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In caso di inadempimento del promissario acquirente per omesso pagamento degli acconti concordati, il contratto preliminare di compravendita deve essere dichiarato risolto ma non c'è diritto al risarcimento del danno se non c'è stato possesso dell'immobile

In caso di inadempimento del promissario acquirente per omesso pagamento degli acconti concordati, il contratto preliminare di compravendita deve essere dichiarato risolto. Tuttavia non possono trovare accoglimento le domande risarcitorie che trovano giustificazione soltanto nel possesso del bene oggetto del preliminare, ma non nell'inadempimento dei promissari connesso con la risoluzione del contratto oggetto specifico della domanda della societa' attrice, che non ha invece optato per l'adempimento coattivo del preliminare ai sensi dell'articolo 2932 c.c..

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 settembre 2013, n. 21438



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. BURSESE Gaetano Antonio - rel. Consigliere

Dott. NUZZO Laurenza - Consigliere

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. FALASCHI Milena - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23994/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) s.r.l. C.F. (OMISSIS) (gia' in liquidazione) in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante signor (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 982/2006 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il 19/06/2006;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/06/2013 dal Consigliere Dott. GAETANO ANTONIO BURSESE;

udito l'Avvocato (OMISSIS) difensore della resistente che ha chiesto l'inammissibilita'' o, comunque, il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l'accoglimento del secondo, terzo, quinto, dodicesimo motivo e per l'assorbimento del sesto, del settimo e del decimo motivo di ricorso e per il rigetto degli altri motivi; in subordine per l'accoglimento del terzo, del sesto e del dodicesimo motivo di ricorso e per l'assorbimento del settimo e del decimo motivo e per il rigetto degli altri motivi. In ulteriore subordine, per l'eventuale trasmissione degli atti alla Procura Generale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata la srl (OMISSIS) conveniva in giudizio avanti al tribunale di Vicenza i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) premettendo di avere promesso in vendita ad essi convenuti che si erano impegnati ad acquistare, un'unita' immobiliare facente parte del complesso (OMISSIS) in (OMISSIS) per il prezzo di lire 721.500.000 (oltre IVA), versando lire 20.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e lire 124.300.000 a titolo di deposito cauzionale; deduceva quindi che i medesimi non avevano fatto gli ulteriori pagamenti contrattualmente previsti, e si erano rifiutati di stipulare l'atto definitivo; chiedeva pertanto dichiararsi risolto o in via subordinata sentir risolvere l'anzidetto preliminare in data (OMISSIS). I convenuti non si costituivano ed erano dichiarati contumaci.

L'adito Tribunale con sentenza n. 90/1999, ritenuto comprovato l'inadempimento dei convenuti che non avevano eseguito i pagamenti concordati, neppure netta forma dilazionata loro concessa dai promittenti venditori; che inoltre essi si erano rifiutati di stipulare il rogito, dichiarava la risoluzione del preliminare de quo, respingendo tuttavia le domande risarcitorie avanzate dall'attrice. A tal fine rilevava il tribunale che la venditrice era rimasta nel possesso del bene, mentre le voci di spesa richieste erano tutte legate al perdurante possesso dell'immobile, ne' riteneva provata la provvigione dedotta per l'asserita mediazione, ne' infine poteva ritenersi prevedibile ex articolo 1325 c.c., il sopraggiunto calo sul mercato del prezzo dell'immobile promesso in vendita, ascrivibile invece a contingenze straordinarie, mentre non si versava nell'ipotesi d'inadempimento doloso come pretendeva la stessa attrice.

La sentenza era appellata dalla (OMISSIS) che insisteva per la condanna dei promissari ai danni conseguenti alla risoluzione del contratto connessa con il loro colpevole e voluto inadempimento, danno che indicava in lire 433.953.338 (pari ad euro 224.118,20) con interessi e rivalutazione o altra somma da determinarsi anche in via equitativa, che riteneva dovuta sia a titolo di danno emergente (per pagamento quote consortili, spese condominiali, ICI, provvigione al mediatore ed interessi passivi) che di lucro cessante (diminuzione valore commerciale dell'immobile e valore locativo). Nel corso del giudizio d'appello si costituivano entrambi i promissari acquirenti che rilevavano l'insussistenza del danno dedotto atteso che il bene promesso in vendita era sempre rimasto nella disponibilita' della venditrice. Espletata la CTU l'adita Corte d'Appello di Venezia, con sentenza n. 982/06 depositata in data 19 giugno 2006, accoglieva l'appello e condannava i (OMISSIS) - (OMISSIS) al risarcimento del danno complessivo che liquidava in euro 313.511,83, riconoscendo tutte le voci richieste sia per danno emergente che per lucro cessante.

Per la cassazione della suddetta decisione ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS) sulla base di 16 mezzi; la (OMISSIS) resiste con controricorso, illustrato da memorie ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 - Con il primo motivo gli esponenti denunziano la violazione e falsa applicazione degli articoli 111 e 132 c.p.c..

Essi sottolineano come la motivazione della sentenza impugnata in realta' sia stata redatta "riportando fedelmente ed integralmente i motivi svolti dalla difesa della societa' appellante nella comparsa conclusionale depositata il 10 febbraio 2006 che e' divenuta, in tal modo, la parte motiva della sentenza che... s'impugna".

Cosi' operando il giudice ad quem avrebbe violato l'obbligo di motivare la sentenza imposto dall'articolo 132 c.p.c., oltre che dall'articolo 111 Cost..

Rileva il Collegio che dal diretto esame degli atti - consentito nell'indicata fattispecie - emerge il dato denunciato: la parte motiva della sentenza e' in gran parte pedissequamente copiata dalla conclusionale della (OMISSIS), salvo piccoli adattamenti, come peraltro evidenziato nel ricorso, attraverso la trascrizione a confronto del testo della motivazione della pronuncia con quello della comparsa conclusionale (da pagg. 9 a pag. 49). In effetti nella sentenza sono state trasfuse e fatte proprie dal giudice tutte le tesi e le argomentazioni dell'appellante contenute nella conclusionale, senza alcun autonomo cenno critico di adesione. Si rileva pero' che l'evidenziato comportamento del giudice d'appello di per se' non viola alcuna norma processuale e in particolare l'articolo 142 c.p.c., prospettato dai ricorrenti, anche se potrebbe avere risvolti disciplinari a carico del redattore della sentenza, come peraltro sottolineato in udienza dal P.G., che, a tal fine, ha richiesto la trasmissione degli atti al suo ufficio.

2 - Con il 2 motivo gli esponenti denunciano violazione di legge in ordine alla determinazione del danno (articoli 1123 e 1453 c.c.) nonche' il vizio di motivazione circa il danno derivato dal mantenimento del possesso dell'immobile. Lamentano che la corte fiorentina abbia accolto e fatta propria la domanda della (OMISSIS) relativa alla condanna dei promissari acquirenti a corrispondere, a titolo di danno emergente, le spese di gestione dell'immobile ed in genere per tutti gli oneri derivanti dal mantenuto possesso del fabbricato da parte della venditrice (quali: pagamento quote consortili, spese condominiali, ICI, ISI), trattandosi di pagamenti effettuati a causa della mancata stipulazione del contratto definitivo. Secondo la corte distrettuale, in effetti, se ci fosse stato il puntuale adempimento dei promissari acquirenti (che si erano obbligati a concludere il contratto definitivo), le spese predette, proprio perche' connesse al possesso dell'immobile, sarebbero state sopportate da costoro e non certo dal promittente venditore, che invece aveva adempiuto agli obblighi contrattualmente previsti a suo carico.

Ad avviso degli esponenti le predette somme non sono dovute proprio perche' il bene e' rimasto nel pieno possesso della promittente venditrice, mentre in nessuna disposizione del preliminare, ne' degli atti che lo avevano preceduto (c.d. proposta irrevocabile di contratto preliminare del (OMISSIS)) e' rinvenibile un obbligo per i promissari acquirenti di pagamento delle spese stesse prima del trasferimento del possesso dell'immobile, ma anzi risultano al riguardo disposizioni e clausole di opposto contenuto (articolo 6 del preliminare del (OMISSIS); articolo 3 proposta irrevocabile del (OMISSIS)). Tali voci di danno in ipotesi sarebbero dovute - sottolineano i ricorrenti - sol nel caso in cui la venditrice avesse optato non per la risoluzione, bensi' per l'esecuzione del contratto (stipula tardiva del definitivo, ovvero domanda ex articolo 2932 c.c.), giacche' "solo allora esse avrebbero costituito un aggravio ulteriore rispetto all'ordinaria esecuzione di quest'ultimo", per cui la (OMISSIS), come ritenuto dal primo giudice, non aveva subito alcun pregiudizio conseguente al pagamento delle spese in questione, che dunque non le competevano. Il motivo si conclude con il seguente quesito di diritto: "Dica la Corte se, a seguito della risoluzione ex articolo 1456 c.c., di un preliminare di vendita immobiliare senza consegna anticipata del bene al promissario acquirente, costui, resosi inadempiente,debba al promittente venditore a titolo di risarcimento di danno emergente e relativamente al periodo intercorrente tra la data fissata per la stipula del definitivo e quella della risoluzione, le spese (condominiali e consortili) e le imposte (ISI ed ICI) correlate al possesso del bene, anche se quest'ultimo sia rimasto, nell'anzidetto periodo, nella disponibilita' del promittente".

2.1 - La doglianza appare fondata.

Giova ricordare in premessa che ai sensi dell'articolo 1223 c.c., il risarcimento del danno per inadempimento - nella duplice forma del danno emergente e del lucro cessante - dev'essere una "conseguenza immediata e diretta" della condotta del debitore. Si e' ritenuto invero che l'articolo 1223 c.c., costituisca la norma chiave della responsabilita' giuridica, statuendo il principio cardine della risarcibilita' dei danni che costituiscono conseguenza immediata e diretta del comportamento illecito del debitore ovvero del contraente inadempiente (v. Cass. n. 11629 del 15/10/1999).

Va tenuto presente al riguardo che, secondo questa S.C. "il principio della "compensalo lucri cum damno" - in virtu' del quale la determinazione del danno risarcibile deve tener conto degli effetti vantaggiosi per il danneggiato che hanno causa diretta nel fatto dannoso - e' desumibile dalla regola generale, a base del risarcimento integrale del danno contrattuale o extracontrattuale, secondo la quale il danno non deve essere fonte di lucro e la misura del risarcimento non deve superare quella dell'interesse leso. Pertanto, tale compensazione presuppone che il vantaggio sia cagionato dall'inadempimento o dall'illecito, secondo il principio della causalita' giuridica di cui all'articolo 1223 c.c., e che esso sia inerente al bene o all'interesse leso, secondo il principio dell'omogeneita' dei reciproci vantaggi ex articolo 1243 c.c. (Cass. n. 5650 del 19/06/1996; Cass. n. 15032 del 27/11/2001).

Tornando alla fattispecie in esame, i danni pretesi dalla (OMISSIS) nelle voci come sopra specificate, non possono porsi a carico dei ricorrenti per la semplice ragione che non possono ritenersi conseguenza immediata e diretta del loro specifico inadempimento fatto valere dalla promittente, come recita appunto l'articolo 1223 c.c.. Si potrebbe dire che l'inadempimento loro contestato funzionalmente collegato alla richiesta risoluzione del contratto, non si atteggia tanto a causa giuridica quanto a mera occasione del preteso danno di cui si chiede il risarcimento.

In effetti le voci di danno pretese, trovano giustificazione soltanto nel possesso del bene oggetto del preliminare, ma non nell'inadempimento dei promissari connesso con la risoluzione del contratto oggetto specifico della domanda della societa' attrice, che non ha invece optato per l'adempimento coattivo del preliminare ai sensi dell'articolo 2932 c.c.. Invero,come gia' correttamente sottolineato dal Tribunale, la possibilita' del promittente venditore di pretendere "il rimborso di tali spese per il periodo che va da quello ultimo stabilito per la stipula del definitivo, fissato al 30.6.1993 nella lettera del 1.6.1993, alla stipula del tardiva del definitivo o alla azione ex articolo 2932 c.c., solo se lo stesso avesse optato, anziche' per la risoluzione del contratto, per la sua esecuzione, svolgendo quindi l'azione ex articolo 2932 c.c., giacche' allora quelle spese avrebbero costituito, ... un ulteriore aggravio rispetto all'ordinaria esecuzione del contratto; ma avendo optato per la risoluzione dello stesso, che comporta il venire meno dell'obbligo del trasferimento della proprieta', e quindi il mantenimento della proprieta' del bene promesso in vendita, (OMISSIS) non subisce alcun pregiudizio dal pagamento delle spese in questione".

Quindi il danno richiesto e' strettamente ed inevitabilmente connesso alla domanda di trasferimento della proprieta' che non era stata proposta dall'attrice, mentre, d'altra parte neppure vi erano specifici obblighi contrattuali che trasferissero l'onere di tali spese ai promissari. Invero con riferimento delle spese relative ai contributi consortili e condominiali, il contratto (articolo 6 del preliminare del (OMISSIS)) prevedeva che le stesse fossero a carico dei promissari, ma solo all'atto di trasferimento della proprieta'. Si desume di conseguenza, che, le stesse parti avevano convento che, prima di tale data, detti oneri dovevano rimanere totalmente a carico della venditrice.

L'accoglimento del 2 motivo, comporta l'assorbimento del 3 motivo (violazione di legge: articoli 1223, 1224, 1453 e 1456 c.c., in ordine alla determinazione del danno e vizio di motivazione, con riferimento alla domanda relativa alla corresponsione degli interessi sulle somme che i compratori si erano impegnati a versare) e del e 4 motivo (violazione di norme in ordine alla determinazione del danno e della corrispondenza tra richiesto e giudicato (articolo 112 c.p.c., articoli 1223, 1224, 1453 e 1456 c.c.), nonche' dei motivi dall'8 al 16.

3 - Passando all'esame del 5 motivo, con esso i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell'articolo 345 c.p.c., nonche' l'omessa motivazione circa un punto controverso e decisivo, con riferimento alla voce di danno costituita dalle somme asseritamente pagate a titolo di provvigione al mediatore ( (OMISSIS) spa) dalla (OMISSIS). Al riguardo, a fronte del diniego del primo giudice giustificato dal fatto della mancata allegazione della prova di tale pagamento, essa societa' aveva irritualmente prodotto in sede d'appello dei documenti, su cui si era fondata la decisione, in violazione del divieto di cui all'articolo 345 c.p.c. che tale produzione consentiva solo se la mancata produzione non fosse imputabile alla parte che intendeva avvalersene.

Il motivo si conclude con il seguente quesito: "...se alle c.d. prove precostituite - per quanto interessa, ai documenti - si applichi, in appello il divieto di ammissione stabilito dall'articolo 345 c.p.c., comma 3, per i nuovi mezzi di prova e se la loro produzione sia o meno subordinata, al pari delle prove c.d. costituende, alla verifica della sussistenza di una causa non imputabile che abbia impedito alla parte di produrle in primo grado ovvero alla valutazione della loro indispensabilita'".

La doglianza appare fondata. Non risulta infatti che la corte veneziana abbia motivato circa la contestazione d'inammissibilita' sollevata dagli appellanti per violazione dell'articolo 345 c.p.c., con riferimento alla produzione dei documenti in esame. L'accoglimento del suddetto motivo comporta l'assorbimento del 6 e del 7 motivo, nonche' delle residue doglianze.

Conclusivamente: il ricorso va accolto per quanto di ragione; dev'essere cassata la sentenza impugnala in ragione dei motivi accolti, con il rinvio della causa, anche per le spese, alla Corte d'Appello di Brescia, che decidera' secondo i principi di diritto sopra espressi.

P.Q.M.

accoglie il ricorso per quanto di ragione; cassa la sentenza impugnata, e rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio, alla Corte d'Appello di Brescia.

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