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In caso di reciproci inadempimenti, la valutazione dell'importanza degli stessi, ai fini della risoluzione del contratto, deve aver riguardo alla loro incidenza proporzionale rispetto alla funzione economico - sociale del contratto
Pubblicata il 27/11/2008
In caso di reciproci inadempimenti, la valutazione dell'importanza degli stessi, ai fini della risoluzione del contratto, deve aver riguardo alla loro incidenza proporzionale rispetto alla funzione economico - sociale del contratto, all'equilibrio sinallagmatico, alle posizioni delle parti ed agli interessi delle stesse. (Tribunale Monza Sezione 1 Civile
Sentenza del 1 luglio 2008, n. 1962)
Sentenza del 1 luglio 2008, n. 1962)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MONZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Nella persona del Giudice Unico dott.ssa Silvia GIANI,
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 4131 del Ruolo Generale del 2006, assunta in decisione dopo l'udienza di precisazione delle conclusioni del 10 gennaio 2008, promossa da:
Ca.Sa. e Ma.Sa.,
elettivamente domiciliati in Monza, via (omissis), presso lo studio dell'avv. Te.Va., che li rappresenta e difende, in forza di procura a margine dell'atto di citazione;
- Attori -
- nei confronti di -
Ri.Si.,
elettivamente domiciliata in Monza, via (omissis) presso lo studio dell'avv. Fr.Fe. che la rappresenta e difende, unitamente all'avv. Ro.Po., in forza di procura a margine della comparsa di risposta.
- Convenuta -
Oggetto: Contratto preliminare. Recesso. Caparra confirmatoria. Esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO.
Con atto notificato il 7 aprile 2006, i signori Ca.Sa. e Ma.Sa. citavano in giudizio la signora Ri.Si., allegando che:
- gli attori erano proprietari di un immobile in Brugherio, costituito da quattro locali, oltre cucina e doppi servizi, sul quale era stata iscritta una ipoteca a garanzia del mutuo concesso dalla Banca Popolare di Milano per Lire 250.000.000;
- poiché non era stato da loro onorato l'obbligo di pagamento delle rate di mutuo, l'immobile era stato pignorato dalla BP. che aveva instaurato presso il Tribunale di Monza la relativa procedura esecutiva, nel corso della quale l'immobile era stato stimato Euro 260.000,00, con prezzo base d'asta di Euro 220.000;
- nel marzo 2005 la convenuta avv. Ri. contattava gli attori, offrendo il prezzo di Euro 275.000.00. In data 18 marzo 2005, gli attori ricevevano un fax di conferma della proposta, che era da loro accettato.
- La convenuta s'impegnava a prendere contatti con la banca procedente per l'estinzione della procedura.
- In data 4 aprile 2005 gli attori sottoscrivevano il contratto predisposto dall'avv. Ri. e da lei anticipato via fax, ricevendo il giorno successivo il versamento della concordata somma di Euro 50.000,00.
- Il contratto preliminare prevedeva l'impegno degli attori a vendere l'immobile entro 6 mesi dalla sottoscrizione della scrittura privata e comunque non oltre il 30 settembre 2005.
- L'avv. Ri. s'impegnava ad acquistare l'immobile direttamente o per persona da nominare entro il 30 settembre 2005.
- Il prezzo di vendita era determinato in Euro 276.883,12 da corrispondere, quanto ad Euro 101.883,12, in data 1 aprile alla BP. per surrogazione della signora Ri. e impegno della banca a rinunciare agli atti della procedura esecutiva; quanto a Euro 50.000,00 alla firma del preliminare e quanto ad Euro 125.000,00 alla firma del contratto definitivo di compravendita.
- Le parti pattuivano che la somma di Euro 125.000,00 sarebbe dovuta essere depositata presso il notaio Ma.Ga. entro 5 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata.
- Il debito degli attori nei confronti della BP. era estinto dall'avv. Ri., che si surrogava nell'ipoteca iscritta a favore della BP.
- Il processo esecutivo era dichiarato estinto.
- A fronte della richiesta degli attori, la convenuta riferiva che il notaio si era rifiutato di ricevere la somma in deposito.
- A seguito di proposta formulata dall'avv. Ri., gli attori s'impegnavano a riacquistare, in caso di erogazione di un finanziamento, l'immobile al prezzo di Euro 325.000,00, corrispondendo il saldo entro il 30/9/2005.
- Nella lettera del 2 luglio 2005, l'avv. Ri. dichiarava di avere corrisposto la somma di Euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
- Non avendo ottenuto l'erogazione del mutuo, in data 4 luglio gli attori precisavano l'impossibilità di raggiungere un accordo.
- Avendo reperito un immobile in cui trasferirsi, gli attori, nel mese di settembre, sollecitavano più volte la convenuta a comunicare loro la data del rogito.
- Convocati dall'avv. Ri., che predisponeva una nuova proposta di riacquisto, gli attori sottoscrivevano una scrittura privata nella quale era stabilito il nuovo termine del 16 gennaio 2006 per la comunicazione da parte loro dell'erogazione di un finanziamento per il riacquisto dell'immobile e del 31 gennaio 2006 per la corresponsione dell'importo di Euro 321.034,25.
- Verso la metà di gennaio 2006 gli attori comunicavano alla convenuta la difficoltà a reperire il finanziamento e s'incontravano nuovamente con la convenuta, che proponeva loro di rilasciarle una procura notarile a vendere con contestuale saldo del prezzo e liberazione dell'immobile al 28 febbraio 2006.
- In data 9 febbraio 2006, gli attori comunicavano alla convenuta il recesso a causa del suo inadempimento, offrendo la restituzione di quanto versato in acconto prezzo.
Ciò allegato, deducevano che:
- la convenuta si era rifiutata di depositare il saldo prezzo presso il notaio;
- la convenuta non si era resa disponibile a stipulare nel mese di settembre 2005;
- la somma di Euro 50.000,00 era stata corrisposta dalla convenuta a titolo di caparra confirmatoria.
Si costituiva la convenuta, contestando i fatti allegati dagli attori, chiedendo il rigetto delle domande da loro formulate e chiedendo, in via riconvenzionale, l'adempimento in forma specifica del contratto, nonché il risarcimento dei danni subiti per il mancato utilizzo dell'immobile.
Concessi i termini richiesti dalle parti, era fissata l'udienza del 19 giugno 2007 per la comparizione personale delle parti per chiarimenti e per il tentativo di conciliazione. In tale udienza, a fronte di due proposte conciliative alternative, ad entrambe le quali prestava il consenso la convenuta, gli attori dichiaravano la disponibilità alla prima (corresponsione da parte loro delle somme versate dalla convenuta di Euro 50.000,00 e 101.885,00 oltre interessi legali) chiedendo termine al 30 ottobre per il versamento degli importi.
All'udienza del 10 gennaio 2008, nella quale il difensore degli attori, su richiesta del giudice, riferiva che i signori Ca. e Ma. non avevano ottenuto il finanziamento per la soluzione a cui avevano prestato consenso e comunque non si prestavano al trasferimento dell'immobile nonostante la disponibilità della convenuta al versamento del saldo, le parti precisavano le conclusioni.
Sulle conclusioni precisate dalle parti, la causa era trattenuta per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'eccezione d'incompetenza territoriale del tribunale di Monza, sollevata dalla convenuta Ri., non è fondata.
La scrittura privata del 4 aprile 2005 fu sottoscritta a Monza il 5 aprile, come documentato dalla quietanza di versamento della caparra confirmatoria e come ammesso dalla convenuta nella comparsa di risposta (cfr. p. 8 comparsa e doc. 15 attori).
2. Le domande formulate dagli attori di accertamento della legittimità del recesso e del diritto a trattenere la caparra confirmatoria, pari ad Euro 50.000,00, rispetto a quella di risoluzione del contratto, sono contradditorie.
Il recesso è invero incompatibile con la domanda di risoluzione del contratto.
3. Le domande degli attori ex art. 1385 c.c. di accertamento della legittimità del recesso e del diritto a trattenere la somma di Euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, non sono fondate.
Come emerge inequivocabilmente dalla documentazione in atti, le parti pattuirono che l'importo di Euro 50.000,00 fosse corrisposto a titolo di acconto sul prezzo e non di caparra confirmatoria.
Nella scrittura del 4 aprile 2005 è espressamente previsto il versamento dell'importo di Euro 50.000,00 a titolo di "acconto sul prezzo" (doc. 14 attori).
In data 5 aprile 2005 gli attori rilasciarono la quietanza di pagamento dell'importo di Euro 50.000,00, dichiarando di avere ricevuto la somma, conformemente al disposto della scrittura privata del 4 aprile, "a titolo di acconto sul prezzo di vendita dell'unità immobiliare" (doc. 15 attori).
A conferma degli accordi intervenuti, nella scrittura del 27 dicembre 2005 gli attori dichiararono di avere ricevuto l'importo suddetto "mediante assegno circolare a titolo di acconto sul prezzo" (doc. 32 attori).
A fronte dell'inequivoco dato testuale contenuto nel contratto e richiamato nelle successive quietanze, nonché delle dichiarazioni provenienti dagli stessi attori sul titolo di percezione dell'importo di Euro 50.000,00, non assume alcun rilievo per l'individuazione del titolo di corresponsione dell'importo la missiva del 2 luglio 2005 proveniente dalla convenuta poiché reca, all'evidenza, un errore laddove qualifica la dazione della somma come caparra confirmatoria.
Tenuto conto del chiarissimo dato letterale della scrittura del 4 aprile, della dichiarazione avvenuta al momento della ricezione dell'importo, nonché di tutta la copiosa documentazione scambiata tra le parti, che smentisce l'assunto degli attori basato esclusivamente sulla missiva del 2 luglio 2005, la domanda degli attori, di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., che presuppone il titolo della dazione sub specie di caparra confirmatoria, deve essere rigettata, poiché l'importo fu corrisposto a titolo di acconto sul prezzo.
4. Deve allora valutarsi se l'inadempimento, allegato dagli attori al fine della declaratoria sulla legittimità del recesso, possa essere non di scarsa importanza in relazione alla domanda di risoluzione.
La contraddittorietà della domanda e l'espresso chiarimento contenuto nella memoria di replica, di volere proporre domanda di recesso e non di risoluzione, potrebbero rendere superflua ogni altra valutazione al fine della decisione sulla domanda proposta dagli attori.
Peraltro, si rende necessaria, al fine di valutare l'accoglimento della domanda riconvenzionale, la disamina delle reciproche condotte tenute dalle parti, per stabilire quale di esse fosse connotata da colpevole inadempimento.
Gli attori hanno dedotto i seguenti inadempimenti da parte della convenuta: 1) omesso deposito nel termine previsto dalla scrittura 4 aprile 2005 della somma di Euro 125.000,00 presso il notaio; 2) mancata disponibilità da parte della signora Ri. ad acquistare l'immobile entro la data essenziale del 30 settembre 2005 (cfr. comunicazione di recesso, sub doc. 35).
La convenuta, a sua volta, ha allegato la mancata disponibilità degli attori a trasferire l'immobile, nonostante i plurimi rinvii da ella concessi.
4.1. Dall'esame della copiosa documentazione emerge che le parti concordarono plurime volte di posticipare la data di trasferimento dell'immobile. Nei mesi successivi alla stipulazione dell'accordo preliminare, avvenuta il 4 aprile 2005, la promittente acquirente, avv. Ri., si accordò con gli attori, concedendo loro un termine che consentisse loro di procurarsi il denaro per riacquistare l'immobile e di risolvere consensualmente la scrittura privata 4 aprile 2005. Nonostante i plurimi rinvii e differimenti, gli attori non furono in grado di ottenere l'erogazione di alcun mutuo e finanziamento.
In data 27 dicembre 2005, le parti pattuirono una scrittura che prevedeva la scadenza del 16 gennaio 2006 per la comunicazione "dell'avvenuta concessione del finanziamento ... per il riacquisto dell'unità immobiliare sita in Brugherio" e quella del 31 gennaio 2006 per la corresponsione della somma complessiva pattuita, ovvero, in caso di mancata "concessione del finanziamento da parte dell'istituto bancario per il riacquisto dell'unità immobiliare", il termine del 31 gennaio 2006 per la liberazione dell'immobile ("liberare l'immobile entro e non oltre il 31 gennaio 2006").
In data 13 gennaio 2005 la convenuta, preso atto della mancata erogazione del mutuo agli attori, si riservava d'indicare loro la data del rogito, da stipulare entro il 31 gennaio, termine ultimo per la liberazione dell'immobile (doc. 25 convenuta).
A seguito di ulteriori incontri, l'attrice concedeva di differire la data di liberazione dell'immobile al 28 febbraio 2006 subordinatamente alla sottoscrizione di una scrittura che prevedeva che gli attori rilasciassero una procura notarile alla vendita e che s'impegnassero a garantire l'avvenuto pagamento degli oneri condominiali (doc. 26 convenuta).
In data 9 febbraio, dopo i plurimi solleciti della parte convenuta ad adempiere alla scrittura del 4 aprile 2005 - e specificamente quelli del 13 gennaio 2005, 1 febbraio 2006 e 4 febbraio 2006 - (cfr. documenti 25, 26 e 27), gli attori comunicarono il recesso per inadempimento della convenuta.
Alla luce di tali risultanze emerge che il mancato trasferimento dell'immobile entro la data, originariamente prevista nella scrittura del 4 aprile 2005, del 30 settembre 2005 non è imputabile a colpa né ad inadempimento della convenuta che, a seguito di accordi intervenuti con gli attori, interessati a rimanere nella detenzione e nella proprietà dell'immobile, consentì loro la permanenza, concordando il differimento della stipula del rogito e della consegna dell'immobile alla data del 31 gennaio 2006 (cfr. scrittura sottoscritta dagli attori del 27 dicembre 2005).
Dopo la comunicazione di mancato reperimento dei fondi nel gennaio 2006, la convenuta sollecitò reiteratamente gli attori al trasferimento e alla liberazione dell'immobile, nonché all'adempimento delle altre obbligazioni assunte con la scrittura del 4 aprile 2005 (pagamento delle spese condominiali, delle imposte, dell'irpef), riservandosi d'indicare al più presto, e compatibilmente con la disponibilità di tempo del notaio e degli attori, la data per la stipula del rogito.
Viceversa, non risulta che gli attori si fossero resi disponibili alla stipula del rogito e alla liberazione dell'immobile scaduto il termine del 16 gennaio 2006, stabilito dalle parti per la comunicazione dell'erogazione del mutuo.
Con condotta non conforme a buona fede, gli attori, subito dopo i solleciti della convenuta a liberare l'immobile, comunicarono in data 9 febbraio 2006 il recesso dalla scrittura del 4 aprile, trattenendo l'importo di Euro 50.000,00 a titolo, a loro detta, di caparra confirmatoria.
Poiché le parti concordarono il differimento dell'esecuzione dell'accordo del 4 aprile 2005, nessun inadempimento è riferibile alla convenuta per non avere rogitato entro settembre 2005.
E' davvero sorprendente che gli attori, dopo avere stipulato in data 27 dicembre 2007 la scrittura che differiva la liberazione dell'immobile al 31 gennaio 2006 nel caso in cui non fossero riusciti a procurarsi il finanziamento, si siano successivamente doluti dell'inadempimento della convenuta per non essersi "resa disponibile a stipulare nel mese di settembre 2005".
4.2. Del tutto destituita di fondamento è la doglianza degli attori di non essere stati messi in condizione di adempiere al pagamento della somma di Euro 101.883,12, in quanto, a loro detta, la convenuta non si sarebbe attivata a fare cancellare l'ipoteca iscritta presso la conservatoria dei registri immobiliari di Milano a favore della Ba.Po.
Per quanto è dato di capire, gli attori imputano a responsabilità della convenuta, per non avere fatto cancellare l'ipoteca, la mancata erogazione di un finanziamento, che avrebbe consentito loro di rimanere nell'immobile e di risolvere consensualmente la scrittura 4 aprile 2005.
Orbene, va detto, in proposito, che la convenuta, in adempimento degli obblighi assunti nell'accordo del 4 aprile 2005, estinse tempestivamente il debito degli attori, corrispondente ad Euro 101.883,12, con la Ba.Po., surrogandosi nei diritti di quest'ultima verso i signori Ca. e Ma.
A fronte dell'avvenuto pagamento del rilevante importo di cui sopra, gli attori non possono certamente dolersi che la convenuta, surrogatasi alla Banca nei diritti verso gli attori, mantenesse l'ipoteca già iscritta, garantendo cosi il diritto di credito in cui era stata surrogata.
Inoltre, il mantenimento dell'iscrizione ipotecaria fino alla data del rogito era espressamente pattuito nella scrittura del 4 aprile 2005 ove, alla clausola 4, si prevedeva che la signora Ri. si sarebbe impegnata a richiedere alla Ba.Po. di Milano la cancellazione dell'ipoteca in occasione della stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare.
Alla luce delle sopra estese considerazioni, le domande proposte dagli attori devono essere tutte rigettate.
4.3. Al fine della valutazione comparativa delle condotte tenute dalle parti, si osserva che l'unico inadempimento riferibile alla convenuta, consistente nel mancato deposito presso il notaio della somma a saldo, da corrispondere alla convenuta alla data del trasferimento definitivo, non assume alcuna rilevanza nella complessiva economia negoziale.
La condotta tenuta dagli attori, sia precedentemente che successivamente all'instaurazione del presente giudizio, conferma l'irrilevanza di tale inadempimento. A fronte della disponibilità a stipulare il contratto, gli attori, scaduto il termine per la comunicazione dell'erogazione del finanziamento, hanno comunicato illegittimamente il recesso, così impedendo il trasferimento e la liberazione dell'immobile. Nonostante la disponibilità manifestata dalla convenuta nel corso del giudizio sia a corrispondere gli importi pattuiti per il trasferimento dell'immobile sia alla risoluzione del contratto, gli attori, dopo avere chiesto e ottenuto un differimento, si sono resi indisponibili a tutte le soluzioni proposte, non aderendo alla seconda soluzione per mancanza di liquidità e allo stesso tempo non volendo adempiere agli accordi già pattuiti (cfr. verbale udienza 19 giugno 2007 e 10 gennaio 2008).
A fronte dell'inadempimento degli attori all'obbligazione di trasferimento dell'immobile, quello dell'omesso deposito da parte della convenuta Ri. dell'importo pattuito a saldo presso il notaio non assume rilievo, poiché tale inadempimento non ha inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (ex multis, Cass. 7083/2006).
Avuto riguardo alla proporzionalità dei reciproci inadempimenti rispetto alla funzione economico - sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, l'inadempimento della promittente acquirente deve essere valutato di scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c.; né il rifiuto degli attori di adempiere alla propria obbligazione di trasferimento dell'immobile è giustificato ai sensi dell'art. 1460, 2 comma, c.c. (ex plurimis, 11430/06).
4.4. Accertato l'inadempimento degli attori all'obbligo di trasferire l'immobile oggetto della scrittura privata del 4 aprile 2005, e in presenza dei presupposti di cui all'art. 2932 c.c., va accolta la domanda di esecuzione specifica, formulata in via riconvenzionale dalla signora Ri.
Al fine dell'accoglibilità di tale domanda, l'offerta della controprestazione, di cui al secondo comma dell'art. 2932 c.c., non richiede formule solenni, ma può essere costituita da una seria manifestazione di volontà di eseguire il pagamento (Cass. n. 16822/03, Cass. n. 9560/1997; Cass. n. 10675/1995).
Le plurime e documentate dichiarazioni manifestate dalla convenuta, tra le quali in particolare l'invito ai promittenti acquirenti a recarsi dal notaio per la stipula e l'offerta di pagamento, unitamente alle dichiarazioni rese in giudizio, sono indice di seria manifestazione di volontà della convenuta di eseguire il pagamento.
Il trasferimento dell'immobile dovrà, però, essere subordinato al pagamento da parte della convenuta dell'importo da essa dovuto.
5. La promittente acquirente ha chiesto che le vengano liquidati, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali derivanti dal mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali, "le somme a lei dovute dagli attori in forza della sottoscrizione della scrittura del 27 dicembre 2005".
Con tale scrittura le parti avevano previsto la penale, di Euro 50,00 giornaliera da parte degli attori a titolo di "occupazione sine titulo sino alla data della liberazione effettiva dell'immobile" nel caso in cui non avessero provveduto alla liberazione dell'immobile entro il 31 gennaio 2006.
Come emerge dalla scrittura, la penale, corrispondente ad Euro 50,00 giornaliere, fu pattuita dalle parti solo per il periodo successivo al 31 gennaio 2006, data entro la quale gli attori avrebbero dovuto liberare l'immobile nel caso in cui non avessero ottenuto il finanziamento "per il riacquisto dell'immobile".
La convenuta, però, ha agito chiedendo non la penale, che l'avrebbe esonerata dall'onere della prova del danno, ma il risarcimento dei danni derivanti dal mancato utilizzo dell'immobile.
Orbene, essendo stata consensualmente procrastinata dalle parti la liberazione dell'immobile fino alla data del 31 gennaio 2006, il danno subito dalla promittente acquirente per il suo mancato utilizzo, è successivo a tale data.
Al fine della quantificazione del danno subito dalla convenuta, l'importo determinato nella penale non può essere applicato automaticamente, ma semmai può essere solo valutato come parametro del danno subito dalla convenuta successivamente al 31 gennaio 2006.
A tale fine, non avendo la convenuta fornito la prova dei prezzi di mercato nella zona in cui si trova l'immobile, tenuto conto delle dimensioni dell'appartamento, iscritto al catasto come composto da locali 6,5 e della sua ubicazione, si ritiene equo determinare il danno subito per il mancato utilizzo dell'appartamento e del box, in via del tutto prudenziale, in Euro 700,00 mensile, da calcolarsi dal mese di febbraio 2006 all'effettiva sua liberazione.
Pertanto, in accoglimento della domanda di risarcimento dei danni, gli attori sono condannati al pagamento in favore della signora Ri. dell'importo di Euro 19.600,00, a titolo di mancato utilizzo dell'immobile a decorrere dal febbraio 2006 al 30 maggio 2008, oltre indennità di occupazione successive fino al rilascio effettivo dell'immobile e oltre interessi legali decorrenti dal 1 febbraio 2006 al saldo.
6. Dedotto dal suo prezzo di acquisto l'importo di cui sopra, l'immobile è trasferito alla promittente acquirente subordinatamente al pagamento da parte sua della somma che è determinata dalla differenza tra l'importo di Euro 125.000,00, dovuto a titolo di saldo da Ri. e quello di Euro 19.600,00 dovuto a titolo di risarcimento dei danni da parte di Ca. e Ma., oltre ad ulteriori indennità di occupazione dal mese di giugno 2008 alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile con gli interessi legali.
7. Non si ritiene di disporre la cancellazione della frase censurata in quanto rientrante nei limiti del diritto di difesa e di critica.
8. Le peculiarità della fattispecie, la consensualità dei plurimi differimenti, evidentemente rispondenti all'interesse di entrambe le parti, l'inadempimento, pur non rilevante, posto in essere dalla Ri., la sua soccombenza rispetto all'eccezione di incompetenza, giustificano la compensazione parziale, nella misura della metà, delle spese processuali. Gli attori sono condannati alla refusione parziale, nella misura del 50%, delle spese processuali, che vengono liquidate in favore della convenuta, per l'intero, in Euro 193,50 per spese, Euro 2.800,00 per diritti ed Euro 6.900,00 per onorari, oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge.
P.Q.M.
Il Tribunale di Monza, definitivamente decidendo la causa promossa da Ca.Sa. e Ma.Sa. nei confronti di Ri.Si., con atto di citazione notificato il 7 marzo 2006, ogni altra istanza rigettata,
- accerta l'illegittimità del recesso esercitato dagli attori e rigetta le domande da loro proposte.
- In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da Ri.Si., dispone il trasferimento dell'immobile sito nel comune di Brugherio, censito al NCEU alla partita (omissis), via (omissis), piano 1 S1 e subalterno 12, costituito da appartamento, cantina e box (come risultante da doc. 1 attori) subordinatamente al pagamento da parte di Ri.Si. dell'importo di Euro 125.000,00, da cui viene detratto l'importo di Euro 19.600,00, a titolo di risarcimento del danno per mancato utilizzo dell'immobile subito da Ri. dal 1 febbraio 2006 al 31 maggio 2008, oltre interessi legali su tale importo ed oltre alle ulteriori indennità di occupazione sino al rilascio definitivo.
- Compensate nella misura della metà le spese processuali, condanna gli attori alla refusione in favore della convenuta Ri. delle spese giudiziali liquidate, per l'intero, in Euro 193,50 per spese, Euro 2.800,00 per diritti ed Euro 6.900,00 per onorari, oltre a spese generali, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso in Monza il 13 giugno 2008.
Depositata in Cancelleria in data 1 luglio 2008.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MONZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Nella persona del Giudice Unico dott.ssa Silvia GIANI,
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 4131 del Ruolo Generale del 2006, assunta in decisione dopo l'udienza di precisazione delle conclusioni del 10 gennaio 2008, promossa da:
Ca.Sa. e Ma.Sa.,
elettivamente domiciliati in Monza, via (omissis), presso lo studio dell'avv. Te.Va., che li rappresenta e difende, in forza di procura a margine dell'atto di citazione;
- Attori -
- nei confronti di -
Ri.Si.,
elettivamente domiciliata in Monza, via (omissis) presso lo studio dell'avv. Fr.Fe. che la rappresenta e difende, unitamente all'avv. Ro.Po., in forza di procura a margine della comparsa di risposta.
- Convenuta -
Oggetto: Contratto preliminare. Recesso. Caparra confirmatoria. Esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO.
Con atto notificato il 7 aprile 2006, i signori Ca.Sa. e Ma.Sa. citavano in giudizio la signora Ri.Si., allegando che:
- gli attori erano proprietari di un immobile in Brugherio, costituito da quattro locali, oltre cucina e doppi servizi, sul quale era stata iscritta una ipoteca a garanzia del mutuo concesso dalla Banca Popolare di Milano per Lire 250.000.000;
- poiché non era stato da loro onorato l'obbligo di pagamento delle rate di mutuo, l'immobile era stato pignorato dalla BP. che aveva instaurato presso il Tribunale di Monza la relativa procedura esecutiva, nel corso della quale l'immobile era stato stimato Euro 260.000,00, con prezzo base d'asta di Euro 220.000;
- nel marzo 2005 la convenuta avv. Ri. contattava gli attori, offrendo il prezzo di Euro 275.000.00. In data 18 marzo 2005, gli attori ricevevano un fax di conferma della proposta, che era da loro accettato.
- La convenuta s'impegnava a prendere contatti con la banca procedente per l'estinzione della procedura.
- In data 4 aprile 2005 gli attori sottoscrivevano il contratto predisposto dall'avv. Ri. e da lei anticipato via fax, ricevendo il giorno successivo il versamento della concordata somma di Euro 50.000,00.
- Il contratto preliminare prevedeva l'impegno degli attori a vendere l'immobile entro 6 mesi dalla sottoscrizione della scrittura privata e comunque non oltre il 30 settembre 2005.
- L'avv. Ri. s'impegnava ad acquistare l'immobile direttamente o per persona da nominare entro il 30 settembre 2005.
- Il prezzo di vendita era determinato in Euro 276.883,12 da corrispondere, quanto ad Euro 101.883,12, in data 1 aprile alla BP. per surrogazione della signora Ri. e impegno della banca a rinunciare agli atti della procedura esecutiva; quanto a Euro 50.000,00 alla firma del preliminare e quanto ad Euro 125.000,00 alla firma del contratto definitivo di compravendita.
- Le parti pattuivano che la somma di Euro 125.000,00 sarebbe dovuta essere depositata presso il notaio Ma.Ga. entro 5 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata.
- Il debito degli attori nei confronti della BP. era estinto dall'avv. Ri., che si surrogava nell'ipoteca iscritta a favore della BP.
- Il processo esecutivo era dichiarato estinto.
- A fronte della richiesta degli attori, la convenuta riferiva che il notaio si era rifiutato di ricevere la somma in deposito.
- A seguito di proposta formulata dall'avv. Ri., gli attori s'impegnavano a riacquistare, in caso di erogazione di un finanziamento, l'immobile al prezzo di Euro 325.000,00, corrispondendo il saldo entro il 30/9/2005.
- Nella lettera del 2 luglio 2005, l'avv. Ri. dichiarava di avere corrisposto la somma di Euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
- Non avendo ottenuto l'erogazione del mutuo, in data 4 luglio gli attori precisavano l'impossibilità di raggiungere un accordo.
- Avendo reperito un immobile in cui trasferirsi, gli attori, nel mese di settembre, sollecitavano più volte la convenuta a comunicare loro la data del rogito.
- Convocati dall'avv. Ri., che predisponeva una nuova proposta di riacquisto, gli attori sottoscrivevano una scrittura privata nella quale era stabilito il nuovo termine del 16 gennaio 2006 per la comunicazione da parte loro dell'erogazione di un finanziamento per il riacquisto dell'immobile e del 31 gennaio 2006 per la corresponsione dell'importo di Euro 321.034,25.
- Verso la metà di gennaio 2006 gli attori comunicavano alla convenuta la difficoltà a reperire il finanziamento e s'incontravano nuovamente con la convenuta, che proponeva loro di rilasciarle una procura notarile a vendere con contestuale saldo del prezzo e liberazione dell'immobile al 28 febbraio 2006.
- In data 9 febbraio 2006, gli attori comunicavano alla convenuta il recesso a causa del suo inadempimento, offrendo la restituzione di quanto versato in acconto prezzo.
Ciò allegato, deducevano che:
- la convenuta si era rifiutata di depositare il saldo prezzo presso il notaio;
- la convenuta non si era resa disponibile a stipulare nel mese di settembre 2005;
- la somma di Euro 50.000,00 era stata corrisposta dalla convenuta a titolo di caparra confirmatoria.
Si costituiva la convenuta, contestando i fatti allegati dagli attori, chiedendo il rigetto delle domande da loro formulate e chiedendo, in via riconvenzionale, l'adempimento in forma specifica del contratto, nonché il risarcimento dei danni subiti per il mancato utilizzo dell'immobile.
Concessi i termini richiesti dalle parti, era fissata l'udienza del 19 giugno 2007 per la comparizione personale delle parti per chiarimenti e per il tentativo di conciliazione. In tale udienza, a fronte di due proposte conciliative alternative, ad entrambe le quali prestava il consenso la convenuta, gli attori dichiaravano la disponibilità alla prima (corresponsione da parte loro delle somme versate dalla convenuta di Euro 50.000,00 e 101.885,00 oltre interessi legali) chiedendo termine al 30 ottobre per il versamento degli importi.
All'udienza del 10 gennaio 2008, nella quale il difensore degli attori, su richiesta del giudice, riferiva che i signori Ca. e Ma. non avevano ottenuto il finanziamento per la soluzione a cui avevano prestato consenso e comunque non si prestavano al trasferimento dell'immobile nonostante la disponibilità della convenuta al versamento del saldo, le parti precisavano le conclusioni.
Sulle conclusioni precisate dalle parti, la causa era trattenuta per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'eccezione d'incompetenza territoriale del tribunale di Monza, sollevata dalla convenuta Ri., non è fondata.
La scrittura privata del 4 aprile 2005 fu sottoscritta a Monza il 5 aprile, come documentato dalla quietanza di versamento della caparra confirmatoria e come ammesso dalla convenuta nella comparsa di risposta (cfr. p. 8 comparsa e doc. 15 attori).
2. Le domande formulate dagli attori di accertamento della legittimità del recesso e del diritto a trattenere la caparra confirmatoria, pari ad Euro 50.000,00, rispetto a quella di risoluzione del contratto, sono contradditorie.
Il recesso è invero incompatibile con la domanda di risoluzione del contratto.
3. Le domande degli attori ex art. 1385 c.c. di accertamento della legittimità del recesso e del diritto a trattenere la somma di Euro 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, non sono fondate.
Come emerge inequivocabilmente dalla documentazione in atti, le parti pattuirono che l'importo di Euro 50.000,00 fosse corrisposto a titolo di acconto sul prezzo e non di caparra confirmatoria.
Nella scrittura del 4 aprile 2005 è espressamente previsto il versamento dell'importo di Euro 50.000,00 a titolo di "acconto sul prezzo" (doc. 14 attori).
In data 5 aprile 2005 gli attori rilasciarono la quietanza di pagamento dell'importo di Euro 50.000,00, dichiarando di avere ricevuto la somma, conformemente al disposto della scrittura privata del 4 aprile, "a titolo di acconto sul prezzo di vendita dell'unità immobiliare" (doc. 15 attori).
A conferma degli accordi intervenuti, nella scrittura del 27 dicembre 2005 gli attori dichiararono di avere ricevuto l'importo suddetto "mediante assegno circolare a titolo di acconto sul prezzo" (doc. 32 attori).
A fronte dell'inequivoco dato testuale contenuto nel contratto e richiamato nelle successive quietanze, nonché delle dichiarazioni provenienti dagli stessi attori sul titolo di percezione dell'importo di Euro 50.000,00, non assume alcun rilievo per l'individuazione del titolo di corresponsione dell'importo la missiva del 2 luglio 2005 proveniente dalla convenuta poiché reca, all'evidenza, un errore laddove qualifica la dazione della somma come caparra confirmatoria.
Tenuto conto del chiarissimo dato letterale della scrittura del 4 aprile, della dichiarazione avvenuta al momento della ricezione dell'importo, nonché di tutta la copiosa documentazione scambiata tra le parti, che smentisce l'assunto degli attori basato esclusivamente sulla missiva del 2 luglio 2005, la domanda degli attori, di accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., che presuppone il titolo della dazione sub specie di caparra confirmatoria, deve essere rigettata, poiché l'importo fu corrisposto a titolo di acconto sul prezzo.
4. Deve allora valutarsi se l'inadempimento, allegato dagli attori al fine della declaratoria sulla legittimità del recesso, possa essere non di scarsa importanza in relazione alla domanda di risoluzione.
La contraddittorietà della domanda e l'espresso chiarimento contenuto nella memoria di replica, di volere proporre domanda di recesso e non di risoluzione, potrebbero rendere superflua ogni altra valutazione al fine della decisione sulla domanda proposta dagli attori.
Peraltro, si rende necessaria, al fine di valutare l'accoglimento della domanda riconvenzionale, la disamina delle reciproche condotte tenute dalle parti, per stabilire quale di esse fosse connotata da colpevole inadempimento.
Gli attori hanno dedotto i seguenti inadempimenti da parte della convenuta: 1) omesso deposito nel termine previsto dalla scrittura 4 aprile 2005 della somma di Euro 125.000,00 presso il notaio; 2) mancata disponibilità da parte della signora Ri. ad acquistare l'immobile entro la data essenziale del 30 settembre 2005 (cfr. comunicazione di recesso, sub doc. 35).
La convenuta, a sua volta, ha allegato la mancata disponibilità degli attori a trasferire l'immobile, nonostante i plurimi rinvii da ella concessi.
4.1. Dall'esame della copiosa documentazione emerge che le parti concordarono plurime volte di posticipare la data di trasferimento dell'immobile. Nei mesi successivi alla stipulazione dell'accordo preliminare, avvenuta il 4 aprile 2005, la promittente acquirente, avv. Ri., si accordò con gli attori, concedendo loro un termine che consentisse loro di procurarsi il denaro per riacquistare l'immobile e di risolvere consensualmente la scrittura privata 4 aprile 2005. Nonostante i plurimi rinvii e differimenti, gli attori non furono in grado di ottenere l'erogazione di alcun mutuo e finanziamento.
In data 27 dicembre 2005, le parti pattuirono una scrittura che prevedeva la scadenza del 16 gennaio 2006 per la comunicazione "dell'avvenuta concessione del finanziamento ... per il riacquisto dell'unità immobiliare sita in Brugherio" e quella del 31 gennaio 2006 per la corresponsione della somma complessiva pattuita, ovvero, in caso di mancata "concessione del finanziamento da parte dell'istituto bancario per il riacquisto dell'unità immobiliare", il termine del 31 gennaio 2006 per la liberazione dell'immobile ("liberare l'immobile entro e non oltre il 31 gennaio 2006").
In data 13 gennaio 2005 la convenuta, preso atto della mancata erogazione del mutuo agli attori, si riservava d'indicare loro la data del rogito, da stipulare entro il 31 gennaio, termine ultimo per la liberazione dell'immobile (doc. 25 convenuta).
A seguito di ulteriori incontri, l'attrice concedeva di differire la data di liberazione dell'immobile al 28 febbraio 2006 subordinatamente alla sottoscrizione di una scrittura che prevedeva che gli attori rilasciassero una procura notarile alla vendita e che s'impegnassero a garantire l'avvenuto pagamento degli oneri condominiali (doc. 26 convenuta).
In data 9 febbraio, dopo i plurimi solleciti della parte convenuta ad adempiere alla scrittura del 4 aprile 2005 - e specificamente quelli del 13 gennaio 2005, 1 febbraio 2006 e 4 febbraio 2006 - (cfr. documenti 25, 26 e 27), gli attori comunicarono il recesso per inadempimento della convenuta.
Alla luce di tali risultanze emerge che il mancato trasferimento dell'immobile entro la data, originariamente prevista nella scrittura del 4 aprile 2005, del 30 settembre 2005 non è imputabile a colpa né ad inadempimento della convenuta che, a seguito di accordi intervenuti con gli attori, interessati a rimanere nella detenzione e nella proprietà dell'immobile, consentì loro la permanenza, concordando il differimento della stipula del rogito e della consegna dell'immobile alla data del 31 gennaio 2006 (cfr. scrittura sottoscritta dagli attori del 27 dicembre 2005).
Dopo la comunicazione di mancato reperimento dei fondi nel gennaio 2006, la convenuta sollecitò reiteratamente gli attori al trasferimento e alla liberazione dell'immobile, nonché all'adempimento delle altre obbligazioni assunte con la scrittura del 4 aprile 2005 (pagamento delle spese condominiali, delle imposte, dell'irpef), riservandosi d'indicare al più presto, e compatibilmente con la disponibilità di tempo del notaio e degli attori, la data per la stipula del rogito.
Viceversa, non risulta che gli attori si fossero resi disponibili alla stipula del rogito e alla liberazione dell'immobile scaduto il termine del 16 gennaio 2006, stabilito dalle parti per la comunicazione dell'erogazione del mutuo.
Con condotta non conforme a buona fede, gli attori, subito dopo i solleciti della convenuta a liberare l'immobile, comunicarono in data 9 febbraio 2006 il recesso dalla scrittura del 4 aprile, trattenendo l'importo di Euro 50.000,00 a titolo, a loro detta, di caparra confirmatoria.
Poiché le parti concordarono il differimento dell'esecuzione dell'accordo del 4 aprile 2005, nessun inadempimento è riferibile alla convenuta per non avere rogitato entro settembre 2005.
E' davvero sorprendente che gli attori, dopo avere stipulato in data 27 dicembre 2007 la scrittura che differiva la liberazione dell'immobile al 31 gennaio 2006 nel caso in cui non fossero riusciti a procurarsi il finanziamento, si siano successivamente doluti dell'inadempimento della convenuta per non essersi "resa disponibile a stipulare nel mese di settembre 2005".
4.2. Del tutto destituita di fondamento è la doglianza degli attori di non essere stati messi in condizione di adempiere al pagamento della somma di Euro 101.883,12, in quanto, a loro detta, la convenuta non si sarebbe attivata a fare cancellare l'ipoteca iscritta presso la conservatoria dei registri immobiliari di Milano a favore della Ba.Po.
Per quanto è dato di capire, gli attori imputano a responsabilità della convenuta, per non avere fatto cancellare l'ipoteca, la mancata erogazione di un finanziamento, che avrebbe consentito loro di rimanere nell'immobile e di risolvere consensualmente la scrittura 4 aprile 2005.
Orbene, va detto, in proposito, che la convenuta, in adempimento degli obblighi assunti nell'accordo del 4 aprile 2005, estinse tempestivamente il debito degli attori, corrispondente ad Euro 101.883,12, con la Ba.Po., surrogandosi nei diritti di quest'ultima verso i signori Ca. e Ma.
A fronte dell'avvenuto pagamento del rilevante importo di cui sopra, gli attori non possono certamente dolersi che la convenuta, surrogatasi alla Banca nei diritti verso gli attori, mantenesse l'ipoteca già iscritta, garantendo cosi il diritto di credito in cui era stata surrogata.
Inoltre, il mantenimento dell'iscrizione ipotecaria fino alla data del rogito era espressamente pattuito nella scrittura del 4 aprile 2005 ove, alla clausola 4, si prevedeva che la signora Ri. si sarebbe impegnata a richiedere alla Ba.Po. di Milano la cancellazione dell'ipoteca in occasione della stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare.
Alla luce delle sopra estese considerazioni, le domande proposte dagli attori devono essere tutte rigettate.
4.3. Al fine della valutazione comparativa delle condotte tenute dalle parti, si osserva che l'unico inadempimento riferibile alla convenuta, consistente nel mancato deposito presso il notaio della somma a saldo, da corrispondere alla convenuta alla data del trasferimento definitivo, non assume alcuna rilevanza nella complessiva economia negoziale.
La condotta tenuta dagli attori, sia precedentemente che successivamente all'instaurazione del presente giudizio, conferma l'irrilevanza di tale inadempimento. A fronte della disponibilità a stipulare il contratto, gli attori, scaduto il termine per la comunicazione dell'erogazione del finanziamento, hanno comunicato illegittimamente il recesso, così impedendo il trasferimento e la liberazione dell'immobile. Nonostante la disponibilità manifestata dalla convenuta nel corso del giudizio sia a corrispondere gli importi pattuiti per il trasferimento dell'immobile sia alla risoluzione del contratto, gli attori, dopo avere chiesto e ottenuto un differimento, si sono resi indisponibili a tutte le soluzioni proposte, non aderendo alla seconda soluzione per mancanza di liquidità e allo stesso tempo non volendo adempiere agli accordi già pattuiti (cfr. verbale udienza 19 giugno 2007 e 10 gennaio 2008).
A fronte dell'inadempimento degli attori all'obbligazione di trasferimento dell'immobile, quello dell'omesso deposito da parte della convenuta Ri. dell'importo pattuito a saldo presso il notaio non assume rilievo, poiché tale inadempimento non ha inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (ex multis, Cass. 7083/2006).
Avuto riguardo alla proporzionalità dei reciproci inadempimenti rispetto alla funzione economico - sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, l'inadempimento della promittente acquirente deve essere valutato di scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c.; né il rifiuto degli attori di adempiere alla propria obbligazione di trasferimento dell'immobile è giustificato ai sensi dell'art. 1460, 2 comma, c.c. (ex plurimis, 11430/06).
4.4. Accertato l'inadempimento degli attori all'obbligo di trasferire l'immobile oggetto della scrittura privata del 4 aprile 2005, e in presenza dei presupposti di cui all'art. 2932 c.c., va accolta la domanda di esecuzione specifica, formulata in via riconvenzionale dalla signora Ri.
Al fine dell'accoglibilità di tale domanda, l'offerta della controprestazione, di cui al secondo comma dell'art. 2932 c.c., non richiede formule solenni, ma può essere costituita da una seria manifestazione di volontà di eseguire il pagamento (Cass. n. 16822/03, Cass. n. 9560/1997; Cass. n. 10675/1995).
Le plurime e documentate dichiarazioni manifestate dalla convenuta, tra le quali in particolare l'invito ai promittenti acquirenti a recarsi dal notaio per la stipula e l'offerta di pagamento, unitamente alle dichiarazioni rese in giudizio, sono indice di seria manifestazione di volontà della convenuta di eseguire il pagamento.
Il trasferimento dell'immobile dovrà, però, essere subordinato al pagamento da parte della convenuta dell'importo da essa dovuto.
5. La promittente acquirente ha chiesto che le vengano liquidati, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali derivanti dal mancato adempimento delle obbligazioni contrattuali, "le somme a lei dovute dagli attori in forza della sottoscrizione della scrittura del 27 dicembre 2005".
Con tale scrittura le parti avevano previsto la penale, di Euro 50,00 giornaliera da parte degli attori a titolo di "occupazione sine titulo sino alla data della liberazione effettiva dell'immobile" nel caso in cui non avessero provveduto alla liberazione dell'immobile entro il 31 gennaio 2006.
Come emerge dalla scrittura, la penale, corrispondente ad Euro 50,00 giornaliere, fu pattuita dalle parti solo per il periodo successivo al 31 gennaio 2006, data entro la quale gli attori avrebbero dovuto liberare l'immobile nel caso in cui non avessero ottenuto il finanziamento "per il riacquisto dell'immobile".
La convenuta, però, ha agito chiedendo non la penale, che l'avrebbe esonerata dall'onere della prova del danno, ma il risarcimento dei danni derivanti dal mancato utilizzo dell'immobile.
Orbene, essendo stata consensualmente procrastinata dalle parti la liberazione dell'immobile fino alla data del 31 gennaio 2006, il danno subito dalla promittente acquirente per il suo mancato utilizzo, è successivo a tale data.
Al fine della quantificazione del danno subito dalla convenuta, l'importo determinato nella penale non può essere applicato automaticamente, ma semmai può essere solo valutato come parametro del danno subito dalla convenuta successivamente al 31 gennaio 2006.
A tale fine, non avendo la convenuta fornito la prova dei prezzi di mercato nella zona in cui si trova l'immobile, tenuto conto delle dimensioni dell'appartamento, iscritto al catasto come composto da locali 6,5 e della sua ubicazione, si ritiene equo determinare il danno subito per il mancato utilizzo dell'appartamento e del box, in via del tutto prudenziale, in Euro 700,00 mensile, da calcolarsi dal mese di febbraio 2006 all'effettiva sua liberazione.
Pertanto, in accoglimento della domanda di risarcimento dei danni, gli attori sono condannati al pagamento in favore della signora Ri. dell'importo di Euro 19.600,00, a titolo di mancato utilizzo dell'immobile a decorrere dal febbraio 2006 al 30 maggio 2008, oltre indennità di occupazione successive fino al rilascio effettivo dell'immobile e oltre interessi legali decorrenti dal 1 febbraio 2006 al saldo.
6. Dedotto dal suo prezzo di acquisto l'importo di cui sopra, l'immobile è trasferito alla promittente acquirente subordinatamente al pagamento da parte sua della somma che è determinata dalla differenza tra l'importo di Euro 125.000,00, dovuto a titolo di saldo da Ri. e quello di Euro 19.600,00 dovuto a titolo di risarcimento dei danni da parte di Ca. e Ma., oltre ad ulteriori indennità di occupazione dal mese di giugno 2008 alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile con gli interessi legali.
7. Non si ritiene di disporre la cancellazione della frase censurata in quanto rientrante nei limiti del diritto di difesa e di critica.
8. Le peculiarità della fattispecie, la consensualità dei plurimi differimenti, evidentemente rispondenti all'interesse di entrambe le parti, l'inadempimento, pur non rilevante, posto in essere dalla Ri., la sua soccombenza rispetto all'eccezione di incompetenza, giustificano la compensazione parziale, nella misura della metà, delle spese processuali. Gli attori sono condannati alla refusione parziale, nella misura del 50%, delle spese processuali, che vengono liquidate in favore della convenuta, per l'intero, in Euro 193,50 per spese, Euro 2.800,00 per diritti ed Euro 6.900,00 per onorari, oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge.
P.Q.M.
Il Tribunale di Monza, definitivamente decidendo la causa promossa da Ca.Sa. e Ma.Sa. nei confronti di Ri.Si., con atto di citazione notificato il 7 marzo 2006, ogni altra istanza rigettata,
- accerta l'illegittimità del recesso esercitato dagli attori e rigetta le domande da loro proposte.
- In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da Ri.Si., dispone il trasferimento dell'immobile sito nel comune di Brugherio, censito al NCEU alla partita (omissis), via (omissis), piano 1 S1 e subalterno 12, costituito da appartamento, cantina e box (come risultante da doc. 1 attori) subordinatamente al pagamento da parte di Ri.Si. dell'importo di Euro 125.000,00, da cui viene detratto l'importo di Euro 19.600,00, a titolo di risarcimento del danno per mancato utilizzo dell'immobile subito da Ri. dal 1 febbraio 2006 al 31 maggio 2008, oltre interessi legali su tale importo ed oltre alle ulteriori indennità di occupazione sino al rilascio definitivo.
- Compensate nella misura della metà le spese processuali, condanna gli attori alla refusione in favore della convenuta Ri. delle spese giudiziali liquidate, per l'intero, in Euro 193,50 per spese, Euro 2.800,00 per diritti ed Euro 6.900,00 per onorari, oltre a spese generali, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso in Monza il 13 giugno 2008.
Depositata in Cancelleria in data 1 luglio 2008.