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Lo scioglimento del contratto per inadempimento - salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto rigua

Lo scioglimento del contratto per inadempimento - salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale. L'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. (Cassazione, Sezione II civile, sentenza 25 ottobre 2007 – 18 febbraio 2008, n. 3954).



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Corte di Cassazione
Sezione II Civile, 25 ottobre 2007 – 18 febbraio 2008, n. 3954
Presidente Corona - Relatore Bognanni

Svolgimento del processo

Con atto di citazione del 18 luglio 1994 la società Edilfatinelli srl conveniva in giudizio i fratelli Ottavio Cesare Filippo, Lorenzo Antonio, Filippo Agostino Luigi ed Emilia Olimpia Laura Sardi dinanzi al tribunale di questa città, e premesso:
che essi avevano stipulato un preliminare di vendita di un fabbricato denominato "Palazzo Fatinelli-Sardi", posto in Lucca in via Fatinelli n. 1, in data 17.4.1993;
che il prezzo era stato stabilito in complessive £ 5.080.000.000, di cui £ 200.000.000 erano state versate contestualmente a titolo di caparra e in conto prezzo;
che successivamente, e precisamente il 6.5.1994, le parti avevano convenuto che il definitivo doveva essere stipulato entro il 30 del seguente mese di giugno, e comunque non appena l'istituto di credito avesse perfezionato la pratica di mutuo in corso, e contestualmente la promissaria aveva versato altra somma di £ 200.000.000 in conto prezzo;
che, contrariamente agli impegni assunti, i promittenti avevano omesso di procurare tutta la documentazione catastale necessaria, e di perfezionare la pratica relativa all'approvazione del piano di ristrutturazione del palazzo da parte dei competenti uffici di quel Comune, al fine di conseguire il mutuo occorrente per il pagamento del prezzo;
che conseguentemente la Banca di Roma aveva comunicato che il relativo contratto non poteva essere perfezionato, e che in esso i promittenti venditori dovevano essere parti come terzi datori d'ipoteca;
che in definitiva il contratto definitivo non era stato stipulato per fatto da addebitare ai fratelli Sardi, i quali avevano comunicato addirittura il 1.7.1994, e cioè appena il giorno dopo la scadenza del termine stabilito per la stipula del definitivo, il recesso dal contratto e la volontà di ritenzione della caparra e del successivo acconto ricevuto;
tutto ciò premesso, la società attrice chiedeva che il tribunale dichiarasse che il recesso esercitato da controparte era illegittimo; pronunciasse la risoluzione del contratto per colpa dei promittenti, e li condannasse in solido alla restituzione della caparra e delle altre somme ricevute in acconto, oltre al risarcimento del danno, induttivamente preventivato in complessive £ 3.000.000.000, o altra che sarebbe risultata dovuta.
I quattro fratelli Sardi si costituivano con comparsa di risposta, contestando quanto dedotto da parte avversa. In particolare eccepivano che il contratto dedotto in giudizio era da ritenere risolto di diritto, in quanto il termine indicato nella scrittura del mese di maggio 1994 era di carattere essenziale. In ogni caso il negozio bilaterale era da risolvere per fatto addebitabile alla promissaria, la quale non aveva adempiuto l’obbligazione di pagare il prezzo stabilito. Pertanto i convenuti chiedevano il rigetto della domanda dell'attrice, e a loro volta svolgevano riconvenzionale, con la quale invocavano declaratoria di legittimità del recesso esercitato, e in subordine pronuncia di risoluzione del contratto per colpa di Edilfatinelli, oltre al risarcimento del danno, da liquidare, occorrendo, in un separato giudizio.
Il giudice, acquisita la documentazione offerta dalle parti senza l'esperimento di istruttoria mediante altri mezzi, decideva la causa con sentenza del 31.1.2000, con la quale pronunciava la risoluzione del contratto per fatto e colpa della promissaria; condannava i convenuti alla restituzione delle somme ricevute come caparra e acconto sul prezzo, oltre agli interessi e alla rivalutazione, a favore dell'attrice; rigettava la domanda di risarcimento del danno di entrambe le parti, e compensava le spese.
Il tribunale, sezione stralcio, osservava che in realtà il contratto definitivo non era stato stipulato, in quanto la promissaria non aveva ottenuto tempestivamente il mutuo dalla banca, e perciò non era stata in grado di adempiere l'obbligazione principale relativa al pagamento del saldo del prezzo. Quanto alla domanda inerente al risarcimento del danno proposta dai promittenti, il giudice metteva in rilievo che essi non avevano titolo per trattenere la caparra, dal momento che avevano optato per la declaratoria di risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, sicché, una volta che questo non era stato provato, la medesima doveva essere restituita assieme all'acconto successivo versato a loro.
Avverso quella sentenza i fratelli Sardi proponevano appello principale, cui Edilfatinelli resisteva, svolgendo a sua volta quello incidentale, dinanzi alla corte territoriale della stessa sede, la quale, con decisione del 21 maggio 2002, in accoglimento del primo e rigetto del secondo, in parziale riforma di quella impugnata, ha rigettato la domanda dell'appellata inerente la rivalutazione della somma relativa all'acconto versato nel mese di maggio 1994, e l'ha condannata al risarcimento del danno, e al rimborso delle spese del doppio grado a favore degli appellanti, confermando la decisione nel resto.
Essa ha osservato che il contratto definitivo non era stato stipulato per fatto addebitabile alla promissaria, la quale non era nella condizione di adempiere l'obbligazione del pagamento del prezzo alla scadenza pattuita, per non avere ottenuto il mutuo da parte della banca. Quanto al risarcimento del danno, la corte distrettuale ha messo in rilievo che la prova di esso era costituita dal semplice fatto stesso che l'appellata non aveva potuto fare fronte ai suoi impegni nel termine previsto, e pertanto la cospicua somma da essa dovuta non era stata posta nella disponibilità della controparte, che, ove l'avesse ricevuta, certamente ne avrebbe tratto un utile consistente, quanto meno impiegandola in buoni fruttiferi, oppure mediante un normale deposito bancario. Pertanto, anche se i Sardi avevano chiesto la risoluzione del contratto, tuttavia ciò non impediva che essi trattenessero la caparra, che aveva una funzione per così dire di garanzia del loro eventuale maggiore credito per danni, da dimostrare eventualmente in un separato giudizio.
Avverso questa sentenza la società Edilfatinelli ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi.
Ottavio Cesare Filippo Sardi, in proprio e nella qualità di procuratore speciale dei fratelli Lorenzo Antonio, Filippo Agostino Luigi ed Emilia Olimpia Laura Sardi, ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1) Col primo motivo la ricorrente deduce omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, con riferimento all'art. 360, n. 3 del codice di rito, in quanto la corte di appello non ha considerato che i promittenti, per specifica pattuizione, dovevano convocare la promissaria davanti al notaio con telegramma, almeno sette giorni prima, anziché procedere subito alla comunicazione del recesso, appena poche ore dopo la scadenza del termine, che peraltro non era essenziale, tanto che era stato prorogato due volte di comune accordo. Inoltre essi avrebbero dovuto porre in essere collaborazione nel fornire tutta la documentazione necessaria per il perfezionamento del mutuo, poiché erano terzi datori di ipoteca, e dovevano perciò intervenire in tal veste nel contratto di mutuo condizionato da stipularsi con la banca. Invece non avevano fornito la documentazione per intero, e solo in data 14.6.1994 l'avevano integrata, senza però comprendere tutto il fabbricato, tanto che la Banca di Roma, con nota del 22/28.6.1994, aveva rilevato che vi era una porzione di esso non offerta in garanzia. Ciò rappresentava un onere per i promittenti, che però non veniva da loro assolto. Nemmeno avevano collaborato nella pratica relativa all'approvazione del piano di recupero di tutto l'isolato in cui era compreso il palazzo di loro proprietà, come invece avevano fatto gli altri proprietari di unità diverse comprese in esso, mentre i medesimi avrebbero dovuto attivarsi per l'approvazione del piano stesso da parte del Comune di Lucca. Del resto solo i Sardi dovevano rendersi parte diligente, essendo i proprietari del fabbricato. Tutto ciò era stato dedotto ai giudici di merito, e risultava dagli atti, ma essi non ne avevano tenuto conto. Nessun inadempimento poi poteva configurarsi a carico della promissaria, dal momento che la scrittura del 6.5.1994 al punto e) prevedeva che il definitivo doveva essere concluso "....contestualmente alla erogazione del mutuo della Banca di Roma per l'importo di £ 3.000.000.000". La tempestività del recesso con l'intenzione di trattenere quello che avevano ricevuto dimostrerebbe "..la mancanza di buona fede" nel comportamento dei resistenti. Inoltre questi non avevano subito alcun danno per la mancata disponibilità della somma, atteso che avevano esercitato il recesso all'indomani della scadenza del termine, e avevano chiesto peraltro la risoluzione, con ciò dimostrando di non volere la somma costituente il prezzo.
Il motivo è infondato.
La corte di merito ha osservato che il contratto andava risolto per l'inadempimento di Edilfatinelli, che non poteva ottenere il mutuo dalla Banca, e perciò nell'economia del negozio bilaterale la mancata prestazione dell'obbligazione inerente al pagamento del prezzo assumeva un'importanza rilevante ai fini della sua risoluzione.
L'assunto è esatto.
Anche se il termine del 30.6.1994 non poteva essere ritenuto essenziale, tuttavia l'inadempimento della promissaria non poteva non essere considerato di non scarsa importanza, atteso che, poiché era stato stabilito contrattualmente che il prezzo sarebbe stato pagato quando la banca avesse perfezionato il mutuo, cui evidentemente dovevano partecipare anche i promittenti come terzi datori di ipoteca, tuttavia l'adempimento della rispettiva obbligazione non era stato condizionato al perfezionamento della relativa pratica di mutuo; condizione che esattamente la promissoria avrebbe potuto invocare qualora essa fosse stata prevista, mentre soltanto nella successiva convenzione del 6.5.1994 il mutuo stesso era stato indicato, ma solamente come modalità di pagamento e non invece sotto il profilo della condizione, sospensiva o risolutiva, e che perciò sarebbe stata necessaria ai fini invocati da Edilfatinelli. D'altronde Ottavio Cesare Filippo aveva fornito la documentazione del palazzo all'istituto bancario. Quanto poi al piano di recupero degli edifici dell'isolato era evidente che la relativa pratica non era stata espletata dalla promissaria, che quanto meno avrebbe dovuto dimostrare l'assunto, secondo cui la controparte non si fosse attivata in tal senso anche con l'offrire tutta la documentazione occorrente.
D'altronde, come è noto, lo scioglimento del contratto per inadempimento - salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale. L'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Nel caso in specie indubbiamente un ritardo si era verificato; né esso poteva mai essere sanato, stante la prospettata impossibilità della banca di erogare il mutuo a Edilfatinelli (Cfr. anche Cass. Sentenze n. 1773 del 2001, n. 14034 del 01/07/2005, n. 7083 del 28/03/2006).
In ordine poi alla colpa della promissaria acquirente, va osservato che nel caso in esame era dato ravvisare la medesima, posto che, una volta che il pagamento del prezzo era comunque correlato all'ottenimento di un mutuo ipotecario, il medesimo sostanzialmente non integrava una condizione, che veniva posta nell'interesse esclusivo di Edilfatinelli, o di entrambe, in mancanza di una espressa previsione in tal senso, come rilevato dal giudice dell'impugnazione stesso (c.d. bilaterale). Quindi solo ove essa fosse stata espressamente prevista ne sarebbe derivato allora che, essendo essa di natura mista - in quanto il suo avveramento dipendeva non solo dal comportamento della promissaria acquirente nell'approntare la pratica, ma anche del terzo istituto bancario nel concedere il mutuo (oltre che ovviamente dei promittenti, che dovevano approntare tempestivamente la documentazione al completo da consegnare alla banca ovvero a Edilfatinelli) - l'eventuale comportamento omissivo della promissaria non avrebbe potuto rilevare ai fini dell'art. 1359 cod. civ., perché l'omissione di attività in tanto avrebbe potuto tenersi contraria a buonafede, e rappresentare fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa avesse costituito oggetto di un obbligo giuridico, da escludere nella specie per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo, consistito in una condizione mista (V. anche Cass. Sentenze n. 14198 del 2004, 6423 del 2003, n. 10074 del 1996).
Quanto poi al danno, è chiaro che, anche se l'esistenza di esso doveva essere oggetto di prova da parte dei Sardi, ben poteva essere presunta "in re ipsa" da parte della corte di merito. Peraltro la tempestiva disponibilità del prezzo, ove esso fosse stato versato, avrebbe potuto produrre frutti di vario genere ai promittenti, come depositi bancari o investimento in buoni fruttiferi di vario genere. Essi avevano rivendicato il recesso ovvero la risoluzione del contratto, proprio in virtù della verificata impossibilità della controparte di fare fronte al soddisfacimento delle proprie obbligazioni.
Su questi punti perciò la sentenza impugnata risulta motivata in modo adeguato, oltre che logicamente corretto.
2) Col secondo motivo la ricorrente denunzia violazione e/o falsa applicazione dell'art. 112 e 278 c.p.c., in relazione all'art. 360, n. 3 dello stesso codice, giacché la corte territoriale non avrebbe considerato che in sede di appello gli appellanti avevano proposto una domanda nuova relativamente al risarcimento del danno, posto che in primo grado l'avevano formulata nel senso che essa sarebbe stata svolta in separata sede, tanto che avevano inserito il termine "occorrendo" nella frase inerente ad esso. Invece con il gravame avevano eliminato quel verbo, di modo che la relativa domanda fosse attuale, con ciò evidentemente proponendone una nuova in appello, non consentita ai sensi dell'art. 345 c.p.c.
La censura non va condivisa.
Invero la domanda di risarcimento del danno era stata formulata nel senso che esso poi sarebbe stato liquidato in altro giudizio separato, ma non doveva intendersi come sottoposta alla prova dell'accertamento della relativa misura.
D'altronde è noto che ai fini della identificazione della "causa petendi" posta dalla parte a base della domanda, non rilevavano tanto le ragioni giuridiche addotte a fondamento della pretesa avanzata in giudizio, bensì l'insieme delle circostanze di fatto che essa poneva a base della propria richiesta. Sicché era compito precipuo del giudice stabilire la corretta identificazione degli effetti giuridici scaturenti dai fatti dedotti in causa. Ne consegue che la enunciazione formulata dalla parte delle ragioni di diritto su cui la sua pretesa si fondava poteva valere a circoscrivere la cognizione del giudice solo nella misura in cui essa stesse a significare che la parte medesima aveva inteso trarre dai fatti esposti soltanto quelle e non altre conseguenze giuridiche (V. pure Cass. Sent. n. 11157 del 1996, n. 14424 del 2000, n. 4598 del 02/03/2006).
Piuttosto va osservato che in realtà i Sardi avevano subito un danno, anche se giustamente la corte distrettuale non l'ha potuto quantificare, tanto che esso, come la corte romana ha statuito, potrà essere oggetto di separato giudizio, e per il quale esattamente ha osservato che la caparra poteva essere trattenuta dai promittenti a titolo di garanzia al fine di una successiva determinazione di esso, senza stabilirne l'entità.
Tanto basta perciò per ritenere che su tale punto la sentenza impugnata risulta motivata in modo giuridicamente corretto.
Ne deriva che il ricorso va rigettato.
Infine per quanto concerne le spese di questa fase, sussistono giusti motivi per compensarle interamente tra le parti.

PQM

La Corte rigetta il ricorso, e compensa le spese.


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