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Lo scioglimento per mutuo dissenso di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di beni immobili richiede la forma scritta

Lo scioglimento per mutuo dissenso di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di beni immobili richiede la forma scritta. Detto principio affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, con sentenza del 14 novembre 2007, n. 23571 era stato già affermato dalla giurisprdunza di legittimità, la quale aveva precsiato che in tema di mutuo dissenso (altrimenti definito mutuo consenso o risoluzione convenzionale), con riferimento alla forma del negozio, occorre distinguere l'ipotesi in cui per il contratto da sciogliere sia richiesta la forma scritta "ad substantiam" da quella in cui tale forma non sia richiesta; nella prima ipotesi, il mutuo consenso deve rivestire la forma scritta tanto se riguarda un contratto preliminare quanto se riguarda un contratto definitivo; nella seconda ipotesi, è svincolato da qualsiasi requisito di forma e può manifestarsi "per facta concludentia", come la distruzione del documento, o essere desunto dal comportamento delle parti in sede processuale, anche quando la forma scritta sia richiesta "ad probationem". In altri termini, l'accordo risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta "ad substantiam" è soggetto alla medesima forma stabilita per la conclusione di esso; tale requisito può ritenersi sussistente solo in presenza di un documento che contenga in modo diretto la dichiarazione della volontà negoziale e venga redatto al fine specifico di manifestare tale volontà.



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SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DE. IA. GI. , elettivamente domiciliato in ROMA VIA BUCCARI 3, presso lo studio dell'avvocato ACONE Maria Teresa, difeso dagli avvocati CAPUTO Eduardo, ACONE Modestino, per procura speciale Dott. MANFREDI in Cantu' rep. 11815 del 30/8/06;

- ricorrente -

contro

PR. MA. , MA. JO. , MA. GI. , elettivamente domiciliati in ROMA VIALE PARIOLI 47, presso lo studio dell'avvocato CORTI Pio, che li difende unitamente all'avvocato TEDESCHI Alessandro, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1369/04 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 14/05/04;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/07 dal Consigliere Dott. TROMBETTA Francesca;

udito l'Avvocato ACONE Modestino, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CENICCOLA Raffaele, che ha concluso per l'accoglimento dei primi tre motivi del ricorso assorbiti gli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione 24/2/2000 De. Ia.Gi. convenne in giudizio davanti al Tribunale di Como Pr.Ma. , Ma. Io. e Gi. e deducendo di aver acquistato dai convenuti con scrittura privata 17/5/97 gli immobili con relativi accessori, siti in (OMESSO) iscritti al catasto ai nn. (OMESSO), (OMESSO), (OMESSO); e che i convenuti, pur avendo ricevuto un acconto di lire 70.000.000, non avevano ottemperato all'invito di stipulare il rogito notarile, chiese, dichiaratosi disponibile a pagare il residuo prezzo di lire 200.000.000, in via principale darsi atto della gia' avvenuta traslazione della proprieta' degli immobili di cui alla scrittura privata 17/5/97; ed in subordine l'emissione di sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c..

I convenuti, costituitisi, contestavano la domanda sostenendo che l'accordo 17/5/97 non aveva avuto alcuna esecuzione e/o era da ritenersi risolto per mutuo dissenso come si evinceva dal successivo comportamento delle parti essendo stata rilasciata al De. Ia. , oltre un anno dopo la scrittura, una ulteriore procura a vendere gli stessi immobili ed avendo successivamente il De. Ia. comunicato ai proprietari di aver venduto per loro conto gli immobili a terzi. In subordine deducevano l'inadempimento dell'attore che non aveva versato il saldo del prezzo.

Il Tribunale di Como, acquisiti documenti, con sentenza 29/5/2002 respingeva le domande attrici.

Su impugnazione principale di De. Ia. ed incidentale del Pr. e dei Ma. la corte di appello di Milano, con sentenza 14/3/2004 respingeva l'appello principale ed in accoglimento dell'appello incidentale ordinava al conservatore dei registri immobiliari, la cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione.

Afferma la corte d'appello: che la proposta 12/5/97 del De. Ia. , accettata negli stessi termini dagli appellanti con la scrittura 17/5/97 fa riferimento al prezzo per l'acquisto degli immobili (lire 270.000.000) ed alla futura stipulazione del "compromesso" e del rogito notarile; per cui l'accordo deve intendersi limitato alla determinazione del prezzo da pattuire con i futuri contratti di natura preliminare e definitiva, mancando qualsiasi determinazione voluta dalle parti all'effettiva vendita degli immobili come dimostrato dal successivo comportamento concludente delle stesse che non si ritennero in alcun modo vincolate dall'accordo. Comunque, continua la corte d'appello, anche a voler configurare nella scrittura 17/5/97 un preliminare di compravendita, l'accordo sarebbe inapplicabile perche' oggetto di successivo mutuo dissenso implicitamente ma univocamente desumibile dal comportamento concludente delle parti; quali il rilascio al De. Ia. in data 3/8/98 di una ulteriore procura speciale per la vendita dello stesso cespite immobiliare; la comunicazione con lettera 27/3/99 di De. Ia. alle controparti di aver stipulato preliminare di compravendita degli stessi immobili qualificati come proprieta' degli appellati, con un terzo, al prezzo di lire 290.000.000, dichiarando di tenere a disposizione degli appellati la caparra di lire 60.000.000 ricevuti dal futuro acquirente. Secondo la Corte territoriale non e' credibile la tesi che la nuova procura sarebbe stata rilasciata per intestare gli immobili direttamente al terzo; in quanto tale tesi e' smentita sia dalla facolta' concessa al De. Ia. di vendere gli immobili a se stesso, sia dall'opposizione di un termine di scadenza alla nuova procura (31/3/99); comportamenti incompatibili con il preteso acquisto da parte di De. Ia. dei beni con l'accordo 17/5/97, e dimostrativi in ogni caso della volonta' di escludere qualsiasi effetto dell'accordo de quo, accordo che le parti hanno voluto risolvere consensualmente, non essendo necessaria per la risoluzione del preliminare la forma scritta. Quanto alla scrittura 21/5/99, essa, secondo la corte, deve essere logicamente e temporalmente messa in relazione con la nuova procura e con la lettera 27/3/99 (con cui il De. Ia. comunicava di aver venduto a terzi), data che il complessivo prezzo ivi indicato di lire 270.000.000, corrisponde a quello indicato nella suddetta lettera, detratta la provvigione del 5% a favore del De. Ia. e le spese. Conferma, infine, la corte d'appello il giudizio del tribunale in ordine alla novita' della domanda di eliminazione dei vizi degli immobili o di riduzione del prezzo, ribadendone l'inammissibilita'; come inammissibili sono per la corte i mezzi istruttori richiesti a sostegno della domanda nuova.

Avverso tale sentenza ricorre in cassazione il De. Ia. . Resistono con controricorso il Pr. ed i Ma. .

Risponde al controricorso il De. Ia. .

Ci sono memorie delle parti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deduce il ricorrente a motivi di impugnazione:

1) la violazione degli articoli 1325, 1362 c.c. e ss., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

- per avere la corte d'appello ERRONEAMENTE escluso che la scrittura 17/5/97 avesse attitudine a produrre effetti traslativi affermando che conteneva un accordo limitato alla determinazione del prezzo mancando qualsiasi determinazione volitiva delle parti in ordine all'effettiva vendita degli immobili, NONOSTANTE tale scrittura contenesse tutti i requisiti necessari ai fini della validita' del contratto, in particolare: 1) la volonta' di De. Ia. di rendersi acquirente, manifestata nella racc. 12/5/97 inviata ai proprietari e riferita, attraverso il richiamo alla procura a vendere 3/4/97 rilasciata a suo favore, ad un immobile determinato: volonta' ribadita in calce alla scrittura 17/5/97; 2) la volonta' dei proprietari di alienare, alle condizioni offerte nella proposta dell'acquirente, del 12/5/97 e consacrata nella scrittura 17/5/97 di accettazione della proposta relativa allo stesso immobile; 3) la forma scritta ad substantiam della scrittura 17/5/97 sottoscritta da entrambe le parti; 4) le condizioni contrattuali: il prezzo di lire 270.000.000; le modalita' di pagamento (50% al preliminare e 50% al rogito); la liberta' dell'immobile da affittanze ed oneri pregiudizievoli; 5) l'immobile da trasferire con gli estremi catastali; 2) la violazione dell'articolo 1362 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3. per avere la corte d'appello, nell'interpretare la realta' negoziale, erroneamente trascurato di dar rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipula delle scritture, in particolare: 1) alla scrittura 21/5/99 nella quale fu stabilita una diversa regolamentazione delle date di pagamento, concordando, dopo il versamento in quella sede di lire 70.000.000, il pagamento di tutto il residuo prezzo al rogito, e non piu' per una parte al compromesso; 2) alla consegna delle chiavi di uno degli appartamenti in vendita e dell'autorimessa, a conferma del pieno accordo raggiunto dalle parti; 3) al comportamento tenuto dai proprietari nel corso del processo, quando hanno affermato che l'accordo sottoscritto il 17/5/97 si era risolto per mutuo dissenso con cio' ammettendo che un contratto si era perfezionato;

3) la violazione degli articoli 1350, 1351, 1372 c.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3.

per avere la Corte d'Appello, nel ritenere che la nuova procura a vendere, rilasciata al De. Ia. il 3/8/98, avente ad oggetto gli immobili di cui e' causa, dimostrava che le parti intesero in tal modo, risolvere per mutuo dissenso il precedente accordo, considerato: 1) che la procura fu rilasciata su richiesta dell'attore per rivendere direttamente gli immobili a terzi; 2) che la risoluzione del contratto per mutuo dissenso deve essere fatta per iscritto, anche trattandosi di risolvere un contratto preliminare.

4) la violazione dell'articolo 183 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per avere la corte d'appello, in relazione alla domanda formulata in 1 grado dall'attore e volta ad ottenere l'eliminazione dei vizi o in alternativa la riduzione del prezzo ERRONEAMENTE qualificato come nuove le suddette domande, NONOSTANTE: 1) i fatti, sui quali e' basata la domanda, siano sopravvenuti in epoca successiva all'introduzione della causa; 2) la richiesta di adempimento o in alternativa di riduzione del prezzo non costituisce mutatio libelli, ma sia cumulabile con l'azione ex articolo 2932 c.c..

5) la violazione dell'articolo 112 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per avere la corte d'appello, in accoglimento dell'appello incidentale, accolto la domanda di cancellazione della trascrizione della citazione introduttiva, NONOSTANTE: l'appello incidentale fosse stato tardivamente proposto essendosi, i resistenti costituiti in appello alla prima udienza al di la del termine previsto dall'articolo 166 c.p.c., quando non erano piu' in tempo per proporre l'appello incidentale con la comparsa di risposta, e trattandosi di decorrenza di un termine perentorio, la decadenza era rilevabile d'ufficio.

6) la violazione dell'articolo 112 c.p.c., in relazione all'articolo 360 c.p.c., n. 3, per avere la corte d'appello erroneamente respinto le istanze istruttorie sull'assunto della novita' della domanda proposta, nonostante:

1) la domanda non potesse ritenersi nuova; 2) la CTU costituisse un indispensabile supporto tecnico quanto all'esistenza dei reclamati difetti;

7) l'omessa e contraddittoria motivazione ex articolo 360 c.p.c., n. 5, per avere la corte d'appello ordinato la cancellazione della trascrizione dell'atto introduttivo del giudizio, nel presupposto della pretesa risoluzione del contratto per mutuo dissenso, trascurando di definire le sorti del versamento di lire 70.000.000, effettuato dal ricorrente.

I primi tre motivi del ricorso, da esaminarsi congiuntamente, per la loro connessione, sono fondati.

Occorre, in proposito, partire dalla considerazione che, pur potendosi, in astratto, ammettere che le parti provvedano, con un loro accordo, alla sola determinazione del prezzo della eventuale vendita di un immobile, riservandosi di manifestare in seguito la volonta' di vendere o di acquistare, la ricorrenza, in concreto di tale riserva deve risultare da elementi inequivoci, in considerazione del suo carattere inusuale.

Nella specie i Giudici di merito hanno del tutto omesso di chiarire come tale riserva fosse desumibile dalla formulazione della scrittura privata in data 17 maggio 1997 ("i signori Pr. dott. Ma. Ma. dott. e Ma. Jo. e Gi. dichiarano di accettare..) la quale faceva seguito ad una proposta di acquisto di De. Ia.Gi. .

In tal modo e' stato violato il canone fondamentale secondo il quale, in tema di interpretazione di un contratto, occorre, in primo luogo, fare riferimento alla lettera dello stesso.

I Giudici di merito hanno, poi, del tutto omesso di considerare, come giustamente dedotto dal ricorrente, il comportamento delle parti contemporaneo e successivo al 17 maggio 1997, (consegna delle chiavi di una parte degli immobili; modifica delle date previste per il pagamento del prezzo; effettivo versamento di una parte del prezzo) incompatibile con la conclusione di un accordo avente ad oggetto la sola determinazione del prezzo di una eventuale futura vendita.

La sentenza impugnata, infine, contiene un errore di diritto la' dove afferma che comunque con il rilascio a De. Ia.Gi. di una procura a vendere avverte per oggetto immobili per cui e' causa le parti intesero in tal modo risolvere il precedente accordo per mutuo dissenso, dimenticando che lo scioglimento per mutuo dissenso di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di immobili deve essere rivestito di forma scritta, come risulta dall'orientamento di questa S.C. invocato dal ricorrente.

Alla luce delle considerazioni svolte i primi tre motivi del ricorso vanno accolti.

Restano assorbiti gli altri motivi, in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata va cassata, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Milano, che provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita'.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Milano.

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