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La mancanza della dichiarazione di agibilità dell'immobile compravenduto La mancanza della dichiarazione di agibilità dell'immobile compravenduto
Pubblicata il 22/11/2008
La mancanza della dichiarazione di agibilità dell'immobile compravenduto integra una ipotesi di mancanza di qualità della res ex articolo 1497 del Cc la quale, peraltro, in deroga a quanto previsto nel citato articolo, legittima il contraente in bonis ad agire per il risarcimento dei danni senza che tale sua richiesta sia subordinata al previo esperimento di un'azione di risoluzione contrattuale. (Tribunale Monza Sezione 1 Civile, Sentenza del 26 febbraio 2008, n. 544)
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MONZA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale di Monza, Sezione Prima Civile, nella persona del Giudice dott. Leopoldo LITTA MODIGNANI, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di prima istanza, promossa con atto di citazione notificato il 24/07/2006
da
CA.PE.Fr. e PA.Pa., residenti a Milano, rappresentati e difesi dall'avv. Ca.Ra., nel domicilio eletto in Cornate d'Adda, Via (omissis), presso l'avv. Ma.Cr.Te.
- attori -
nei confronti di
SP. S.a.s., con sede in Misano Adriatico, rappresentata e difesa dall'avv. Ma.Bi. del Foro di Rimini e dall'avv. Al.Fo., con studio in Monza, Via (omissis), domicilio eletto
- convenuta -
Oggetto: compravendita immobiliare; azione di responsabilità per vizi della cosa venduta.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato il 24/07/06, i sigg. Ca.Pe. e Pa. convenivano qui in giudizio la SP. S.a.s., per sentirla condannare al pagamento della somma complessiva di Euro 14.000,00, a titolo di risarcimento danni per inadempimento del contratto di compravendita immobiliare, stipulato dalle parti il 5/05/05, con il quale gli attori avevano acquistato due appartamenti siti in Comune di Mezzago, Via (omissis), in un immobile oggetto di recente intervento ristrutturazione della società convenuta.
Al riguardo gli attori deducevano:
- che in entrambe le unità immobiliari il vano cottura era stato delimitato da una parete chiusa da porta, con violazione del locale regolamento d'igiene ed edilizio, secondo quanto rilevato nel verbale di sopralluogo redatto dal tecnico di prevenzione dell'AS. in data 20/05/05;
- che a causa della mancata abitabilità degli appartamenti non era stato possibile prendere possesso delle unità medesimi prima del 18/10/05, e che ciò aveva comportato oneri di locazione imprevisti;
- che in data 17/06/05 l'inadempimento era stato contestato per via legale, con lettera raccomandata, sia alla società venditrice che al Direttore dei Lavori, arch. Ba.;
- che altre manchevolezze erano state denunciate, relativamente alle opere di finitura, alla presenza di infiltrazioni e al rilascio delle certificazioni degli impianti.
Nel costituirsi con comparsa depositata all'udienza del 21/12/06, la SP. deduceva innanzi tutto che in seguito ai rilievi dell'AS., ritenuti comunque di modesta importanza, erano stati prontamente eseguiti dalla stessa venditrice gli interventi necessari e che in data 18/10/05 l'autorità comunale aveva rilasciato la prescritta dichiarazione di agibilità.
Nel merito delle pretese risarcitorie, la convenuta eccepiva che l'occupazione degli appartamenti era stata posticipata dagli attori per consentire l'esecuzione di opere extra capitolato nell'estate 2005 e che comunque il mancato utilizzo degli immobili era dipeso da una decisione autonoma degli stessi sigg. Ca. e Pa.
La difesa convenuta concludeva pertanto per il rigetto integrale delle domande avversarie.
Il Giudice concedeva i termini per il deposito delle memorie integrative ed istruttorie, ex art. 183 VI CPC; ritenuto quindi che la causa potesse essere decisa allo stato degli atti, disattendeva le istanze di prova orale dedotte dalla difesa attrice e dava direttamente ingresso alla precisazione delle conclusioni.
MOTIVAZIONE
Gli attori hanno invocato l'applicazione dell'art. 1497 CC, riguardante il difetto di qualità essenziali della cosa venduta, riferendosi essenzialmente alla mancanza della dichiarazione di agibilità degli appartamenti - o meglio al tardivo rilascio della stessa agibilità, avvenuto il 18/10/05, a distanza di cinque mesi dalla stipula del contratto d'acquisto - e lamentando che detto ritardo causò la corresponsione di canoni di locazione indebiti, giacché essi non avrebbero potuto lasciare le rispettive abitazioni di provenienza nel maggio 2005, data prevista per la consegna degli immobili da parte della SP.
La stessa difesa attrice ha peraltro manifestato di non ritenere il difetto di rilevanza essenziale (come in effetti pare giusto), omettendo di chiedere la risoluzione del contratto, che è il rimedio tipico previsto dall'art. 1497 CC, e optando per la richiesta di risarcimento dei danni, così quantificati (pag. 6 dell'atto di citazione) :
a) Euro 9.000 per il mancato godimento dei locali dal 5/05/05 al 18/10/05;
b) Euro 5.000 per le spese sostenute per le demolizioni e il ripristino dei locali.
Va subito osservato, al riguardo, che nelle conclusioni definitive è stata mantenuta la sola richiesta sub. a), con implicita rinuncia al rimborso delle spese di sistemazione dei locali, atteso che - come è stato dedotto dalla difesa convenuta ed è da ritenersi ammesso - detti interventi sono stati effettuati nell'estate del 2005 a cura e spese della SP.; sì trattava in particolare dell'eliminazione parziale di pareti divisorie e delle porte che delimitavano i vani cottura degli appartamenti, al fine rendere le unità conformi ai regolamenti di igiene e di edilizia, nonché al progetto di ristrutturazione che era stato approvato dagli organi competenti.
Per contro, parte attrice ha introdotto nelle conclusioni definitive una nuova domanda di risarcimento, per responsabilità aggravata ex art. 96 CPC, nell'importo di ben 10.000 Euro, dedicando a tale richiesta quattro pagine (su cinque) della propria comparsa conclusionale.
Detta pretesa, alquanto singolare, è da ritenersi in primo luogo inammissibile, giacché si tratta di domanda che non era stata formulata entro il termine perentorio concesso ex art. 183 VI n. 1 CPC; in ogni caso, la domanda è palesemente infondata, solo osservando che, almeno per la parte relativa ai 5.000 Euro per spese di demolizione e ripristino dei locali, la resistenza della società convenuta era più che fondata e nulla era dovuto a tale titolo agli attori.
Ciò posto, e venendo alla domanda principale, il Tribunale osserva che l'acquirente di un immobile - anche in presenza di un difetto di qualità essenziali del bene, secondo il profilo regolato dall'art. 1497 c.c. - può limitarsi ad invocare una tutela esclusivamente risarcitoria, senza necessità di chiedere la risoluzione del contratto.
Può ben verificarsi, infatti, che il difetto possa essere ovviato con costi limitati (come appunto è avvenuto nel caso in questione, ove era richiesta l'eliminazione di due porte e la rimozione di tavolati interni), e che pertanto l'acquirente abbia interesse alla conservazione degli effetti del contratto.
Secondo la giurisprudenza consolidata in materia di compravendita, invero, qualsiasi azione diretta ad accertare l'inadempimento apre al contraente in bonis la facoltà di chiedere il risarcimento dei danni, in base alla generale previsione dell'art. 1453 CC, non essendo tale richiesta subordinata all'esperimento di un'azione di risoluzione contrattuale (cfr. CASS. Sez. II, n. 272 del 14/01/98).
In concreto, i sigg. Ca. e Pa. hanno giustamente lamentato il pregiudizio derivante dalla mancanza, al momento della prevista consegna, delle condizioni per il rilascio dell'agibilità e dai conseguenti lavori che dovettero essere effettuati negli appartamenti, essendo altresì incontestato che detti gravi inconvenienti siano da attribuirsi a responsabilità della società venditrice, che aveva curato la ristrutturazione.
Gli attori, dunque, soffrirono un sensibile ritardo nella possibilità di godere pienamente delle nuove abitazioni, né la convenuta ha dimostrato che detto ritardo fosse stato causato da richieste di lavori extra capitolato.
Di questi lavori non vi è alcuna traccia nel contratto di acquisto, ove era prevista, anzi, la consegna degli immobili alla stessa data del rogito.
Se la domanda attorea è dunque fondata, il giudicante deve ritenere non adeguatamente provato il quantum della pretesa risarcitoria, giacché l'importo di 9.000,00 Euro, per presunti oneri di locazione, pare eccessivo e non trova riscontro negli atti processuali e nelle allegazioni probatorie della difesa attrice.
E' opportuno, pertanto, procedere ad una stima equitativa del danno medesimo, sulla base di un valore locativo fissato in Euro 500 mensili per ciascuno dei due appartamenti, entrambi di piccola metratura, per cui si ottiene:
- Euro 500 x 2 x 5 mesi di ritardo = Euro 5.000,00.
Nel decidere la controversia alla stregua delle motivazioni sopra esposte, il Tribunale pone le spese di lite, secondo il criterio della soccombenza, a carico della società convenuta, come liquidate in dispositivo tenuto conto dell'esito delle varie questioni affrontate e del parziale accoglimento delle domande.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:
1) dichiara il parziale inadempimento della SP. S.a.s. nella consegna agli attori delle unità immobiliari per cui è causa, in condizioni di agibilità secondo le norme in materia igienico/edilizia.
2) condanna pertanto la società convenuta al pagamento in favore dei sigg. Ca.Pe.Fr. e Pa.Pa., a titolo di risarcimento dei danni, della somma di Euro 5.000,00, con gli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo, nonché al pagamento delle spese di causa, liquidate in Euro 2.970,00 (di cui 170 per esborsi, 1.000 per diritti e 1.800 per onorari), oltre alle spese generali, CPA, IVA e successive.
Sentenza provvisoriamente esecutiva.
Così deciso in Monza il 15 febbraio 2008.
Depositata in Cancelleria il 26 febbraio 2008.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MONZA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale di Monza, Sezione Prima Civile, nella persona del Giudice dott. Leopoldo LITTA MODIGNANI, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
nella causa civile di prima istanza, promossa con atto di citazione notificato il 24/07/2006
da
CA.PE.Fr. e PA.Pa., residenti a Milano, rappresentati e difesi dall'avv. Ca.Ra., nel domicilio eletto in Cornate d'Adda, Via (omissis), presso l'avv. Ma.Cr.Te.
- attori -
nei confronti di
SP. S.a.s., con sede in Misano Adriatico, rappresentata e difesa dall'avv. Ma.Bi. del Foro di Rimini e dall'avv. Al.Fo., con studio in Monza, Via (omissis), domicilio eletto
- convenuta -
Oggetto: compravendita immobiliare; azione di responsabilità per vizi della cosa venduta.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato il 24/07/06, i sigg. Ca.Pe. e Pa. convenivano qui in giudizio la SP. S.a.s., per sentirla condannare al pagamento della somma complessiva di Euro 14.000,00, a titolo di risarcimento danni per inadempimento del contratto di compravendita immobiliare, stipulato dalle parti il 5/05/05, con il quale gli attori avevano acquistato due appartamenti siti in Comune di Mezzago, Via (omissis), in un immobile oggetto di recente intervento ristrutturazione della società convenuta.
Al riguardo gli attori deducevano:
- che in entrambe le unità immobiliari il vano cottura era stato delimitato da una parete chiusa da porta, con violazione del locale regolamento d'igiene ed edilizio, secondo quanto rilevato nel verbale di sopralluogo redatto dal tecnico di prevenzione dell'AS. in data 20/05/05;
- che a causa della mancata abitabilità degli appartamenti non era stato possibile prendere possesso delle unità medesimi prima del 18/10/05, e che ciò aveva comportato oneri di locazione imprevisti;
- che in data 17/06/05 l'inadempimento era stato contestato per via legale, con lettera raccomandata, sia alla società venditrice che al Direttore dei Lavori, arch. Ba.;
- che altre manchevolezze erano state denunciate, relativamente alle opere di finitura, alla presenza di infiltrazioni e al rilascio delle certificazioni degli impianti.
Nel costituirsi con comparsa depositata all'udienza del 21/12/06, la SP. deduceva innanzi tutto che in seguito ai rilievi dell'AS., ritenuti comunque di modesta importanza, erano stati prontamente eseguiti dalla stessa venditrice gli interventi necessari e che in data 18/10/05 l'autorità comunale aveva rilasciato la prescritta dichiarazione di agibilità.
Nel merito delle pretese risarcitorie, la convenuta eccepiva che l'occupazione degli appartamenti era stata posticipata dagli attori per consentire l'esecuzione di opere extra capitolato nell'estate 2005 e che comunque il mancato utilizzo degli immobili era dipeso da una decisione autonoma degli stessi sigg. Ca. e Pa.
La difesa convenuta concludeva pertanto per il rigetto integrale delle domande avversarie.
Il Giudice concedeva i termini per il deposito delle memorie integrative ed istruttorie, ex art. 183 VI CPC; ritenuto quindi che la causa potesse essere decisa allo stato degli atti, disattendeva le istanze di prova orale dedotte dalla difesa attrice e dava direttamente ingresso alla precisazione delle conclusioni.
MOTIVAZIONE
Gli attori hanno invocato l'applicazione dell'art. 1497 CC, riguardante il difetto di qualità essenziali della cosa venduta, riferendosi essenzialmente alla mancanza della dichiarazione di agibilità degli appartamenti - o meglio al tardivo rilascio della stessa agibilità, avvenuto il 18/10/05, a distanza di cinque mesi dalla stipula del contratto d'acquisto - e lamentando che detto ritardo causò la corresponsione di canoni di locazione indebiti, giacché essi non avrebbero potuto lasciare le rispettive abitazioni di provenienza nel maggio 2005, data prevista per la consegna degli immobili da parte della SP.
La stessa difesa attrice ha peraltro manifestato di non ritenere il difetto di rilevanza essenziale (come in effetti pare giusto), omettendo di chiedere la risoluzione del contratto, che è il rimedio tipico previsto dall'art. 1497 CC, e optando per la richiesta di risarcimento dei danni, così quantificati (pag. 6 dell'atto di citazione) :
a) Euro 9.000 per il mancato godimento dei locali dal 5/05/05 al 18/10/05;
b) Euro 5.000 per le spese sostenute per le demolizioni e il ripristino dei locali.
Va subito osservato, al riguardo, che nelle conclusioni definitive è stata mantenuta la sola richiesta sub. a), con implicita rinuncia al rimborso delle spese di sistemazione dei locali, atteso che - come è stato dedotto dalla difesa convenuta ed è da ritenersi ammesso - detti interventi sono stati effettuati nell'estate del 2005 a cura e spese della SP.; sì trattava in particolare dell'eliminazione parziale di pareti divisorie e delle porte che delimitavano i vani cottura degli appartamenti, al fine rendere le unità conformi ai regolamenti di igiene e di edilizia, nonché al progetto di ristrutturazione che era stato approvato dagli organi competenti.
Per contro, parte attrice ha introdotto nelle conclusioni definitive una nuova domanda di risarcimento, per responsabilità aggravata ex art. 96 CPC, nell'importo di ben 10.000 Euro, dedicando a tale richiesta quattro pagine (su cinque) della propria comparsa conclusionale.
Detta pretesa, alquanto singolare, è da ritenersi in primo luogo inammissibile, giacché si tratta di domanda che non era stata formulata entro il termine perentorio concesso ex art. 183 VI n. 1 CPC; in ogni caso, la domanda è palesemente infondata, solo osservando che, almeno per la parte relativa ai 5.000 Euro per spese di demolizione e ripristino dei locali, la resistenza della società convenuta era più che fondata e nulla era dovuto a tale titolo agli attori.
Ciò posto, e venendo alla domanda principale, il Tribunale osserva che l'acquirente di un immobile - anche in presenza di un difetto di qualità essenziali del bene, secondo il profilo regolato dall'art. 1497 c.c. - può limitarsi ad invocare una tutela esclusivamente risarcitoria, senza necessità di chiedere la risoluzione del contratto.
Può ben verificarsi, infatti, che il difetto possa essere ovviato con costi limitati (come appunto è avvenuto nel caso in questione, ove era richiesta l'eliminazione di due porte e la rimozione di tavolati interni), e che pertanto l'acquirente abbia interesse alla conservazione degli effetti del contratto.
Secondo la giurisprudenza consolidata in materia di compravendita, invero, qualsiasi azione diretta ad accertare l'inadempimento apre al contraente in bonis la facoltà di chiedere il risarcimento dei danni, in base alla generale previsione dell'art. 1453 CC, non essendo tale richiesta subordinata all'esperimento di un'azione di risoluzione contrattuale (cfr. CASS. Sez. II, n. 272 del 14/01/98).
In concreto, i sigg. Ca. e Pa. hanno giustamente lamentato il pregiudizio derivante dalla mancanza, al momento della prevista consegna, delle condizioni per il rilascio dell'agibilità e dai conseguenti lavori che dovettero essere effettuati negli appartamenti, essendo altresì incontestato che detti gravi inconvenienti siano da attribuirsi a responsabilità della società venditrice, che aveva curato la ristrutturazione.
Gli attori, dunque, soffrirono un sensibile ritardo nella possibilità di godere pienamente delle nuove abitazioni, né la convenuta ha dimostrato che detto ritardo fosse stato causato da richieste di lavori extra capitolato.
Di questi lavori non vi è alcuna traccia nel contratto di acquisto, ove era prevista, anzi, la consegna degli immobili alla stessa data del rogito.
Se la domanda attorea è dunque fondata, il giudicante deve ritenere non adeguatamente provato il quantum della pretesa risarcitoria, giacché l'importo di 9.000,00 Euro, per presunti oneri di locazione, pare eccessivo e non trova riscontro negli atti processuali e nelle allegazioni probatorie della difesa attrice.
E' opportuno, pertanto, procedere ad una stima equitativa del danno medesimo, sulla base di un valore locativo fissato in Euro 500 mensili per ciascuno dei due appartamenti, entrambi di piccola metratura, per cui si ottiene:
- Euro 500 x 2 x 5 mesi di ritardo = Euro 5.000,00.
Nel decidere la controversia alla stregua delle motivazioni sopra esposte, il Tribunale pone le spese di lite, secondo il criterio della soccombenza, a carico della società convenuta, come liquidate in dispositivo tenuto conto dell'esito delle varie questioni affrontate e del parziale accoglimento delle domande.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:
1) dichiara il parziale inadempimento della SP. S.a.s. nella consegna agli attori delle unità immobiliari per cui è causa, in condizioni di agibilità secondo le norme in materia igienico/edilizia.
2) condanna pertanto la società convenuta al pagamento in favore dei sigg. Ca.Pe.Fr. e Pa.Pa., a titolo di risarcimento dei danni, della somma di Euro 5.000,00, con gli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo, nonché al pagamento delle spese di causa, liquidate in Euro 2.970,00 (di cui 170 per esborsi, 1.000 per diritti e 1.800 per onorari), oltre alle spese generali, CPA, IVA e successive.
Sentenza provvisoriamente esecutiva.
Così deciso in Monza il 15 febbraio 2008.
Depositata in Cancelleria il 26 febbraio 2008.