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Il promittente venditore di cosa altrui ha l' obbligo di procurare l'acquisto in capo al promissario
Pubblicata il 09/12/2007
Il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. In tale ipotesi, ai fini dell'estensione della garanzia dall'evizione al promittente venditore è necessario che costui, qualora non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia svolto un'attività diretta alla conclusione del contratto tra il proprietario del bene e l'effettivo acquirente, sì da potersi affermare che non sia rimasto estraneo al trasferimento del bene all'acquirente da parte dell'effettivo proprietario. E' quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, con sentenza del 23 novembre 2007, n. 24448.
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SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CO. CL., CA. RA. IS. TE., elettivamente domiciliati in ROMA VIALE PARIOLI 47, presso lo studio dell'avvocato PIO CORTI, difesi dall'avvocato ROSSI Mario, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
CA. MA., elettivamente domiciliato in ROMA VLE PARIOLI 47, presso lo studio dell'avvocato CONTI Sabrina, che lo difende unitamente all'avvocato DARIO BARAGIOLA, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3086/02 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 17/12/02;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/10/07 dal Consigliere Dott. Ennio MALZONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per la manifesta fondatezza del ricorso, cassazione senza rinvio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione regolarmente notificata Co. Cl. e Ca. Ro. Is. Te. convennero i giudizio, davanti al pretore di Busto Arsizio, Ca. Ma., per sentirlo condannare al pagamento in loro favore della somma di lire 22.000.000, oltre interessi e rivalutazione, somma da essi versata al curatore fallimentare per evitare l'azione revocatoria della L.F., ex articolo 67, autorizzata dal giudice delegato al fallimento dell'Im. Fi. srl, originaria promittente nei confronti del Ca. M. della vendita di un immobile in (OMESSO) (preliminare del 12.12.90), da costui, a sua volta, promesso in vendita ad essi attori con preliminare dell'8.11.91, a cui aveva fatto seguito il definitivo di vendita direttamente tra l'effettivo proprietario e essi promissari Co. C. e Ca. R. I. T..
Il Ca. M., costituitosi, asseriva che nessuna pretesa poteva essere avanzata nei suoi confronti, in quanto egli non era l'effettivo dante causa dei Co. C. -Ca. R. I. T., essendo il rogito notarile intercorso tra la predetta Immobiliare e gli attori e, comunque, che l'azione della L.F. ex articolo 67, non comportava la perdita del bene.
Il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza n. 406/2000 accoglieva la domanda, inquadrando l'operazione nell'ipotesi di vendita di cosa altrui, con la quale un soggetto conclude un preliminare e poi fa in modo che il contratto definitivo intervenga fra l'acquirente e il terzo proprietario; rilevava che, in tal caso, ricadono sull'originario promittente le obbligazioni concernenti la garanzia per vizi e quella per evizione, ravvisabile questa nell'azione revocatoria autorizzata dal Tribunale.
La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 3086/02, depositata il 17.12.02, in riforma della sentenza impugnata dal Ca. M., rigettava la domanda, condannando i predetti Co. C. e Ca. R. I. T. a restituire all'appellante l'importo di lire 29.886.023, versata in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre gli interessi dal 4.7.2000 al saldo.
Riteneva la Corte di merito che la garanzia per evizione non e' configurabile nel caso in cui la medesima non trovi la sua fonte nel contratto di compravendita bensi' nel preliminare di compravendita, atteso che il preliminare non ha natura traslativa della proprieta', bensi' e' solo fonte di obbligazioni.
Per la cassazione della decisione ricorre la parte soccombente esponendo un solo motivo, cui resiste l'intimato con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo di ricorso, deducendo falsa applicazione dell'articolo 1478 c.c., e difetto di motivazione in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, si censura la sentenza impugnata nel punto in cui ha affermato che essendo stato il Ca. M. parte del solo preliminare di vendita e non del contratto definitivo, lo stesso sarebbe estraneo alla garanzia per evizione, in considerazione della natura obbligatoria del preliminare di vendita, insuscettibile di garanzie accessorie alla vendita.
Si sostiene che colui che promette la vendita di cosa altrui assume due obbligazioni: quella di prestare consenso alla stipula del definitivo e quella di trasferire la res, il che avviene per mezzo del terzo, proprietario del bene.
L'affermazione della Corte di merito secondo cui "l'evizione presuppone che il diritto di proprieta' sia stato trasferito e il trasferimento non avviene in base al contratto preliminare che ha solo effetti obbligatori" non tiene conto che il trasferimento di prorprieta' si e' effettivamente verificato e che, avvenuto il trasferimento, non si tratta piu' di indagare sull'effettivita' del medesimo, ma di risalire al soggetto che di tale fatto deve rispondere.
Il ricorso e' fondato. Vale premettere che in ordine alle modalita' di adempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore di una cosa altrui, nella giurisprudenza di legittimita' era sorto un contrasto che le Sezioni Unite hanno provveduto a dirimere con la sentenza 18.5.2005 n. 11624.
In prevalenza, la Corte di legittimita' era orientata nel senso che la prestazione puo' essere eseguita, indifferentemente, acquistando il bene e ritrasferendolo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario, ritenendosi applicabile per analogia al preliminare di vendita l'articolo 1478 c.c., relativo al contratto di vendita di cosa altrui, che dispone che il venditore "e' obbligato a procurare l'acquisto al compratore" e cioe' considerando che lo stesso risultato si puo' ottenere anche facendo in modo che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario.
Altra volta, pero', si era deciso che, nel caso in cui il promissario non fosse stato consapevole dell'altruita' della cosa, l'obbligazione in questione dovesse essere adempiuta acquistando il bene e ritrasferendolo, perche' l'articolo 1479 c.c., anch'esso dettato per la vendita definitiva, ma estensibile alla promessa di vendita, abilita il compratore a "chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprieta' del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprieta'".
Con la menzionata sentenza le Sezioni Unite hanno ritenuto che non v'e' ragione di escludere che la prestazione possa essere eseguita procurando il trasferimento del bene direttamente dall'effettivo proprietario, senza necessita' di un doppio trapasso, perche' l'articolo 1478 c.c., comma 2, menziona si' che "il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprieta' dal titolare della stessa", ma nel senso di definire la modalita' dell'adempimento, alla quale riconnette l'effetto di far diventare proprietario il compratore.
Ha, poi, escluso che una diversa soluzione possa essere adottata nel caso che il promissario avesse ignorato, al momento della conclusione del preliminare, la non appartenenza del bene al promittente, perche' l'articolo 1479 c.c., che consente al compratore di buona fede di chiedere la risoluzione del contratto, e' coerente con la natura del contratto a cui si riferisce (vendita definitiva) destinato, nell'intenzione delle parti, ad esplicare quell'immediato effetto traslativo stabilito dall'articolo 1376 c.c., ma ne e' impedito dall'altruita' della cosa, la quale, invece, non incide sul sinallagma instaurato con il contratto preliminare, il quale ha comunque efficacia obbligatoria, essendo quella reale differita alla stipulazione del definitivo, sicche' nessun nocumento ne deriva per il promissario sino alla scadenza del relativo termine ne' da tale disposizione di legge puo' desumersi che il promissario sia abilitato ad opporre l'exceptio inadempienti contractus se l'altra parte, nel momento in cui e' tenuta, e' comunque in grado di fargli ottenere l'acquisto direttamente dal proprietario.
In conclusione, l'acquisto del bene da parte del promittente venditore con successivo trasferimento al promissario acquirente rappresenta solo uno dei modi con cui si realizza l'estinzione dell'obbligazione del promittente, in quanto l'articolo 1478 c.c., analogicamente applicabile alla promessa di vendita, dispone che il venditore e' obbligato a procurare l'acquisto al compratore, ma cio' puo' avvenire anche facendo si' che il terzo proprietario lo ceda egli stesso al promissario.
Tale modalita' di adempimento e' in sintonia con l'essenza e la funzione del contratto preliminare di vendita, quali risultano dalle piu' recenti elaborazioni dottrinali e implicitamente asserite nella stessa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione.
Il contratto preliminare non e' piu' visto come un semplice pactum de contrarhendo, ma come un negozio destinato gia' a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sara' compiutamente attuato con il definitivo, sicche' assume una funzione di "controllo delle sopravvenienze", ossia differisce la funzione traslativa finale per verificare, tramite gli opportuni controlli, la futura convenienza della stipulazione.
Tuttavia, nel caso di vendita diretta della cosa dal terzo proprietario al promissario, ai fini del coinvolgimento del promittente nella garanzia per evizione in favore del promissario, e' necessario che tale trasferimento abbia avuto luogo in conseguenza di una attivita' svolta dal promittente e cioe' che vi siano stati dei rapporti tra questi e il terzo proprietario del bene e che l'adempimento da parte di quest'ultimo sia conseguenza degli obblighi assunti nei confronti del promittente venditore.
Cio' puo' avvenire anche con l'intervento diretto nella stipulazione del definitivo da parte del terzo proprietario, il quale manifesti la volonta' di trasferire il bene direttamente al secondo promissario: in tal caso, mentre il consenso manifestato dal promittente e' diretto alla conclusione del contratto definitivo; il consenso che si forma tra il terzo proprietario e il compratore determina l'effetto traslativo della proprieta' della cosa.
Tale aspetto della vicenda deve formare oggetto di specifica indagine in sede di merito, ragione per la quale il ricorso viene accolto con rinvio, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano, cui si raccomanda di attenersi al seguente principio di diritto:
- Il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene puo' adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario; in tale ipotesi, ai fini dell'estensione della garanzia dall'evizione al promittente venditore e' necessario che costui, qualora non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia svolto un'attivita' diretta alla conclusione del contratto tra il proprietario del bene e l'effettivo acquirente, si che possa affermarsi che non sia rimasto estraneo al trasferimento del bene all'acquirente da parte dell'effettivo proprietario.
P.Q.M.
accoglie il ricorso;cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.
sul ricorso proposto da:
CO. CL., CA. RA. IS. TE., elettivamente domiciliati in ROMA VIALE PARIOLI 47, presso lo studio dell'avvocato PIO CORTI, difesi dall'avvocato ROSSI Mario, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
CA. MA., elettivamente domiciliato in ROMA VLE PARIOLI 47, presso lo studio dell'avvocato CONTI Sabrina, che lo difende unitamente all'avvocato DARIO BARAGIOLA, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3086/02 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 17/12/02;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/10/07 dal Consigliere Dott. Ennio MALZONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per la manifesta fondatezza del ricorso, cassazione senza rinvio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione regolarmente notificata Co. Cl. e Ca. Ro. Is. Te. convennero i giudizio, davanti al pretore di Busto Arsizio, Ca. Ma., per sentirlo condannare al pagamento in loro favore della somma di lire 22.000.000, oltre interessi e rivalutazione, somma da essi versata al curatore fallimentare per evitare l'azione revocatoria della L.F., ex articolo 67, autorizzata dal giudice delegato al fallimento dell'Im. Fi. srl, originaria promittente nei confronti del Ca. M. della vendita di un immobile in (OMESSO) (preliminare del 12.12.90), da costui, a sua volta, promesso in vendita ad essi attori con preliminare dell'8.11.91, a cui aveva fatto seguito il definitivo di vendita direttamente tra l'effettivo proprietario e essi promissari Co. C. e Ca. R. I. T..
Il Ca. M., costituitosi, asseriva che nessuna pretesa poteva essere avanzata nei suoi confronti, in quanto egli non era l'effettivo dante causa dei Co. C. -Ca. R. I. T., essendo il rogito notarile intercorso tra la predetta Immobiliare e gli attori e, comunque, che l'azione della L.F. ex articolo 67, non comportava la perdita del bene.
Il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza n. 406/2000 accoglieva la domanda, inquadrando l'operazione nell'ipotesi di vendita di cosa altrui, con la quale un soggetto conclude un preliminare e poi fa in modo che il contratto definitivo intervenga fra l'acquirente e il terzo proprietario; rilevava che, in tal caso, ricadono sull'originario promittente le obbligazioni concernenti la garanzia per vizi e quella per evizione, ravvisabile questa nell'azione revocatoria autorizzata dal Tribunale.
La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 3086/02, depositata il 17.12.02, in riforma della sentenza impugnata dal Ca. M., rigettava la domanda, condannando i predetti Co. C. e Ca. R. I. T. a restituire all'appellante l'importo di lire 29.886.023, versata in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre gli interessi dal 4.7.2000 al saldo.
Riteneva la Corte di merito che la garanzia per evizione non e' configurabile nel caso in cui la medesima non trovi la sua fonte nel contratto di compravendita bensi' nel preliminare di compravendita, atteso che il preliminare non ha natura traslativa della proprieta', bensi' e' solo fonte di obbligazioni.
Per la cassazione della decisione ricorre la parte soccombente esponendo un solo motivo, cui resiste l'intimato con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo di ricorso, deducendo falsa applicazione dell'articolo 1478 c.c., e difetto di motivazione in relazione all'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, si censura la sentenza impugnata nel punto in cui ha affermato che essendo stato il Ca. M. parte del solo preliminare di vendita e non del contratto definitivo, lo stesso sarebbe estraneo alla garanzia per evizione, in considerazione della natura obbligatoria del preliminare di vendita, insuscettibile di garanzie accessorie alla vendita.
Si sostiene che colui che promette la vendita di cosa altrui assume due obbligazioni: quella di prestare consenso alla stipula del definitivo e quella di trasferire la res, il che avviene per mezzo del terzo, proprietario del bene.
L'affermazione della Corte di merito secondo cui "l'evizione presuppone che il diritto di proprieta' sia stato trasferito e il trasferimento non avviene in base al contratto preliminare che ha solo effetti obbligatori" non tiene conto che il trasferimento di prorprieta' si e' effettivamente verificato e che, avvenuto il trasferimento, non si tratta piu' di indagare sull'effettivita' del medesimo, ma di risalire al soggetto che di tale fatto deve rispondere.
Il ricorso e' fondato. Vale premettere che in ordine alle modalita' di adempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore di una cosa altrui, nella giurisprudenza di legittimita' era sorto un contrasto che le Sezioni Unite hanno provveduto a dirimere con la sentenza 18.5.2005 n. 11624.
In prevalenza, la Corte di legittimita' era orientata nel senso che la prestazione puo' essere eseguita, indifferentemente, acquistando il bene e ritrasferendolo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario, ritenendosi applicabile per analogia al preliminare di vendita l'articolo 1478 c.c., relativo al contratto di vendita di cosa altrui, che dispone che il venditore "e' obbligato a procurare l'acquisto al compratore" e cioe' considerando che lo stesso risultato si puo' ottenere anche facendo in modo che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario.
Altra volta, pero', si era deciso che, nel caso in cui il promissario non fosse stato consapevole dell'altruita' della cosa, l'obbligazione in questione dovesse essere adempiuta acquistando il bene e ritrasferendolo, perche' l'articolo 1479 c.c., anch'esso dettato per la vendita definitiva, ma estensibile alla promessa di vendita, abilita il compratore a "chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprieta' del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprieta'".
Con la menzionata sentenza le Sezioni Unite hanno ritenuto che non v'e' ragione di escludere che la prestazione possa essere eseguita procurando il trasferimento del bene direttamente dall'effettivo proprietario, senza necessita' di un doppio trapasso, perche' l'articolo 1478 c.c., comma 2, menziona si' che "il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprieta' dal titolare della stessa", ma nel senso di definire la modalita' dell'adempimento, alla quale riconnette l'effetto di far diventare proprietario il compratore.
Ha, poi, escluso che una diversa soluzione possa essere adottata nel caso che il promissario avesse ignorato, al momento della conclusione del preliminare, la non appartenenza del bene al promittente, perche' l'articolo 1479 c.c., che consente al compratore di buona fede di chiedere la risoluzione del contratto, e' coerente con la natura del contratto a cui si riferisce (vendita definitiva) destinato, nell'intenzione delle parti, ad esplicare quell'immediato effetto traslativo stabilito dall'articolo 1376 c.c., ma ne e' impedito dall'altruita' della cosa, la quale, invece, non incide sul sinallagma instaurato con il contratto preliminare, il quale ha comunque efficacia obbligatoria, essendo quella reale differita alla stipulazione del definitivo, sicche' nessun nocumento ne deriva per il promissario sino alla scadenza del relativo termine ne' da tale disposizione di legge puo' desumersi che il promissario sia abilitato ad opporre l'exceptio inadempienti contractus se l'altra parte, nel momento in cui e' tenuta, e' comunque in grado di fargli ottenere l'acquisto direttamente dal proprietario.
In conclusione, l'acquisto del bene da parte del promittente venditore con successivo trasferimento al promissario acquirente rappresenta solo uno dei modi con cui si realizza l'estinzione dell'obbligazione del promittente, in quanto l'articolo 1478 c.c., analogicamente applicabile alla promessa di vendita, dispone che il venditore e' obbligato a procurare l'acquisto al compratore, ma cio' puo' avvenire anche facendo si' che il terzo proprietario lo ceda egli stesso al promissario.
Tale modalita' di adempimento e' in sintonia con l'essenza e la funzione del contratto preliminare di vendita, quali risultano dalle piu' recenti elaborazioni dottrinali e implicitamente asserite nella stessa sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione.
Il contratto preliminare non e' piu' visto come un semplice pactum de contrarhendo, ma come un negozio destinato gia' a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sara' compiutamente attuato con il definitivo, sicche' assume una funzione di "controllo delle sopravvenienze", ossia differisce la funzione traslativa finale per verificare, tramite gli opportuni controlli, la futura convenienza della stipulazione.
Tuttavia, nel caso di vendita diretta della cosa dal terzo proprietario al promissario, ai fini del coinvolgimento del promittente nella garanzia per evizione in favore del promissario, e' necessario che tale trasferimento abbia avuto luogo in conseguenza di una attivita' svolta dal promittente e cioe' che vi siano stati dei rapporti tra questi e il terzo proprietario del bene e che l'adempimento da parte di quest'ultimo sia conseguenza degli obblighi assunti nei confronti del promittente venditore.
Cio' puo' avvenire anche con l'intervento diretto nella stipulazione del definitivo da parte del terzo proprietario, il quale manifesti la volonta' di trasferire il bene direttamente al secondo promissario: in tal caso, mentre il consenso manifestato dal promittente e' diretto alla conclusione del contratto definitivo; il consenso che si forma tra il terzo proprietario e il compratore determina l'effetto traslativo della proprieta' della cosa.
Tale aspetto della vicenda deve formare oggetto di specifica indagine in sede di merito, ragione per la quale il ricorso viene accolto con rinvio, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano, cui si raccomanda di attenersi al seguente principio di diritto:
- Il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene puo' adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario; in tale ipotesi, ai fini dell'estensione della garanzia dall'evizione al promittente venditore e' necessario che costui, qualora non sia intervenuto nel relativo contratto, abbia svolto un'attivita' diretta alla conclusione del contratto tra il proprietario del bene e l'effettivo acquirente, si che possa affermarsi che non sia rimasto estraneo al trasferimento del bene all'acquirente da parte dell'effettivo proprietario.
P.Q.M.
accoglie il ricorso;cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.