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Il preliminare di vendita può essere risolto per inadempimento del venditore se manca il certificato di agibilità del box, anche se ciò è causato dall'inerzia del Comune
Pubblicata il 06/01/2010
E' noto che nella vendita di beni immobili viene in rilievo l'interesse dell'acquirente ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto, tal che il requisito del certificato di agibilita' e' essenziale, anche per costante giurisprudenza di legittimita', ai fini del legittimo godimento e della commerciabilita' del bene.
Ne consegue che il preliminare di vendita può essere risolto per inadempimento del venditore se manca il certificato di agibilità del box, anche se ciò è causato dall'inerzia del Comune.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 27 novembre 2009, n. 25040
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo - rel. Consigliere
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. ATRIPALDI Umberto - Consigliere
Dott. DE CHIARA Carlo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 23545/2005 proposto da:
IN. LU. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ACIREALE, VIALE JONIO 10, presso lo studio dell'avvocato TAMBE' Giuseppe, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato MASSIMINO STEFANO;
- ricorrente -
contro
NA. ER. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTE PARIOLI 51, presso lo studio dell'avvocato GATTO D'ARRIGO GIOVANNI, rappresentato e difeso dall'avvocato LO CARMINE Giuseppe;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 938/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 07/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 07/10/2009 dal Consigliere Dott. ALFREDO MENSITIERI;
udito l'Avvocato PERRELLA FESTA Angelo con delega depositata in udienza dell'Avvocato TAMBE' Massimino,
difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 4 dicembre 1996 Na.Er. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Siracusa, In. Lu. esponendo che il convenuto, con scrittura privata in data (OMESSO), aveva promesso di trasferirgli la proprieta' di un box garage sito in (OMESSO), al prezzo di lire 30.000.000 di cui lire 5.000.000 alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed il residuo da versarsi alla stipula dell'atto pubblico fissata entro il mese di (OMESSO).
Senonche', presentatesi le parti dinanzi al notaio designato il 14 luglio 1996, veniva constatata l'assenza del certificato di agibilita' dell'immobile, tal che non si procedeva alla stipula del definitivo.
A seguito di diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore in data (OMESSO), il Na. intimava a sua volta diffida ad adempiere nei confronti dell' In. il (OMESSO) successivo con invito a fornire il certificato di agibilita' del bene.
Tutto cio' premesso chiedeva l'attore dichiararsi l'inadempimento del venditore e darsi atto della propria volonta' di recedere dal contratto con condanna dell' In. alla restituzione della somma di lire 10.000.000, con interessi e spese.
Costituitosi, il convenuto eccepiva l'inadempimento dell'attore e chiedeva il rigetto della domanda avversaria con vittoria di spese.
Con sentenza del 17 maggio 2001 l'adito Tribunale dichiarava risolto il preliminare per inadempimento del convenuto e condannava l' In. alla restituzione di lire 5.000.000 con gli interessi e le spese del giudizio.
Proposto gravame dal soccombente, con sentenza del 7 ottobre 2004 la Corte d'appello di Catania rigettava l'impugnazione e condannava l'appellante alle maggiori spese del grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione In. Lu. sulla base di cinque motivi.
Resiste con controricorso Na.Er. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1453 c.c. (risolubilita' del contratto per inadempimento) e dell'articolo 1455 c.c. (importanza dell'inadempimento).
Osserva il ricorrente che per un immobile di nuova costruzione per il quale si attendeva il normale decorso dei tempi tecnici per il rilascio del certificato di agibilita', la semplice omessa produzione di detto documento al momento fissato per la stipula dell'atto pubblico di acquisto non poteva essere inquadrata dal giudice d'appello come fattispecie di mancato o tardivo rilascio del certificato stesso. Trattavasi nella specie di provvisoria indisponibilita' del documento che non corrispondeva al "mancato rilascio" (diniego scritto motivato) ne' al "tardivo rilascio" (rinvio del rilascio per determinati adempimenti).
Richiama in proposito statuizioni di questa Suprema Corte secondo le quali la sola omessa consegna del certificato non integra la risolubilita' del contratto a danno del venditore, atteso che cio' e' ammissibile solo nella ipotesi di impossibilita' di ottenere il documento, mentre nella fattispecie in esame vi era la certezza dell'imminente suo rilascio, come provato dalle dichiarazioni del teste notaio De. Lu. .
L'indisponibilita' provvisoria del certificato risultava poi di scarsa importanza perche' non diminuiva la commerciabilita' del box-garage ne' gli impediva di assolvere alla funzione tecnico-economica cui era destinato, considerato che esso poteva e doveva costituire semplice pertinenza dell'appartamento poco prima acquistato dal Na. dal costruttore nel medesimo complesso.
Con il secondo mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1497 c.c. (risolubilita' del contratto per mancanza di qualita'- aliud pro alio).
Ribadisce parte ricorrente che i giudici del merito avevano errato e confuso clamorosamente la provvisoria indisponibilita' con la diversa e piu' grave fattispecie del mancato o tardivo rilascio del certificato stesso, che viceversa ricorre quando l'Ente pubblico preposto emette esplicito diniego scritto per violazione di norme di edilizia o di igiene.
Con il terzo motivo si denunzia, ancora in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1355 c.c. (condizione meramente potestativa).
Osserva il ricorrente che,seguendo l'assunto del giudice "a quo", potendo risolvere il contratto al momento della stipula dell'atto pubblico per la sola indisponibilita' provvisoria del certificato, il promissario acquirente risulterebbe legittimato ad avvalersi di una implicita condizione meramente potestativa, in violazione dell'articolo 1355 c.c., come si era verificato nel caso in esame.
Con il quarto mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1460 c.c., comma 1 e u.c. (eccezione di inadempimento).
Rileva parte ricorrente che nella fattispecie in esame non poteva essere applicato il principio "inadimplendi non est adimplendum" stante la dimostrata insussistenza dell'inadempimento del venditore. Anzi la conoscenza da parte dell'acquirente della mancanza del certificato comportava la comune volonta' di entrambe le parti di vendere, e rispettivamente, di comprare l'immobile privo di tale documentazione e di conseguenza l'esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti che non poteva integrare un inadempimento opponibile a norma dell'articolo 1460 c.c., come eccezione al venditore.
Con il quinto motivo si deduce, infine, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 5, contraddittorieta' e/o omessa e/o insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia.
Evidenzia il ricorrente:
che la contraddizione della motivazione del giudice "a quo" discenderebbe dalla statuizione di risoluzione del contratto a fronte di un inadempimento mai dichiarato grave;
che l'omessa motivazione discenderebbe dal fatto che era assente in tutto il testo dell'impugnata sentenza ogni considerazione sul punto della prova testimoniale resa dal Notaio attestante che non vi erano elementi impeditivi al rilascio del certificato di agibilita';
che la carenza di motivazione deriverebbe dalla statuizione secondo cui risultava irrilevante la circostanza che il mancato rilascio della documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa.
Puntualizza, infine, l' In. l'arbitrarieta' della statuizione di irrilevanza dell'avvenuto rilascio del certificato "oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere".
L'esame congiunto dei suindicati motivi conduce, ad avviso del Collegio, al rigetto del ricorso per le ragioni che qui di seguito vanno ad esporsi.
Premesso che il primo giudice aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore proprio per la mancanza del certificato di agibilita', ha ritenuto la Corte del merito infondato il primo motivo di appello con cui l' In. , attuale ricorrente, aveva eccepito la mancanza di un grave inadempimento in quanto a suo dire l'immobile era stato costruito in conformita' alla concessione edilizia ed alle norme igienico-sanitarie, tanto che in data (OMESSO) era stato poi rilasciato il certificato di abitabilita' ed agibilita' dell'intero immobile. Cio' sul rilievo che sia alla data del 14 luglio 1996, cioe' al momento della comparizione delle parti dinanzi al notaio per la stipula dell'atto pubblico, sia al momento delle reciproche diffide ad adempiere (rispettivamente perfezionate il 20 e il 30 settembre 1996), il promittente venditore non aveva ancora ottenuto la disponibilita' del documento relativo al garage oggetto della promessa di vendita.
Risultava irrilevante per il giudice d'appello la circostanza che il mancato rilascio della menzionata documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa, atteso che, a seguito del rapporto negoziale instaurato con il promissorio acquirente e dei conseguenti obblighi assunti nei confronti di quest'ultimo, il promittente venditore aveva l'onere di attivarsi onde ottenere tempestivamente il certificato di agibilita' indispensabile per accertare l'esistenza dei requisiti inerenti all'immobile oggetto del contratto.
Essendo noto che nella vendita di beni immobili viene in rilievo l'interesse dell'acquirente ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto, tal che il requisito del certificato di agibilita' e' essenziale, anche per costante giurisprudenza di legittimita', ai fini del legittimo godimento e della commerciabilita' del bene, da tali considerazioni conseguiva che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituiva grave inadempimento del venditore ed alla luce di tale circostanza il rifiuto del Na. di stipulare l'atto pubblico di trasferimento doveva ritenersi pienamente giustificato.
Parimenti irrilevante risultava,ad avviso della Corte catanese, la circostanza che il certificato di agibilita' dell'immobile fosse stato poi effettivamente rilasciato in data 17 marzo 1998, oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere, risultando in tale momento gia' definitivamente cristallizzati i reciprochi adempimenti alle obbligazioni contrattualmente assunte.
Infondato era altresi', secondo i giudici d'appello, l'assunto dell' In. secondo cui, essendo stato previsto nel preliminare che l'immobile veniva venduto "nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava", tale clausola doveva significare accettazione della mancanza del certificato di agibilita' dell'immobile. Invero, viste le richiamate caratteristiche di tale documentazione, ai fini di soddisfare i concreti bisogni dell'acquirente, la sola conoscenza da parte del predetto del suo mancato rilascio al momento della stipulazione del contratto, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilita' non valeva, secondo giurisprudenza di legittimita', ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio". E la stessa clausola che l'immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, attesa la sua estrema genericita', risultava inidonea ad integrare gli estremi della richiesta rinuncia da parte del promissario acquirente, dovendo cosi' confermarsi la qualificazione attribuitale dal primo giudice di semplice "clausola di stile".
Ebbene, ad avviso del Collegio, tali considerazioni costituiscono apprezzamento di fatto in ordine all'accertato inadempimento dell' In. , promittente venditore, stante la mancanza di agibilita' del bene promesso in vendita e alla conseguente legittimita' del rifiuto del Na. , promissario acquirente, alla stipulazione dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile, non solo completo ed esauriente, ma altresi' sorretto da motivazione adeguata, esente da vizi logici e da errori di diritto e pertanto incensurabile nell'attuale sede di legittimita', apparendo ultronea ogni disquisizione in ordine alla dedotta presunta violazione dell'articolo 1355 c.c., da parte dell'attuale resistente.
Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto con la condanna del ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso,e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di Na. Er. , delle spese del presente giudizio che liquida in euro 200,00, oltre ad euro 1500,00 per onorari, con gli accessori di legge.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo - rel. Consigliere
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. ATRIPALDI Umberto - Consigliere
Dott. DE CHIARA Carlo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 23545/2005 proposto da:
IN. LU. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ACIREALE, VIALE JONIO 10, presso lo studio dell'avvocato TAMBE' Giuseppe, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato MASSIMINO STEFANO;
- ricorrente -
contro
NA. ER. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTE PARIOLI 51, presso lo studio dell'avvocato GATTO D'ARRIGO GIOVANNI, rappresentato e difeso dall'avvocato LO CARMINE Giuseppe;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 938/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 07/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 07/10/2009 dal Consigliere Dott. ALFREDO MENSITIERI;
udito l'Avvocato PERRELLA FESTA Angelo con delega depositata in udienza dell'Avvocato TAMBE' Massimino,
difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 4 dicembre 1996 Na.Er. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Siracusa, In. Lu. esponendo che il convenuto, con scrittura privata in data (OMESSO), aveva promesso di trasferirgli la proprieta' di un box garage sito in (OMESSO), al prezzo di lire 30.000.000 di cui lire 5.000.000 alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed il residuo da versarsi alla stipula dell'atto pubblico fissata entro il mese di (OMESSO).
Senonche', presentatesi le parti dinanzi al notaio designato il 14 luglio 1996, veniva constatata l'assenza del certificato di agibilita' dell'immobile, tal che non si procedeva alla stipula del definitivo.
A seguito di diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore in data (OMESSO), il Na. intimava a sua volta diffida ad adempiere nei confronti dell' In. il (OMESSO) successivo con invito a fornire il certificato di agibilita' del bene.
Tutto cio' premesso chiedeva l'attore dichiararsi l'inadempimento del venditore e darsi atto della propria volonta' di recedere dal contratto con condanna dell' In. alla restituzione della somma di lire 10.000.000, con interessi e spese.
Costituitosi, il convenuto eccepiva l'inadempimento dell'attore e chiedeva il rigetto della domanda avversaria con vittoria di spese.
Con sentenza del 17 maggio 2001 l'adito Tribunale dichiarava risolto il preliminare per inadempimento del convenuto e condannava l' In. alla restituzione di lire 5.000.000 con gli interessi e le spese del giudizio.
Proposto gravame dal soccombente, con sentenza del 7 ottobre 2004 la Corte d'appello di Catania rigettava l'impugnazione e condannava l'appellante alle maggiori spese del grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione In. Lu. sulla base di cinque motivi.
Resiste con controricorso Na.Er. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1453 c.c. (risolubilita' del contratto per inadempimento) e dell'articolo 1455 c.c. (importanza dell'inadempimento).
Osserva il ricorrente che per un immobile di nuova costruzione per il quale si attendeva il normale decorso dei tempi tecnici per il rilascio del certificato di agibilita', la semplice omessa produzione di detto documento al momento fissato per la stipula dell'atto pubblico di acquisto non poteva essere inquadrata dal giudice d'appello come fattispecie di mancato o tardivo rilascio del certificato stesso. Trattavasi nella specie di provvisoria indisponibilita' del documento che non corrispondeva al "mancato rilascio" (diniego scritto motivato) ne' al "tardivo rilascio" (rinvio del rilascio per determinati adempimenti).
Richiama in proposito statuizioni di questa Suprema Corte secondo le quali la sola omessa consegna del certificato non integra la risolubilita' del contratto a danno del venditore, atteso che cio' e' ammissibile solo nella ipotesi di impossibilita' di ottenere il documento, mentre nella fattispecie in esame vi era la certezza dell'imminente suo rilascio, come provato dalle dichiarazioni del teste notaio De. Lu. .
L'indisponibilita' provvisoria del certificato risultava poi di scarsa importanza perche' non diminuiva la commerciabilita' del box-garage ne' gli impediva di assolvere alla funzione tecnico-economica cui era destinato, considerato che esso poteva e doveva costituire semplice pertinenza dell'appartamento poco prima acquistato dal Na. dal costruttore nel medesimo complesso.
Con il secondo mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1497 c.c. (risolubilita' del contratto per mancanza di qualita'- aliud pro alio).
Ribadisce parte ricorrente che i giudici del merito avevano errato e confuso clamorosamente la provvisoria indisponibilita' con la diversa e piu' grave fattispecie del mancato o tardivo rilascio del certificato stesso, che viceversa ricorre quando l'Ente pubblico preposto emette esplicito diniego scritto per violazione di norme di edilizia o di igiene.
Con il terzo motivo si denunzia, ancora in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1355 c.c. (condizione meramente potestativa).
Osserva il ricorrente che,seguendo l'assunto del giudice "a quo", potendo risolvere il contratto al momento della stipula dell'atto pubblico per la sola indisponibilita' provvisoria del certificato, il promissario acquirente risulterebbe legittimato ad avvalersi di una implicita condizione meramente potestativa, in violazione dell'articolo 1355 c.c., come si era verificato nel caso in esame.
Con il quarto mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1460 c.c., comma 1 e u.c. (eccezione di inadempimento).
Rileva parte ricorrente che nella fattispecie in esame non poteva essere applicato il principio "inadimplendi non est adimplendum" stante la dimostrata insussistenza dell'inadempimento del venditore. Anzi la conoscenza da parte dell'acquirente della mancanza del certificato comportava la comune volonta' di entrambe le parti di vendere, e rispettivamente, di comprare l'immobile privo di tale documentazione e di conseguenza l'esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti che non poteva integrare un inadempimento opponibile a norma dell'articolo 1460 c.c., come eccezione al venditore.
Con il quinto motivo si deduce, infine, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 5, contraddittorieta' e/o omessa e/o insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia.
Evidenzia il ricorrente:
che la contraddizione della motivazione del giudice "a quo" discenderebbe dalla statuizione di risoluzione del contratto a fronte di un inadempimento mai dichiarato grave;
che l'omessa motivazione discenderebbe dal fatto che era assente in tutto il testo dell'impugnata sentenza ogni considerazione sul punto della prova testimoniale resa dal Notaio attestante che non vi erano elementi impeditivi al rilascio del certificato di agibilita';
che la carenza di motivazione deriverebbe dalla statuizione secondo cui risultava irrilevante la circostanza che il mancato rilascio della documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa.
Puntualizza, infine, l' In. l'arbitrarieta' della statuizione di irrilevanza dell'avvenuto rilascio del certificato "oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere".
L'esame congiunto dei suindicati motivi conduce, ad avviso del Collegio, al rigetto del ricorso per le ragioni che qui di seguito vanno ad esporsi.
Premesso che il primo giudice aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore proprio per la mancanza del certificato di agibilita', ha ritenuto la Corte del merito infondato il primo motivo di appello con cui l' In. , attuale ricorrente, aveva eccepito la mancanza di un grave inadempimento in quanto a suo dire l'immobile era stato costruito in conformita' alla concessione edilizia ed alle norme igienico-sanitarie, tanto che in data (OMESSO) era stato poi rilasciato il certificato di abitabilita' ed agibilita' dell'intero immobile. Cio' sul rilievo che sia alla data del 14 luglio 1996, cioe' al momento della comparizione delle parti dinanzi al notaio per la stipula dell'atto pubblico, sia al momento delle reciproche diffide ad adempiere (rispettivamente perfezionate il 20 e il 30 settembre 1996), il promittente venditore non aveva ancora ottenuto la disponibilita' del documento relativo al garage oggetto della promessa di vendita.
Risultava irrilevante per il giudice d'appello la circostanza che il mancato rilascio della menzionata documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa, atteso che, a seguito del rapporto negoziale instaurato con il promissorio acquirente e dei conseguenti obblighi assunti nei confronti di quest'ultimo, il promittente venditore aveva l'onere di attivarsi onde ottenere tempestivamente il certificato di agibilita' indispensabile per accertare l'esistenza dei requisiti inerenti all'immobile oggetto del contratto.
Essendo noto che nella vendita di beni immobili viene in rilievo l'interesse dell'acquirente ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto, tal che il requisito del certificato di agibilita' e' essenziale, anche per costante giurisprudenza di legittimita', ai fini del legittimo godimento e della commerciabilita' del bene, da tali considerazioni conseguiva che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituiva grave inadempimento del venditore ed alla luce di tale circostanza il rifiuto del Na. di stipulare l'atto pubblico di trasferimento doveva ritenersi pienamente giustificato.
Parimenti irrilevante risultava,ad avviso della Corte catanese, la circostanza che il certificato di agibilita' dell'immobile fosse stato poi effettivamente rilasciato in data 17 marzo 1998, oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere, risultando in tale momento gia' definitivamente cristallizzati i reciprochi adempimenti alle obbligazioni contrattualmente assunte.
Infondato era altresi', secondo i giudici d'appello, l'assunto dell' In. secondo cui, essendo stato previsto nel preliminare che l'immobile veniva venduto "nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava", tale clausola doveva significare accettazione della mancanza del certificato di agibilita' dell'immobile. Invero, viste le richiamate caratteristiche di tale documentazione, ai fini di soddisfare i concreti bisogni dell'acquirente, la sola conoscenza da parte del predetto del suo mancato rilascio al momento della stipulazione del contratto, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilita' non valeva, secondo giurisprudenza di legittimita', ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio". E la stessa clausola che l'immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, attesa la sua estrema genericita', risultava inidonea ad integrare gli estremi della richiesta rinuncia da parte del promissario acquirente, dovendo cosi' confermarsi la qualificazione attribuitale dal primo giudice di semplice "clausola di stile".
Ebbene, ad avviso del Collegio, tali considerazioni costituiscono apprezzamento di fatto in ordine all'accertato inadempimento dell' In. , promittente venditore, stante la mancanza di agibilita' del bene promesso in vendita e alla conseguente legittimita' del rifiuto del Na. , promissario acquirente, alla stipulazione dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile, non solo completo ed esauriente, ma altresi' sorretto da motivazione adeguata, esente da vizi logici e da errori di diritto e pertanto incensurabile nell'attuale sede di legittimita', apparendo ultronea ogni disquisizione in ordine alla dedotta presunta violazione dell'articolo 1355 c.c., da parte dell'attuale resistente.
Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto con la condanna del ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso,e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di Na. Er. , delle spese del presente giudizio che liquida in euro 200,00, oltre ad euro 1500,00 per onorari, con gli accessori di legge.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo - rel. Consigliere
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. ATRIPALDI Umberto - Consigliere
Dott. DE CHIARA Carlo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 23545/2005 proposto da:
IN. LU. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ACIREALE, VIALE JONIO 10, presso lo studio dell'avvocato TAMBE' Giuseppe, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato MASSIMINO STEFANO;
- ricorrente -
contro
NA. ER. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTE PARIOLI 51, presso lo studio dell'avvocato GATTO D'ARRIGO GIOVANNI, rappresentato e difeso dall'avvocato LO CARMINE Giuseppe;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 938/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 07/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 07/10/2009 dal Consigliere Dott. ALFREDO MENSITIERI;
udito l'Avvocato PERRELLA FESTA Angelo con delega depositata in udienza dell'Avvocato TAMBE' Massimino,
difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 4 dicembre 1996 Na.Er. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Siracusa, In. Lu. esponendo che il convenuto, con scrittura privata in data (OMESSO), aveva promesso di trasferirgli la proprieta' di un box garage sito in (OMESSO), al prezzo di lire 30.000.000 di cui lire 5.000.000 alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed il residuo da versarsi alla stipula dell'atto pubblico fissata entro il mese di (OMESSO).
Senonche', presentatesi le parti dinanzi al notaio designato il 14 luglio 1996, veniva constatata l'assenza del certificato di agibilita' dell'immobile, tal che non si procedeva alla stipula del definitivo.
A seguito di diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore in data (OMESSO), il Na. intimava a sua volta diffida ad adempiere nei confronti dell' In. il (OMESSO) successivo con invito a fornire il certificato di agibilita' del bene.
Tutto cio' premesso chiedeva l'attore dichiararsi l'inadempimento del venditore e darsi atto della propria volonta' di recedere dal contratto con condanna dell' In. alla restituzione della somma di lire 10.000.000, con interessi e spese.
Costituitosi, il convenuto eccepiva l'inadempimento dell'attore e chiedeva il rigetto della domanda avversaria con vittoria di spese.
Con sentenza del 17 maggio 2001 l'adito Tribunale dichiarava risolto il preliminare per inadempimento del convenuto e condannava l' In. alla restituzione di lire 5.000.000 con gli interessi e le spese del giudizio.
Proposto gravame dal soccombente, con sentenza del 7 ottobre 2004 la Corte d'appello di Catania rigettava l'impugnazione e condannava l'appellante alle maggiori spese del grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione In. Lu. sulla base di cinque motivi.
Resiste con controricorso Na.Er. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1453 c.c. (risolubilita' del contratto per inadempimento) e dell'articolo 1455 c.c. (importanza dell'inadempimento).
Osserva il ricorrente che per un immobile di nuova costruzione per il quale si attendeva il normale decorso dei tempi tecnici per il rilascio del certificato di agibilita', la semplice omessa produzione di detto documento al momento fissato per la stipula dell'atto pubblico di acquisto non poteva essere inquadrata dal giudice d'appello come fattispecie di mancato o tardivo rilascio del certificato stesso. Trattavasi nella specie di provvisoria indisponibilita' del documento che non corrispondeva al "mancato rilascio" (diniego scritto motivato) ne' al "tardivo rilascio" (rinvio del rilascio per determinati adempimenti).
Richiama in proposito statuizioni di questa Suprema Corte secondo le quali la sola omessa consegna del certificato non integra la risolubilita' del contratto a danno del venditore, atteso che cio' e' ammissibile solo nella ipotesi di impossibilita' di ottenere il documento, mentre nella fattispecie in esame vi era la certezza dell'imminente suo rilascio, come provato dalle dichiarazioni del teste notaio De. Lu. .
L'indisponibilita' provvisoria del certificato risultava poi di scarsa importanza perche' non diminuiva la commerciabilita' del box-garage ne' gli impediva di assolvere alla funzione tecnico-economica cui era destinato, considerato che esso poteva e doveva costituire semplice pertinenza dell'appartamento poco prima acquistato dal Na. dal costruttore nel medesimo complesso.
Con il secondo mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1497 c.c. (risolubilita' del contratto per mancanza di qualita'- aliud pro alio).
Ribadisce parte ricorrente che i giudici del merito avevano errato e confuso clamorosamente la provvisoria indisponibilita' con la diversa e piu' grave fattispecie del mancato o tardivo rilascio del certificato stesso, che viceversa ricorre quando l'Ente pubblico preposto emette esplicito diniego scritto per violazione di norme di edilizia o di igiene.
Con il terzo motivo si denunzia, ancora in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1355 c.c. (condizione meramente potestativa).
Osserva il ricorrente che,seguendo l'assunto del giudice "a quo", potendo risolvere il contratto al momento della stipula dell'atto pubblico per la sola indisponibilita' provvisoria del certificato, il promissario acquirente risulterebbe legittimato ad avvalersi di una implicita condizione meramente potestativa, in violazione dell'articolo 1355 c.c., come si era verificato nel caso in esame.
Con il quarto mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1460 c.c., comma 1 e u.c. (eccezione di inadempimento).
Rileva parte ricorrente che nella fattispecie in esame non poteva essere applicato il principio "inadimplendi non est adimplendum" stante la dimostrata insussistenza dell'inadempimento del venditore. Anzi la conoscenza da parte dell'acquirente della mancanza del certificato comportava la comune volonta' di entrambe le parti di vendere, e rispettivamente, di comprare l'immobile privo di tale documentazione e di conseguenza l'esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti che non poteva integrare un inadempimento opponibile a norma dell'articolo 1460 c.c., come eccezione al venditore.
Con il quinto motivo si deduce, infine, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 5, contraddittorieta' e/o omessa e/o insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia.
Evidenzia il ricorrente:
che la contraddizione della motivazione del giudice "a quo" discenderebbe dalla statuizione di risoluzione del contratto a fronte di un inadempimento mai dichiarato grave;
che l'omessa motivazione discenderebbe dal fatto che era assente in tutto il testo dell'impugnata sentenza ogni considerazione sul punto della prova testimoniale resa dal Notaio attestante che non vi erano elementi impeditivi al rilascio del certificato di agibilita';
che la carenza di motivazione deriverebbe dalla statuizione secondo cui risultava irrilevante la circostanza che il mancato rilascio della documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa.
Puntualizza, infine, l' In. l'arbitrarieta' della statuizione di irrilevanza dell'avvenuto rilascio del certificato "oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere".
L'esame congiunto dei suindicati motivi conduce, ad avviso del Collegio, al rigetto del ricorso per le ragioni che qui di seguito vanno ad esporsi.
Premesso che il primo giudice aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore proprio per la mancanza del certificato di agibilita', ha ritenuto la Corte del merito infondato il primo motivo di appello con cui l' In. , attuale ricorrente, aveva eccepito la mancanza di un grave inadempimento in quanto a suo dire l'immobile era stato costruito in conformita' alla concessione edilizia ed alle norme igienico-sanitarie, tanto che in data (OMESSO) era stato poi rilasciato il certificato di abitabilita' ed agibilita' dell'intero immobile. Cio' sul rilievo che sia alla data del 14 luglio 1996, cioe' al momento della comparizione delle parti dinanzi al notaio per la stipula dell'atto pubblico, sia al momento delle reciproche diffide ad adempiere (rispettivamente perfezionate il 20 e il 30 settembre 1996), il promittente venditore non aveva ancora ottenuto la disponibilita' del documento relativo al garage oggetto della promessa di vendita.
Risultava irrilevante per il giudice d'appello la circostanza che il mancato rilascio della menzionata documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa, atteso che, a seguito del rapporto negoziale instaurato con il promissorio acquirente e dei conseguenti obblighi assunti nei confronti di quest'ultimo, il promittente venditore aveva l'onere di attivarsi onde ottenere tempestivamente il certificato di agibilita' indispensabile per accertare l'esistenza dei requisiti inerenti all'immobile oggetto del contratto.
Essendo noto che nella vendita di beni immobili viene in rilievo l'interesse dell'acquirente ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto, tal che il requisito del certificato di agibilita' e' essenziale, anche per costante giurisprudenza di legittimita', ai fini del legittimo godimento e della commerciabilita' del bene, da tali considerazioni conseguiva che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituiva grave inadempimento del venditore ed alla luce di tale circostanza il rifiuto del Na. di stipulare l'atto pubblico di trasferimento doveva ritenersi pienamente giustificato.
Parimenti irrilevante risultava,ad avviso della Corte catanese, la circostanza che il certificato di agibilita' dell'immobile fosse stato poi effettivamente rilasciato in data 17 marzo 1998, oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere, risultando in tale momento gia' definitivamente cristallizzati i reciprochi adempimenti alle obbligazioni contrattualmente assunte.
Infondato era altresi', secondo i giudici d'appello, l'assunto dell' In. secondo cui, essendo stato previsto nel preliminare che l'immobile veniva venduto "nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava", tale clausola doveva significare accettazione della mancanza del certificato di agibilita' dell'immobile. Invero, viste le richiamate caratteristiche di tale documentazione, ai fini di soddisfare i concreti bisogni dell'acquirente, la sola conoscenza da parte del predetto del suo mancato rilascio al momento della stipulazione del contratto, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilita' non valeva, secondo giurisprudenza di legittimita', ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio". E la stessa clausola che l'immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, attesa la sua estrema genericita', risultava inidonea ad integrare gli estremi della richiesta rinuncia da parte del promissario acquirente, dovendo cosi' confermarsi la qualificazione attribuitale dal primo giudice di semplice "clausola di stile".
Ebbene, ad avviso del Collegio, tali considerazioni costituiscono apprezzamento di fatto in ordine all'accertato inadempimento dell' In. , promittente venditore, stante la mancanza di agibilita' del bene promesso in vendita e alla conseguente legittimita' del rifiuto del Na. , promissario acquirente, alla stipulazione dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile, non solo completo ed esauriente, ma altresi' sorretto da motivazione adeguata, esente da vizi logici e da errori di diritto e pertanto incensurabile nell'attuale sede di legittimita', apparendo ultronea ogni disquisizione in ordine alla dedotta presunta violazione dell'articolo 1355 c.c., da parte dell'attuale resistente.
Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto con la condanna del ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso,e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di Na. Er. , delle spese del presente giudizio che liquida in euro 200,00, oltre ad euro 1500,00 per onorari, con gli accessori di legge.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio - Presidente
Dott. MENSITIERI Alfredo - rel. Consigliere
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere
Dott. ATRIPALDI Umberto - Consigliere
Dott. DE CHIARA Carlo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 23545/2005 proposto da:
IN. LU. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ACIREALE, VIALE JONIO 10, presso lo studio dell'avvocato TAMBE' Giuseppe, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato MASSIMINO STEFANO;
- ricorrente -
contro
NA. ER. , C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MONTE PARIOLI 51, presso lo studio dell'avvocato GATTO D'ARRIGO GIOVANNI, rappresentato e difeso dall'avvocato LO CARMINE Giuseppe;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 938/2005 della CORTE D'APPELLO di CATANIA, depositata il 07/10/2004;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 07/10/2009 dal Consigliere Dott. ALFREDO MENSITIERI;
udito l'Avvocato PERRELLA FESTA Angelo con delega depositata in udienza dell'Avvocato TAMBE' Massimino,
difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 4 dicembre 1996 Na.Er. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Siracusa, In. Lu. esponendo che il convenuto, con scrittura privata in data (OMESSO), aveva promesso di trasferirgli la proprieta' di un box garage sito in (OMESSO), al prezzo di lire 30.000.000 di cui lire 5.000.000 alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ed il residuo da versarsi alla stipula dell'atto pubblico fissata entro il mese di (OMESSO).
Senonche', presentatesi le parti dinanzi al notaio designato il 14 luglio 1996, veniva constatata l'assenza del certificato di agibilita' dell'immobile, tal che non si procedeva alla stipula del definitivo.
A seguito di diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore in data (OMESSO), il Na. intimava a sua volta diffida ad adempiere nei confronti dell' In. il (OMESSO) successivo con invito a fornire il certificato di agibilita' del bene.
Tutto cio' premesso chiedeva l'attore dichiararsi l'inadempimento del venditore e darsi atto della propria volonta' di recedere dal contratto con condanna dell' In. alla restituzione della somma di lire 10.000.000, con interessi e spese.
Costituitosi, il convenuto eccepiva l'inadempimento dell'attore e chiedeva il rigetto della domanda avversaria con vittoria di spese.
Con sentenza del 17 maggio 2001 l'adito Tribunale dichiarava risolto il preliminare per inadempimento del convenuto e condannava l' In. alla restituzione di lire 5.000.000 con gli interessi e le spese del giudizio.
Proposto gravame dal soccombente, con sentenza del 7 ottobre 2004 la Corte d'appello di Catania rigettava l'impugnazione e condannava l'appellante alle maggiori spese del grado.
Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione In. Lu. sulla base di cinque motivi.
Resiste con controricorso Na.Er. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denunzia, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1453 c.c. (risolubilita' del contratto per inadempimento) e dell'articolo 1455 c.c. (importanza dell'inadempimento).
Osserva il ricorrente che per un immobile di nuova costruzione per il quale si attendeva il normale decorso dei tempi tecnici per il rilascio del certificato di agibilita', la semplice omessa produzione di detto documento al momento fissato per la stipula dell'atto pubblico di acquisto non poteva essere inquadrata dal giudice d'appello come fattispecie di mancato o tardivo rilascio del certificato stesso. Trattavasi nella specie di provvisoria indisponibilita' del documento che non corrispondeva al "mancato rilascio" (diniego scritto motivato) ne' al "tardivo rilascio" (rinvio del rilascio per determinati adempimenti).
Richiama in proposito statuizioni di questa Suprema Corte secondo le quali la sola omessa consegna del certificato non integra la risolubilita' del contratto a danno del venditore, atteso che cio' e' ammissibile solo nella ipotesi di impossibilita' di ottenere il documento, mentre nella fattispecie in esame vi era la certezza dell'imminente suo rilascio, come provato dalle dichiarazioni del teste notaio De. Lu. .
L'indisponibilita' provvisoria del certificato risultava poi di scarsa importanza perche' non diminuiva la commerciabilita' del box-garage ne' gli impediva di assolvere alla funzione tecnico-economica cui era destinato, considerato che esso poteva e doveva costituire semplice pertinenza dell'appartamento poco prima acquistato dal Na. dal costruttore nel medesimo complesso.
Con il secondo mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1497 c.c. (risolubilita' del contratto per mancanza di qualita'- aliud pro alio).
Ribadisce parte ricorrente che i giudici del merito avevano errato e confuso clamorosamente la provvisoria indisponibilita' con la diversa e piu' grave fattispecie del mancato o tardivo rilascio del certificato stesso, che viceversa ricorre quando l'Ente pubblico preposto emette esplicito diniego scritto per violazione di norme di edilizia o di igiene.
Con il terzo motivo si denunzia, ancora in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1355 c.c. (condizione meramente potestativa).
Osserva il ricorrente che,seguendo l'assunto del giudice "a quo", potendo risolvere il contratto al momento della stipula dell'atto pubblico per la sola indisponibilita' provvisoria del certificato, il promissario acquirente risulterebbe legittimato ad avvalersi di una implicita condizione meramente potestativa, in violazione dell'articolo 1355 c.c., come si era verificato nel caso in esame.
Con il quarto mezzo si deduce, sempre in riferimento all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, violazione e falsa applicazione dell'articolo 1460 c.c., comma 1 e u.c. (eccezione di inadempimento).
Rileva parte ricorrente che nella fattispecie in esame non poteva essere applicato il principio "inadimplendi non est adimplendum" stante la dimostrata insussistenza dell'inadempimento del venditore. Anzi la conoscenza da parte dell'acquirente della mancanza del certificato comportava la comune volonta' di entrambe le parti di vendere, e rispettivamente, di comprare l'immobile privo di tale documentazione e di conseguenza l'esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti che non poteva integrare un inadempimento opponibile a norma dell'articolo 1460 c.c., come eccezione al venditore.
Con il quinto motivo si deduce, infine, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., n. 5, contraddittorieta' e/o omessa e/o insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia.
Evidenzia il ricorrente:
che la contraddizione della motivazione del giudice "a quo" discenderebbe dalla statuizione di risoluzione del contratto a fronte di un inadempimento mai dichiarato grave;
che l'omessa motivazione discenderebbe dal fatto che era assente in tutto il testo dell'impugnata sentenza ogni considerazione sul punto della prova testimoniale resa dal Notaio attestante che non vi erano elementi impeditivi al rilascio del certificato di agibilita';
che la carenza di motivazione deriverebbe dalla statuizione secondo cui risultava irrilevante la circostanza che il mancato rilascio della documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa.
Puntualizza, infine, l' In. l'arbitrarieta' della statuizione di irrilevanza dell'avvenuto rilascio del certificato "oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere".
L'esame congiunto dei suindicati motivi conduce, ad avviso del Collegio, al rigetto del ricorso per le ragioni che qui di seguito vanno ad esporsi.
Premesso che il primo giudice aveva dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore proprio per la mancanza del certificato di agibilita', ha ritenuto la Corte del merito infondato il primo motivo di appello con cui l' In. , attuale ricorrente, aveva eccepito la mancanza di un grave inadempimento in quanto a suo dire l'immobile era stato costruito in conformita' alla concessione edilizia ed alle norme igienico-sanitarie, tanto che in data (OMESSO) era stato poi rilasciato il certificato di abitabilita' ed agibilita' dell'intero immobile. Cio' sul rilievo che sia alla data del 14 luglio 1996, cioe' al momento della comparizione delle parti dinanzi al notaio per la stipula dell'atto pubblico, sia al momento delle reciproche diffide ad adempiere (rispettivamente perfezionate il 20 e il 30 settembre 1996), il promittente venditore non aveva ancora ottenuto la disponibilita' del documento relativo al garage oggetto della promessa di vendita.
Risultava irrilevante per il giudice d'appello la circostanza che il mancato rilascio della menzionata documentazione fosse riconducibile ad inerzie di carattere burocratico del Comune di Siracusa, atteso che, a seguito del rapporto negoziale instaurato con il promissorio acquirente e dei conseguenti obblighi assunti nei confronti di quest'ultimo, il promittente venditore aveva l'onere di attivarsi onde ottenere tempestivamente il certificato di agibilita' indispensabile per accertare l'esistenza dei requisiti inerenti all'immobile oggetto del contratto.
Essendo noto che nella vendita di beni immobili viene in rilievo l'interesse dell'acquirente ad ottenere la proprieta' di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto, tal che il requisito del certificato di agibilita' e' essenziale, anche per costante giurisprudenza di legittimita', ai fini del legittimo godimento e della commerciabilita' del bene, da tali considerazioni conseguiva che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituiva grave inadempimento del venditore ed alla luce di tale circostanza il rifiuto del Na. di stipulare l'atto pubblico di trasferimento doveva ritenersi pienamente giustificato.
Parimenti irrilevante risultava,ad avviso della Corte catanese, la circostanza che il certificato di agibilita' dell'immobile fosse stato poi effettivamente rilasciato in data 17 marzo 1998, oltre un anno e mezzo dopo il momento delle reciproche diffide ad adempiere, risultando in tale momento gia' definitivamente cristallizzati i reciprochi adempimenti alle obbligazioni contrattualmente assunte.
Infondato era altresi', secondo i giudici d'appello, l'assunto dell' In. secondo cui, essendo stato previsto nel preliminare che l'immobile veniva venduto "nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava", tale clausola doveva significare accettazione della mancanza del certificato di agibilita' dell'immobile. Invero, viste le richiamate caratteristiche di tale documentazione, ai fini di soddisfare i concreti bisogni dell'acquirente, la sola conoscenza da parte del predetto del suo mancato rilascio al momento della stipulazione del contratto, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilita' non valeva, secondo giurisprudenza di legittimita', ad escludere l'inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio". E la stessa clausola che l'immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, attesa la sua estrema genericita', risultava inidonea ad integrare gli estremi della richiesta rinuncia da parte del promissario acquirente, dovendo cosi' confermarsi la qualificazione attribuitale dal primo giudice di semplice "clausola di stile".
Ebbene, ad avviso del Collegio, tali considerazioni costituiscono apprezzamento di fatto in ordine all'accertato inadempimento dell' In. , promittente venditore, stante la mancanza di agibilita' del bene promesso in vendita e alla conseguente legittimita' del rifiuto del Na. , promissario acquirente, alla stipulazione dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile, non solo completo ed esauriente, ma altresi' sorretto da motivazione adeguata, esente da vizi logici e da errori di diritto e pertanto incensurabile nell'attuale sede di legittimita', apparendo ultronea ogni disquisizione in ordine alla dedotta presunta violazione dell'articolo 1355 c.c., da parte dell'attuale resistente.
Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto con la condanna del ricorrente alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso,e condanna il ricorrente al pagamento, in favore di Na. Er. , delle spese del presente giudizio che liquida in euro 200,00, oltre ad euro 1500,00 per onorari, con gli accessori di legge.