La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce pertanto un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele - Presidente

Dott. PETITTI Stefano - Consigliere

Dott. MANNA Felice - Consigliere

Dott. D'ASCOLA Pasquale - Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:



SENTENZA

sul ricorso proposto da:

SA. Ra. , rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall'Avv. LERIO MIANI Camillo, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Luigi Napolitano in Roma, viale Angelico, n. 38;

- ricorrente -

contro

BO. An. , B. A. e B. A. , quest'ultimo quale erede di Bo. Eu. , rappresentati e difesi, in virtu' di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. BOCCAGNA Raffaele e Alessandro Orsini, elettivamente domiciliati nello studio di quest'ultimo in Roma, viale Giulio Cesare, n. 78;

- controricorrenti -

e contro

BO. Ci. ;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli n. 3196 dell'11 novembre 2004.

Udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 16 giugno 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;

uditi l'Avv. Marco Merlini, per delega dell'Avv. Camillo Lerio Miani, e l'Avv. Alessandro Orsini;

udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. - Sa.Ra. , con atto notificato il 22 marzo 1995, convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Nola, Bo. An. , Bo.Ci. , B.A. ed Bo.Eu. , deducendo che: (a) con scrittura privata del (OMESSO), B. A. , in proprio e quale procuratrice speciale dei germani A. , Lu. , An. , Ci. ed Eu. , gli aveva alienato la proprieta' di due sezioni (lotto n. 1 di mq. 774 e n. 2 di mq. 792) del fondo sito in (OMESSO), riportato in catasto alla partita (OMESSO), foglio nn. (OMESSO), oggetto di un piano di lottizzazione a scopo edilizio al vaglio delle competenti autorita'; (b) le parti si erano impegnate a stipulare l'atto pubblico di compravendita non appena fosse stata perfezionata la lottizzazione dell'intero fondo ovvero in caso negativo della procedura; (c) il piano di lottizzazione approvato dall'autorita' comunale era stato notificato alla Bo. , che pero' non provvedeva a dichiarare la propria accettazione; (d) invano aveva invitato la convenuta, in proprio e nella qualita', alla stipula dell'atto pubblico di compravendita.

Tanto premesso, l'attore chiese l'accertamento del proprio diritto di proprieta' sulle predette particelle ovvero, in via subordinata, l'emissione ex articolo 2932 cod. civ., di una sentenza costitutiva del trasferimento di proprieta', con la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.

Si costituirono i convenuti, i quali chiesero il rigetto dell'atto di citazione, per non essersi verificata ne' la condizione del perfezionamento della lottizzazione, ne' quella dell'esito negativo della procedura, l'una e l'altra previste dalla scrittura privata del (OMESSO).

In via riconvenzionale, i convenuti domandarono, tra l'altro, la dichiarazione di nullita' della invocata scrittura, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, ex articolo 18, con conseguente insuscettibilita' di esecuzione in forma specifica della scrittura privata de qua.

Con sentenza in data 28 settembre 2001, il Tribunale di Nola - qualificata la convenzione de qua come contratto preliminare - rigetto' la domanda attorea, per non essersi verificati "i fatti che possono far considerare decaduti i termini indicati in una delle due clausole del preliminare - e cioe' l'esito negativo della convenzione che i venditori avevano avviato con il Comune di (OMESSO) - convenzione il cui esito positivo costituiva, nelle dichiarate intenzioni dei contraenti, il termine perentorio per la rogazione dell'atto pubblico, per cui questo termine conserva il carattere di vera e propria clausola sospensiva". Il Tribunale rigetto' altresi' la domanda riconvenzionale, in quanto la convenzione in questione "offriva, nella sua forma e nella sua sostanza, tutti gli elementi necessari a renderla un vero e proprio atto di compravendita".

2. - La Corte d'appello di Napoli, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria l'11 novembre 2004, ha rigettato il gravame principale del Sa. ed accolto l'impugnazione incidentale dei Bo. e, in parziale riforma della impugnata sentenza, ha dichiarato la nullita' della scrittura privata.

2.1. - I motivi sui quali si fonda la Corte territoriale sono i seguenti:

- la scrittura privata intercorsa tra le parti integra gli estremi del contratto di vendita, avendo le parti convenuto di procrastinare la redazione dell'atto pubblico solo in quanto la convenzione di lottizzazione non era ancora perfezionata;

- il contratto in questione non e' sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento dell'approvazione del piano di lottizzazione, essendo previsto che anche in caso di esito negativo della procedura di lottizzazione la Bo. avrebbe venduto le zone di terreno al Sa. ;

il contratto di vendita e' nullo per illiceita' dell'oggetto, configurando una lottizzazione abusiva negoziale, vietata dall'articolo 18 della legge n. 47 del 1985;

- poiche' nella specie si precisa che e' in corso di perfezionamento la convenzione di lottizzazione a scopo edilizio, e' inequivoco il frazionamento a fini edificatori: e non essendo ancora approvato il piano di lottizzazione, le parti non avrebbero potuto porre in essere l'atto di vendita.

3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello il Sa. ha proposto ricorso, con atto notificato il 19 dicembre 2005, sulla base di quattro motivi.

Hanno resistito, con controricorso, Bo. An. , A. e A. , quest'ultimo quale erede di Bo.Eu. , mentre Bo.Ci. non ha svolto attivita' difensiva in questa sede.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. - Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 2909 cod. civ.) ci si duole che la Corte territoriale abbia qualificato la convenzione del (OMESSO) come contratto definitivo, laddove la sentenza del Tribunale di Nola aveva ritenuto che scrittura privata integrasse gli estremi del contratto preliminare sospensivamente condizionato, e cio' senza considerare che ne' l'appellante principale ne' gli appellanti incidentali avevano chiesto la riforma, in parte qua, della sentenza del primo giudice.

1.1. - La censura e' priva di fondamento.

Non sussiste il lamentato vizio di extrapetizione, giacche' - come risulta per tabulas dalla lettura dell'appello incidentale (pagg. 6 e 7), il cui esame e' consentito, essendo denunciato un vizio in procedendo - i Bo. hanno rimesso al giudice d'appello la questione della qualificazione della detta convenzione, esplicitamente sostenendo che con tale contratto le parti avevano "effettivamente venduto ed acquistato delle particelle di terreno", sia pure subordinando "l'efficacia della vendita al verificarsi di un evento futuro ed incerto". Di qui la richiesta di declaratoria di nullita' della citata convenzione, perche' "all'atto di compravendita" dell'appezzamento di terreno non era stato allegato "ne' il certificato di destinazione urbanistica ne' la dichiarazione sostitutiva di notorieta'".

2. - Il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione dell'articolo 1367 cod. civ..

2.1. - Il motivo e' privo di fondamento.

Il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volonta' dei contraenti, che e' diretta, nel primo caso, ad impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprieta', e nel secondo ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessita' di ulteriori manifestazioni di volonta'. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce pertanto un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimita', se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici (Cass., Sez. 2, 20 novembre 2007, n. 24150).

Nella specie, la sentenza di merito, con un ragionamento sostenuto da una motivazione adeguata e priva delle mende che ad essa vengono attribuite, ha qualificato come definitivo il contratto stipulato dalle parti, dopo avere osservato - all'esito di una puntuale indagine delle clausole negoziali, considerate sia singolarmente sia nel loro insieme - che con la scrittura privata del (OMESSO) le parti intesero trasferire senz'altro gli immobili indicati, avendo chiaramente manifestato una volonta' definitiva in tal senso (e contenendo del resto il testo contrattuale tutti gli elementi del contratto di alienazione, dalla determinazione dell'oggetto al trasferimento dello stesso dietro pagamento del corrispettivo); e non senza sottolineare che la convenzione neppure poteva dirsi sottoposta alla condizione sospensiva dell'ottenimento dell'approvazione del piano di lottizzazione, essendo previsto, all'articolo 9, che, anche in caso di esito negativo della procedura di lottizzazione, la Bo. avrebbe comunque stipulato l'atto pubblico in favore del Sa. .

E' evidente, pertanto, che il motivo di ricorso, pur prospettando il vizio di violazione e falsa applicazione di norme di legge, finisce per sollecitare questa Corte di legittimita' ad una revisione dell'accertamento di fatto compiuto dal giudice del merito.

3. - Con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell'articolo 1419 cod. civ.) il ricorrente lamenta che la Corte di merito abbia negato rilevanza alla condizione sospensiva di cui all'articolo 4 della convenzione solo in ragione della nullita' della previsione del primo inciso dell'articolo 9 della medesima scrittura privata (nella quale si prevede che nell'ipotesi in cui la procedura di lottizzazione cosi come e' stata prospettata negli elaborati depositati al Comune di (OMESSO), di cui l'allegato B costituisce parte sostanziale, dovesse avere esito negativo, la Bo. , come costituita, vendera' al Sa. l'area dei lotti 1 e 5 sempre senza corrispettivo che, invece, nell'atto pubblico, dichiarera' di aver ricevuto integralmente). Siccome nessuna delle parti ha mai dedotto che, se non si fosse prevista la facolta' riconosciuta dall'articolo 9 della convenzione, la stessa non sarebbe stata stipulata, la Corte d'appello avrebbe dovuto dichiarare privo di effetti soltanto l'articolo 9 della convenzione, con conseguente efficacia e validita' di tutte le altre clausole contrattuali.

3.1. - La doglianza non coglie nel segno.

E' esatto che, a norma dell'articolo 1419 cod. civ., al fine di stabilire se la nullita' di una clausola contrattuale importi la nullita' dell'intero contratto ovvero sia applicabile il principio utile per inutile non vitiatur, la scindibilita' del contenuto del contratto deve essere accertata soprattutto attraverso la valutazione della potenziale volonta' delle parti in relazione all'ipotesi che nel contratto non fosse stata inserita la clausola nulla.

Sennonche', nella specie la clausola dell'articolo 9 e' stata considerata dalla Corte territoriale esclusivamente al fine di escludere che il contratto de quo fosse sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento dell'approvazione del piano di lottizzazione; laddove l'accertamento della nullita' dello stesso (per illiceita' dell'oggetto ai sensi della Legge n. 47 del 1985, articolo 18) e' stato compiuto sul rilievo - indipendente dalla previsione contenuta nella citata clausola dell'inequivocita' del frazionamento a fini edificatori e della impossibilita' per le parti di porre in essere un atto di alienazione prima della approvazione del piano di lottizzazione.

4. - Il quarto motivo lamenta l'erronea qualificazione del contratto come contratto di vendita e, sul rilievo della necessaria qualificazione del contratto come datio in solutum e del diritto del ricorrente al pagamento dell'importo previsto nell'articolo 8 della convenzione, quale minimo dovuto, deduce la violazione e la falsa applicazione dell'articolo 1424 cod. civ.. Secondo il ricorrente, la convenzione avrebbe dovuto essere qualificata come contratto di transazione (a formazione progressiva, in quanto poi avrebbe richiesto la stipula di un atto pubblico mai concluso), attraverso il quale B.A. , in proprio e nella qualita' di procuratrice dei propri congiunti, si era obbligata a porre in essere una prestazione (consistente nel trasferimento della proprieta' di certi lotti), in favore del Sa. , in luogo del pagamento a quest'ultimo delle indennita' di legge dovutegli in ragione della sua qualita' di conduttore del fondo rustico di proprieta' dei resistenti ed ottenendo altresi' l'obbligo del ricorrente (puntualmente adempiuto) di rilascio del fondo di proprieta' dei Bo. , senza contestazioni. Tant'e' vero che le parti, nell'articolo 8 della convenzione, hanno determinato un importo minimo (cento milioni di lire) da riconoscere al Sa. per il caso in cui il trasferimento della proprieta' non avesse potuto essere effettuato. Avrebbe errato la Corte d'appello nel non condannare i Bo. alla corresponsione della somma di lire cento milioni, cosi' come previsto dal citato articolo 8, trattandosi non di penale in senso tecnico, ma di obbligo, a carico della parte inadempiente, di corrispondere all'altra un bene della vita in luogo dell'indennita' di cui il Sa. avrebbe dovuto godere.

4.1. - Il motivo e' inammissibile, perche' l'esatta qualificazione del rapporto controverso viene perseguita attraverso la prospettazione di nuovi assunti anche in fatto, comportanti una impostazione difensiva radicalmente nuova e un nuovo titolo giuridico a sostegno di tale impostazione.

5. - Il ricorso e' rigettato.

Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, liquidate in complessivi euro 4.200,00 di cui euro 4.000,00 per onorari, oltre a spese processuali e ad accessori di legge.