considerazione della circostanza che, a seguito della risoluzione, ex articolo 1480 c.c., del contratto di compravendita, il fondo che aveva costituito oggetto della compravendita era ritornato, con l'eccezione della particella (OMESSO), in proprieta' della Si., sicche', anche nel caso in cui essi fossero stati tenuti al risarcimento del danno in favore di quest'ultima, detto risarcimento non si sarebbe in nessun caso potuto far coincidere con l'importo della intera somma di lire 52.932.000, costituente il corrispettivo della compravendita dell'intero fondo. La garanzia in nessun caso, secondo la Corte, avrebbe potuto superare il valore del terreno corrispondente alla particella (OMESSO), calcolato dal c.t.u. in lire 19.145.000, pari ad euro 9.887,57, cui dovevano aggiungersi gli interessi nella misura legale dalla data della stipula dell'atto a quella della sentenza, e le spese relative al trasferimento della proprieta' ed alla stipula del rogito, che, peraltro, secondo la Corte, gli appellanti non dovevano essere dichiarati obbligati a garantire per l'intero. Infatti, anche in capo alla Si., come agli stessi appellanti, era ipotizzabile un comportamento colposo, consistito nell'aver omesso quella diligenza e quel controllo che avrebbero potuto evitare di porre in essere una vendita di cosa parzialmente altrui.

La Corte limito', pertanto, la garanzia alla meta' delle predette spese, ossia a lire 7.500.000, pari ad euro 3.873,43. E, per le stesse ragioni, limito' anche la garanzia relativa alle spese processuali liquidate in favore di Gi. e Va.Ni., attori in primo grado.

Fu, infine, rigettato l'appello incidentale della Si..

3. - Per la cassazione di tale sentenza ricorrono Ro.Lo. e Ci. An. e Vi.Se., quali eredi di Ro.Do., nonche' Ma.Do., affidandosi a due motivi.

Gli intimati non si sono costituiti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo di ricorso, si lamenta l'errore in cui sarebbe incorsa la Corte di merito nel confermare la pretesa responsabilita' dei coniugi Ro. - Ma. per la inesatta indicazione nell'atto di compravendita di cui si tratta della particella alienata in are 25,66, anziche' 17,26, sulla base di un tipo di frazionamento precedente il distacco della particella (OMESSO). I ricorrenti richiamano l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, in tema di compravendita di immobile, la individuazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva, costituita dalla indicazione dei confini certi e ben identificabili, mentre solo il contrasto con elementi estrinseci alla descrizione del bene andrebbe risolto dando rilievo alla individuazione tecnico-topografica dell'immobile, salvo che altre clausole negoziali, ancorche' relative alla disciplina dei rapporti ed effetti accessori, non siano coerenti con tale accertamento. Nella specie, dalla descrizione del bene alienato contenuta nel relativo atto, risultava con precisione il terreno confinante con quello di cui si trattava, costituito dalla particella (OMESSO); nello stesso atto veniva chiarito che la estensione ivi indicata era quella catastale, e poteva non corrispondere con quella effettiva.

2. - Con la seconda censura, si denuncia il mancato esame, nella sentenza impugnata, della perizia descrittiva e di stima del fondo che la Si. s.p.a. aveva fatto eseguire per procedere alla vendita all'asta del fondo stesso, e dalla quale non sarebbe risultato compreso nel fondo in questione l'appezzamento pianeggiante che secondo gli originari attori avrebbe costituito la parte del terreno acquistato di maggior pregio. L'esame di detta perizia sarebbe stato, secondo i ricorrenti, determinante per escludere il fondamento della pretesa dei signori Va..

3. - I motivi, che possono essere esaminati congiuntamente per la stretta connessione logico-giuridica che li avvince, sono immeritevoli di accoglimento.

4.1. - Ai fini della soluzione della questione sottoposta all'esame della Corte, deve, anzitutto, in via generale, rilevarsi che, per la validita' di una compravendita immobiliare, e' necessario che l'oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, percio', documentati e non estrinseci all'atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell'immobile compravenduto per il tramite dell'indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, percio', che rimangano margini di dubbio sull'identita' del suddetto immobile. Il relativo accertamento integra la risultante di un apprezzamento di fatto, come tale rimesso al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimita' se sorretto da adeguata motivazione ed immune da vizi logici ed errori di diritto (v., sul punto, Cass., sent. n. 12506 del 2007).

In particolare, questa Corte ha ripetutamente affermato che, ai fini dell'individuazione dell'oggetto dei negozi comportanti trasferimento di beni immobili, i dati catastali costituiscono soltanto uno dei vari elementi utilizzabili in proposito, e non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 26234 del 2005, n. 9215 del 2004).

4.2. - Nella specie, la Corte di merito ha analiticamente e puntigliosamente ricostruito i diversi passaggi di proprieta' dell'area in questione, e i diversi, successivi frazionamenti della consistenza della particella originaria, accortamente ravvisando - anche alla luce dei rilievi del c.t.u. sul punto - le ragioni del contrasto tra i dati catastali e quelli descrittivi, contenuti nell'atto di vendita de quo che, pertanto, indicava una estensione del fondo diversa da quella reale, in quanto comprensiva di una porzione gia' distaccata per effetto della vendita precedente - nell'omesso accertamento presso il competente U.T.E. dei frazionamenti effettuati sulla particella in questione, ai fini della determinazione della superficie residuata: accertamento da ritenere necessario in tutti i casi di successivi frazionamenti, non essendo sufficiente, in tali ipotesi, una semplice visura per non essere, all'epoca, il Catasto ancora automatizzato.

In definitiva, correttamente il giudice di secondo grado ha qualificato l'atto de quo come una vendita di cosa parzialmente altrui, con conseguente applicabilita' dell'articolo 1479 cod. civ., comma 1.

4.3. - Ne' puo' essere presa in considerazione - a prescindere dalla decisivita' della stessa - la circostanza, dedotta dai ricorrenti, del mancato esame della perizia descrittiva del fondo di cui si tratta: documento difensivo che, invero, gli stessi non si sono fatti carico di precisare in quale occasione sarebbe stato acquisito agli atti del giudizio di primo grado.

5. - Il ricorso deve, conclusivamente, essere rigettato.

Non v'e' luogo a provvedimenti sulle spese del presente giudizio, non essendo stata svolta attivita' difensiva da parte degli intimati.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

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