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La vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilita' legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni
Pubblicata il 07/11/2011
La vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilita', incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilita' e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilita' del bene (Cfr. Cass. n. 2729/2002; n. 1701/2009).
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile, Sentenza del 29 agosto 2011, n. 17707
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza - rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 31780/2005 proposto da:
MA. AL. C.F. (OMESSO), ST. AN. C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA AUGUSTO RIBOTY 22, presso lo studio dell'avvocato MARTELLA Valerio, rappresentati e difesi dall'avvocato BARZI MAZZINO;
- ricorrenti -
contro
SC. VI. (OMESSO), AM. SA. (OMESSO);
- intimati -
avverso la sentenza n. 1163/2005 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 29/08/2005;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 15/06/2011 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 13.4.93 St.An. e il figlio, Ma.Al. , convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Livorno, Sc.Vi. e Am. Sa. , esponendo di aver acquistato da questi ultimi, con atto (OMESSO), ciascuno la porzione di un immobile di proprieta' indivisa dei convenuti stessi ( Ma.Al. era subentrato nella proprieta' della quota del padre, Ma. Er. , che aveva originariamente acquistato in regime di comunione legale con la moglie Am. Sa. );
gli attori, avevano, a loro volta, promesso in vendita a terzi l'intero immobile con atto del (OMESSO); il (OMESSO), allorche' stava per scadere il termine per la stipula del definitivo, i promissari acquirenti avevano loro contestato che l'appartamento sito al pianterreno, era munito solo di licenza di agibilita', ma non di abitabilita'; a seguito di una trattativa con i promissari acquirenti, della quale i convenuti erano stati tenuti al corrente, era stata conclusa una transazione che prevedeva la riduzione del prezzo di vendita, rispetto a quello gia' pattuito, di lire 23.000.000; gli attori chiedevano, quindi, il rimborso di tale somma, nonche' degli oneri corrisposti per il condono, pari a lire 2.800.000, dei costi catastali e del compenso di lire 2.935.000 corrisposto al professionista. Si costituivano in giudizio i convenuti assumendo la loro buona fede avendo essi, a loro volta, acquistato i locali in questione come idonei alla destinazione di "civile abitazione", dichiarati, probabilmente, come ripostigli dagli originari costruttori solo ai fini fiscali, per usufruire di una rendita catastale piu' bassa; eccepivano, comunque, la prescrizione quinquennale, ex articolo 1490 c.c., assumendo che, essendo stata sanata l'irregolarita' dell'immobile, avrebbero dovuto corrispondere solo il costo della sanatoria e non la riduzione del prezzo.
Con sentenza 12.3.2002 il Tribunale di Livorno accoglieva la domanda, condannando i convenuti al pagamento, in favore degli attori, a titolo risarcitorio, della somma complessiva di euro 12.708,27, oltre interessi e rimborso delle spese di causa.
Avverso tale decisione Sc.Vi. e Am. Sa. proponevano appello cui resistevano il Ma. e la St. .
Con sentenza, in data 25.3.2005, la Corte d'Appello di Firenze, in totale accoglimento dell'appello, rigettava la domanda risarcitoria proposta dal Ma. e dalla St. , condannando gli appellati al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio.
Rilevava la Corte territoriale che la vendita di immobile destinato ad uso abitativo, ma privo della licenza di abitabilita', integrava un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio" solo "qualora risultino specifiche, anche se implicite, pattuizioni in ordine all'obbligo del venditore di richiedere tale licenza ovvero risulti che, per le modalita' di costruzione dell'immobile, la licenza medesima non possa comunque essere rilasciata";
nella specie, escluse tali specifiche pattuizioni e non essendo stato neppure allegato che le caratteristiche costruttive dell'immobile impedissero il cambio di destinazione e il conseguente rilascio del premesso di abitabilita' anche per il futuro, secondo la disciplina ordinaria di cui alla lire 28.2.1985, n. 47, l'affermazione contenuta nella sentenza di primo grado, circa l'impossibilita' di ottenere detto permesso prima della lire 23 dicembre 1994, n. 724, era priva di fondamento e di prova; peraltro, pur avendo gli attori promosso il giudizio prima dell'entrata in vigore della legge stessa, non avevano fatto alcun riferimento all'impossibilita', in quel momento, di ottenere la regolarizzazione amministrativa del bene compravenduto, "avendo messo in campo solo i costi, per loro, di tale operazione". Ne conseguiva la intervenuta prescrizione, ai sensi dell'articolo 1495 c.c., del diritto fatto valere dagli attori. Il Ma. e la St. impugnavano tale decisione con ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.
Non veniva proposto alcun controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorrenti deducono:
l) violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1453, 1495 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3;
la Corte di merito, applicando erroneamente il disposto dell'articolo 1453 c.c., fatto salvo il diritto al risarcimento del danno, soggetto al termine ordinario di prescrizione decennale;
2) violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2697 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3;
la Corte di appello aveva violato il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, non avendo tenuto conto delle ragioni poste a fondamento dei motivi di appello, violando, inoltre, i principi in tema di onere probatorio; avendo gli attori provato il fatto dell'inadempimento contrattuale, ai sensi dell'articolo 2697 c.c., spettava alla parte inadempiente l'onere di provare che l'inadempimento non era dipeso da fatto proprio mentre i convenuti avevano esposto solo "generiche lamentazioni"; la Corte di Appello aveva, poi, omesso di specificare la normativa secondo la quale era possibile la sanatoria del cambiamento di destinazione d'uso, ex Legge n. 47 del 1985 e di indicare la corrispondenza tra le norme e le caratteristiche dell'immobile da sanare;
3) omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'articolo 360 c.c., n. 5;
dalle massime citate nella sentenza impugnata la Corte di Appello aveva erroneamente desunto che, nel caso di specie, ricorresse non una vendita "di aliud pro alio", per mancanza del permesso di abitabilita', ma un semplice vizio redibitorio, soggetto, come tale, al termine prescrizionale di cui all'articolo 1495 c.c.; del tutto assente era, inoltre, la motivazione circa l'ignoranza o meno, da parte dei compratori Ma. - St. , della inesistenza del permesso di abitabilita', certezza conseguita dagli stessi con la sottoscrizione della transazione conclusa con tale Po. Co. , in data 29.6.1992; ne conseguiva, con riferimento gialla data di notificazione dell'atto di citazione di primo grado (13.4.1993), la mancata decorrenza del temine prescrizionale all'atto della denuncia dei vizi, quand'anche ritenuti meramente redibitoria considerato che, ex articolo 2941 c.c., n. 8, la prescrizione rimane sospesa fino alla scoperta del vizio.
Il primo motivo di ricorso e' fondato.
La Corte territoriale ha escluso la configurabilita' della consegna di "aliud pro alio" in relazione al difetto del certificato di abitabilita' dell'immobile, oggetto della vendita intercorsa fra le parti, applicando il disposto dell'articolo 1495 c.c., in tema di vizi e mancanza di qualita' della cosa venduta, fondando tale decisione sul difetto di una specifica pattuizione contrattuale in ordine all'obbligo del venditore di richiedere la licenza di abitabilita' nonche' sul fatto che gli acquirenti, nella specie, non avevano neppure allegato "che le caratteristiche costruttive dell'immobile impedissero il cambio di destinazione ed il conseguente rilascio del permesso di abitabilita'".
Con tale motivazione i giudici di appello omettono, pero', di dar conto dell' indirizzo giurisprudenziale secondo cui la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilita', incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilita' e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilita' del bene (Cfr. Cass. n. 2729/2002; n. 1701/2009).
Nel caso in esame, peraltro, la Corte di Appello avrebbe dovuto valutare la rilevanza del rilascio del certificato di abitabilita', avvenuto nei confronti di terzi, aventi causa dagli acquirenti St. - Ma. e le ragioni del ritardo di tale rilascio rispetto all'atto di vendita intercorso fra le parti, posto che questa Corte ha avuto modo anche di affermare che la mancata consegna del certificato di abitabilita' all'acquirente di un immobile costituisce un inadempimento del venditore la cui incidenza, sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, va rapportata alla oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, con riferimento alla natura delle accertate violazioni della legge urbanistica (Cfr. Cass. n. 6548/2010).
Tanto comportava la necessita' di un'indagine e di una motivazione sul punto, potendo l'omesso od il ritardato rilascio della licenza di abitabilita' dipendere da varie cause, quali la necessita' di interventi edilizi oppure l'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non influiscono sulla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico- sociale con la conseguenza di una diversa connotazione dell'inadempimento del venditore quanto alla mancata consegna della licenza di abitabilita'; doveva, pertanto, essere verificata, in concreto, l'importanza di tale omissione con riferimento al godimento ed alla commerciabilita' dell'immobile (Cass. n. 3851/08; n. 24786/06).
L'accoglimento del primo motivo di ricorso, sotto i profili esposti, comporta l'assorbimento degli altri motivi di gravame.
La sentenza impugnata deve, pertanto, essere cassata con rinvio ad una diversa sezione della Corte d'Appello di Firenze, che dovra' emendare dette lacune motivazionali, provvedendo alla statuizione anche sulle spese del presente giudizio di legittimita'.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo - Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio - Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza - rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo - Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 31780/2005 proposto da:
MA. AL. C.F. (OMESSO), ST. AN. C.F. (OMESSO), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA AUGUSTO RIBOTY 22, presso lo studio dell'avvocato MARTELLA Valerio, rappresentati e difesi dall'avvocato BARZI MAZZINO;
- ricorrenti -
contro
SC. VI. (OMESSO), AM. SA. (OMESSO);
- intimati -
avverso la sentenza n. 1163/2005 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 29/08/2005;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 15/06/2011 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 13.4.93 St.An. e il figlio, Ma.Al. , convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Livorno, Sc.Vi. e Am. Sa. , esponendo di aver acquistato da questi ultimi, con atto (OMESSO), ciascuno la porzione di un immobile di proprieta' indivisa dei convenuti stessi ( Ma.Al. era subentrato nella proprieta' della quota del padre, Ma. Er. , che aveva originariamente acquistato in regime di comunione legale con la moglie Am. Sa. );
gli attori, avevano, a loro volta, promesso in vendita a terzi l'intero immobile con atto del (OMESSO); il (OMESSO), allorche' stava per scadere il termine per la stipula del definitivo, i promissari acquirenti avevano loro contestato che l'appartamento sito al pianterreno, era munito solo di licenza di agibilita', ma non di abitabilita'; a seguito di una trattativa con i promissari acquirenti, della quale i convenuti erano stati tenuti al corrente, era stata conclusa una transazione che prevedeva la riduzione del prezzo di vendita, rispetto a quello gia' pattuito, di lire 23.000.000; gli attori chiedevano, quindi, il rimborso di tale somma, nonche' degli oneri corrisposti per il condono, pari a lire 2.800.000, dei costi catastali e del compenso di lire 2.935.000 corrisposto al professionista. Si costituivano in giudizio i convenuti assumendo la loro buona fede avendo essi, a loro volta, acquistato i locali in questione come idonei alla destinazione di "civile abitazione", dichiarati, probabilmente, come ripostigli dagli originari costruttori solo ai fini fiscali, per usufruire di una rendita catastale piu' bassa; eccepivano, comunque, la prescrizione quinquennale, ex articolo 1490 c.c., assumendo che, essendo stata sanata l'irregolarita' dell'immobile, avrebbero dovuto corrispondere solo il costo della sanatoria e non la riduzione del prezzo.
Con sentenza 12.3.2002 il Tribunale di Livorno accoglieva la domanda, condannando i convenuti al pagamento, in favore degli attori, a titolo risarcitorio, della somma complessiva di euro 12.708,27, oltre interessi e rimborso delle spese di causa.
Avverso tale decisione Sc.Vi. e Am. Sa. proponevano appello cui resistevano il Ma. e la St. .
Con sentenza, in data 25.3.2005, la Corte d'Appello di Firenze, in totale accoglimento dell'appello, rigettava la domanda risarcitoria proposta dal Ma. e dalla St. , condannando gli appellati al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio.
Rilevava la Corte territoriale che la vendita di immobile destinato ad uso abitativo, ma privo della licenza di abitabilita', integrava un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio" solo "qualora risultino specifiche, anche se implicite, pattuizioni in ordine all'obbligo del venditore di richiedere tale licenza ovvero risulti che, per le modalita' di costruzione dell'immobile, la licenza medesima non possa comunque essere rilasciata";
nella specie, escluse tali specifiche pattuizioni e non essendo stato neppure allegato che le caratteristiche costruttive dell'immobile impedissero il cambio di destinazione e il conseguente rilascio del premesso di abitabilita' anche per il futuro, secondo la disciplina ordinaria di cui alla lire 28.2.1985, n. 47, l'affermazione contenuta nella sentenza di primo grado, circa l'impossibilita' di ottenere detto permesso prima della lire 23 dicembre 1994, n. 724, era priva di fondamento e di prova; peraltro, pur avendo gli attori promosso il giudizio prima dell'entrata in vigore della legge stessa, non avevano fatto alcun riferimento all'impossibilita', in quel momento, di ottenere la regolarizzazione amministrativa del bene compravenduto, "avendo messo in campo solo i costi, per loro, di tale operazione". Ne conseguiva la intervenuta prescrizione, ai sensi dell'articolo 1495 c.c., del diritto fatto valere dagli attori. Il Ma. e la St. impugnavano tale decisione con ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.
Non veniva proposto alcun controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorrenti deducono:
l) violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1453, 1495 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3;
la Corte di merito, applicando erroneamente il disposto dell'articolo 1453 c.c., fatto salvo il diritto al risarcimento del danno, soggetto al termine ordinario di prescrizione decennale;
2) violazione e/o falsa applicazione degli articoli 2697 c.c. in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3;
la Corte di appello aveva violato il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, non avendo tenuto conto delle ragioni poste a fondamento dei motivi di appello, violando, inoltre, i principi in tema di onere probatorio; avendo gli attori provato il fatto dell'inadempimento contrattuale, ai sensi dell'articolo 2697 c.c., spettava alla parte inadempiente l'onere di provare che l'inadempimento non era dipeso da fatto proprio mentre i convenuti avevano esposto solo "generiche lamentazioni"; la Corte di Appello aveva, poi, omesso di specificare la normativa secondo la quale era possibile la sanatoria del cambiamento di destinazione d'uso, ex Legge n. 47 del 1985 e di indicare la corrispondenza tra le norme e le caratteristiche dell'immobile da sanare;
3) omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'articolo 360 c.c., n. 5;
dalle massime citate nella sentenza impugnata la Corte di Appello aveva erroneamente desunto che, nel caso di specie, ricorresse non una vendita "di aliud pro alio", per mancanza del permesso di abitabilita', ma un semplice vizio redibitorio, soggetto, come tale, al termine prescrizionale di cui all'articolo 1495 c.c.; del tutto assente era, inoltre, la motivazione circa l'ignoranza o meno, da parte dei compratori Ma. - St. , della inesistenza del permesso di abitabilita', certezza conseguita dagli stessi con la sottoscrizione della transazione conclusa con tale Po. Co. , in data 29.6.1992; ne conseguiva, con riferimento gialla data di notificazione dell'atto di citazione di primo grado (13.4.1993), la mancata decorrenza del temine prescrizionale all'atto della denuncia dei vizi, quand'anche ritenuti meramente redibitoria considerato che, ex articolo 2941 c.c., n. 8, la prescrizione rimane sospesa fino alla scoperta del vizio.
Il primo motivo di ricorso e' fondato.
La Corte territoriale ha escluso la configurabilita' della consegna di "aliud pro alio" in relazione al difetto del certificato di abitabilita' dell'immobile, oggetto della vendita intercorsa fra le parti, applicando il disposto dell'articolo 1495 c.c., in tema di vizi e mancanza di qualita' della cosa venduta, fondando tale decisione sul difetto di una specifica pattuizione contrattuale in ordine all'obbligo del venditore di richiedere la licenza di abitabilita' nonche' sul fatto che gli acquirenti, nella specie, non avevano neppure allegato "che le caratteristiche costruttive dell'immobile impedissero il cambio di destinazione ed il conseguente rilascio del permesso di abitabilita'".
Con tale motivazione i giudici di appello omettono, pero', di dar conto dell' indirizzo giurisprudenziale secondo cui la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilita', incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilita' e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilita' del bene (Cfr. Cass. n. 2729/2002; n. 1701/2009).
Nel caso in esame, peraltro, la Corte di Appello avrebbe dovuto valutare la rilevanza del rilascio del certificato di abitabilita', avvenuto nei confronti di terzi, aventi causa dagli acquirenti St. - Ma. e le ragioni del ritardo di tale rilascio rispetto all'atto di vendita intercorso fra le parti, posto che questa Corte ha avuto modo anche di affermare che la mancata consegna del certificato di abitabilita' all'acquirente di un immobile costituisce un inadempimento del venditore la cui incidenza, sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti, va rapportata alla oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente, con riferimento alla natura delle accertate violazioni della legge urbanistica (Cfr. Cass. n. 6548/2010).
Tanto comportava la necessita' di un'indagine e di una motivazione sul punto, potendo l'omesso od il ritardato rilascio della licenza di abitabilita' dipendere da varie cause, quali la necessita' di interventi edilizi oppure l'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non influiscono sulla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico- sociale con la conseguenza di una diversa connotazione dell'inadempimento del venditore quanto alla mancata consegna della licenza di abitabilita'; doveva, pertanto, essere verificata, in concreto, l'importanza di tale omissione con riferimento al godimento ed alla commerciabilita' dell'immobile (Cass. n. 3851/08; n. 24786/06).
L'accoglimento del primo motivo di ricorso, sotto i profili esposti, comporta l'assorbimento degli altri motivi di gravame.
La sentenza impugnata deve, pertanto, essere cassata con rinvio ad una diversa sezione della Corte d'Appello di Firenze, che dovra' emendare dette lacune motivazionali, provvedendo alla statuizione anche sulle spese del presente giudizio di legittimita'.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze.