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Il diritto del mediatore alla provvigione può sorgere anche solo per effetto dell'indicazione delle parti

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. FANTACCHIOTTI Mario - Presidente

Dott. SPAGNA MUSSO Bruno - Consigliere

Dott. SPIRITO Angelo - rel. Consigliere

Dott. BISOGNI Giacinto - Consigliere

Dott. LEVI Giulio - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

GO. AL., in proprio e quale titolare della Ditta individuale Im., elettivamente domiciliato in ROMA VIA CAIO MARIO 13, presso lo studio dell'avvocato CAPPELLERI MARIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

DI. RO. AN., elettivamente domiciliato in ROMA VIA FEDERICO CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato MARCELLI GIORGIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- resistente con procura -

contro

PA. IT.;

- intimato -

e sul 2 ricorso n. 04139/04 proposto da:

PA. IT., elettivamente domiciliato in ROMA CORSO TRIESTE 85, presso lo studio dell'avvocato PAOLA IOSSA AJELLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

GO. AL.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 4676/02 della Corte d'Appello di ROMA, seconda sezione, emessa il 10/10/02, depositata il 23/12/02, R.G. 3448/00;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/03/08 dal Consigliere Dott. Angelo SPIRITO;

udito l'Avvocato Salvatore AJELLO (per delega avv. Paola IOSSA AJELLO, depositata in udienza);

udito l'Avvocato Giorgio MARCELLI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso, previa riunione dei ricorsi, per il rigetto del ricorso principale e l'assorbimento del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Go. cito' in giudizio il Pa. ed il Di. Ro. per il pagamento in suo favore di una somma di danaro a titolo di provvigione per attivita' di mediazione svolta in relazione alla compravendita immobiliare stipulata tra i convenuti. Il Pa. propose, a sua volta, domanda riconvenzionale contro il Go., per essere risarcito dei danni derivatagli dal fatto che la controparte aveva promosso la vendita del suo immobile ad un prezzo inferiore a quello stabilito.

Il Tribunale di Roma respinse la domanda del Go., ritenendo che questo non avesse diritto alla provvigione in quanto non iscritto all'albo dei mediatori; respinse anche quella riconvenzionale del Pa., siccome collegata ad un'attivita' di mediazione affetta da nullita'.

L'appello del Go. fu poi rigettato dalla Corte di Roma, la quale, premesso che il Go. risultava regolarmente iscritto all'albo dei mediatori, ritenne che non v'era prova circa il fatto che la vendita fosse stata realmente conclusa per effetto di un suo intervento qualificabile come attivita' di mediazione, e cio' in quanto: il Pa. aveva conferito al Go. un mandato irrevocabile ed esclusivo a promuovere la vendita dell'immobile (mandato, dunque, incompatibile con la caratteristica terzieta' del mediatore); nulla il Go. aveva dedotto in merito all'eccezione del Pa. di essersi rifiutato di pagargli il compenso, sia perche' il mandato conferitogli aveva durata limitata nel tempo, sia perche' il Go. aveva pubblicizzato l'immobile ad un prezzo inferiore a quello pattuito; la documentazione in atti confortava l'assunto del Pa., secondo cui l'incarico era stato revocato al Go. proprio in ragione di quelle inadempienze e l'acquirente era stato autonomamente reperito da se' venditore; la mera circostanza che l'immobile fu mostrato all'acquirente dall'agenzia del Go. e' irrilevante quanto al diritto di quest'ultimo al compenso. La Corte romana ha anche respinto l'appello incidentale del Pa. relativo alla sua originaria domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.

Il Go. propone ricorso per la cassazione della sentenza della Corte d'appello di Roma a mezzo di due motivi. Risponde con controricorso il Pa., il quale propone anche ricorso incidentale condizionato. Il Pa. ha depositato memoria per l'udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo - violazione articolo 1754 c.c., vizi della motivazione - il ricorrente sostiene di avere dato prova sia dell'incarico affidatogli, sia dell'attivita' svolta alla ricerca dell'acquirente, sia dell'avvenuta visita dell'immobile da parte del Di. Ro. in costanza di mandato, sia dell'incontro delle volonta' dell'acquirente e del venditore dell'immobile stesso. Lamenta, dunque, che, benche' sia stata allegata la prova del compimento dell'attivita' mediatoria da se' svolta, la sentenza abbia negato il suo diritto al compenso.

Il secondo motivo - vizi della motivazione - censura il punto della sentenza laddove s'afferma la carenza di prova circa il fatto che la compravendita sia stata realmente conclusa per effetto di un intervento del Pa. qualificabile come attivita' di mediazione e insiste sul valore probatorio della dichiarazione "confessoria." con la quale il Di. Ro. ammise che il primo contatto per l'acquisto dell'appartamento avvenne per il tramite del Go..

I motivi, che possono essere congiuntamente esaminati, sono fondati.

Occorre esordire con l'affermazione del principio, ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimita', secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attivita' intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attivita' del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volonta' delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicche', la prestazione del mediatore ben puo' esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioe', che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalita' adeguata.

Tra le varie, cfr. Cass. 11 aprile 2003, n. 5762, 8 marzo 2002, n. 3438, entrambe le quali hanno riconosciuto il diritto del mediatore alla provvigione per avere egli fatto visitare l'immobile alla persona che, dopo un lungo lasso temporale e la scadenza del mandato d'agenzia, s'era determinata ad acquistare attraverso il contatto diretto con il venditore.

La sentenza impugnata, mediante una motivazione in parte perplessa ed in parte contraddittoria, non ha fatto corretta applicazione dell'enunciato principio. Essa, infatti, riconosce: l'esistenza agli atti della prova dell'avvenuto conferimento, da parte del Pa. ed in favore del Go., di un "mandato irrevocabile ed esclusivo ... di compiere tutti gli atti ... necessari a promuovere la vendita dell'immobile ..." (cfr. pag. 4 della sentenza); l'individuazione diretta, da parte del Pa., dell'acquirente, nella persona di tal Chiodi, il quale, nello stesso giorno, prima sottoscrisse un contratto preliminare di compravendita "per se' o per persona da nominare" e poi indico' il promissario acquirente nella persona del Di. Ro.; la pretesa della provvigione, da parte del Go., fondata sulla circostanza che l'immobile fu "mostrato" al Di. Ro. da personale della sua agenzia.

Ciononostante, con il riferimento ad una risalente giurisprudenza, il provvedimento impugnato nega al Go. il diritto alla provvigione, senza svolgere alcuna valutazione circa l'esistenza o meno di tutti gli elementi sintomatici della mediazione (come sopra descritti) ed, in particolare dell'apporto causale (pure evidenziato dal precedente citato nella sentenza stessa) da lui fornito al buon fine dell'affare; piuttosto valorizzando alcuni elementi assolutamente irrilevanti rispetto alla pretesa, quali il fatto che il mandato non si concilia con il tipico rapporto di mediazione (si tratta di un obiter assolutamente impertinente rispetto alla fattispecie trattata), che esso era stato conferito con validita' limitata nel tempo e che il mediatore aveva pubblicizzato l'immobile ad un prezzo inferiore a quello indicato nell'atto di conferimento del mandato.

Altrettanto priva di valutazione e' la dichiarazione in atti del Di. Ro. (alla quale fa specifico riferimento il ricorrente) circa il primo contatto per l'acquisto dell'immobile avvenuto per il tramite dell'agenzia del Go., come pure la particolare circostanza che il preliminare fu stipulato da un estraneo (il Ch.) per poi riverberare gli effetti, in uno strettissimo arco temporale, sul Di. Ro..

In accoglimento del ricorso principale la sentenza deve essere, dunque, cassata perche' il giudice del rinvio riesamini la fattispecie alla luce dell'enunciato principio e delle considerazioni sopra svolte.

Quanto al ricorso incidentale del Pa., esso e' rivolto verso il punto della sentenza che gli nega il risarcimento del danno per avere il Go. posto in vendita l'immobile ad un prezzo inferiore a quello stabilito nel mandato. Il gravame si manifesta assolutamente generico e privo di una concreta censura avverso l'affermazione contenuta in sentenza, secondo cui manca agli atti la dimostrazione dell'effettivo nocumento sofferto dal Pa., nella considerazione che l'attivita' promozionale svolta dal Go., in quanto limitata nel tempo, e' inidonea determinare un'effettiva, irreversibile svalutazione del valore commerciale del bene che si assume essere stato impropriamente pubblicizzato.

Il giudice del rinvio provvedera' anche sulle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta l'incidentale accoglie il principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche perche' provveda sulle spese del giudizio di Cassazione.

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