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Il principio dell'apparenza del diritto, riconducibile a quello, più generale, della tutela dell'affidamento incolpevole, può essere invocato con riguardo alla rappresentanza allorché non solo sussista la buona fede del terzo che ha concluso atti con il falso rappresentante

Il principio dell'apparenza del diritto, riconducibile a quello, più generale, della tutela dell'affidamento incolpevole, può essere invocato con riguardo alla rappresentanza allorché, indipendentemente dalla richiesta di giustificazione dei poteri del rappresentante a norma dell'art. 1383 c.c., non solo sussista la buona fede del terzo che ha concluso atti con il falso rappresentante, ma ci si trovi in presenza di un comportamento colposo - non meramente omissivo - del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente. L'accertamento degli elementi obiettivi idonei a giustificare la ragionevole convinzione del terzo circa la corrispondenza della situazione apparente a quella reale - e, cioè, degli elementi richiesti perché si possa attribuire rilevanza giuridica alla situazione apparente - è riservato istituzionalmente al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 6 dicembre 2013, n. 27409



- Leggi la sentenza integrale -

~~REPUBBLICA ITALIANA

 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

 SEZIONE SECONDA CIVILE

 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

 Dott. ODDO Massimo - Presidente

 Dott. MATERA Lina - Consigliere

 Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria - Consigliere

 Dott. CARRATO Aldo - rel. Consigliere

 Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

 ha pronunciato la seguente:

 SENTENZA

 sul ricorso (iscritto al N.R.G. 296/08) proposto dalla:

 S.A.S. (OMISSIS) (P.I.: (OMISSIS)), in persona del legale rappresentante pro tempore, e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso lo studio del primo, in (OMISSIS);

 - ricorrenti -

 contro

 (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentati e difesi, in virtu' di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso lo studio del primo, in (OMISSIS);

 - controricorrenti -

 e

 (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS));

 - intimati -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Torino n. 1367 del 2007, depositata il 10 settembre 2007 e non notificata;

 Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 23 ottobre 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;

 uditi gli avv.ti (OMISSIS) (per delega), nell'interesse dei ricorrenti, e (OMISSIS), per i controricorrenti;

 udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 Con atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. (OMISSIS) ed (OMISSIS) convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Torino, la s.a.s. (OMISSIS), nonche' i sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) chiedendo, in via principale, che venisse accertata e dichiarata la nullita' o, comunque, l'invalidita' od inefficacia, sia nei loro confronti che nei riguardi della pretesa rappresentante (OMISSIS), oltre che verso la predetta societa' (OMISSIS), dell'atto di compravendita stipulato a rogito del notaio (OMISSIS) in data (OMISSIS) (rep. 58.038/21.949), trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Torino al n. 5666 part. n. 9143, riguardante l'unita' immobiliare ubicata in (OMISSIS), con il conseguente ordine di trascrizione dell'emananda sentenza e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, ovvero, in via subordinata (e per l'eventualita' in cui l'atto di compravendita fosse stato ritenuto valido ed efficace), per la condanna della sig.ra (OMISSIS) a corrispondere, in favore di esso (OMISSIS), la complessiva somma di lire 85.000.000 percepita quale prezzo del contratto ed indebitamente trattenuta oltre che al risarcimento del danno.

 La domanda era stata fondata sul presupposto che la societa' acquirente fosse stata a conoscenza, al momento della stipula del rogito notarile di compravendita, dell'avvenuta revoca della procura (intervenuta in data 13 ottobre 2000 con dichiarazione autenticata dal notaio (OMISSIS)) loro conferita alla rappresentante (OMISSIS) (a cui tale revoca era stata comunicata il 20 ottobre 2010, cosi' come era stata portata a conoscenza anche del promissario acquirente (OMISSIS)), che, nel loro interesse, aveva partecipato alla predetta stipula.

 Si costituivano in giudizio la (OMISSIS) s.a.s. e (OMISSIS), i quali instavano per il rigetto della formulata domanda ed, inoltre, la suddetta societa' chiedeva, a titolo di domanda riconvenzionale, la condanna degli attori al risarcimento dei danni patiti per la mancata disponibilita' dell'alloggio compravenduto, individuati nelle spese sostenute per la locazione temporanea di altro appartamento. Gli altri due convenuti, (OMISSIS) e (OMISSIS), rimanevano contumaci.

 Con sentenza n. 1384 del 2004 (depositata il 9 marzo 2004), il Tribunale adito rigettava tutte le domande proposte in via principale dagli attori; condannava gli stessi attori, in via solidale, al pagamento, in favore della (OMISSIS) s.a.s., a titolo di risarcimento del danno, della somma di euro 15.878,85, oltre interessi legali dalla domanda al saldo; condannava, altresi', (OMISSIS) a pagare, in favore dei due attori, della somma di euro 43.898,84, oltre interessi legali dalla domanda al saldo; condannava entrambi gli attori a rifondere, in via solidale, le spese giudiziali a vantaggio della predetta societa' (OMISSIS) e di (OMISSIS); condannava, invece, la convenuta (OMISSIS) al pagamento delle spese di lite in favore dei due attori, compensando integralmente le spese del giudizio relativamente al rapporto processuale intercorso tra i medesimi attori ed il convenuto (OMISSIS). Interposto appello da parte di (OMISSIS) e (OMISSIS) e nella resistenza dei soli appellati (OMISSIS) ed (OMISSIS) s.a.s. (poiche' anche in secondo grado l' (OMISSIS) e il (OMISSIS) rimanevano contumaci), la Corte di appello di Torino, con sentenza n. 1367 del 2007 (depositata il 10 settembre 2007), in accoglimento del formulato gravame principale, dichiarava la nullita' e l'inefficacia, sia nei confronti dei due (OMISSIS) che nei riguardi di (OMISSIS) oltre che dell' (OMISSIS) s.a.s., dell'atto di compravendita dedotto in giudizio (con conseguente ordine al competente Conservatore dei RR.II. della trascrizione dell'emessa sentenza) e rigettava, invece, le domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta (OMISSIS) s.a.s., con correlata condanna, in virtu' del principio della soccombenza finale, di tutte le parti appellate, in solido fra loro, alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio in favore degli appellanti (OMISSIS). A sostegno dell'adottata decisione, la Corte piemontese rilevava che, all'esito dell'espletata istruzione probatoria della controversia, erano emersi elementi gravi, precisi e concordanti (dettagliatamente esposti in parte motiva), i quali convergevano univocamente nel senso che tutte le parti del negozio - e, segnatamente, non solo la rappresentante revocata ma anche l'acquirente dell'immobile - fossero a conoscenza, anteriormente alla stipula del rogito notarile di alienazione, dell'avvenuta revoca operata a carico dell' (OMISSIS) e della conseguente carenza di poteri rappresentativi in capo a quest'ultima, in tal senso, percio', dovendosi ritenere assolto l'onere della prova sulle circostanze che, nella specie, escludevano l'apparenza del diritto e l'incolpevole affidamento dei terzi. In particolare, con la sentenza di secondo grado, la Corte territoriale evidenziava che la (OMISSIS) era risultata a piena conoscenza dell'inesistenza dei poteri rappresentativi in capo all' (OMISSIS) anteriormente alla stipula del contratto definitivo di compravendita per cui era controversia, che, percio', si sarebbe dovuto dichiarare nullo e privo di effetti giuridici in difetto di valido consenso espresso da soggetto legittimato alla negoziazione e, quindi, nello specifico, sprovvisto di efficacia nei confronti degli appellanti. La Corte torinese ravvisava, infine, l'infondatezza della pretesa risarcitoria della (OMISSIS) s.a.s., stante l'insussistenza del dedotto danno (comunque non comprovato e non riconducibile, in ogni caso, alla condotta degli appellanti principali).

 Avverso la suddetta sentenza di appello (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.a.s. e il sig. (OMISSIS), articolato in sette motivi.

 Gli intimati (OMISSIS) e (OMISSIS) si sono costituiti ritualmente con controricorso, mentre le altre due parti intimate non hanno svolto attivita' difensiva nemmeno nella presente sede di legittimita'.

 I difensori delle parti costituite hanno anche depositato memoria illustrativa ex articolo 378 c.p.c..

 MOTIVI DELLA DECISIONE

 1. Con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto - in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, - la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 324, 342, 359 e 163 c.p.c., nonche' dell'articolo 2909 c.c., sul presupposto che la Corte territoriale non aveva rilevato la formazione del giudicato interno conseguente all'omessa specificazione dei motivi di appello. A corredo di tale censura i ricorrenti hanno indicato - ai sensi dell'articolo 366 bis c.p.c., ("ratione temporis" applicabile nella fattispecie, risultando la sentenza impugnata pubblicata il 10 settembre 2007) - il seguente quesito di diritto: "dica la S.C. se l'omessa specificazione dei motivi di appello avverso il capo di sentenza che respinge la domanda della parte venditrice di nullita' e/o annullamento del contratto di compravendita immobiliare, asseritamente stipulato da una rappresentante priva di poteri, statuendo il mancato raggiungimento dell'onere della prova, a carico della stessa parte venditrice rappresentata, circa la conoscenza della parte acquirente dell'avvenuta revoca della procura in precedenza conferita dalla parte venditrice alla rappresentante, nonche' l'inammissibilita', anche in relazione al divieto della doppia presunzione, dei mezzi di prova orali (interrogatorio e testi) dedotti per dimostrare la detta conoscenza, comporta o meno il formarsi del giudicato interno sulle relative questioni?".

 1.1. Rileva il collegio che il motivo e' destituito di fondamento dal momento che - per come rilevabile dallo stesso contenuto dell'atto di appello (esaminabile anche in questa sede di legittimita', stante la natura processuale del vizio denunciato) - le censure mosse dagli appellanti avverso la sentenza di primo grado erano state sufficientemente complete ed incidenti sul complessivo "thema decidendum", Dalla stessa sentenza qui impugnata (v. pag. 15) si desume che il proposto gravame era stato sufficientemente articolato - nel rispetto del disposto di cui all'articolo 342 c.p.c. (nella versione "ratione temporis" applicabile, ovvero in quella antecedente alla modifica sopravvenuta per effetto della recente Legge n. 134 del 2012, di conversione, con modif., del Decreto Legge n. 83 del 2012) - in una serie di doglianze (per l'esattezza cinque) riferibili all'omesso esame delle risultanze istruttorie da considerarsi rilevanti ai fini della dimostrazione della ricostruzione fattuale, al travisamento del fatto siccome in contrasto con le risultanze acquisite, al difetto di motivazione per l'avvenuta obliterazione o sottovalutazione di elementi probatori decisivi, alla mancata ammissione di ulteriori indagini istruttorie (per l'eventualita' della loro rilevata necessita') e alla manifesta ingiustizia del capo relativo all'accoglimento della domanda riconvenzionale di risarcimento avanzata dalla (OMISSIS) s.a.s. a titolo di ristoro di un inesistente e, comunque, non comprovato pregiudizio sofferto.

 2. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno denunciato - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5, - il vizio di omessa ed insufficiente motivazione circa i fatti controversi e decisivi per il giudizio riguardanti la conoscenza, da parte dell'acquirente, dell'avvenuta revoca della procura alla rappresentante dei venditori. A tal proposito gli stessi ricorrenti ripercorrono svariati passaggi dell'impianto motivazionale della sentenza impugnata, ponendo in risalto supposte incongruenze sul piano dell'apprezzamento probatorio dei plurimi elementi ritenuti, invece, gravi, precisi e concordanti dalla Corte territoriale ai fini della valutazione di fondatezza del proposto gravame.

 2.1. La censura si profila inammissibile perche', oltre a risollecitare una rivalutazione degli accertamenti di merito sulla decisiva circostanza dedotta, non risulta corredata da un idoneo e specifico assolvimento del requisito prescritto dall'articolo 366 bis c.p.c. ("ratione temporis" - come detto - applicabile nel caso in esame).

 Sul punto, sul piano generale si osserva (cfr., ad es., Cass. n. 4556/2009) che l'articolo 366 bis c.p.c., nel prescrivere le modalita' di formulazione dei motivi del ricorso in cassazione, comporta, ai fini della declaratoria di inammissibilita' del ricorso medesimo, una diversa valutazione da parte del giudice di legittimita' a seconda che si sia in presenza dei motivi previsti dai numeri 1, 2, 3 e 4 dell'articolo 360, comma 1, c.p.c., ovvero del motivo previsto dal numero 5 della stessa disposizione. Nel primo caso ciascuna censura deve, all'esito della sua illustrazione, tradursi in un quesito di diritto, la cui enunciazione (e formalita' espressiva) va funzionalizzata, come attestato dall'articolo 384 c.p.c., all'enunciazione del principio di diritto ovvero a "dieta" giurisprudenziali su questioni di diritto di particolare importanza, mentre, ove venga in rilievo il motivo di cui all'articolo 360 c.p.c., n. 5, (il cui oggetto riguarda il solo "iter" argomentativo della decisione impugnata), e' richiesta una illustrazione che, pur libera da rigidita' formali, si deve concretizzare in una esposizione chiara e sintetica del fatto controverso - in relazione al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria - ovvero delle ragioni per le quali la dedotta insufficienza rende inidonea la motivazione a giustificare la decisione. Da cio' si inferisce anche che il quesito di diritto cosi' come la specifica indicazione del fatto controverso (in ordine al quale si dovrebbe ritenere emergente la carenza assoluta o la contraddittorieta' della motivazione) e l'appropriata ed autonoma sintesi del vizio motivazionale (con riferimento alla dedotta insufficienza del percorso logico seguito nella sentenza oggetto di ricorso) non possono essere implicitamente desunti dall'esposizione complessiva del motivo di ricorso.

 In particolare, deve essere ribadito il principio (v., a tal riguardo, Cass. n. 8897 del 2008 e, da ultimo, Cass. n. 5858 del 2013) secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, con cui si deduca il vizio di motivazione della sentenza impugnata in merito ad un fatto controverso e decisivo per la controversia, l'onere di indicare chiaramente tale fatto, ovvero le ragioni per le quali la motivazione e' insufficiente, imposto dall'articolo 366 bis c.p.c., deve essere adempiuto non gia' e non solo illustrando il relativo motivo di ricorso, ma anche formulando, al termine di esso, una indicazione riassuntiva e sintetica, che costituisca un "quid pluris" rispetto alla illustrazione del motivo, cosi' da consentire al giudice di valutare immediatamente la ammissibilita' del ricorso stesso; tale sintesi, peraltro, non si identifica con il requisito di specificita' del motivo ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 4, ma assume l'autonoma funzione volta alla immediata rilevabilita' del nesso eziologico tra la lacuna o incongruenza logica denunciata ed il fatto ritenuto determinante, ove correttamente valutato, ai fini della decisione favorevole al ricorrente.

 In applicazione di tali principi, nella fattispecie, non evincendosi, all'esito della completa rappresentazione della censura motivazionale, l'assolvimento del predetto requisito, la stessa non puo' propriamente qualificarsi come ammissibile.

 Peraltro, non puo' sottacersi che la sentenza impugnata risulta adeguatamente e logicamente motivata in ordine all'accertamento delle controversa circostanza e, come tale, non puo' considerarsi censurabile nella presente sede di legittimita'.

 In particolare, la Corte piemontese - a sostegno della sua logica conclusione alla quale e' giunta - ha congruamente affermato, in punto di fatto, che gli attori avevano provato che era pervenuta piena comunicazione, con adeguati mezzi di partecipazione, a tutte le parti interessate, dell'avvenuta revoca dei poteri rappresentativi alla signora (OMISSIS), risultando nota sia alla stessa, sia all'originario promissario acquirente, sia al suo successore rag. (OMISSIS), sia alla definitiva acquirente, identificantesi con la (OMISSIS), designata dal predetto rag. (OMISSIS) ex articolo 1401 c.c., in virtu' dello stipulato contratto preliminare. A tal proposito, la Corte territoriale ha posto riferimento (v. pagg. 16-21 della sentenza impugnata) a plurimi ed univoci elementi (caratterizzati anche dai requisiti della gravita' e della precisione) convergenti, in modo complessivo, nel senso che tutte le parti del negozio - e, soprattutto e segnatamente, l'acquirente dell'immobile - fossero a conoscenza, anteriormente alla stipula della compravendita, della sopravvenuta revoca della procura precedentemente conferita all' (OMISSIS) e della sua conseguente carenza di poteri rappresentativi.

 Nel percorso argomentativo della Corte di secondo grado risultano, invero, valorizzate numerose circostanze di fatto acclarate che - complessivamente valutate - hanno legittimamente indotto la stessa Corte a ritenere pienamente assolto l'onere probatorio incombente sugli appellanti circa l'esclusione della configurabilita' delle fattispecie giuridiche dell'apparenza del diritto e dell'incolpevole affidamento dei terzi, sulle quali i ricorrenti hanno fondato essenzialmente la loro difesa. In tal senso la Corte territoriale ha, in particolar modo, sottolineato la circostanza che il (OMISSIS), al quale era stata notificata la revoca della procura, fosse intervenuto all'atto di compravendita stipulato dalla (OMISSIS) (che aveva gia' fissato la propria sede sociale proprio nei locali oggetto della convenzione, ancor prima che fosse stato perfezionato l'acquisto), nella sua qualita' di originaria parte promissaria, avesse dichiarato di nominare quale definitivo acquirente proprio la predetta societa', rinunciando ad ogni ragione o diritto che a lui sarebbero potuti derivare dal preliminare (in special modo alla restituzione della caparra), dopo una trattativa che aveva visto la stipulazione, con l'assenso del (OMISSIS), di altro preliminare tra l' (OMISSIS) ed il (OMISSIS), sempre per persona da nominare. Il giudice di appello ha, poi, evidenziato che i rappresentati avevano gia' provato, nel corso del giudizio di prime cure, con documentazione esaustiva (tale da rendere superflua ogni ulteriore istruttoria), la circostanza principale che la (OMISSIS) era risulta a piena ed effettiva conoscenza dell'inesistenza dei poteri rappresentativi in capo all' (OMISSIS) anteriormente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, il quale, conseguentemente, si sarebbe dovuto ritenere del tutto inefficace nei confronti degli appellanti.

 Del resto, in linea generale, deve ribadirsi che - secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte - il vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione ex articoli 360 c.p.c., comma 1, n. 5, si configura solamente quando dall'esame del ragionamento svolto dal giudice del merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti decisivi della controversia prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio, ovvero un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non consentire l'identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione, non consistendo nella difformita' dell'apprezzamento dei fatti e delle prove preteso dalla parte rispetto a quello operato dal giudice di merito. La sua deduzione con ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimita' non gia' il potere di riesaminare il merito dell'intera vicenda processuale bensi' la mera facolta' di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, cui in via esclusiva spetta il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l'attendibilita' e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicita' dei fatti ad esse sottesi, di dare (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge) prevalenza all'uno o all'altro dei mezzi di prova acquisiti.

 3. Con il terzo motivo i ricorrenti hanno prospettato - con riferimento all'articolo 360 n. 3 c.p.c. - la violazione e falsa applicazione degli articoli 2697 e 2729, oltre che degli articoli 116 e 132 c.p.c., formulando, in proposito, il seguente quesito di diritto: "dica la S.C. se, in relazione alla prova, che grava sul rappresentato, della conoscenza da parte dei terzi dell'avvenuta revoca della procura, sono inammissibili e comunque inutilizzabili ai fini della decisione le presunzioni che non rispettano il divieto della doppia presunzione; e se sono altrettanto inammissibili e comunque inutilizzabili, ai fini della decisione, le presunzioni prive dei requisiti di precisione, gravita' e concordanza".

 3.1. Anche questo motivo - peraltro intimamente collegato al precedente - si prospetta privo di pregio.

 Occorre, innanzitutto, rilevare che le presunzioni semplici, che devono essere gravi, precise e concordanti, consistono nel ragionamento del giudice, il quale, una volta acquisita, tramite fonti materiali di prova (o anche tramite il notorio o a seguito della non contestazione) la conoscenza di un fatto secondario, deduce da questo l'esistenza del fatto principale ignorato, dovendosi precisare che il requisito della gravita' si riferisce al grado di convincimento che le presunzioni sono idonee a produrre essendo a tal fine sufficiente che l'esistenza del fatto ignoto sia desunta con ragionevole certezza, anche probabilistica; il requisito della precisione impone che i fatti noti, da cui muove il ragionamento probabilistico, ed il percorso che essi seguono non siano vaghi ma ben determinati nella loro realta' storica; il requisito della concordanza postula che la prova sia fondata su una pluralita' i fatti noti convergenti nella dimostrazione del fatto ignoto.

 Sulla scorta di tale premessa, la concorde giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 9782 del 1999; Cass. n. 5526 del 2002; Cass. n. 3321 del 2004) ha evidenziato che l'apprezzamento del giudice di merito circa il ricorso a tale mezzo di prova, la valutazione della ricorrenza dei requisiti di precisione, gravita' e concordanza richiesti dalla legge, la scelta dei fatti noti che costituiscono la base della presunzione e il giudizio logico con cui si deduce l'esistenza del fatto ignoto sono riservati al giudice di merito e sono censurabili in sede di legittimita' sotto il profilo del vizio di motivazione unitamente all'esistenza della base della presunzione e dei fatti noti, che fanno parte della struttura normativa della presunzione.

 Del resto e' opportuno chiarire che perche' possa ritenersi correttamente desunta una presunzione semplice e' sufficiente che i fatti sui quali essa si fonda siano tali da far apparire l'esistenza del fatto ignoto come una conseguenza del fatto noto, gia' accertato in giudizio, alla stregua di canoni di ragionevole probabilita', dovendosi cioe' ravvisare una connessione fra la verificazione del fatto gia' accertato e quella del fatto ancora ignoto secondo regole di esperienza che convincano il giudice circa la probabilita' e verosimiglianza della verificazione del secondo quale conseguenza del primo, potendo, dunque, il relativo accertamento presentare qualche margine di opinabilita', poiche' il procedimento logico di deduzione non e' quello rigido che e' imposto, viceversa, in caso di presunzione legale.

 Orbene, nell'esaminare la seconda censura, si e' gia' posto in risalto come la motivazione svolta dalla Corte di secondo grado sia da ritenersi assolutamente logica ed adeguata nella valorizzazione dei plurimi elementi (dettagliatamente descritti ed avvalorati dai riscontri istruttori acquisiti, anche documentali) che hanno indotto lo stesso giudice di merito - alla stregua della loro convergenza (nella ricostruzione storico-fattuale), della loro particolare puntualita' e della loro univoca propensione ad indurre al risultato della ragionevole certezza nell'accertamento del fatto principale costituito dalla circostanza centrale che non solo la rappresentante pacificamente revocata ma anche l'acquirente dell'immobile fosse a conoscenza, anteriormente alla compravendita del bene stesso, dell'avvenuta revoca della procura e della conseguente carenza di poteri rappresentativi in capo all' (OMISSIS). La doglianza in questione, quindi, e' da ritenersi destituita di fondamento perche' tende alla confutazione della concordanza degli elementi presuntivi congruamente giustificata dalla Corte territoriale e, quindi, attinge - in effetti - un complessivo apprezzamento di fatto adeguatamente motivato dal giudice del merito e, quindi, come tale incensurabile in questa sede di legittimita'. Ne' puo' ritenersi che, nella fattispecie, la Corte territoriale sia incorsa nel divieto della c.d. "praesumptio de praesumpto", dal momento che il globale ragionamento presuntivo operato dal giudice di appello - ispirato ai criteri della certezza e della concretezza (cfr. Cass. n. 1044 del 1995 e Cass. n. 14115 del 2006) - ha trovato fondamento in plurime e convergenti circostanze di fatto oggettivamente rilevate e, quindi, note ed accertate (elencate analiticamente nella sentenza impugnata, alle pagg. 16-21, dal n. 1 al n. 16), dalle quali e' stata univocamente tratta, in virtu' di un ragionamento logico e congruo, la conclusione in via presuntiva relativa alla decisiva circostanza che l'acquirente dell'immobile dedotto in controversia era venuta a conoscenza, antecedentemente alla stipula definitiva della compravendita del bene stesso, dell'intervenuta revoca della procura (e, quindi, della conseguente esclusione dei relativi poteri rappresentativi) in capo all' (OMISSIS).

 Del resto, e' risaputo che il principio dell'apparenza del diritto, riconducibile a quello, piu' generale, della tutela dell'affidamento incolpevole, puo' essere invocato con riguardo alla rappresentanza allorche', indipendentemente dalla richiesta di giustificazione dei poteri del rappresentante a norma dell'articolo 1383 c.c., non solo sussista la buona fede del terzo che ha concluso atti con il falso rappresentante, ma ci si trovi in presenza di un comportamento colposo - non meramente omissivo - del rappresentato, tale da ingenerare nel terzo la ragionevole convinzione che il potere di rappresentanza sia stato effettivamente e validamente conferito al rappresentante apparente. L'accertamento sulla idoneita' o meno degli elementi obiettivi a giustificare la ragionevole convinzione del terzo circa la corrispondenza della situazione apparente a quella reale - e, cioe', degli elementi richiesti perche' si possa attribuire rilevanza giuridica alla situazione apparente - e' riservato istituzionalmente al giudice di merito ed e' censurabile in sede di legittimita' solo per vizi di motivazione. E, nella fattispecie, la Corte territoriale, con motivazione congrua e logica fondata su plurimi e convergenti elementi, ha escluso che si sia venuta a configurare una concreta situazione di fatto tale da poter comportare la legittima applicabilita' del principio dell'apparenza del diritto.

 4. Con la quarta censura i ricorrenti hanno denunciato - sempre in virtu' dell'articolo 360 c.p.c., n. 3 - la violazione e falsa applicazione degli articoli 1218, 1223, 1470, 1476, 1490 e 1492 c.c., individuando il correlato quesito di diritto nei seguenti termini: "dica la S.C. se il ritardo ovvero la mancata consegna dell'immobile compravenduto costituisce inadempimento ed espone il venditore all'obbligo di risarcimento dei danni, commisurati alle spese sostenute dall'acquirente per procurarsi "medio tempore" la disponibilita' di altro immobile, restando invece ininfluente, ai fini risarcitori, la fissazione della sede sociale presso l'immobile da parte della societa' acquirente qualche giorno prima del rogito notarile di compravendita".

 4.1. Questa censura si prospetta inammissibile perche' - a parte, in ogni caso, l'adeguata valutazione compiuta dalla Corte piemontese (v. pagg. 25-26 della sentenza impugnata) sulla insussistenza delle condizioni per la configurazione dei presupposti in concreto del fatto generatore dei pretesi danni e sulla esclusione di ogni ipotesi di responsabilita' causatrice degli appellanti principali, dovendosi, piuttosto, la (OMISSIS) rivolgere all' (OMISSIS) le proprie pretese risarcitorie, ove provate nel "quantum" - deve rilevarsi che la doglianza investe, in effetti, un aspetto della vicenda sostanziale sul quale il giudice di appello ha ultroneamente motivato, atteso che la pronuncia sui supposti danni si sarebbe dovuta ritenere assorbita da quella sulla dichiarata inefficacia dell'atto di vendita per essere stata l'acquirente a conoscenza, anteriormente alla stipula della vendita, della carenza di potere della procuratrice dei venditori, in tal modo escludendosi l'operativita' del principio dell'apparenza del diritto e, quindi, la buona fede in capo alla stessa compratrice.

 5. Con il quinto motivo i ricorrenti hanno inteso dedurre - ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 5 - il vizio di omessa ed insufficiente motivazione in ordine ai fatti controversi e decisivi per il giudizio concernenti la conoscenza, da parte dell'acquirente, dell'avvenuta revoca della procura alla rappresentante dei venditori.

 5.1. Con questo motivo - per stessa ammissione dei ricorrenti - risulta riprodotto "per relationem" il medesimo contenuto della censura di cui al secondo motivo, ragion per cui, al di la' di un inidoneo assolvimento del requisito di ammissibilita' prescritto dall'articolo 366 bis c.p.c., la doglianza e' da ritenersi destituita di fondamento per le stesse ragioni gia' esplicate in ordine al secondo mezzo di impugnazione.

 6. Con il sesto motivo i ricorrenti si richiamano - tanto genericamente quanto inutilmente - alla censura formulata per terza (e al relativo quesito), onde - anche per questa doglianza - deve essere riconfermata la valutazione di infondatezza gia' precedentemente esteriorizzata.

 7. Con il settimo ed ultimo motivo i ricorrenti hanno censurato la sentenza impugnata per omessa ed insufficiente motivazione circa i fatti controversi e decisivi per il giudizio costituiti dalla loro condotta e dalla loro ritenuta responsabilita' per i danni subiti dalla parte acquirente a seguito della mancata consegna dell'immobile compravenduto, oltre che dalla rilevata entita' dei medesimi danni.

 7.1. Quest'ultima censura e' inammissibile perche' - oltre risollecitare, in questa sede, una non consentita rivalutazione degli accertamenti di merito sulla riportata circostanza di fatto - non risulta sorretta, in relazione all'articolo 366 bis c.p.c., da una conferente indicazione del fatto controverso ne' da una appropriata sintesi del vizio motivazionale con riferimento alla supposta insufficienza del percorso logico seguito dalla Corte di secondo grado.

 Ad ogni modo, fermo rimanendo quanto gia' osservato con riguardo al quarto motivo, occorre sottolineare nuovamente che il giudice di appello, con motivazione congrua e logicamente giustificata in relazione alla valorizzazione dei complessivi elementi probatori acquisiti, ha escluso che gli attuali ricorrenti avessero agito con dolo o con colpa, e, quindi, senza ingenerare affidamento in capo alle parti contrattuali, considerando anche che a promettere libero e sgombero da persone e cose l'immobile in questione - di cui sapeva di non poter disporre in alcun modo - fu la (OMISSIS) (con l'avallo del (OMISSIS), al quale pure era stata notificata la revoca della procura e che - come gia' posto in risalto - intervenne in sede di stipula del contratto definitivo) e non furono certo i (OMISSIS), i quali, percio', non avevano, in alcun modo, contribuito a causare il preteso (ed insussistente) danno a carico della (OMISSIS), nei cui confronti essi, infatti, non avevano mai manifestato direttamente l'intento di voler concludere l'atto di compravendita in discorso (e non avevano assunto alcun obbligo di consegna).

 8. In definitiva, alla stregua delle ragioni complessivamente svolte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna dei ricorrenti, in via fra loro solidale, al pagamento - in favore dei controricorrenti - delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimita' dal Decreto Ministeriale Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtu' dell'articolo 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012). Non occorre, invece, adottare alcuna pronuncia sulla disciplina delle spese in ordine al rapporto processuale instauratosi tra i ricorrenti e le altre parti intimate, che non hanno svolto attivita' difensiva in questa fase.

 P.Q.M.

 La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi euro 8.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.

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