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Lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita di immobili per mutuo dissenso richiede la forma scritta

Lo scioglimento per mutuo dissenso di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di immobili deve essere rivestito di forma scritta e non può inferirsi per facta concludentia dal rilascio di una procura a vendere avente per oggetto gli stessi immobili. (Corte di Cassazione, Sezione seconda civile, 14 novembre 2007, n. 23571)



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Svolgimento del processo

Con atto di citazione 24/2/2000 Giovanni Dello Iacono convenne in giudizio davanti al Tribunale di Como Mario Proverbio, Iolanda e Giuseppe Magnoni e deducendo di aver acquistato dai convenuti con scrittura privata 17/5/97 gli immobili con relativi accessori, siti in Saronno, via Diaz 5 iscritti al catasto ai nn. 105/74, 669/75, 668/74; e che i convenuti, pur avendo ricevuto un acconto di lire 70.000.000 non avevano ottemperato all'invito di stipulare il rogito notarile, chiese, dichiaratosi disponibile a pagare il residuo prezzo di lire 200.000.000, in via principale darsi atto della già avvenuta traslazione della proprietà degli immobili di cui alla scrittura privata 17/5/97; ed in subordine l'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c. civ.
I convenuti, costituitisi, contestavano la domanda sostenendo che l'accordo 17/5/97 non aveva avuto alcuna esecuzione e/o era da ritenersi risolto per mutuo dissenso come si evinceva dal successivo comportamento delle parti essendo stata rilasciata al Dello Iacono, oltre un anno dopo la scrittura, una ulteriore procura a vendere gli stessi immobili ed avendo successivamente il Dello Iacono comunicato ai proprietari di aver venduto per loro conto gli immobili a terzi. In subordine deducevano l'inadempimento dell'attore che non aveva versato il saldo del prezzo.
Il Tribunale di Como, acquisiti documenti, con sentenza 29/5/2002 respingeva le domande attrici.
Su impugnazione principale di Dello Iacono ed incidentale del Proverbio e dei Magnoni la corte di appello di Milano, con sentenza 14/3/2004 respingeva l'appello principale ed in accoglimento dell'appello incidentale ordinava al conservatore dei registri immobiliari, la cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione.
Afferma la corte d'appello: che la proposta 12/5/97 del Dello Iacono, accettata negli stessi termini dagli appellanti con la scrittura 17/5/97 fa riferimento al prezzo per l'acquisto degli immobili (lire 270.000.000) ed alla futura stipulazione del "compromesso" e del rogito notarile; per cui l'accordo deve intendersi limitato alla determinazione del prezzo da pattuire con i futuri contratti di natura preliminare e definitiva, mancando qualsiasi determinazione voluta dalle parti all'effettiva vendita degli immobili come dimostrato dal successivo comportamento concludente delle stesse che non si ritennero in alcun modo vincolate dall'accordo. Comunque, continua la corte d'appello, anche a voler configurare nella scrittura 17/5/97 un preliminare di compravendita, l'accordo sarebbe inapplicabile perché oggetto di successivo mutuo dissenso implicitamente ma univocamente desumibile dal comportamento concludente delle parti; quali il rilascio al Dello Iacono in data 3/8/98 di una ulteriore procura speciale per la vendita dello stesso cespite immobiliare; la comunicazione con lettera 27/3/99 di Dello Iacono alle controparti di aver stipulato preliminare di compravendita degli stessi immobili qualificati come proprietà degli appellati, con un terzo al prezzo di lire 290.000.000, dichiarando di tenere a disposizione degli appellati la caparra di lire 60.000.000 ricevuti dal futuro acquirente. Secondo la corte territoriale non è credibile la tesi che la nuova procura sarebbe stata rilasciata per intestare gli immobili direttamente al terzo; in quanto tale tesi è smentita sia dalla facoltà concessa al Dello Iacono di vendere gli immobili a se stesso, sia dall'opposizione di un termine di scadenza alla nuova procura (31/3/99); comportamenti incompatibili con il preteso acquisto da parte di Dello Iacono dei beni con l'accordo 17/5/97, e dimostrativi, in ogni caso della volontà di escludere qualsiasi effetto dell'accordo de quo, accordo che le parti hanno voluto risolvere consensualmente, non essendo necessaria per la risoluzione del preliminare la forma scritta. Quanto alla scrittura 21/5/99, essa, secondo la corte, deve essere logicamente e temporalmente messa in relazione con la nuova procura e con la lettera 27/3/99 (con cui il Dello Iacono comunicava di aver venduto a terzi), data che il complessivo prezzo ivi indicato di 270.000.000, corrisponde a quello indicato nella suddetta lettera, detratta la provvigione del 5% a favore del Dello Iacono e le spese. Conferma, infine, la corte d'appello il giudizio del tribunale in ordine alla novità della domanda di eliminazione dei vizi degli immobili o di riduzione del prezzo, ribadendone l'inammissibilità; come inammissibili sono per la corte i mezzi istruttori richiesti a sostegno della domanda nuova.
Avverso tale sentenza ricorre in cassazione il Dello Iacono.
Resistono con controricorso il Proverbio ed i Magnoni.
Risponde al controricorso il Dello Iacono.
Ci sono memorie delle parti.

Motivi della decisione

Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione:
1) la violazione degli artt. 1325, 1362 e ss. cod. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.
- per avere la corte d'appello erroneamente escluso che la scrittura 17/5/97 avesse attitudine a produrre effetti traslativi affermando che conteneva un accordo limitato alla determinazione del prezzo mancando qualsiasi determinazione volitiva delle parti in ordine all'effettiva vendita degli immobili, nonostante tale scrittura contenesse tutti i requisiti necessari ai fini della validità del contratto, in particolare: 1) la volontà di Dello Iacono di rendersi acquirente, manifestata nella racc. 12/5/97 inviata ai proprietari e riferita, attraverso il richiamo alla procura a vendere 3/4/97 rilasciata a suo favore, ad un immobile determinato: volontà ribadita in calce alla scrittura 17/5/97; 2) la volontà dei proprietari di alienare, alle condizioni offerte nella proposta dell'acquirente, del 12/5/97 e consacrata nella scrittura 17/5/97 di accettazione della proposta relativa allo stesso immobile; 3) la forma scritta ad substantiam della scrittura 17/5/97 sottoscritta da entrambe le parti; 4) le condizioni contrattuali: il prezzo di 270.000.000; le modalità di pagamento (50% al preliminare e 50% al rogito); la libertà dell'immobile da affittanze ed oneri pregiudizievoli; 5) l'immobile da trasferire con gli estremi catastali;
2) la violazione dell'art. 1362 ce. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.
- per avere la corte d'appello, nell'interpretare la realtà negoziale, erroneamente trascurato di dar rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipula delle scritture, in particolare: 1) alla scrittura 21/5/99 nella quale fu stabilita una diversa regolamentazione delle date di pagamento, concordando, dopo il versamento in quella sede di lire 70.000.000, il pagamento di tutto il residuo prezzo al rogito, e non più per una parte al compromesso; 2)alla consegna delle chiavi di uno degli appartamenti in vendita e dell'autorimessa, a conferma del pieno accordo raggiunto dalle parti; 3) al comportamento tenuto dai proprietari nel corso del processo, quando hanno affermato che l'accordo sottoscritto il 17/5/97 si era risolto per mutuo dissenso con ciò ammettendo che un contratto si era perfezionato;
3) la violazione degli artt. 1350, 1351, 1372 c. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.
- per avere la corte d’appello, nel ritenere che la nuova procura a vendere, rilasciata al Dello Iacono il 3/8/98, avente ad oggetto gli immobili di cui è causa, dimostrava che le parti intesero in tal modo, risolvere per mutuo dissenso il precedente accordo, considerato: 1) che la procura fu rilasciata su richiesta dell'attore per rivendere direttamente gli immobili a terzi; 2) che la risoluzione del contratto per mutuo dissenso deve essere fatta per iscritto, anche trattandosi di risolvere un contratto preliminare.
4) la violazione dell'art. 183 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.
- per avere la corte d'appello, in relazione alla domanda formulata in primo grado dall'attore e volta ad ottenere l'eliminazione dei vizi o in alternativa la riduzione del prezzo, erroneamente qualificato come nuove le suddette domande, nonostante: 1) i fatti, sui quali è basata la domanda, siano sopravvenuti in epoca successiva all'introduzione della causa; 2) la richiesta di adempimento o in alternativa di riduzione del prezzo non costituisce mutatio libelli, ma sia cumulabile con l'azione ex art. 2932 c. civ.
5) la violazione dell'art. 112 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.
- per avere la corte d'appello, in accoglimento dell'appello incidentale, accolto la domanda di cancellazione della trascrizione della citazione introduttiva, nonostante: l'appello incidentale fosse stato tardivamente proposto essendosi, i resistenti costituiti in appello alla prima udienza al di la del termine previsto dall'art. 166 c.p.c., quando non erano più in tempo per proporre l'appello incidentale con la comparsa di risposta, e trattandosi di decorrenza di un termine perentorio, la decadenza era rilevabile d'ufficio.
6) la violazione dell'art. 112 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. per avere la corte d'appello erroneamente respinto le istanze istruttorie sull’assunto della novità della domanda proposta, nonostante: l) la domanda non potesse ritenersi nuova; 2) la CTU costituisse un indispensabile supporto tecnico quanto all'esistenza dei reclamati difetti;
7) l'omessa e contraddittoria motivazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. per avere la corte d'appello ordinato la cancellazione della trascrizione dell'atto introduttivo del giudizio, nel presupposto della pretesa risoluzione del contratto per mutuo dissenso, trascurando di definire le sorti del versamento di lire 70.000.000 effettuato dal ricorrente.
I primi tre motivi del ricorso, da esaminarsi congiuntamente, per la loro connessione, sono fondati.
Occorre, in proposito, partire dalla considerazione che, pur potendosi, in astratto, ammettere che le parti provvedano, con un loro accordo, alla sola determinazione del prezzo della eventuale vendita di un immobile, riservandosi di manifestare in seguito la volontà di vendere o di acquistare, la ricorrenza, in concreto di tale riserva deve risultare da elementi inequivoci, in considerazione del suo carattere inusuale.
Nella specie i giudici di merito hanno del tutto omesso di chiarire come tale riserva fosse desumibile dalla formulazione della scrittura privata in data 17 maggio 1997 ("i signori Proverbio dott. Mario, Magnoni dott. Jolanda e Magnoni Giuseppe dichiarano di accettare...) la quale faceva seguito ad una proposta di acquisto di Giovanni Dello Iacono.
In tal modo è stato violato il canone fondamentale secondo il quale, in tema di interpretazione di un contratto, occorre, in primo luogo, fare riferimento alla lettera dello stesso.
I giudici di merito hanno, poi, del tutto omesso di considerare, come giustamente dedotto dal ricorrente, il comportamento delle parti contemporaneo e successivo al 17 maggio 1997, (consegna delle chiavi di una parte degli immobili; modifica delle date previste per il pagamento del prezzo; effettivo versamento di una parte del prezzo) incompatibile con la conclusione di un accordo avente ad oggetto la sola determinazione del prezzo di una eventuale futura vendita.
La sentenza impugnata, infine, contiene un errore di diritto là dove afferma che comunque con il rilascio a Giovanni Dello Iacono di una procura a vendere avente per oggetto gli immobili per cui è causa le parti intesero in tal modo risolvere il precedente accordo per mutuo dissenso, dimenticando che lo scioglimento per mutuo dissenso di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di immobili deve essere rivestito di forma scritta, come risulta dall'orientamento di questa S.C. invocato dal ricorrente.
Alla luce delle considerazioni svolte i primi tre motivi del ricorso vanno accolti.
Restano assorbiti gli altri motivi, in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Milano.


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