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In caso di preliminare concluso con un solo comproprietario “pro indiviso” non si può agire ex art. 2932 per il trasferimento della quota

In caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari “pro indiviso”, si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932, primo comma, c.c., solo “qualora sia possibile”.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 maggio 2015, n. 10211



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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PICCIALLI Luigi - Presidente

Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere

Dott. MIGLIUCCI Emilio - Consigliere

Dott. ABETE Luigi - Consigliere

Dott. SCALISI Antonino - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso 3735/2013 proposto da:

(OMISSIS) p.iva (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliata ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2254/2012 della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il 18/10/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/03/2015 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l'Avvocato (OMISSIS), con delega orale dell'Avvocato (OMISSIS) difensore della resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del primo motivo, per l'accoglimento del secondo motivo e per l'assorbimento del terzo motivo del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), in data 30 settembre 2010 proponeva ricorso ex articolo 702 bis c.p.c., avanti il Tribunale di Venezia, per sentire accertare e dichiarare la nullita' dell'accordo dallo stesso stipulato con la societa' (OMISSIS) il 28 giugno 2010, sostenendo che questo costituiva un preliminare di preliminare e, come tale, nullo per mancanza di causa. Oggetto dell'accordi di cui si dice era un terreno facente parte del mappale 53 di mq 77.712,78 e del mappale 5 di mq 77.262,78 cui era comproprietario insieme al fratello (OMISSIS).

Si costituiva l' (OMISSIS), sostenendo che l'accordo di cui si dice, integrava gli estremi di un preliminare puro e semplice, chiedeva, dunque, il rigetto della domanda del ricorrente e in via riconvenzionale, sentenza ex articolo 2932 c.c., produttiva degli effetti dell'accordo.

Morto (OMISSIS) si costituiva volontariamente la moglie (OMISSIS), quale erede universale.

Il Tribunale di Venezia con ordinanza del 10 novembre 2011 rigettava la domanda della parte ricorrente, rigettava anche le domande tutte di parte resistente, rigettava la domanda di condanna ex articolo 96, formulata da parte ricorrente. Compensava interamente tra le parti le spese giudiziali.

Avverso questa ordinanza proponeva appello, davanti alla Corte di Appello di Venezia, la sig.ra (OMISSIS), insistendo per l'asserita nullita' dell'accordo preliminare stipulato tra le parti il 28 ottobre 2010.

Si costituiva l' (OMISSIS) ribadendo le proprie posizioni e difese gia' svolte nel primo grado di giudizio e chiedeva che venisse confermata l'ordinanza impugnata, relativamente alla validita' dell'accordo e riproponeva in via incidentale la richiesta che venisse emessa sentenza ex articolo 2032 c.c., nonche' la condanna dell'appellante al pagamento delle spese del giudizio.

La Corte di appello di Venezia con sentenza n. 2254 del 2012, accoglieva l'appello principale proposto da (OMISSIS), e respingeva l'appello incidentale, dichiarava la nullita' della scrittura inter partes del 28 giugno 2010, condannava l'appellata al pagamento delle spese di entrambi i gradi del giudizio. Secondo la Corte veneziana, il documento in questione integrava gli estremi di un accordo prodromico, privo della valenza di un preliminare obbligatorio, comunque, sarebbe ormai jus receptum che il preliminare del preliminare e' nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi perche' produttivo, come si esprime la Suprema Corte, di un'inutile complicazione e, cio' aggiungasi, in ragione del rilievo, che gia' l'ordinamento prevede la tutela specifica e reale di cui all'articolo2932 c.c., ed esige a tal fine che i contraenti definiscano un accordo direttamente preliminare e, cioe', senz'altro per essi obbligatorio e, quindi, coercibile secondo lo schema legale ivi tassativamente disciplinato.

La cassazione di questa sentenza e' stata chiesta da (OMISSIS) con ricorso affidato a quattro motivi. (OMISSIS) ha resistito con controricorso, illustrato con memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo del ricorso (OMISSIS), denuncia la violazione ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3. Violazione e falsa applicazione dell'articolo 702 quater c.p.c., inammissibilita' dell'appello promosso da (OMISSIS) avverso l'ordinanza di rigetto 10 novembre 2010 del Tribunale di Venezia. Secondo la ricorrente, avrebbe errato la Corte di Appello di Venezia nel non aver dichiarato inammissibile l'appello proposto avverso l'ordinanza emessa il 10 novembre 2010 dal Tribunale di Venezia perche' proposto al di fuori della previsione legale di cui all'articolo 702 quater c.p.c.. In particolare, secondo la ricorrente alla luce del combinato disposto degli articoli 702 ter e quater c.p.c., l'ordinanza di accoglimento sarebbe appellabile perche', altrimenti, passerebbe in giudicato, mentre l'ordinanza di rigetto non passerebbe in giudicato e per questo non sarebbe appellabile. In quest'ultimo caso, la tutela del soccombente sarebbe affidata alla facolta' di riproporre la domanda se del caso in via ordinaria.

1.1.- Il motivo e' inammissibile per novita' della censura.

L'eccezione relativa all'inammissibilita' dell'appello avverso l'ordinanza di rigetto ex articolo 702 c.p.c., viene sollevata per la prima volta in sede di legittimita', posto che era stata proposta eccezione basata sulla formulazione dell'atto introduttivo, ma in ordine alla non appellabilita'. Invero, poiche' la questione sollevata non risulta trattata nella sentenza impugnata, la ricorrente, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita' della censura in quanto nuova, aveva l'onere, in realta' non assolto, di allegare l'avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, indicando, altresi', in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, onde consentire a questa Corte di controllare "ex actis" la veridicita' di tale asserzione prima di esaminare, nel merito, la questione stessa.

1.1.a) Tuttavia, appare opportuno evidenziare, anche in questa sede che, come ha gia' affermato questa Corte in altra occasione (Cass. Ord. n. 11465 del 14/05/2013) in tema di procedimento sommario di cognizione, l'articolo 704 quater, disciplina un mezzo di impugnazione che ha natura di appello (e non di reclamo cautelare), la cui mancata proposizione, comporta il passaggio in giudicato dell'ordinanza emessa ex articolo 702-bis c.p.c., prefigurando un procedimento con pienezza sia di cognizione (come in primo grado), che di istruttoria (a differenza del primo grado, ove e' semplificata), analogo a quello disciplinato dall'articolo 345 c.p.c., comma 2. Ne consegue che tale impugnazione va proposta alla Corte d'appello e non al Tribunale in sede collegiale.

1.1.b).- Va qui, comunque, aggiunto che la tesi secondo cui la sequenza normativa seguita dagli articoli 702 ter e 702 quater c.p.c.(l'articolo 702 ter c.p.c., comma 5, u.p., statuisce che "il giudice provvede con ordinanza all'accoglimento o al rigetto delle domande"; il successivo sesto comma prevede che "l'ordinanza e' provvisoriamente esecutiva e costituisce titolo per la iscrizione di ipoteca giudiziale e per la trascrizione"; infine l'articolo 702 quater c.p.c., attribuisce gli effetti del giudicato sostanziale alla ordinanza "emessa ai sensi dell'articolo 702 ter c.p.c., comma 6") sarebbe ostativa all'appellabilita' della pronuncia di rigetto, atteso che l'articolo 702 quater c.p.c.(che prevede la idoneita' al giudicato e, dunque, la proponibilita' dell'appello) richiama l'ordinanza di cui dell'articolo 702 ter c.p.c., comma 6, che in quanto indicata come provvisoriamente esecutiva ed idonea a costituire titolo per l'iscrizione di ipoteca o trascrizione, viene individuata esclusivamente in quella di accoglimento della domanda, non e' condivisibile, sia per ragioni di principio, sia per ragioni assiologiche pratiche. Intanto, va qui chiarito che appare arbitrario sostenere che dell'articolo 702 ter, comma 6, si riferisca, semplicemente, alle ordinanze di accoglimento, posto che si limita a richiamare l'ordinanza. Piuttosto, considerato che dell'articolo 702 ter, comma 5, individua, sempre e comunque, l'ordinanza (di rigetto o di accoglimento) come provvedimento conclusivo del procedimento per rito sommario di cognizione, la funzione del sesto comma e' unicamente quella di chiarire che quell'ordinanza, cioe' l'ordinanza gia' indicata nel comma precedente, e', quando ne ricorrano i presupposti, provvisoriamente esecutiva.

Che, poi, il riferimento all'ordinanza contenuto nel comma 6 non possa essere inteso come sola ordinanza di accoglimento e' dato, anche, dal fatto che pure l'ordinanza di rigetto deve contenere la statuizione sulle spese e come tale, anche, questa ordinanza, comunque, sarebbe provvisoriamente esecutiva.

Ora, se questo e' il senso da attribuire alla normativa di cui all'articolo 702 ter, il richiamo operato dall'articolo 702 quater all'ordinanza di cui dell'articolo 702 ter, comma 6, non deve essere interpretato in maniera riduttiva, con riferimento al solo provvedimento di accoglimento, ma deve essere riferito a qualsivoglia ordinanza conclusiva, qualunque sia il suo contenuto.

Tale interpretazione, come pure e' stato detto dalla dottrina piu' attenta e dalla stessa giurisprudenza, soprattutto, di merito, deve essere preferita perche' piu' conforme ai principi costituzionali ispiratori del giusto processo; e sia perche', opinando diversamente e consentendo la riproposizione del ricorso in caso di rigetto della domanda, si vanificherebbe tutta l'attivita' svolta dal primo giudice e si porrebbero problemi circa l'appellabilita' della (eventuale) condanna alle spese.

2.- Con il secondo motivo la ricorrente, denuncia la violazione ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3. Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1267 c.c., con riferimento all'articolo 1325 c.c.. Omessa ed insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Secondo la ricorrente, la Corte veneziana, diversamente da quanto aveva fatto il Tribunale, non prende assolutamente in considerazione le norme che devono necessariamente sottendere all'interpretazione del contratto, ossia gli articoli 1362, 1363, 1366 e 1367 c.c. e si sarebbe limitata a considerare, esclusivamente, l'espressione letterale usata dalle parti. Piuttosto, la Corte distrettuale avrebbe dovuto considerare ed analizzare l'accordo del 28 giugno 2010 nel suo complesso, non limitandosi,come invece e' avvenuto, al senso letterale delle parole ma indagando quale fosse stata alla comune intenzione delle parti, valutando, anche, il loro comportamento successivo alla conclusione del contratto, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto e, successivamente, interpretando il contratto secondo buona fede ed, in modo tale che nel dubbio possa avere qualche effetto anziche' non averne alcuno. Tenuto conto di questi criteri ermeneutici, secondo la ricorrente, la corte veneziana avrebbe accertato che il contratto de quo presentava tutti gli elementi formali e sostanziali di un preliminare vero e proprio: a) vi era la completa individuazione dei soggetti; b) vi era l'indicazione del prezzo stabilito per la vendita; c) vi era l'individuazione dell'oggetto non specificatamente determinato a causa della non conclusa operazione di divisione, ma, comunque, agilmente determinabile a conclusione della stessa. Con il rimando ad un successivo preliminare, le parti altro non intendevano se non l'inserimento nell'accordo gia' preso dell'indicazione dei dati catastali dell'immobile oggetto del contratto una volta che questi fossero disponibili a seguito della redazione di perizia.

2.1.- Il motivo e' infondato non solo perche' si risolve in una istanza di revisione della valutazione e del convincimento della Corte distrettuale, cioe', nella richiesta di un nuovo giudizio di merito, non proponibile nel giudizio di cassazione se, come nel caso in esame, la valutazione dei fatti e delle prove operata dal giudice del merito non presenza vizi logici, ne' violazione di legge, ma anche e/o, soprattutto, perche' la Corte distrettuale ha esposto compiutamente l'iter logico della sua decisione ed ha adeguatamente indicato le ragioni e gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione di ritenere che il documento del 28 giugno 2010 doveva qualificarsi come accordo prodromico, privo della valenza di un preliminare obbligatorio, eventualmente coercibile ex articolo 2932 c.c..

Il Collegio, pur prendendo atto che le SSUU con sentenza n. 4628 del 2015 hanno ritenuto valido il preliminare del preliminare, sia pure con opportune precisazioni, osserva che la questione decisa dalle SU non rileva nel caso di specie, perche' con il mezzo di impugnazione non si e' inteso sostenere la validita' di un negozio di tal genere (di un negozio diretto alla tutela di un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali), ma si sostiene che il contratto di cui si dice fosse un contratto preliminare completo, e sotto tale profilo la sentenza e' concretamente motivata.

Come ha avuto modo di chiarire la Corte distrettuale "(.....) va rilevato il fatto che dalle stesse letterali espressioni usate si desume che le parti avessero voluto una mera puntuazione delle trattative in corso che esse avevano definito accordo preliminare, dichiarandosi disposti a sottoscrivere, ma, in seguito un contratto preliminare di compravendita. Pertanto, il documento in questione e' solo accordo prodromico, privo di valenza di un preliminare obbligatorio, laddove, infatti, ne' il (OMISSIS) risulta avere dichiarato di promettere la vendita di alcunche', ne' il (OMISSIS), a sua volta risulta, di avere promesso di acquistare un certo bene. E di piu', la Corte distrettuale precisa, altresi', che (.....) le parti avevano indicato taluni elementi del futuro negozio atti all'identificazione del terreno da compravendere, che, per altro, nemmeno era stato identificato con i dati catastali e con l'esatta superficie ed avevano espressamente dichiarato l'una che era suo semplice intento vendere tra l'altro solo dopo eseguita la divisione con il fratello, quindi, non in quel momento e l'altra che offriva un certo prezzo".

Ora, appare, di tutta evidenza, che i dati valutati dalla Corte distrettuale, non smentiti dalla ricorrente, consentivano non solo di ritenere il risultato raggiunto consequenziale, ma di escludere che il documento de quo contenesse gli elementi strutturali di un vero e proprio preliminare: non vi era l'espressione di un impegno a stipulare una futura vendita, non vi era l'esatta indicazione dell'oggetto.

Le chiare indicazioni contenute nel documento de quo e, cosi' come indicate puntualmente dalla Corte distrettuale, appaiono, pertanto, del tutto sufficienti ad identificare la comune intenzione delle parti e l'elemento letterale rappresenta, ai sensi dell'articolo 1362 c.c., l'imprescindibile dato di partenza dell'indagine ermeneutica, con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri di interpretazione, quando la comune volonta' delle parti emerga, come nel caso in esame, in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate nel "contratto".

Piuttosto, a fronte delle valutazioni della Corte distrettuale la parte contrappone le proprie, ma della maggiore o minore attendibilita' di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non e' certo consentito discutere in questa sede di legittimita', ne' puo' il ricorrente pretendere il riesame del merito sol perche' la valutazione delle accertate circostanze di fatto, come operata dal giudice di secondo grado, non collima con le loro aspettative e confutazioni.

3.- Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3. Erronea applicazione dell'articolo 1355 c.c. e la violazione dell'articolo 1359 c.c., con riferimento all'articolo 2932 c.c.. Avrebbe errato la Corte distrettuale, secondo la ricorrente nell'aver rigettato il suo appello incidentale teso alla pronuncia di sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c., che tenesse luogo del contratto non concluso dovendo considerare che la condizione prevista nell'accordo del 18 giugno 2010 pur non considerandosi meramente potestativa, nulla i sensi dell'articolo 1355 c.c., era certamente una condizione c.d. unilaterale che apposta nell'esclusivo interesse dell'acquirente e demandata esclusivamente ad un atto di volonta' di (OMISSIS), disciplinata dall'articolo 1369 c.c., in base al quale la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avverimento della stessa.

3.1.- La censura rimane assorbita dal secondo motivo del ricorso; dato che, dovendosi escludere, nel caso in esame, l'esistenza di un contratto tra le parti in causa, diviene superfluo e/o non necessario accertare se la condizione relativa alla futura divisione tra i fratelli (OMISSIS) dovesse essere ritenuta come verificata ai sensi dell'articolo 1359 c.c..

Tuttavia va, comunque, precisato che in caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari "pro' indiviso", si deve escludere la facolta' del promissario acquirente di richiedere ex articolo 2932 c.c., il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto e' ammessa, ex articolo 2932 c.c., comma 1, solo "qualora sia possibile".

4.- Con il quarto motivo la ricorrente denuncia la violazione ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., n. 3. Violazione ed erronea applicazione degli articoli 1337 e 1338 c.c., nonche' articolo 1218 c.c.. Avrebbe errato, la Corte di Venezia, secondo la ricorrente, nell'aver escluso la responsabilita' precontrattuale di (OMISSIS) per recesso ingiustificato dalla trattativa ex articolo 1337 c.c. e per aver sottaciuto l'esistenza di eventuali cause di invalidita' ex articolo 1338 c.c.. Piuttosto, secondo la ricorrente, posto che la condizione sospensiva apposta all'accordo del 28 giugno 2010, la divisione del terreno di cui si dice, era unilaterale ed affidata ad un atto di volonta' esclusivo del (OMISSIS), il fatto che questi non attui detta divisione, comporta una sua responsabilita' per violazione dell'obbligo di buona fede ex articolo1337 c.c.. E di piu', il promittente venditore ( (OMISSIS)) doveva essere ritenuto responsabile ai sensi dell'articolo 1338 c.c., per aver sottaciuto a (OMISSIS) l'esistenza di eventuali cause di invalidita' del contratto, quale la presunta violazione agraria asseritamente spettante a (OMISSIS) e comunque ex articolo 1218 c.c., per non aver eseguito la prestazione dovuta a causa a lui imputabile, posto che l'unica ragione per cui le parti non sono addivenute al contratto definitivo di compravendita e' stato un rifiuto ingiustificato di (OMISSIS), nonostante, si fosse impegnato in tal senso.

4.1.- Anche questo motivo e' infondato ed essenzialmente perche' non coglie la ratio decidendi.

Come ha avuto modo di chiarire la corte distrettuale, non si configura nella fattispecie alcun comportamento del (OMISSIS) suscettibile di provocare un ingiusto danno al (OMISSIS), laddove, entrambi le parti, avevano stilato un mero accordo prodromico che, infatti, deve essere qui dichiarato nullo, perche' non meritevole di tutela e la cui mancata attuazione non potrebbe, pertanto, dar luogo al richiesto risarcimento del danno, non potendo dare esecuzione ad un patto nullo. E di piu', la Corte distrettuale ha avuto modo di chiarire che, nel caso in esame la responsabilita' del (OMISSIS) andava esclusa, anche a voler considerare la dedotta valenza di un valido preliminare perche' il fatto stesso che quell'accordo, era sottoposto a condizione mista e non potestativa, e, quindi, valido, la circostanza che quella condizione ben poteva non avverarsi erano elementi che escludevano la dedotta responsabilita' del (OMISSIS) verso il (OMISSIS), avendo questi accettato con quelle pattuizioni che l'affare potesse non andare a buon fine, nonostante, i buoni intendimenti appalesati.

E' chiaro, pertanto, che la Corte distrettuale ha escluso la responsabilita' del (OMISSIS) ritenendo che nel caso concreto non era possibile identificare alcun inadempimento dello stesso (OMISSIS), perche' mancava la fonte dell'obbligo cioe' il contratto o un accordo valido, e, comunque, perche' l'eventuale interruzione delle trattative non era imputabile al (OMISSIS), ma al mancato avverarsi di una condizione accettata dalle parti. Ne' ad identificare una violazione dell'obbligo di buona fede e/o di correttezza, sarebbe sufficiente, come vorrebbe la ricorrente, il fatto che il (OMISSIS) non avrebbe attuato la divisione di cui si dice disattendendo i buoni intendimenti espressi in sede di stipula dell'accordo, perche', comunque, la condizione de qua non era meramente potestativa ed il suo mancato avverarsi non era imputabile allo stesso (OMISSIS).

In definitiva, il ricorso va rigettato. Le incertezze giurisprudenziali sono ragioni sufficienti per compensare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese

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