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L'obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe al notaio incaricato della stipula di un contratto di trasferimento immobiliare

L'obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe al notaio incaricato della stipula di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata. Né, al fine di escluderne la responsabilità, ha rilievo la circostanza che l'utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio per l'autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita in precedenza da terzi o da essa stessa redatta. 'opera professionale di cui e' richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volonta' delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto ma si estende alle attivita' preparatorie e successive volte ad assicurare la serieta' e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti (da ultimo cfr. Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617, ove la relativa omissione si e' considerata integrare anche illecito deontologico comportante responsabilita' disciplinare, trattandosi di violazione prevista dalla Legge n. 89 del 1913, articolo 138, come sostituito dal Decreto Legislativo n. 249 del 2006, articolo 22), la fonte dell'obbligo in argomento e' stata da questa Corte ravvisata nella diligenza che il notaio e' tenuto ad osservare (v. gia' Cass., 1/3/1964, n. 525, e, da ultimo, Cass., 28/9/2012, n. 16549; Cass., 27/10/2011, n. 22398. V. anche Cass., 2/3/2005, n. 4427) nell'esecuzione del contratto d'opera professionale (v. gia' Cass., 25/10/1972, n. 3255, e, da ultimo, Cass., 5/12/2011, n. 26020; Cass., 28/11/2007, n. 24733; Cass., 23/10/2002, n. 14934; nel senso che tra notaio ed il cliente intercorre un rapporto professionale inquadrabile nello schema del mandato v. peraltro Cass., 18/03/1997, n. 2396), il cui contenuto si e' da ultimo affermato essere da tale obbligo integrato ai sensi dell'articolo 1374 c.c., (v. Cass., 27/11/2012, n. 20991). La responsabilita' del notaio rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero - per motivi di urgenza o per altre ragioni - da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura (v. Cass., 16/3/2006, n. 5868; per l'ammissibilita' di una dispensa anche in forma verbale v. peraltro Cass., 1/12/2009, n. 25270), da considerarsi pertanto non gia' meramente di stile bensi' quale parte integrante del contratto (v. Cass., 1/12/2009, n. 25270; Cass., 12/10/2009, n. 21612), sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti (v.Cass., 1/12/2009, n. 25270).

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 20 agosto 2015, n. 16990



- Leggi la sentenza integrale -

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta - Presidente

Dott. ARMANO Uliana - Consigliere

Dott. FRASCA Raffaele - Consigliere

Dott. SCARANO Luigi Alessandro - rel. Consigliere

Dott. D'AMICO Paolo - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 18024/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall'avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale notarile del Dott. Notaio (OMISSIS) in Milano del 22/07/2011 rep. n. (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1148/2011 della CORTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 21/04/2011 R.G.N. 3734/2007;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/04/2015 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;

udito l'Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l'inammissibilita' in subordine rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 21/4/2011 la Corte d'Appello di Milano, in accoglimento del gravame interposto dal sig. (OMISSIS) e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Milano n. 2598/07, ha rigettato la domanda nei confronti del medesimo proposta dai sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) di condanna al pagamento di somma a titolo di risarcimento dei danni lamentati in conseguenza di atto di rettifica, non preceduto dalle necessarie verifiche, della compravendita di bene immobile sito nel Comune di (OMISSIS) precedentemente dal predetto nella sua qualita' di notaio stipulato, con ricomprensione (anche) della porzione di terreno retrostante ivi non contemplata, e successivamente alla detta rettifica rivelatasi essere di proprieta' di terzi.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito i sigg. (OMISSIS) e (OMISSIS) propongono ora ricorso per cassazione, affidato a 2 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso il (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo i ricorrenti denunziano violazione e falsa applicazione degli articoli 1176, 1218 e 1223 c.c., in riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonche' "omessa e contraddittoria" motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Con il 2 motivo denunziano contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all'articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si dolgono che, pur avendo ritenuto il notaio responsabile per "avere rettificato l'atto di compravendita inserendovi l'appezzamento di terreno adibito a giardino di pertinenza dello stesso immobile, senza effettuare le opportune verifiche", la corte di merito abbia contraddittoriamente ed erroneamente escluso la sussistenza di "nesso causale tra condotta colposa del professionista stesso e danno occorso", laddove "e' evidente che se il notaio avesse diligentemente adempiuto la prestazione professionale per la quale era stato incaricato dalle parti, gli acquirenti - odierni ricorrenti - non avrebbero dovuto sostenere i costi che invece hanno dovuto affrontare per acquistare la porzione di terreno che credevano di pertinenza dell'immobile, come del resto risulta dall'atto di rettifica".

Lamentano non essersi dalla corte di merito tenuto conto che la situazione determinatasi discende dal non averli a suo tempo il notaio informati "della reale situazione del bene oggetto della compravendita".

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono fondati e vanno accolti nei termini di seguito indicati.

Superato l'orientamento, formatosi sotto la previgente codificazione, in base al quale era da escludersi il relativo obbligo per il notaio rogante in assenza di espresso e specifico incarico al riguardo, si e' da epoca ormai risalente da questa Corte affermato che ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare il medesimo e' tenuto al compimento delle attivita' accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all'effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la liberta' (v. Cass., 28/7/1969, n. 2861, e, piu' recentemente, Cass., 24/9/1999, n. 10493; Cass., 18/1/2002, n. 547).

La sussistenza di tale obbligo e' stata dalla giurisprudenza di legittimita' dapprima argomentata dal combinato disposto di cui agli articolo 2913 c.c., e articolo 28 L.N., in ragione della funzione pubblica del notaio (v. Cass., 1/8/1959, n. 2444), ovvero da quello di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 640 del 1972, articolo 4 (secondo cui alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali) e articolo 14 (che fa obbligo al notaio di chiedere la voltura), in base al quale il notaio e' tenuto ad espletare attivita' di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile, da tenersi distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell'atto (v. Cass., 23/7/2004, n. 13825).

Successivamente, rimasta invero priva di seguito nella giurisprudenza di legittimita' la tesi dottrinaria riconducente tale obbligo all'uso negoziale ex articolo 1340 c.c., (da provarsi da colui che l'invoca), nel sottolinearsi che l'opera professionale di cui e' richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volonta' delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto ma si estende alle attivita' preparatorie e successive volte ad assicurare la serieta' e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti (da ultimo cfr. Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617, ove la relativa omissione si e' considerata integrare anche illecito deontologico comportante responsabilita' disciplinare, trattandosi di violazione prevista dalla Legge n. 89 del 1913, articolo 138, come sostituito dal Decreto Legislativo n. 249 del 2006, articolo 22), la fonte dell'obbligo in argomento e' stata da questa Corte ravvisata nella diligenza che il notaio e' tenuto ad osservare (v. gia' Cass., 1/3/1964, n. 525, e, da ultimo, Cass., 28/9/2012, n. 16549; Cass., 27/10/2011, n. 22398. V. anche Cass., 2/3/2005, n. 4427) nell'esecuzione del contratto d'opera professionale (v. gia' Cass., 25/10/1972, n. 3255, e, da ultimo, Cass., 5/12/2011, n. 26020; Cass., 28/11/2007, n. 24733; Cass., 23/10/2002, n. 14934; nel senso che tra notaio ed il cliente intercorre un rapporto professionale inquadrabile nello schema del mandato v. peraltro Cass., 18/03/1997, n. 2396), il cui contenuto si e' da ultimo affermato essere da tale obbligo integrato ai sensi dell'articolo 1374 c.c., (v. Cass., 27/11/2012, n. 20991).

La responsabilita' del notaio, si e' al riguardo altresi' precisato, rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero - per motivi di urgenza o per altre ragioni - da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura (v. Cass., 16/3/2006, n. 5868; per l'ammissibilita' di una dispensa anche in forma verbale v. peraltro Cass., 1/12/2009, n. 25270), da considerarsi pertanto non gia' meramente di stile bensi' quale parte integrante del contratto (v. Cass., 1/12/2009, n. 25270; Cass., 12/10/2009, n. 21612), sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti (v.Cass., 1/12/2009, n. 25270).

Quand'anche sia stato esonerato dalle visure, si e' ulteriormente sottolineato, il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'articolo 1176 c.c., comma 2, e della buona fede (articolo 1375 c.c.) (v. Cass., 2/7/2010, n. 15726; Cass., 11/1/2006, n. 264; Cass., 6/4/2001, n. 5158).

Orbene, a parte il rilievo che una limitazione della misura dello sforzo diligente dovuto nell'adempimento dell'obbligazione, e della conseguente responsabilita' per il caso di relativa mancanza o inesattezza, non puo' farsi in ogni caso discendere (diversamente da quanto invero da questa Corte pure in passato affermato: cfr. Cass., 26/5/1993, n. 5926; Cass., 29/8/1987, n. 7127; Cass., 23/6/1979, n. 3520; Cass., 2/4/1975, n. 1185; Cass., 17/5/1972, n. 1504) dalla qualificazione della prestazione dovuta dal notaio in termini di "obbligazione di mezzi" (cfr. Cass., 9/10/2012, n. 17143;Cass., Sez. Un., 11/1/2008, n. 577; Cass., 13/4/2007, n. 8826; Cass., Sez. Un., 28/7/2005, n. 15781), va al riguardo (ulteriormente sviluppandosi quanto gia' emergente in nuce nelle piu' sopra richiamate pronunzie Cass., 2/7/2010, n. 15726; Cass., 11/1/2006, n. 264;Cass., 6/4/2001, n. 5158) osservato come essendo nella specie in ogni caso non rilevante - oltre che ratione temporis inapplicabile - la modifica legislativa costituita dall'introduzione da parte del Decreto Legge n. 78 del 2010, articolo 19, comma 14, (conv. in Legge n. 122 del 2010) della Legge n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1 bis, secondo cui "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale). Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari" la fonte dell'obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure in questione deve invero propriamente ravvisarsi non gia' nella diligenza professionale qualificata (la quale non puo' essere comunque intesa in termini deponenti per la limitazione della responsabilita' del professionista, e del notaio in particolare (in tal senso v. invece Cass., 15/6/1999, n. 5946), in caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficolta' - nella specie d'altro canto nemmeno dedotti come sussistenti -, in quanto l'articolo 2236 c.c., non contempla un'ipotesi di responsabilita' attenuata e non esonera affatto il professionista-debitore da responsabilita' nel caso di insuccesso di prestazioni complesse, ma si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della sua diligenza, sicche' la diligenza esigibile dal professionista nell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'esercizio delle sua attivita' e' una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto piu' sia specialistica e professionale la prestazione richiesta: cfr., da ultimo, Cass., 25/9/2012, n. 16254) bensi' nella clausola generale (nell'applicazione pratica e in dottrina indicata anche come "principio" o come "criterio") di buona fede oggettiva o correttezza ex articoli 1175 c.c. (cfr. Cass., 2/30/2012, n. 16754; Cass., 11/5/2009, n. 10741).

Come osservato anche in dottrina, oltre che regola (articoli 1337, 1358, 1375 e 1460 c.c.) di comportamento quale dovere di solidarieta' fondato sull'articolo 2 Cost. (v. Cass., 10/11/2010, n. 22819; Cass., 22/1/2009, n. 1618; Cass., Sez. Un., 25/11/2008, 28056) che trova applicazione a prescindere alla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, in base al quale il soggetto e' tenuto a mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, nonche' volto alla salvaguardia dell'utilita' altrui nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilita': v. Cass., 27/4/2011, n. 9404; Cass., Sez. Un., 25/11/2008, n. 28056; Cass., 24/7/2007, n. 16315; Cass., 13/4/2007, n. 8826; Cass., 27/10/2006, n. 23273; Cass., 20/2/2006, n. 3651. V. altresi' Cass., 24/9/1999, n. 10511; Cass., 20/4/1994, n. 3775, e regola (articolo 1366 c.c.) di interpretazione del contratto (v. Cass., 23/5/2011, n. 11295), la buona fede oggettiva o correttezza e' infatti anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte - altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex articolo 1374 c.c. (in ordine alla quale v. la citata Cass., 27/11/2012, n. 20991) che da quella cogente ex articolo 1339 c.c. (in relazione alla quale cfr. Cass., 10/7/2008, n. 18868; Cass., 26/1/2006, n. 1689; Cass., 22/5/2001, n. 6956. V. altresi' Cass., 9/11/1998, n. 11264) - di integrazione del comportamento dovuto (v. Cass., 30/10/2007, n. 22860), la' dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio che non si sostanzi cioe' in attivita' gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici (v. Cass., 30/3/2005, n. 6735; Cass., 9/2/2004, n. 2422), come ad esempio in caso di specifica tutela giuridica, contrattuale o extracontrattuale, non potendo considerarsi implicare financo l'intrapresa di un'azione giudiziaria (v. Cass., 21/8/2004, n. 16530), anche a prescindere dal rischio della soccombenza (v. Cass., 15/1/1970, n. 81).

L'impegno imposto dall'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va quindi correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualita' dei soggetti coinvolti (v. Cass., 30/10/2007, n. 22860).

L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza e' infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell'incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio (cfr. Cass., Sez. Un., 31/7/2012, n. 13617. V. anche Cass., 28/1/2003, n. 1228; Cass., 13/6/2002, n. 8470. Per il riferimento alla serieta' e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo cfr. altresi' Cass., 28/11/2007, n. 24733, e, conformemente, Cass., 5/12/2011, n. 26020), e cioe' con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l'interesse che l'operazione contrattuale e' propriamente volta a soddisfare (cfr. Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n. 26973; Cass., 7/10/2008, n. 24769; Cass., 24/4/2008, n. 10651; Cass., 20/12/2007, n. 26958; Cass., 11/6/2007, n. 13580; Cass., 22/8/2007, n. 17844; Cass., 24/7/2007, n. 16315; Cass., 27/7/2006, n. 17145; Cass., 8/5/2006, n. 10490; Cass., 14/11/2005, n. 22932; Cass., 26/10/2005, n. 20816; Cass., 21/10/2005, n. 20398. V. altresi' Cass., 7/5/1998, n. 4612; Cass., 16/10/1995, n. 10805; Cass., 6/8/1997, n. 7266; Cass., 3/6/1993, n. 3800. Da ultimo v. Cass., 25/2/2009, n. 4501; Cass., 12/11/2009, n. 23941; Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947; Cass., 18/3/2010, n. 6538; Cass., 9/3/2011, n. 5583; Cass., 23/5/2011, n. 11295, nonche' la citata Cass., 27/11/2012, n. 20991).

L'obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz'altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata (v. Cass., 1/12/2009, n. 25270; Cass., 31/5/2006, n. 13015;Cass., 16/3/2006, n. 5868).

Ne' al fine di escluderne la responsabilita' rilievo alcuno puo' invero riconoscersi alla circostanza che l'utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio "per la autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita" in precedenza da terzi o da essa stessa redatta (diversamente v. peraltro Cass., 23/12/2004, n. 23934; Cass., 18/1/2002, n. 547. E gia' Cass., 22/3/1994, n. 2699; Cass., 6/4/1995, n. 4020; Cass., 20/1/1994, n. 475).

La clausola di buona fede o correttezza ha infatti - come detto - valenza generale, e trova anche in tal caso applicazione (cfr. Cass., 20/1/2013, n. 2071).

Orbene, i suindicati principi sono stati nell'impugnato provvedimento quantomeno in parte disattesi dalla corte di merito, che per altro verso non ne ha invero debitamente tratto i logici e stringenti corollari.

In particolare la' dove, dopo avere ritenuto essere state le visure dall'odierno ricorrente correttamente effettuate anteriormente alla stipula dell'atto di compravendita, e conseguentemente escluso la possibilita' di "ravvisarsi alcuna negligenza" in capo al medesimo ("Osserva invero la Corte che relativamente al primo atto compiuto dal notaio non puo' ravvisarsi alcuna negligenza. La porzione di terreno esclusa dalla compravendita non poteva costituire oggetto del trasferimento di proprieta', essendo pacificamente intestata a terzi soggetti"), nonche' dopo avere correttamente affermato che le visure avrebbero dovuto essere dal notaio effettuate anche prima di "procedere alla successiva rettifica" ("L'odierno appellante avrebbe dunque dovuto procedere alla successiva rettifica solo previa verifica della sussistenza dei presupposti dell'errore materiale precedentemente compiuto, in ossequio ai principi di diligenza qualificata che si richiede nell'adempimento delle prestazioni professionali e non attenersi passivamente alle dichiarazioni rese dalle parti"), e' invero pervenuta a rigettare la domanda risarcitoria degli allora appellanti ed odierni ricorrenti sulla base della ravvisata mancanza di "alcun nesso causale fra detto inadempimento ed il danno lamentato dagli odierni appellati", in quanto "il costo del professionista incaricato per l'individuazione dell'effettivo proprietario del terreno non e' conseguenza di una omissione imputabile al notaio (OMISSIS) il quale aveva, in occasione del primo atto, eseguito visure corrette che escludevano dalla compravendita il terreno, mentre non risulta che sia stato mai onerato di effettuare altre e diverse verifiche".

Orbene, atteso che l'obbligo di effettuare le visure incombe sul notaio, alla stregua di quanto sopra esposto, a prescindere dallo specifico incarico al riguardo conferito dalle parti, e che all'espletamento di tale incombente il notaio era invero tenuto anche in vista della redazione dell'atto di "rettifica" de quo, va osservato che non risulta dalla corte di merito spiegato (ne' altrimenti logicamente comprensibile) come, dopo avere - secondo quanto affermato nell'impugnata sentenza - l'odierno ricorrente accertato - in occasione della stipula del contratto di compravendita - che la porzione di terreno in argomento non fosse nella medesima contemplata in quanto di proprieta' di terzi ("Il Dott. (OMISSIS), notaio rogante del primo atto di trasferimento della proprieta', non ha mai affermato di essere stato esonerato dalle visure catastali relativamente a tale primo atto, ed anzi ha rivendicato la propria diligenza per aver correttamente identificato il bene oggetto della compravendita 25.10.96. Tant'e' che esso non comprendeva la porzione di terreno in quanto di proprieta' di terzi soggetti"), si sia successivamente indotto a stipulare l'atto di "rettifica" in questione omettendo di avvisare gli odierni ricorrenti che, trattandosi di proprieta' di terzi, del "terreno retrostante" in oggetto non avrebbero acquistato la proprieta' nemmeno con la stipulazione di quest'ultimo, dal medesimo promanando solamente l'obbligo in capo alla venditrice di fargliene acquistare la proprieta' ex articolo 1478 c.c..

Si sarebbe cioe' realizzata una situazione non corrispondente all'interesse in concreto dai medesimi perseguito mediante la stipulazione dei due atti in argomento, in contrasto pertanto con la relativa causa concreta.

A fortiori in considerazione del tenore della premessa contenuta nell'atto di "rettifica" de quo, e riportato nell'impugnata sentenza, secondo cui "per mero errore materiale nella descrizione dell'immobile compravenduto (...) non e' stato inserito l'appezzamento di terreno adibito a giardino di pertinenza dello stesso immobile".

Va per altro verso sottolineato come la corte di merito non abbia dato invero conto a) di quale sarebbe stato il prezzo della compravendita e delle relative spese - anche notarili - senza l'acquisto (anche) del terreno de quo, ovvero b) la ragione per la quale "l'atto di rettifica" in questione "non ha comportato alcuna spesa" per gli odierni resistenti laddove, anziche' trattarsi di mera formale correzione relativa a quanto gia' acquistato con il compimento del primo atto (compravendita), all'esito della relativa stipulazione ne sia conseguita una situazione deponente per l'acquisto in capo agli odierni ricorrenti di un nuovo, ulteriore e diverso diritto (pur se meramente) di credito ex articolo 1478 c.c., nei confronti della venditrice relativo a bene diverso da quello di cui sono diventati proprietari con il primo atto ("Il prezzo del terreno sarebbe stato in ogni caso dovuto al terzo proprietario e cosi' pure il corrispettivo al notaio rogante per l'atto di compravendita. Di tali danni deve rispondere, al piu', la Immobiliare San Vittore. E' infatti solo il promissario alienante chiamato a rispondere del pregiudizio economico derivante dal mancato trasferimento del bene di cui non sia risultato titolare").

Dell'impugnata sentenza, assorbita ogni altra e diversa questione, s'impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d'Appello di Milano, che in diversa composizione procedera' a nuovo esame, facendo dei suindicati disattesi principi applicazione.

Il giudice del rinvio provvedera' anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'Appello di Milano, in diversa composizione.
 

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